به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، نشست تخصصی «پیامدها و الزامات قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول» به همت بسیج دانشجویی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه علامه طباطبایی با حضور «صفدر کشاورز» سخنگو و معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، حجت الاسلام محمد امین کیخای فرزانه مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضائیه و خدیجه رضائیان سردفتر و رئیس کمیسیون امور بانوان کانون در تالار صلح دانشکده حقوق برگزار شد.
*پیشینه تقنینی قانون الزام به ثبت رسمی در ایران
خدیجه رضائیان در این نشست درباره پیشینه تقنینی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: در سال های اخیر نقل و انتقال املاک یا اموال غیرمنقول با اسناد عادی باعث ایجاد مشکلات بسیاری همچون کلاهبرداری، فروش مال غیر، عدم شفافیت های اقتصادی و امثالهم در دستگاه قضایی و نظام حقوقی کشور شده بود. اما قانونگذار در موادی از قانون ۱۳۱۰ رویکردی را درخصوص مالکیت ثبت شده داشت که معیار مالکیت را سند رسمی می دانست. مانند ماده ۲۲ قانون ثبت که براساس آن ملکی که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت کسی که نامش در دفتر املاک به ثبت رسیده به عنوان مالک می شناسد یا کسی که این ملک به شکل قانونی به وی منتقل شده است.
وی ادامه داد: در ماده ۴۶ قانون ثبت هم قانونگذار، ثبت اسناد را در مورد عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد اجباری می داند یا معاملات را به موجب سند رسمی اجباری کرده است. یا در ماده ۴۷، قانونگذار می گوید در کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده، یا صلحنامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه ها نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد اجباری است. یا در ماده ۴۸ قانون ثبت، سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام‌قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.
این استاد دانشگاه گفت: با این مواد قانونی، بنابراین تردیدی برای الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول وجود نداشت ولی مسائلی مثل زمان بر بودن ثبت رسمی اموال غیر منقول، هزینه دار بودن و یا پیوست شرعی و فقهی در نظام حقوقی ما باعث شد قانونگذار در این طرح، طرف میانه را بگیرد. مسئله ای که در آن بستر شرعی و فقهی نظام حقوقی ایران وجود داشت به واقع انعقاد اراده معاملاتی به صرف وعده شفاهی اتفاق می افتاد که باعث شده بود ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه ها در سال ۹۵ مصوب شود. به اعتقاد من این موضوع درمورد رویه عرفی و مرسوم در رابطه با معاملات عادی در حوزه اموال غیرمنقول حکم امضایی بود. به عبارتی با تایید این معاملات در محاکم قضایی به موجب ماده ۶۲ به نوعی جایگاه ثبت رسمی در اموال غیرمنقول سست شد و به تعبیری دیگر به موجب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه ها اصل بر ثبت رسمی اموال غیر منقولی بود که سابقه ثبتی داشتند اما اگر دادگاه یک سند را معتبر تشخیص می‌داد قاعدتاً این سند در برابر شخص ثالث دارای اعتبار بود.
*حل ابرچالشی به نام اسناد عادی با ورود رهبر انقلاب
رضاییان در ادامه به ضرورت استحکام مالکیت ها در اسناد ملکی و اموال غیرمنقول و ساماندهی این حوزه اشاره و بیان کرد: احساس نیاز برای پیدا کردن راهکار و چاره اندیشی در حوزه تثبیت مالکیت ها در دستگاه قضایی و در نظام حقوقی ایران ایجاد شد. چنانکه در سیاست های برنامه توسعه ششم کشور هم در استفاده از فناوری های نوین برای تضمین حقوق مالکیت مردم تاکید شده بود. پس از آن بود که با دستور مقام معظم رهبری کارگروهی درخصوص تثبیت حق مالکیت و صیانت از آن در قوه قضائیه تشکیل شد. جلسات متعدد کارشناسی برگزار شد تا این ابر چالشی که در نظام حقوقی و اجتماعی ایران وجود داشت به نوعی حل شده و راهکاری درست برای آن ایجاد شود.
