جزئیات همایش بایسته‌های مالیاتی دفاتر اسناد رسمی با تاکید بر قانون الزام

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، همایش «بایسته های مالیاتی دفاتر اسناد رسمی با تاکید بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با حضور «علی خندانی» رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، «احمد غفارزاده» عضو اسبق شورای عالی مالیاتی و مشاور مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، «خدیجه رضائیان» مدرس دانشگاه علامه طباطبایی و سردفتر اسناد رسمی، «هاجر سیاه رستمی» مدرس دانشگاه و سردفتر اسناد رسمی، «محمدرضا اصلانی» نائب رئیس کانون، جمعی از اعضای هیئت مدیره کانون و جمعی از سردفتران و دفتریاران در محل سالن اجتماعات مرحوم عظیمیان کانون برگزار شد.

«علی خندانی» در این همایش، اظهار کرد: ابهاماتی از سوی برخی همکاران درخصوص فعالیت کمیسیون امور مالیاتی کانون مطرح شده که باید بگویم این کمیسیون درحال انجام فعالیت است. اعضا در جلسات و هیات های حل اختلاف مالیاتی شرکت می کنند و مشکلی در این زمینه وجود ندارد. موضوعات مالیاتی که پیگیری آن برعهده این کمیسیون بوده روی زمین نمانده و اقداماتی که قرار بود از طریق سازمان امور مالیاتی انجام بگیرد از سوی کمیسیون، اعضای هیئت مدیره در حال انجام است و همکاران از این جهت نگرانی نداشته باشند.

وی به نکات مالیاتی قانون الزام اشاره کرد و گفت: در این قانون بیش از چند ماده در رابطه با وصول و نحوه وصول حقوق دولتی پرداخته که بسیاری از آن جدید است.اولین چالش در حوزه مالیاتی تبصره 2 ماده 1 در خصوص وکالت نامه ها بود. سوال همکاران این بود که از تاریخ اجرایی شدن این قانون، وکالتنامه ها به چه شکل باید انجام شود؟ دیدگاه و نظرات مختلفی بیان و مکاتبات بیشماری با سازمان امور مالیاتی انجام شد، سازمان امور مالیاتی هم به طور شفاف موضوع را اعلام نکرد. رئیس سازمان امور مالیاتی در این زمینه، نامه ای به رئیس سازمان ثبت اسناد ارسال کرد، در حالی که آن نامه هم مبنای عمل دفاتر اسناد رسمی نبود، بخشنامه ای که سازمان امور مالیاتی در تاریخ 26 آبان ماه صادر کرد هم به موضوع و ابهامات دفاتر در این زمینه پاسخ نمی داد و در واقع رفرنسی به همان نامه مذکور بود.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران گفت: استدلال های حقوقی بیشتر همکاران ما هم در کانون مرکز و شورای عالی کانون های سردفتری سراسر کشور، بر این بوده که این وکالتنامه ها مشمول اسناد صادره بعد از تاریخ 3 تیر 1403 ، هست یعنی در تنظیم وکالت نامه اگر صدور سند به تاریخ بعد از 3 تیر ماه بر می گردد (اسناد سبز رنگ و یا اسناد دارای پرفراژ) مشمول تبصره 2 ماده یک هستند و چه از نظر حق التحریر و چه از حیث حقوق دولتی باید به عنوان اسناد مالی با آن برخورد کرد.

وی ادامه داد: پس از این استدلال ها به تدریج تبادل نظرهای مختلفی از سوی همکاران در این زمینه انجام شد و برخی ایراد گرفتند که چرا نظرتان تغییر کرده است. در همین هفته ای که گذشت بیش از 5 ساعت به طور ویدئو کنفرانسی با مسئولین امور مالیاتی از جمله معاونت حقوقی و معاونت فناوری صحبت کردیم. یکی از مباحث مطرح شده موضوع وکالتنامه ها بود که به شکل شفاهی اعلام کردند نظر ما بر این است که نسبت به کل اسناد شامل می شود. این موضوع در جلسه اضطراری شورای عالی کانون های سردفتری مطرح و طی اطلاعیه که از سوی این شورا صادر شد، علی رغم استنباط ما (که بابت این موضوع به دیوان عدالت اداری هم شکایت کردیم) مبنای مدنظر سازمان امور مالیاتی “کل اسناد” است و همکاران با این مبنا عمل کنند تا گرفتار مسائل مالیاتی نشوند. این نظر مشورتی از سوی کانون اعلام شده تا رویه واحدی در کل کشور انجام شود، البته همکاران اگر استدلال حقوقی خلاف این رویه دارند می توانند بر مبنای ادله خود عمل کنند.

