چرا تعارض داریم؟ | ماده ۲۲ قانون ثبت الزام قانونی ایجاد حق مالکیت و ماده ۱۰ قانون مدنی، اراده اشخاص را مؤثر می‌داند
مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به آسیب‌های ناشی از گسترش اسناد عادی در نظام معاملاتی، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات را ضرورتی اجتناب‌ناپذیر برای ثبات مالکیت، جذب سرمایه‌گذار و مقابله با جرایمی چون جعل و معاملات معارض دانست.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، دانشکده حقوق و علوم سیاسی با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران و انجمن علمی دانشجویی حقوق دانشگاه علامه طباطبایی روز سه شنبه 2 اردیبهشت ماه نشست بررسی مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را برگزار کرد.
در این نشست، محمد صابر ریاحی مستشار معاونت حقوقی قوه قضائیه، عبدالحمید مرادی مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، امیرحسین حاجی زاده مدیرعامل اندیشکده محنا و صاحب نظر در تدوین قانون الزام، خدیجه رضائیان استاد دانشگاه علامه طباطبایی و سردفتر اسناد رسمی حضور داشتند.
عبدالحمید مرادی، مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این نشست با اشاره به سیر تحول نظام ثبتی در کشور اظهار کرد: نظام ثبتی ایران پس از آغاز ثبت اسناد عادی در سال ۱۲۹۰، در سال ۱۳۱۰ و با توجه به ناکارآمدی ثبت عادی در پاسخ به نیازهای آن زمان، به احیای ثبت اجباری روی آورد. وی افزود: در سال ۱۳۳۵ نیز بار دیگر مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت که ناظر به ثبت اجباری اسناد در دفاتر اسناد رسمی بود، دستخوش تغییراتی شد و از دهه ۳۰ به بعد، اسناد عادی مجدداً رواج یافتند.
مرادی ادامه داد: پس از پیروزی انقلاب اسلامی و هم‌زمان با گسترش شهرها، استفاده از اسناد عادی افزایش یافت و قانون‌گذار در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، به نوعی این اسناد را مورد پذیرش قرار داد. در ادامه این روند، ماده ۶۲ قانون احکام دائمی نیز بار دیگر معاملات رضایی را مورد تأیید قرار داد که همین امر موجب افزایش معاملات مبتنی بر اسناد عادی در کشور شد.
وی در بخش دیگری از سخنان خود به تبیین دو نظام ثبتی در جهان پرداخت و گفت: نظام تشریفاتی مبتنی بر طی مراحل قانونی و الزام‌آور برای ایجاد حق مالکیت است، در حالی‌که در نظام مبتنی بر اراده، انگیزه و توافق اشخاص در نقل و انتقال اموال نقش اساسی ایفا می‌کند.
مرادی با اشاره به وضعیت دوگانه نظام حقوقی ایران افزود: در حالی‌که ماده ۲۲ قانون ثبت بر تشریفات و الزامات قانونی برای ایجاد حق مالکیت تأکید دارد، ماده ۱۰ قانون مدنی، اراده اشخاص را در تحقق مالکیت مؤثر می‌داند. از سوی دیگر، برخی مواد قانون ثبت از جمله ۴۶، ۴۷ و ۴۸ نیز گاه ثبت را الزامی و گاه اختیاری تلقی کرده‌اند.
مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تأکید بر اینکه ثبات مالکیت و اعتماد عمومی از اهداف اصلی نظام ثبتی در دنیاست، خاطرنشان کرد: در شرایطی که دو نظام ثبتی متفاوت به‌صورت هم‌زمان و متعارض در یک کشور اعمال می‌شوند، تحقق اعتماد عمومی با چالش‌های جدی مواجه خواهد شد.
مدیرکل امور املاک در ادامه به آثار رواج اسناد عادی در کشور اشاره کرد و گفت: گسترش ثبت اسناد عادی در کشور در پی تحریم های اقتصادی علیه کشور تحت تاثیر قرار گرفت بنابراین معضلاتی همچون جعل، کلاهبرداری، فروش مال غیر، معاملات معارض،در واقع اختلاف در مالکیت ها و حدود املاک، ریشه مسائل اقتصادی مثل پولشویی مستقیم و غیر مستقیم به اسناد عادی بر می گردد.
وی ادامه داد: افزایش معاملات پنهان، عدم توزیع درست و عادلانه یارانه ها، عدم مدیریت بازار مسکن از جمله مسائل دیگری است که اسناد غیررسمی برای کشور ایجاد کرده است.
مرادی با بیان اینکه اراده قانونگذاران، حاکمیت و دستگاه های اجرایی برای ساماندهی نظام معاملاتی کشور منجر به طراحی و تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول شد، بر اهمیت تبیین این قانون برای مردم در جامعه دانشگاهی کشور، اساتید و دانشجویان رشته حقوق تاکید کرد.
مدیرکل امور املاک با بیان اینکه هدف اصلی این قانون بی اعتباری اسناد عادی و توسعه سند رسمی در کشور است، گفت: اگرچه در قانون الزام واژه بطلان برای اسناد عادی آورده نشده اما با ترویج سند رسمی، این اسناد هم از اعتبار خواهند افتاد. زمانی که دستگاه قضا، دستگاه های اجرایی و حاکمیت اسناد عادی را معتبر نمی دانند در عمل حمایتی از آن نمی شود و رواج این اسناد به تدریج کم و کمتر خواهد شد مانند مریضی که روی تخت بیمارستان است و دیگر امیدی به آن نیست.
مرادی با اشاره به برخی ایرادات واردشده به نحوه نگارش قانون الزام، اظهار کرد: آنچه اهمیت دارد، آثار مثبت اجرای این قانون بر کشور است. با اطمینان می‌توان گفت اجرای قانون الزام موجب افزایش شفافیت در معاملات، بهبود فضای سرمایه‌گذاری و ارتقای امنیت اقتصادی خواهد شد.
وی با اشاره به تجربه برخی سرمایه‌گذاران خارجی در ایران افزود: شرکت‌هایی از خارج از کشور برای سرمایه‌گذاری به ایران آمدند، اما پس از بررسی موضوع مالکیت توسط تیم‌های حقوقی خود، به این نتیجه رسیدند که در صورت طرح ادعای مالکیت توسط شخص ثالث، امکان ابطال سند حتی در صورت وجود سند عادی وجود دارد. بدیهی است که چنین شرایطی سرمایه‌گذاران را از ورود به بازار ایران منصرف می‌کند.
مرادی در ادامه با اشاره به نام‌گذاری سال جاری به عنوان “سال سرمایه‌گذاری برای تولید”، تأکید کرد: در حالی که سال‌هاست تولید در اولویت سیاست‌های کشور قرار دارد و شعارهای سال نیز به طور مستقیم یا غیرمستقیم به آن مرتبط بوده، اجرای قانون الزام بیش از پیش ضرورت پیدا کرده است. از این رو، همه دستگاه‌ها باید برای اجرای صحیح این قانون همکاری کنند.
مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تشریح اهداف اجرای این قانون گفت: ساماندهی مشاوران املاک، افزایش امنیت سرمایه‌گذاری، اجرای کامل قانون حدنگار و رفع موانع صدور سند رسمی از جمله اهداف مهم دیگر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات است.