رئیس کمیسیون امور بانوان کانون گفت: در سال ۹۵ تعدادی از نمایندگان مجلس، طرحی را با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی با هدف از بین بردن اعتبار اسناد عادی نوشتند. این طرح طی چند سال بین مراجع قانون گذار و تصمیم گیر در رفت و آمد بود تا اینکه در واپسین روزهای سال ۱۳۹۹، با اصلاحات و تغییر نام به اسم طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. اما باز هم این طرح مورد ایراد شورای نگهبان قرار گرفت و این بار رفت و آمد ها بین مجلس و شورای نگهبان، بررسی طرح را به مجمع تشخیص مصلحت نظام سپرد.
وی با اشاره به بیانات رهبر معظم انقلاب درباره طرح الزام و مصلحت یقینی کشور دانستن آن از سوی ایشان، افزود: در پی احساس نیازی که نظام حقوقی ایران و نظام ثبتی در تثبیت مالکیت ها داشت، طی دیداری که مقام معظم رهبری به مناسبت هفته قوه قضائیه با مسئولان قوه در سال گذشته داشتند و در پی تاکید ویژه ایشان در خصوص سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول، تلاش های بسیار و در خور توجهی درباره تصویب آن انجام شد و در نهایت این طرح در اواخر اردیبهشت ماه سال جاری از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام نهایی شد.
*فلسفه ایجاد قوانین ثبتی واکسیناسیون نظام حقوقی کشور است
رضاییان با بیان اینکه فلسفه ایجاد قوانین ثبتی، واکسیناسیون نظام حقوقی و تحقق عدالت پیشگیرانه در این نظام است، تصریح کرد: اطلاع رسانی و هشداردهی به مردم، کارکرد حفاظتی و حمایتی نهاد متکلف ثبت است، بنابراین این قانون مصوب شده نیازمند همراهی همه دستگاه های اجرایی، تمرکز کرسی های دانشگاهی و موشکافی ابعاد درونی و تبیین آن است. علاوه بر آن در نظام حقوق تطبیقی که از فرانسه گرفته شده می بینیم که آن ها از سال ۱۹۴۵ میلادی بر مسئله ساماندهی انتقال اموال غیرمنقول تمرکز کردند. حتی آن ها دفاتر اسناد رسمی و شورای عالی سردفتری را در این مسئله به موجب آیین نامه ملی سردفتران سال ۱۹۸۲دخیل کرده و جایگاه ویژه ای بر ساماندهی اموال غیرمنقول داده اند.
*قدمت ۸۰ ساله ساماندهی اموال غیرمنقول در فرانسه با استفاده از دفاتر اسناد رسمی
رئیس کمیسیون امور بانوان کانون گفت: در نظام حقوقی فرانسه سال ها است از ظرفیت دفاتر اسناد رسمی برای ساماندهی اموال غیرمنقول استفاده می کنند. چرا که دفاتر امکانات لازم از جمله استعلام املاک، قابلیت سنجش هویت متعاملین، قابلیت سنجش مورد معامله را دارند. در نظام حقوق تطبیقی که سال‌هاست روی این مسئله تمرکز کردند به پاسخ‌های نیکی در این باب رسیدند که خروجی آن کاهش پرونده های قضایی در خصوص اختلاف در مالکیت ها و حدود و ثغور املاک بوده است.
«صفدر کشاورز» معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم در این مراسم با اشاره به چالش های موجود در حوزه املاک کشور، اظهار کرد: نقل و انتقال با اسناد عادی و وجود املاک فاقد سند یا اسناد مشاعی مهمترین چالش های حوزه املاک کشور هستند. که این خود باعث چالش بزرگتری در حوزه املاک شده و آن افزایش پرونده های قضایی در محاکم است. براساس آمار رسمی، ۳۴ درصد پرونده‌هایی که در محاکم قضایی تشکیل می شود مستقیما به حوزه املاک مربوط می شود و پرونده هایی که غیر مستقیم به حوزه املاک ارتباط دارد، برای مثال اختلاف نظر بر سر مالکیت یک ملک منجر به قتل و یا ضرب و جرح و دعوا شده است، ۵۰ درصد پرونده های قضایی محاکم را تشکیل داده است.
