برگزاری سومین همایش «تبیین فرمان تاریخی رهبر انقلاب درخصوص سلب اعتبار از اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول»

باسم اله الرحمن الرحیم
قال اله تعالی : ولیکتب بینکم کاتب بالعدل

قال اله تعالی : لو کان فیهما آلهه الا الله لفسدتا

راه گشایی و تدبیر حکیمانه رهبر انقلاب اسلامی، در خصوص سلب اعتبار از اسناد عادی به عنوان مصلحت قطعی نظام و کشور و در نتیجه لزوم کنار گذاشتن نظام اعتبار موازی اسناد عادی و اسناد رسمی، افق جدیدی از راه نیل به عدالت و امنیت اجتماعی در دهه عدالت و پیشرفت را روشن نمود.
بالطبع اگر 14 قرن پیش، مدینه النبی(ص) به عنوان جامعه اي كوچك و بسیط نیاز به این دقت نظر در نظم حقوقي و اجتماعي خود داشته که آیه مداینه (282 سوره مبارکه بقره ) با آن همه ظرایف ، جهت تنظیم اسناد توسط ثالثی غیر از متعاملین، به عنوان کاتب بالعدل،جهت رعایت مبانی حقوق بشری تنظیم اسناد، چون اخذ معتمد برای سفیه و یا ضعیف یا کور یا بیسواد نازل شود ، بي شك جامعه امروز ما با این همه پیچیدگیهاي اقتصادي و اجتماعي باید با حساسیت بیشتر به این نگاه عمیق قرآني و الهي اندیشه نموده و با اجتهادی پویا و توجه به اسناد فرا قوه ای چون سیاست های ابلاغی مقام معظم رهبري و سند چشم انداز و اسناد دورن قوه ای ، چون سند امنیت قضایی و سند تحول و تعالی قوه قضاییه ، به آرمانها و اهداف یك جامعه اسلامي پویا دست یافته تا درنهایت، نظام اسلامی به عنوان نظامی توانا جهت ایجاد “نظامات اجتماعی” لازم برای مدیریت جامعه معرفی گردد.
اما پس از ارائه طریق و صدور فرمان تاریخی رهبر انقلاب در خصوص سلب اعتبار از اسناد عادی که منشاء آفات عدیده برای کشور و حتی سبب عدم امکان کنترل مالکیت عنصر سرزمین به عنوان یکی از ارکان سه گانه حاکمیت و به مخاطره افتادن امنیت حقوقی و تمامیت ارضی بویژه در مرزها و نیز سبب تضییع اموال عمومی و انفال و بستر وقوع جرایم عدیده شده بود،

