به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «محمدرضا اصلانی» با اشاره به فرمان «رهبر معظم انقلاب» درباره ضرورت تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: پس از امر مولوی ایشان، مکاتبات متعددی با مراجع مختلف بویژه مجمع تشخیص مصلحت نظام داشته ایم. کانون سردفتران و دفتریاران طی مکاتبات متعدد با مراجع مختلف از جمله مجمع تشخیص مصلحت نظام به تفصیل ایرادات مرتبط با طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول را اعلام کرده است.
اصلانی با بیان اینکه در حال حاضر تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی انطباق کامل با امر شارع مقدس در آیه ۲۸۲ سوره بقره دارد، به تشریح موارد مهم این مکاتبات پرداخت و گفت: ضمانت اجرای بطلان معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول مورد تایید کانون است، چرا که دقیقا با امر مولوی رهبر معظم انقلاب منطبق بوده و مبنی بر سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی است.
نائب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: ماده یک طرح دارای نواقصی مانند عدم ذکر وصیت تملیکی یا عدم شمول آن بر کلیه اجاره نامه ها است، در حالیکه واقعیات اقتصادی بیانگر لزوم ثبت اجاره نامه های کمتر از دو سال است. همچنین در ماده ۲، وکالت نامه ها از جهاتی ناقله تلقی شده اند در حالی که وکالت نیابت بوده و در زمره عقود اذنی است لذا پیشنهاد شده اقلا اقربای درجه اول از شمول ماده ۲ خارج شوند.
وی در ادامه به بخش مهم مکاتبات و ایرادات مربوط به تبصره ۲ ماده ۳، همچنین تبصره پیشنهادی کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام اشاره کرد و توضیح داد: عنوان شد تبصره ۲ ماده ۳ طرح الزام در تغایر آشکار با خود ماده ۳ است چرا که قراردادهای درج شده در سامانه الکترونیک توسط مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی منطبق با ماده یک طرح، فقط پیش نویس محسوب و قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی فاقد اثر حقوقی بوده و صرفا پس از ثبت در دفاتر اسناد رسمی اعتبار می یابند در حالیکه در تبصره ۲ بدون رعایت حکم مقرر در ماده ۱ و ماده ۳، نه تنها قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی به قرارداد مربوطه اعتبار داده شده، بلکه بدون دخالت مامور رسمی( سردفتر) و بر خلاف آیه ۲۸۲ سوره بقره و به صرف ثبت در سامانه، “در حکم سند رسمی ” قلمداد شده است.
نائب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران اضافه کرد: این پرسش مطرح است که اولا” اسناد تنظیمی موضوع تبصره چه خصوصیتی دارند که باید در حکم سند رسمی تلقی شوند و پیش نویس های مندرج در خود ماده ۳ قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی بی اعتبار باشند؟! یقینا دلیل حکم صحیح مقرر در ماده ۳ ناشی از ضمانت اجرای مقرر در ماده ۱ بوده که در تبصره ۲ رعایت نشده است، این درحالی است که اینگونه اسناد در واقع با توجه به مواد ۱۲۸۷ و ۱۲۸۹ قانون مدنی و مقررات قانون ثبت اسناد عادی محسوب و باید بی اعتبار و باطل تلقی شوند.
وی همچنین با اشاره به قسمت اخیر ماده ۱ درباره شناسایی مالک در سند رسمی اظهار کرد: برابر قسمت اخیر ماده ۱ طرح، کسی مالک شناخته می شود که ملک مربوطه در دفتر املاک سازمان ثبت، به نام او به ثبت رسیده باشد لیکن با “در حکم سند رسمی” قلمداد کردن سند ثبت شده در سامانه، قبل از مراجعه و ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی، مالکیت وی مورد تایید و شناسایی قرار گرفته و عدم صدور سند مالکیت و عدم امکان انجام معامله بعدی بعنوان یک محدودیت و ضمانت اجرا در نظر گرفته شده است.