*اموال غیرمنقول با ارزشترین سرمایه هر فرد است
وی با بیان اینکه تثبیت مالکیت موضوع بسیار حساسی است و امروزه مهمترین و با ارزش ترین سرمایه هر فرد اموال غیرمنقول است، افزود: عدم شناسایی مالکین واقعی یکی دیگر از چالش های وجود اسناد عادی است. برای مثال در سابقه ثبتی مالکیت به نام یک نفر است اما به واسطه نقل و انتقال عادی مالک حقیقی، فرد دیگری است و فرد دیگری دارد از ملک استفاده می کند.
*اراضی فاقد سند و املاک مشاعی اجرای قانون حدنگار را با مشکل مواجه کرده است
معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه به قانون حدنگار در کشور اشاره کرد و گفت: عدم امکان اجرای قانون حدنگار یکی دیگر از مسائلی است که به چالش های حوزه املاک دامن زده است. این قانون ملی تکلیف داشت تا کل کشور را طی پروسه زمانی مشخص نقشه برداری و حدنگاری کرده و برای آن سند مالکیت صادر کند. چرایی عدم نهایی شدن آن را باید در املاک فاقد سند جستجو کرد که تا زمانی که اراضی سند نداشته و یا مالیکت ها مشاعی باشد، نمی شود آن ها را احصا کرد. همین نسق های زراعی که قبل از انقلاب به زارعین صاحب نسق داده شده یک سهم از ۹۶ سهم از کل روستا است نه محل مشخص دارد نه حدود و متراژ مشخص. در واقع در نقل و انتقال نمی شود میزان مالکیت و کجایی آن را شناسایی کرد. شاهد بودیم پدری که زارع صاحب نسق بوده فوت شده و نسق دست فرزندان آن شخص افتاده است. هرکس به هر میزان که توانسته انتقال داده و نمی شود مالکیت، محل و طول و ابعاد نسق را احصا کرد.
*افزایش کلاهبرداری و پولشویی با اسناد عادی
کشاورز افزایش کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر را از دیگر مشکلات حوزه املاک دانست و افزود: همه ما با این مقوله آشنا هستیم که شخصی به راحتی مالی را به چند نفر می فروشد در حالی که در انتقال رسمی شما فقط یک بار مجاز به فروش این مال هستید. زمانی که به دفاتر اسناد رسمی برای انتقال مالکیت مراجعه می کنید، اولین موضوعی که استعلام می شود مالکیت است. در رهن بودن ملک، شناسایی وضعیت مالک از دیگر استعلامات دفاتر برای انتقال است. زمانی که انتقال مالکیت انجام می شود در همان زمان به صورت برخط مالکیت در سامانه جامع املاک تغییر می کند، یعنی یک ساعت بعد از انتقال دیگر سیستم پاسخگوی شما نیست. به همین دلیل انتقال با اسناد عادی و غیر رسمی شیوه مطلوب کلاهبرداران است.
*ملک می دهند و ملک می گیرند بدون ثبت رسمی
وی با اشاره به پولشویی های متعدد با اسناد عادی ادامه داد: بسیاری از افراد به دلیل ثبت و ضبط نشدن معاملات، اسناد عادی رد و بدل می کنند، ملک می دهند و ملک می گیرند بدون اینکه انتقال در محل معتبری ثبت رسمی شود. درحالی که اگر رسمی بود با یک کد ملی می شد تمام اسناد به نام شخص را ببینید. در مقطعی، وزارت بازرگانی که آن زمان از وزارت صنایع جدا بود، کد رهگیری طراحی کرد به این صورت که برای هر معامله یک کد رهگیری اختصاص داده شود. به ازای ۳ اطلاعاتِ فروشنده، خریدار و مورد معامله ای که درج می شد یک کد رهگیری ارائه می داد اما با این کار چه اتفاقی افتاد؟ هیچ. وقتی که بانک فقط محدود به همین ۳ اطلاعات باشد معلوم است که نتیجه ای ندارد، نه مختصاتی از ملک مورد معامله وجود داشت و نه بانک به اداره ای متصل بود که بتواند سرویس احراز هویت و مالکیت انجام دهد.