خندانی در ادامه به مواد 4 و 7 قانون الزام در رابطه با وصول حقوق دولتی اشاره کرد و گفت: آیین نامه ماده 7 این قانون از سوی سازمان ثبت اسناد با همکاری کانون نوشته و نحوه وصول مالیاتی در آن مشخص شد که سه شنبه هفته گذشته در کمیسیون حقوقی-قضایی دولت به تصویب رسید و به کمیسیون اصلی برای ابلاغ و اجرا ارجاع داده شد.

وی افزود: از ابتدا که بحث مالیاتی مطرح شد، سازمان امور مالیاتی اعتقاد داشت که با تصویب قانون الزام، ماده 187 قانون مالیات های مستقیم براساس ماده 15 این قانون نسخ شد و بنابراین ما تکلیفی بابت وصول، محاسبه و هرآنچه که نسبت به مالیات نقل و انتقال است، نداریم. البته این گفته بر اساس قانون درست بود اما ما از آن ها خواستار ارائه راهکار شدیم چرا که نظارت بر نحوه و شکل وصول هم از وظایف عمده این سازمان است.

خندانی بیان کرد: اولین دیدگاه سازمان امور مالیاتی این بود که می گفتند ما قیمت ها را به شکل بلوک بندی به دفاتر اعلام میکنیم و مرجع اعلام مبلغ به دفاتر اسناد رسمی هستیم و سردفتر اسناد رسمی مسئول وصول و محاسبه مبلغ است. این درحالی بود که بارها به مسئولین مالیاتی گفتیم ما مامور وصول مالیات هستیم مسئول محاسبه به این شکلی که شما اعلام می کنید نیستیم. محاسبه فقط محاسبه ای است که شما براساس عدد به ما اعلام می کنید، یعنی این پلاک ثبتی با این مشخصه با این کیفیت ارزش معاملاتی n تومان است. تطبیق با جدول و محاسبه نهایی با سردفتر باشد.

خندانی گفت: در نهایت این آیین نامه ای که تصویب شده و مبنای کار ما قرار گرفته است قرار شد به شکل پلاک به پلاک به سردفتران اعلام کنند. در واقع معامله مالیاتی را براساس ارقام اطلاعاتی که شما به سازمان مالیاتی ارسال کرده و آن ها قیمت منطقه را به شما اعلام می کنند و شما محاسبه را انجام می دهید. آخرین توافقی که به شکل مکتوب هم ثبت شده البته با توجه به اسناد کاداستری که صادر می شود ما مشکل خاصی نخواهیم داشت. در واقع شماره سجام را که وارد کنیم تمام مختصات ملک برای شما نمایش داده می شود.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران از همه همکاران سردفتر و دفتریار درخواست کرد بویژه نسبت به اسناد کاداستری قدیمی و یا اسنادی که کاداستری نیستند، اقلام اطلاعاتی سازمان مالیاتی را براساس دستور العمل خودشان به صورت دقیق و کامل وارد کنند. چرا که ثبت رقم اشتباه و وصول آن برای سردفتر تبعات خواهد داشت.

در ادامه این همایش «احمد غفارزاده» عضو اسبق شورای عالی مالیاتی و مشاور مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی نکاتی درباره احکام مالیاتی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ارائه کرد.

وی با بیان اینکه قانون الزام، جدید است و ابهامات زیادی دارد که با گذشت زمان بسیاری از سوالات درباره آن برطرف خواهد شد، اظهار کرد: مطالعات آسیب شناسی اولیه برای طرح چنین قانونی در قوه قضاییه انجام شده بود. تعداد پرونده ها و دعاوی قضایی ناشی از اسناد عادی حجم بسیاری از محاکم را به خود اختصاص داده بود. آمارها نشان می داد بخش عمده اختلافاتی که موجب طرح پرونده می شود، اسناد عادی است، بنابراین قانون الزام با هدف ساماندهی این بخش تصویب شد که اموال غیرمنقول را که غیر رسمی تنظیم می شود را ساماندهی کند و برای اجرای آن قرار شد سامانه هایی طراحی شود.