اما از منطوق و مفهوم سخنان مورخ 6 تیر 1402 رهبری در حضور مسولان قضایی کشور، توسعه سند رسمی استنباط می شد ، نه توسعه مصادیق سند رسمی، تا با این التباس ، آثار سند رسمی، مشمول اسناد عادی هم بشود و در نتیجه ، اسناد عادی که با این فرمان تاریخی از در بیرون رفته اند، دوباره از پنجره وارد شوند.
قابل ذکر است که در تبصره 2ماده 3 قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام ،آمده :
سازمان مکلف است ظرف یک ­سال از لازم الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای مذکور را داشته باشند، می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. این درحالیست که به طور موازی در کنار سامانه “کاتب” وابسته به کانون سردفتران و دفتریاران و قوه قضائیه، متاسفانه هنوز عملا امکان ثبت نوشته هایی عادی در سامانه های متعدد وابسته به قوه مجریه که ارتباطی به حوزه حاکمیتی ثبت اسناد و املاک هم ندارند، وجود دارد که نوعی تداخل وظایف و عدول از اصل تفکیک قوا و انحراف از افق تصریح شده توسط مقام معظم رهبری و اسناد بالادستی نظام و اصول راهنمای ثبتی است و در اثر آن، ایجاد حق مالکیت به شیوه های مختلف برای اشخاص متعدد نسبت به یک ملک کنار نرفته و به نظام امن تک مالکی برای یک ملک نرسیده و با این نعل وارونه ، همچنان نظام اعتبار موازی اسناد رسمی و عادی ، به عنوان یک حفره حقوقی، باقی خواهد بود.
در حالیکه وجود سازمانی عریض و طویل و تخصصی تحت عنوان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تحت نظر قوه قضائیه که هدفش ایجاد نظامی کاملا امن جهت تنظیم و تنسیق روابط معاملاتی مردم و نه صرفا ایجاد بانک اطلاعاتی برای امور مورد علاقه دولت، می باشد، مواد 1 و 18 و 30 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران و ماده 81 قانون ثبت و مواد 1287 و 1293 قانون مدنی ، صلاحیت انحصاری قانونی را برای خدمتگزاری دفاتر اسناد رسمی به عنوان کاتبان بالعدل آموزش دیده و تضمین داده و قسم خورده منصوب حاکمیت و تحت نظارت مستمر نهادهای مختلف نظام، ایجاد کرده تا اسناد تنظیمی آنها طبق مقررات، به عنوان مکتوبی بالعدل و تنظیم شده توسط ثالثی قوی و امین غیر از متعاملین به نام سردفتر ، مورد اعتماد عمومی و مبنای برنامه ریزی جهت سرمایه گذاری و رونق تولید قرار گیرد.
در تاریخ فقه و حقوق ما نیز تسجیل اسناد در محاضر شرع و نزد بزرگانی چون شهید شیخ فضل اله نوری (ره) و در سده اخیر با همان محتوی در چارچوبی منتظم در قالب دفاتر اسناد رسمی و تحت نظامات وزارت دادگستری و قوه قضائیه تنظیم شده و میشود. لذا اسناد رسمی تنظیمی سردفتران و دفتریاران به عنوان دو شاهد ممتاز و منصوب حاکمیت، ریشه در آیه شریفه مداینه داشته و به جهت ایجاد بهداشت قضایی و کاهش مراجعات مردم به دستگاه قضا ، به مثابه حکم قطعی دادگاه تجدید نظر، لازم الاجرا و تاریخ آن حسب ماده 1305 قانون مدنی به طور عام و مفاد آن در خصوص معاملات اموال غیرمنقول ثبت شده حسب ماده 72 قانون ثبت به طور خاص، موثر نسبت به ثالث نیز اعتبار شده است.
علی هذا با توجه به بند 10 اصل 3 قانون اساسی در رابطه با ایجاد نظام اداری صحیح و حذف تشکیلات غیر ضرور و بند ه ماده 8 قانون خدمات کشوری که امور ثبتی را امری حاکمیتی تلقی نموده و با عنایت به اصل عدم صلاحیت در حقوق عمومی و در نتیجه عدم صلاحیت مراجع غیر حاکمیتی در تنظیم و یا ثبت اسناد رسمی ، و اینکه هیچ مرجعی در داخل کشور ، جز دفاتر اسناد رسمی که تخصصا” جهت تنظیم سند رسمی به عنوان یک امر حاکمیتی از سوی قوه قضائیه نصب شده اند ، صلاحیتی جهت مداخله در امر خطیرو حاکمیتی تنظیم اسناد را ندارد، لازم است جلو این تحریف و التباس تاریخی نیز گرفته شود.
از سویی پس از گذشت قریب به سه ماه از لازم الاجرا شدن قانون، هنوز تکلیف کیفیت تعلق یا عدم تعلق مالیات نقل و انتقال بر وکالت های بلاعزل انتقال مالکیت، موضوع تبصره 2 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول معلوم نیست که نقش خطیری به عنوان شرط اسناد تعهد بیع به جهت کاهش مراجعات به دستگاه قضا در صورت پرداخت تمامی ثمن توسط خریدار را نیز دارد و لازم است هرچه سریع تر نظر نهایی سازمان امور مالیاتی در این خصوص که مبتنی بر تئوری ایجاد سلطه و حق طی وکالت، حسب فقه حنفی و نه استنابه در تصرف بالذات مد نظر امامیه می باشد، نیز معلوم گشته و بنا به اصل 51 قانون اساسی، به قدر متیقن اکتفا گردد و از تفسیر موسع و بالا بردن هزینه تنظیم اسناد رسمی و موازین اصولی قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی مصوب 1385 جلوگیری شود. النهایه در آیات آخر سوره مبارکه بقره اولا ربا حرام و در حکم جنگ با خدا اعلام شده و سپس، برای حفظ و نمو اموال حلال حکم به ثبت و ضبط معاملات مدت دار و اشهاد بر معاملات نقد داده شده و در صورت اضطرار و عدم وجود کاتب نظیر وجود شرایط سفر یا عدم وجود رهینه، به ناچار حکم به احترام به اعتماد داین شده است.
اما برخی گفته و میگویند حکم آیه مداینه(282بقره) با آیه بعدی یعنی اءیتمان (283بقره)که حکم به اعتماد متقابل داده، نسخ شده است.
اما قابل ذکر است کهدمحمد بن جریر طبری پاسخ آنها را در ادعای این نسخ های مکرر داده و گفته اگر مثلا حکم تیمم در نبود آب، حکم وجوب وضو را نسخ کرد، صرف اعتماد متقابل هم جای وجوب کتابت اسناد را میگیرد. حکم ایه 283 سوره بقره برای حالت اضطرار است نه حکم اصلی وجود کاتب و امکان نوشتن مکتوب بالعدل نزد کاتب بالعدل.
ایات 282 و 283 چند حکم است برای فروض متعدد ولذا تنافی بین آنها نیست تا نسخ رخ دهد.
بعد هزار سال هنوز این بحث اخیرا در مکاتبات مجمع تشخیص موجود بود و سبب تغییر حکم بطلان به عدم قابلیت استناد در ماده 1 قانون به عنوان ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی شد در حالیکه با توجه به اعتباری بودن امور حقوقی، مقنن میتوانست همانطور که بنا به مصالحی در عقد رهن و وقف یا بیع صرف، ایحاب و قبول را کافی ندانسته، بلکه قبض را هم به عنوان رکن سوم عقد، شرط صحت دانسته، بنا به مصالح قطعی نظام و کشور مصرح در کلام رهبری، ثبت رسمی در اموال غیر منقول را هم رکن سوم صحت عقد، علاوه بر ایجاب و قبول بداند.