*خون ریزی برای یک متر زمین!
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ارزش دارایی های اموال غیرمنقول برای مردم اشاره کرد و گفت: در گذشته املاک آن ارزش و قیمتی که امروز پیدا کرده را نداشت، اگر در زمین های کشاورزی دو نفر همسایه بودند و یکی از آن دو قسمتی از ملک طرف مقابل را می گرفت اهمیتی نداشت و از هم می گذشتند اما الان برای یک متر زمین خون می ریزند و علت آن در ارزشی است که اموال غیرمنقول ایجاد کرده است. افزایش قیمت زمین و ملک به حساسیت موضوع اضافه کرده و اگر نتوانیم و نخواهیم حوزه املاک را ساماندهی کنیم و بانک اطلاعات مناسب و دقیقی از املاک نداشته باشیم به یقین با چالش های غیرقابل کنترلی در آینده مواجه خواهیم شد.
*طرح الزام به ثبت رسمی در ۷۵ جلسه در مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی شد
کشاورز در ادامه به فرایند تصویب قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول در مجلس و مراجع قانونی دیگر اشاره و توضیح داد: در سال ۹۵، سازمان ثبت اسناد و قوه قضائیه طرحی با نام ارتقا اعتبار اسناد رسمی را طراحی کرده و ارائه دادند. در همان سال این طرح از سوی نمایندگان مجلس مطرح شد اما تا سال ۹۹ در کمیسیون حقوقی- قضایی مجلس و سایر بخش ها بررسی و کارشناسی می شد تا در نهایت در سال ۹۹ به تصویب مجلس رسید. از سال ۹۹ تا ۱۴۰۱، ۵ بار بین مجلس و شورای نگهبان به دلیل ایرادات و اصلاح آن رفت و برگشت داشت تا اینکه در دی ماه ۱۴۰۱ با توجه به عدم تامین نظر شورای نگهبان، مجلس به نظریه و مصوبه خودش اصرار کرد و به همین منظور برای بررسی نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد. این طرح ابتدا به دبیرخانه کمیسیون حقوقی-قضایی مجمع ارجاع شد. نزدیک به ۴۰ جلسه بی وقفه و پی در پی در دبیرخانه کمیسیون حقوقی-قضایی مجمع برگزار شد که در این جلسات از اقشار مختلف، دستگاه های مرتبط با موضوع، اساتید دانشگاه، قضات عالی رتبه دیوان عالی کشور، دستگاه های متولی از وزارت راه گرفته تا وزارت اقتصاد و امور دارایی، منابع طبیعی و هر صاحب نظری که در این زمینه صاحب تفکر و اندیشه بود دعوت شده بود. قرار بر این بود مصوبه ای که در نهایت به تصویب می رسد بتواند مشکلات این حوزه را حل کرده و آسیب دیگری نداشته باشد. در نهایت جمع بندی این جلسات به صحن کمیسیون حقوقی-قضایی مجمع رسید و ۲۰ جلسه هم در صحن کمیسیون با حضور رئیس دستگاه قضا، کارشناسان و متولیان موضوع برگزار شد. پس از آن موضوع برای بررسی نهایی به صحن اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید و ۱۵ جلسه هم در صحن اصلی با حضور تمام اعضای مجمع مورد بررسی قرار گرفت.
*نگاه های متفاوت دستگاه های اجرایی به طرح الزام؛ راه و شهرسازی با نقل و انتقال با سند عادی موافق بود!