اصلانی افزود: ثبت در دفتر املاک و شناسایی فرد بعنوان مالک، مستلزم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی است تا پس از ثبت سند و ارسال خلاصه معامله مراتب در دفتر املاک نیز منعکس شود و چون قبل از مراجعه به دفترخانه امکان انعکاس در دفتر املاک وجود ندارد، برابر قسمت اخیر ماده یک نمی توان قبل از اینکه ملک در دفتر املاک به نام کسی ثبت شود وی را مالک شناخت. در نتیجه تبصره پیشنهادی از این منظر نیز با قسمت اخیر ماده یک مغایرت دارد.
این حقوقدان درباره بند دیگری از مکاتبات و ایرادات وارده به این طرح گفت: درتبصره ۲ ماده ۳ امکان انتقال منافع نیزدر قالب قراردادهای یکسان پیش بینی شده و چنانچه سندی دراین خصوص در سامانه تنظیم شود بنظر محدودیت مقرر در این تبصره در خصوص این قبیل اسناد فاقد کارایی و موضوعیت خواهد بود.
نائب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به اینکه اغلب مردم فاقد اطلاعات حقوقی لازم برای انعقاد قرارداد هستند در حالیکه قراردادهای حقوقی پیچیدگی های فراوانی دارند، بیان کرد: بدیهی است که مردم عادی بواسطه عدم تخصص حقوقی، امکان تشخیص اینکه فرمت های یکسان و نمونه بدون قابلیت ویرایش، برای تحقق شروط و اهداف قراردادیِ آنها کافی هستند یا خیر را ندارند و بعضا با ترجیح استفاده از فرمت ها متضرر خواهند شد. خصوصا اگر یک طرف قرارداد، اطلاعات حقوقی بیشتری نسبت به طرف دیگر داشته باشد در حالیکه وقتی افراد به شخص عادل و بیطرفی تحت عنوان سردفتر مراجعه می کنند با گرفتن مشاوره های رایگان و تبیین موضوع و مفاد و شرایط مقرر در قرارداد، با ظرافت تمام قراردادهای مربوطه را مطابق با اراده و قصد واقعی خود تنظیم می کنند.
اصلانی در ادامه به توضیح بند مهم این مکاتبه در رابطه با احراز الکترونیک متقاضی پرداخت و گفت: در تبصره ۲ پیشنهادی احراز الکترونیک رضایت متقاضی شرط است که لزوم درج چنین شرطی حکایت از اهمیت “رضا” بعنوان یکی از شرایط اساسی صحت معامله دارد اما باید گفت بدون دخالت سردفتر در فرایند تنظیم سند بر خلاف امکان احراز هویت، نمی توان از طریق سامانه رضای متقاضی و سلامت اراده و بعبارتی عدم وجود عیوب اراده نظیر اجبار یا اکراه، فقدان قصد را به نحو متقن و مطمئن احراز کرد. نتیجه ای که بر خلاف امر شارع مقدس در آیه ۲۸۲ سوره بقره مبنی بر لزوم اختیار نمودن شاهد در انجام معاملات است بنابراین هر چند ایجاد سکوهای امن برای تسهیل امور مردم اقدامی مثبت بوده، اما تضمین این امنیت مستلزم دخیل بودن سردفتر اسناد رسمی در فرایند تنظیم سند است تا هدف ماده ۷ قانون جامع حد نگار نیز مبنی بر انکار ناپذیر نبودن سند محقق شود.
اصلانی با ابراز امیدواری از توجه اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام به مکاتبات مذکور، یادآور شد: با عنایت به ایرادات حقوقی ناظر بر این تبصره، بدوا حذف تبصره به جهت تغایر با ماده ۱ و ماده ۳ طرح و هدف اصلی مصوبه از سوی کانون پیشنهاد شده و در صورت عدم حذف نیز پیشنهاداتی در جهت اصلاح آن که منطبق با ماده ۱ و ۳ است، ارائه شد.