غفارزاده با اشاره به مباحث مالیاتی، افزود: مالیات هایی همچون مالیات بر ثبت اسناد، مالیات بر سود نیست هر چند اسم آن را در ماده 59 مالیات بر درآمد گذاشتیم اما مالیات بر درآمد نیست، حتی مالیات بر سود هم نیست، مالیات بر دارایی هم نیست. این موضوع به گذشته که منابع مالیاتی وجود نداشت بر می گردد که ممکن است به تدریج حذف شود.

عضو سابق شورای عالی مالیاتی به مواد 59 و 187 قانون مالیات های مستقیم اشاره کرد و گفت: موضوع این ماده ها به نقل و انتقال ملک و انتقال حق واگذاری محل ارتباط دارد. براساس ماده 59، نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی‌مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.

وی افزود: براساس ماده 187، در کلیه مواردی که معاملات موضوع فصل چهارم از باب دوم و همچنین فصول اول و ششم باب سوم این قانون به موجب اسناد رسمی صورت می گیرد، صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلف اند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله، مراتب را با شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مودی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله حسب‌مورد نموده و شماره مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند.گواهی انجام معامله حداکثر ظرف ده روز از تاریخ اعلام دفترخانه، پس از وصول بدهی های مالیاتی مربوط به مورد معامله از مودی ذیربط، از قبیل مالیات بر درآمد اجاره املاک و همچنین وصول مالیات حق واگذاری محل، مالیات‌شغلی محل مورد معامله، مالیات درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک حسب مورد صادر خواهد شد.

غفارزاده درباره ماده 64 قانون مالیات های مستقیم گفت: منظور از ارزش معاملاتی، ارزش مورد معامله نیست، این ارزش طبق ماده 64 قانون مالیات های مستقیم تعیین شده و به مراتب از ارزش روز آن پایین تر است. اگر قانون اجرایی شود، امسال باید 18 درصد میانگین ارزش قیمت روز باشد. ولی اگر بخواهیم ارزش واقعی را مقایسه کنید از آن هم پایین تر است. یعنی اگر ارزش واقعی یک آپارتمان 10 میلیارد تومان باشد، ارزش معاملاتی آن 1 میلیارد تومان خواهد بود. این موضوع در قانون الزام هم به همین شکل آمده و اصلاحی در آن نشده است. در آیین نامه ماده 7 قانون الزام این موضوع را بر عهده ادارات مالیاتی گذاشته اند که ارزش معاملات را به دفترخانه اعلام کنند. اگر این اتفاق بیفتد مشکل محاسباتی دفاتر اسناد رسمی حل می شود.

وی به حق واگذاری محل در قانون الزام اشاره کرد و گفت: حق واگذاری محل همیشه موضوع چالشی بین مردم و سازمان امور مالیاتی بوده است، به همین خاطر قانونگذار در تبصره هایی از ماده 59، 3 موضوع حق کسب و پیشه، حق تصرف محل و موقعیت محل را مطرح کرده است، اینکه چه املاک و ساختمان هایی مشمول حق واگذاری محل می شوند همیشه مورد سوال بوده، که در این سال های اخیر طبق دادنامه دیوان عدالت اداری این مشکل حل شد. براساس این دادنامه، تصریح شد که حق واگذاری محل فقط برای املاک تجاری موضوعیت دارد. در قانون الزام، واژه “اداری” هم اضافه شده است. این موضوع چالش بزرگی ایجاد کرده است که به دلیل اینکه در حق واگذاری محل “اداری” را اضافه کرده درحالی که قبلا منتفی شده بود.

مشاور مالیاتی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: برای محاسبه حق واگذاری محل، در قانون الزام دو مورد در نظر گرفته است، اظهار به فروش و 25 برابر ارزش معاملاتی محل مورد معامله. این موضوع کار معامله را استاندارد می کند اما در محل اداری ممکن است این موضوع چالش بر انگیز باشد که از آقای خندانی می خواهم این موضوع را از طریق مراجع تقنینی پیگیری کنند. در محل اداری بحث سرقفلی مطرح نیست. تمام املاک اداری گرفتار این مالیات می شوند. 25 برابر ارزش معاملاتی برای محل های اداری مبلغ بسیاری خواهد شد و مطمئنا چالش ایجاد خواهد کرد. همان دعوایی که مودی با سازمان مالیاتی داشت بر سر دفاتر اسناد رسمی خواهد آمد.