کشاورز در ادامه درباره علت طولانی شدن روند بررسی قانون الزام در مجمع تشخیص گفت: شاید سوال کنید این ۱۵ ماده مربوط به طرح الزام چه بود که اینقدر طول کشید؟ علت آن هم حساسیت موضوع بود و هم مرتبط بودن آن به دستگاه های اجرایی متعدد که هر کدام از آن ها طرح یا قانون را از زاویه دید خود نگاه و رصد می کرد. زمانی که در بررسی های طرح به حوزه کشاورزی می رسیدیم و سند دار بودن ملک برای نقل و انتقال رسمی مورد انتظار بود، امور اراضی بحث امنیت غذایی را مطرح می کرد، برای مثال می گفتند اگر به اراضی خرد شده سند دهیم از فردا صاحبان آن برای تغییر کاربری به مسکن اقدام می کنند و از کشاورزی خارج می شوند. بنابراین باید ملاحظه این حوزه را هم می کردیم. دستگاه دیگر راه و شهرسازی بود که گرانی املاک و مسکن را مطرح کرد، بحث اینکه من به عنوان متولی باید بر اجاره ها و خرید و فروش ملک نظارت داشته باشم که چه بسا نگاه آن ها بر این بود بساط نقل و انتقال عادی نباید جمع شود چراکه جامعه به بحران کشیده می شود، راه و شهرسازی سامانه ای را طراحی کرده به نام خودنویس که بتوان نقل و انتقال عادی را در آنجا انجام داد. این بحث ها درحالی مطرح می شد که هدف این قانون جمع آوری نقل و انتقال عادی است. با وجود نگاه های مختلف به این قانون، در نهایت طرح جمع بندی شد که مجمع تشخیص در جلسه روز چهارشنبه ۲۶ اردیبهشت ماه این قانون را تصویب کرد که به زودی ابلاغ می شود.
* ۴ هدف اصلی قانون الزام ؛ هر نقل و انتقالی که ثبت رسمی نشود نزد محاکم قضایی پذیرفته نیست!
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ۴ هدف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی اشاره و بیان کرد: اولین هدف این قانون ساماندهی نقل و انتقال اموال غیرمنقول عادی است به این معنا که از یک زمان به بعد باید بپذیریم نقل و انتقال با سند عادی در کشور نباید باشد، قانونگذار در ماده یک این قانون به صراحت گفته هر نقل و انتقالی پس از ایجاد سامانه ای برای ساماندهی اسناد عادی، باید به شکل رسمی باشد. در واقع باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد که هم اکنون در دفاتر اسناد رسمی در حال انجام است ثبت رسمی شود، اگر ثبت نشود در مصوبه اول مجلس اعلام کرد باید باطل اعلام شود که پذیرفته نشد.در نهایت به این نتیجه رسید که نقل و انتقال باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود، اگر ثبت نشد دعاوی مربوط به این نقل و انتقال و اعمال حقوقی نزد محاکم قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استناد و استماع نخواهد بود و فاقد اعتبار است.
*ساماندهی مشاورین املاک با قانون الزام؛ تسهیل گری با املاک، تنظیم سند با دفاتر اسناد رسمی!
وی افزود: هدف دوم بحث ساماندهی مشاورین املاک است. یکی از مبادی اصلی تنظیم اسناد عادی در کشور مشاورین املاک و بنگاه های معاملاتی بودند. در ماده ۳ این قانون دیده شد که مشاورین املاک بعد از ایجاد تفاهم بین خریدار و فروشنده و انجام تسهیل گری، طبق دسترسی که برای آن ها ایجاد خواهد شد، مفاد قرارداد را در فرم هایی که طراحی شده وارد کرده و افراد را برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی هدایت می کنند. سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و دیگر نزد مشاورین املاک قراردادی تنظیم نمی شود.
*حل چالش بزرگ اسناد مشاعی و اراضی فاقد سند در کشور با قانون الزام
معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هدف سوم این قانون را تسهیل و رفع موانع صدور سند و ساماندهی اسناد مشاعی عنوان کرد و گفت: در حال حاضر بخشی از املاک کشور فاقد سند است. به ویژه در بخش کشاورزی آن بخشی از املاکی که مشمول قانون اصلاحات اراضی شده است. نزدیک به ۱۶ میلیون هکتار از اراضی کشور به عنوان اراضی کشاورزی تعریف می شود که ۸۰ درصد آن مشمول قانون اصلاحات اراضی شده. به این مفهوم که هر کدام از آن ها یک نسق دستشان است که در آن نوشته یک سهم از ۹۶ سهم. غالب این اسناد، موقعیت، محل و مساحت ندارد. با توجه به اینکه اجرای قانون از سال ۱۳۴۰ شروع شد، بیشتر زارعین صاحب نسق آن زمان الان فوت کرده اند و نسق دست وراث است و زمین بین ورثه تقسیم شده است. بخشی را انتقال داده اند بخشی دست خودشان است. بیشترین چالش و مشکلات در این حوزه هم در بخش ثبتی و هم حوزه قضایی وجود دارد.
