حجت الاسلام محمدامین کیخای فرزانه، رئیس گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضائیه در سومین همایش «تبیین فرمان تاریخی مقام معظم رهبری درخصوص سلب اعتبار از اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول» که روز یکشنبه یکم مهرماه در کانون برگزار شد، با اشاره به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: ما در این قانون یک سری اهداف را دنبال می‌کردیم که در جمع فرهیخته سردفتران و دفتریاران موضوعیت مهمی دارد چرا که دفاتر اسناد رسمی به عنوان نماینده حاکمیت در تنظیم اسناد، می‌توانند به معاملات مردم نظم و انضباط دهند.
وی افزود: بعد از فرمایشات مقام معظم رهبری در ششم تیرماه سال 1402 شاهد این بودیم که در مجمع تشخیص مصلحت نظام حرکت جدی اتفاق افتاد و این قانون بعد از حدود ۶۰ جلسه در دبیرخانه در نهایت به تصویب رسید. این قانون با 15 ماده ، 28 تبصره و 14 آیین نامه تصویب شده است. نظام فکری قانون الزام به ثبت رسمی معاملات سعی کرده در بازه ۱۰ ساله کلیه اسناد عادی فعلی نظام حقوقی ما را تعیین تکلیف کند.
حجت الاسلام کیخای فرزانه تصریح کرد: به اعتقاد بنده، ما از یک نکته کلیدی و کانونی در اجرای این قانون غفلت کردیم و آن موضوع “آموزش و رویه واحد” است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ابعاد اقتصادی، اجتماعی، حقوقی و قضایی متعددی دارد هرچند که یک قانون مفصل محسوب نمی‌شود اما یک نظام واره‌ای را شکل می دهد. یکی از کارهای مهمی که این قانون انجام داده این است که نسبت سردفتران را با مشاورین املاک مشخص کرده به تعبیر این قانون، بنگاه یا مشاور املاک دفتر اسناد رسمی نیست یعنی اینکه یک مشاور یا بنگاهی نمی‌تواند سند رسمی تنظیم کند.
رئیس گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضائیه گفت: در قانون مدنی جدید فرانسه فصلی تحت عنوان تفسیر قراردادها ایجاد شده است. هرچند بنده مخالف ماده سه و تبصره دو آن هستم اما به هرحال قانون لازم الاتباع است و می‌خواهم با استفاده از کلمه «تفسیر قراردادها» که پیشتر به آن اشاره کردم، تفسیر اصولی انجام دهم. به نظر من مهمترین اصول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات را باید از منشا این قانون یا به تعبیری مبانی این قانون که ریشه در کلام رهبری دارد استخراج کنیم.
وی افزود: «اعتبار زدایی از سند عادی» یکی از کلیدواژه‌های سخنان رهبری‌ست که یعنی اعتبار بخشیدن به سند رسمی دومین نکته «جلوگیری از مفاسد ناشی از اسناد عادی» است. یعنی ما باید به سمت سند رسمی برویم تا از منشاء مفاسد جلوگیری کنیم. سومین نکته «لزوم تحول در وضع فعلی معاملات» است که یعنی نمی‌شود دونفر خودشان چیزی بنویسند و به محکمه ارائه دهند درواقع ما باید در نظام مبتنی بر معاملات عادی یا گلوگاه فساد تغییر اساسی ایجاد کنیم. ایشان در ادامه می‌فرمایند «علیرغم نظر شورای محترم نگهبان این مصلحت قطعی کشور است» یعنی اینکه ایشان نظر شورای نگهبان را می‌پذیرند اما من باب این مصلحت قطعی کشور باید تحولی در نظام حقوقی و قضایی ایجاد کنیم.
حجت الاسلام کیخای فرزانه اظهار کرد: ما نمی‌توانیم شان تفسیری را کنار بگذاریم و تحلیل‌های متفاوتی ارائه دهیم. حتی آیین نامه‌ها هم باید براساس فرمایشات رهبری نوشته شوند. تاکنون سابقه نداشته رهبری در موضوع خاص ورود پیدا کنند و بگویند علیرغم نظر شواری نگهبان این مصلحت قطعی و یقینی کشور است.
رئیس گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضائیه گفت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و به تبع آن دفاتر اسناد رسمی مجریان اصلی این قانون هستند سپس قضات، وکلا، کارشناسان و مشاورین املاک در اولویت قرار می‌گیرند و فرمانده اجرای آن هستند اما اگر رویه واحدی بین این اقشار نباشد این قانون شکست می‌خورد.
وی افزود: اگر بخواهیم این قانون را اجرا کنیم اول باید بپذیریم این قانون تدریجی است. بسیاری از دوستان می‌گفتند چرا شما یکباره اسناد عادی را سلب اعتبار نکردید؟ بنده همه جا حتی در رسانه‌ها اشاره کرده ام که این قانون نمی‌خواهد بحران ایجاد کند، بلکه می‌خواهد در یک منطق مدیریتی بین ۸ تا ۱۰ سال، کلیه دعاوی مربوط به املاک را جمع آوری کند.
حجت الاسلام کیخای فرزانه در هشداری به دستگاه قضایی گفت: قطعاً دستگاه قضایی ۱۰ سال آینده با حجم وسیعی از دعاوی مواجه خواهد شد، بنابراین اگر ورودی محاکم حقوقی ما امروز ۳۰ درصد مربوط به اسناد عادی است، حداقل 2 برابر خواهد شد پس علیرغم آماده کردن زیرساخت‌ها و آیین نامه‌ها، دستگاه قضا باید آماده تعیین تکلیف ادعای مردم باشد.
وی در پیشنهادی عنوان کرد: کانون سردفتران و دفتریاران مرجعیت پاسخگویی استعلامات را به جد دنبال کند تا ابهامات موجود به حداقل برسد و خدایی نکرده به دلیل ابهامات حتی تعارضات اجرای قانون کنار گذاشته نشود.