در ادامه این همایش خدیجه رضائیان، سردفتر اسناد رسمی و رئیس کمیسیون امور بانوان با اشاره به مواد مربوط به امور مالیاتی در قانون الزام گفت: یکی از متولیان اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دفاتر اسناد رسمی هستند بنابراین خوب یا بد، باید قانون را اجرا کنیم. در تمام دنیا یکی از وظایف حوزه‌های ثبتی از جمله دفاتر اسناد رسمی، دریافت حقوق دولتی است که مالیات یکی از آنهاست و سردفتران سالیان سال است که مامور وصول مالیات هستند.

وی افزود: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در چندین مواد به موضوع وصول مالیات توسط سردفتران پرداخته است و ما باید با بررسی و تحلیل دقیق مواد وظایف و تکالیف خود را به خوبی استخراج کرده و انجام دهیم؛ به همین دلیل این جلسه برگزار شد. انشالله در آینده نیز نشست‌های متعددی برگزار خواهد شد.

رضائیان تصریح کرد: در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات دو دسته قوانین وجود دارد؛ یک دسته وابسته به سامانه موضوع ماده 10 هستند و یک دسته دیگر شامل قوانینی می‌شود که از زمان لازم الاجرا شدن قانون قابل اجرا هستند و ربطی به سامانه ندارند.

استاد دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به موضوع وکالت در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: اسناد وکالت یکی از چالش‌های سردفتران است؛ این موضوع را همه ما سردفتران بارها تجربه کرده‌ایم و بخاطر اسناد وکالت سر از دادگاه درآورده‌ایم. موضوع مورد بحث ما وکالت بلاعزل است. دیوان عالی کشور آرائی صادر کرده است که وکالت بلاعزل را بیع انگاری کرده البته گاهی هم می‌گویند در کنار وکالت، باید ادله دیگری از جمله شاهد یا ثمن باشد تا بیع را به موجب وکالت اثبات کنیم. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول درخصوص وکالت بسیار سخت گیری کرده ضمن اینکه آن را بیع تلقی نکرده است.

رضائیان ادامه داد: همچنین ماده 113 قانون برنامه هفتم توسعه نیز صراحتا گفته که قوه قضایه مکلف است وکالت نامه‌ها را ساماندهی کند بنابراین می‌توان گفت که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در راستای اجرای محکم‌تر این موضوع، ایجاد شده است. درواقع باید سامانه‌ای ایجاد شود تا همه وکالت‌ها در آن قابل رصد باشد و مشکلات فعلی سردفتران از بین برود.

وی افزود: وکالت‌های باحق عزل انتقال مالکیت املاک، وکالت‌های بلاعزل کلی، وکالت‌های بلاعزل انتقال کلی که پلاک ثبتی خاص ندارند، وکالت بلاعزل درمورد انتقال مالکیت اموال یا املاکی که درجریان ثبت هستند یا فاقد سند مالکیت هستند، وکالت‌های بلاعزل درباره قراردادهای واگذاری دستگاه‌های دولتی نیز موضوع اصلی ما نیست. اینجا سوالی پیش می‌آید که باعث شده بنده با استادان امور مالیاتی مشورت کنم. برای مثال سردفتری سند وکالت بلاعزل تنظیم کرده است اما به هردلیلی مفاصاحساب را نگرفته و حالا فرد برای بیع قطعی به دفتر من مراجعه کرده است و سوال این است که تکلیف سردفتر دوم در وصول مالیات چیست؟! بسیاری از همکاران معتقدند که هیچ حرجی برای سردفتر دوم نیست اما نظر بنده مخالف است.

سردفتر اسناد رسمی تاکید کرد: برای اینکه مردم بعدا در مالیات دچار مشکل نشوند، از همه همکارانم درخواست می‌کنم قرارهای صلح عمری هبه و … را معوض بنویسند که شخص همانجا مالیات خود را پرداخت کند و بعدا دچار چالش نشود.

  گفتنی است؛ بخش دوم این همایش به رفع ابهامات و پاسخ به پرسش های حضار اختصاص یافت.