وی ادامه داد: وقتی بین دو نفر اختلافی در محدوده زمین های مشاعی ایجاد می شود موضوع به مقام قضایی ارجاع داده شده و این مقام هم برای بررسی موضوع، کارشناس رسمی دادگستری را به محل مورد مناقشه می فرستد. اما کارشناس هیچ مبنایی برای تشخیص این محدوده مورد اختلاف ندارد، چراکه هر دو مشاع و بدون طول و ابعاد و فاقد مساحت است و ناگزیر است به مطلعین مراجعه کند. بنابراین برای ساماندهی و مدیریت این چالش باید هر چه سریع تر این اسناد را به اسناد حدنگار شش دانگی و مفروضی تبدیل کنیم.
*برون سپاری خدمات ثبتی و ثبت الکترونیک اسناد در قانون الزام
کشاورز در ادامه به ضرورت برون سپاری و استفاده از فناوری های نوین در حوزه ثبتی اشاره کرد و گفت: در تبصره ۲ ماده ۳ این قانون پیش بینی شده تا امکان تنظیم اسناد در فضای مجازی مهیا شود. بسیاری از امور به واسطه محدودیت در ایجاد محل دولتی و جذب نیروی دولتی برون سپاری شده و بخشی هم از فناوری نوین استفاده می کنند. تصور کنید با همان سبک و سیاق دهه هفتاد امور مالی و بانکی را انجام دهیم، چه اتفاقی می افتاد؟ تکنولوژی در این حوزه بسیار کمک کرد و باعث شد تا برای مثال یک کارمند بیشتر امورات مالی خود را از طریق تلفن همراه و اینترنت انجام داده و چند سال به بانک مراجعه نکند. در بحث نقل و انتقال هم باید به این سمت و سو حرکت کنیم. یعنی تا کجا دفاتر اسناد رسمی باید مرجعی باشند که اشخاص حضوری به آن جا مراجعه کنند؟ یک نفر می خواهد تعهد دانشجویی ارائه کند، چرا این بستر در فضای امن و مطمئن شبکه اینترنتی مهیا نشود و فرآیند الکترونیکی باشد؟ پرداخت و احراز الکترونیکی و سند هم الکترونیکی صادر شود.
*مهلت دو ساله به مردم برای بارگذاری اسناد عادی در سامانه
معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره تعیین و تکلیف نقل و انتقالاتی که پیش از لازم الاجرا شدن این قانون و راه اندازی سامانه انجام شده اظهار کرد: قانون الزام در ماده ۱۰ پیش بینی این موضوع را کرده است. بر اساس این ماده سازمان ثبت اسناد یک سال پس از لازم الاجرا شدن قانون و ابلاغ آن، باید سامانه ای را تحت عنوان ساماندهی اسناد عادی ایجاد کند که افرادی که قبل از راه اندازی این سامانه نقل و انتقال عادی انجام داده اند یا نقل و انتقال شفاهی داشته اند، بتوانند مستندات ادعایی خود را در سامانه بارگزاری کنند. از زمان راه اندازی این سامانه، افراد ۲ سال مهلت دارند مستندات ادعایی خود را بارگذاری کنند. ظرف دو سال از زمان بارگذاری، تکلیف این اسناد باید تعیین شود به این مفهوم که یا به دفاتر اسناد رسمی رفته و نقل و انتقال عادی خود را رسمی کرده و سند رسمی دریافت کنند یا با اسناد عادی به اداره ثبت مراجعه کرده به موجب قوانین خاص موجود در سازمان ثبت از جمله قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند، سند بگیرند یا اینکه به مرجع قضایی مراجعه کرده و اقامه دعوا کنند.
*بعد از مهلت دوساله سامانه بسته می شود!