در باب ادله اثبات دعوی دو نظام در عالم حقوق وجود دارد. یکی نظام کتابت و دیگری نظام شهادت.
نظام کتابت که مختار شریفه مداینه ( 282 بقره ) و نظام حقوق نوشته ما نیز می باشد از این جهت اولی است که طرفین قبل از ایجاد تخاصم و اختلاف ، سر صبر و حوصله و با آرامش ، تمامی زوایای حقوقی و قراردادی خود را بررسی و تعیین تکلیف و تحت نظر سردفتر اسناد رسمی امضا کرده تا هنگام اختلاف به کار آید ، بهتر از شاهدانی است که پس از مدتها و بعد از نشستن گرد غبار و فراموشی بر خاطره ها ، در وسط تخاصم و هیجان دعوا به کمک طرفین می آیند و گاه اوهام و تصورات خود را نیز در شهادت خود داخل می کنند .
اما نظام شهادت که مختار نظام کامن لا می باشد به جهت بیان حاشیه های امضای متن نظیر میزان کدورت یا رضایت طرفین و سایراوضاع و احوالی که قابل انعکاس و ضبط در سند به صورت متن نوشته نیست به کار میاید ، اما ایرادات فوق را هم دارد .
در هرصورت بهترین راهکار جمع محاسن دو نظام است که در نظام ثبت اسناد ایران با تنظیم سند نزد سردفتر و دفتریار و شهادت آن دو به عنوان دو شاهد ممتاز تحقق می یابد و به عنوان یک فرض قانونی، حسب مواد 1295 قانون مدنی و 70 قانون ثبت اسناد و املاک، بطلان سند رسمی فقط با اثبات جعل یا ایفای تعخد بموجب سند رسمی دیگر ممکن است.
بنابراین جایگزینی موازین حقوق کامن لا توسط قوه مجریه به جای موازین اصولی حقوق نوشته ایران و اسلام، امری قابل انتقاد است که انسجام حقوق ما را از بین برده و لازم است از آن اجتناب شود.