کشاورز در ادامه با طرح این سوال که اگر فردی بعد از مدت دو ساله برای بارگذاری مدارک و تعیین تکلیف اسناد مراجعه نکرد چه وضعیتی پیش می آید؟ گفت: مطابق ماده ۱۰ این قانون، بعد از مهلت دو ساله، سامانه برای ثبت نام بسته می شود. اما مدارک، مستندات این افراد ابطال نمی شود، ولی اگر بر روی این ملک، شخصی سند رسمی گرفت یا اینکه ملک موات یا خالص دولتی اعلام شد یا جزء قانون مستحدث و ساحلی بود دیگر این سند عادی قابل استناد برای آن موضوع نیست.
وی ادامه داد: حال اگر فردی در سامانه ثبت نام کرد و مدارک هم بارگذاری شد و مهلت ۲ ساله هم به اتمام رسید اما سازمان ثبت نتوانست به آن سند دهد و دادگاه نتوانست تعیین تکلیف کند وضعیت این فرد چه خواهد شد؟ وضعیت این فرد در تبصره الحاقی به ماده ۱۰ پیش بینی شده است. فرد تا ۸ سال می تواند نسبت به همین مدرکی که دارد نقل و انتقال انجام دهد اما نه در دفتر اسناد رسمی یا مشاورین املاک بلکه در سامانه ساماندهی اسناد عادی. اگر ۸ سال از راه اندازی سامانه گذشت و این سند تعیین و تکلیف نشده بود، همچنان مدرک این فرد اعتبار داشته و مشمول ضمانت اجرایی ماده یک می شود ( مشروط به اینکه فرد دیگری سند رسمی نگرفته باشد).
*مشکل املاک فاقد پایان کارِ شهرداری برای صدور سند حل شد
معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اظهار کرد: در کنار اصول و اهداف قانون الزام که مجموع آن در مواد یک و ۱۰ قانون تجمیع شده است، چند تبصره الحاقی در ماده ۱۰ به عنوان مقررات برای تسهیل تنظیم اسناد و ساماندهی املاک دستگاه های دولتی و عمومی وجود دارد. برای مثال در تسهیل نقل و انتقال، دستگاه ها را مکلف کردیم طی یک سال پاسخ استعلامات مربوط به نقل و انتقال را به شکل برخط به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. اگر ارسال نکنند مقصر دفترخانه یا خریدار و فروشنده نیست. مشکلاتی هم در رابطه با املاک موجود در برخی مناطق وجود داشت، برای مثال در منطقه ۲۲ تهران عرصه ملک سند دارد اما به واسطه عدم پیگیری مالک اولیه و عدم اخذ پایان کار، برای خریداران عادیِ واحدها، سند مالکیت انتقال داده نشده است. در واقع سندی صادر و منتقل نشده است. قانون برای تسهیل این امر پیش بینی کرده که اگر شخصی که واحدی را خریداری کرده به قدر و سهم خودش از آن میزان هزینه که شهرداری بابت صدور پایان کار تعریف می‌کند را بپردازد، شهرداری مکلف است پایان کار آن بخش را صادر کند تا امکان صدور سند و در نتیجه نقل و انتقال وجود داشته باشد.
«حجت الاسلام محمد امین کیخای فرزانه» هم در این نشست، به ۵ مقدمه نظام تقنینی استاندارد اشاره و اظهار کرد: براساس نظام قانون گذاری استاندارد، هر قانون گذاری یک حرکت رو به جلو مبتنی بر منافع عمومی است. در واقع در ادبیات حقوق عمومی اصل بر عدم قانوگذاری است، یعنی قانونگذار نمی خواهد قاعده جدیدی بر قواعد گذشته خود اضافه کند. چراکه قانونگذاری بدون نیازسنجی اجتماعی در نهایت به قانون ناکارآمد منتج خواهد شد.
وی افزود: نکته دیگر مسئله شناسی در امر قانونگذاری است، به این معنا که هر قانونی را مبتنی بر منافع عمومی برای یک نیاز یا مسئله خاص باید در نظر بگیریم در واقع نیازسنجی پژوهشی مبتنی بر یک جامعه یا نظام باید طوری باشد که مسئله ای، موضوع محور و دقیق باید باشد. نکته سوم توجه به نظام حکمرانی مطلوب و در نظر گرفتن کلیت جامعه است یعنی ما نمی خواهیم یک قطعه ای از یک هرم را عوض کنیم بدون اینکه نسبت آن را با هرم تعریف کنیم. اگر این اتفاق رخ داد قطعات مختلفی در نظام قانونگذاری خود ایجاد می کنیم که نه تنها انسجامی ندارند بلکه هر کدام مبتنی بر یک نیاز خاص و متفاوت جامعه را به سمت خاصی می برند بنابراین توجه به نظام کلی حکمرانی و سیاست های کشور باید در نظام قانونگذاری توجه شود.
*وجود بیش از ۱۲ هزار و ۳۵۰ قانون در کشور
وی با بیان اینکه ما بیش از ۱۲ هزار و ۳۵۰ عنوان قانون در کشور داریم، ادامه داد: وقتی می خواهیم در موضوعی مثل املاک با رویکرد ساماندهی، تسهیل و اعتبارزدایی از اسناد عادی به عنوان یک مسئله خاص پژوهشی قانونگذاری برخورد کنیم باید نسبت مسئله با نظام حکمرانی و سیاستی را تعریف کنیم. روش حل مسئله در این موضوع که البته آن را در قانون الزام هم تقریبا اجرایی کردیم، مبتنی بر مطالعه خبرگانی و تجربه و نظریات نخبگان جامعه و البته استفاده از الگوهای تطبیقی (استفاده از تجارب کشورهای دیگر) است. تا در نهایت به یک پاسخ تقنینی جامع و مانع با رویکرد عمومی و برنامه محور برسیم. پس از عملیاتی شدن این ۵ مرحله است که می توان گفت پیشنویس نظام تقنینی پیشنهاد شده قابل توجه و قابل تامل است.
مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضائیه در ادامه به تاریخچه ثبت رسمی اموال غیرمنقول اشاره و بیان کرد: این دغدغه از سال ۱۳۱۰ در نظام حقوقی ما بیان و حتی راهکارهای تقنینی آن پیش بینی شده است، در یک نگاه اگر مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸، ۷۱ و ۷۲ قانون ثبت را بیرون بکشیم، این مواد به مردم می گویند بروید سند رسمی بگیرید و سعی می کند نظامات جامعه را از سند عادی خالی کند تا بتواند با بانک اطلاعاتی از سند رسمی، این حوزه را رصد کند. قطعا رویکرد پیشگیری از دعاوی و شکایات مختلف حقوقی و کیفری هم در آن مطرح بوده است.
*اولین تیرخلاص به بی اعتباری سند رسمی در دهه ۵۰!
وی در ادامه به تجربه نگاری نظام حقوقی ثبت طی ۹۳ سال اشاره کرد و گفت: قانون ثبت سال ۱۳۱۰سعی در حل بحث ماهوی، سال ۱۳۱۳ جلد سوم قانون مدنی ماده ۱۳۰۹، هم می خواست نظام ادله اثبات را شرح دهد، ادله اثبات یعنی در کنار مواد (۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸، ۷۱ و ۷۲ قانون ثبت) قرار است سلسله مراتب حقوقی را بین ادله اثبات ایجاد کند که نتیجه آن این بود که ما نتوانیم سند رسمی را معارض سند عادی بدانیم.
کیخای فرزانه منبع سوم و چهارم حقوق را تحت عنوان دکترین و رویه قضایی عنوان کرد و با طرح این پرسش که چه اتفاقی افتاده که از این دو نگاره تقنینی خوب نتوانستیم استفاده لازم را برای ساماندهی اموال غیرمنقول داشته باشیم؟ گفت: از دهه چهل به بعد مرجع ایجاد رویه قضایی و استعلاماتی که از اداره حقوقی قوه قضائیه و آرا وحدت رویه انجام می شد، دیوانعالی کشور بوده است. سوالی که مطرح شده این بود که حال اگر این دعوا را نمی پذیرید حکم این معامله چیست؟ اینجا بود که مبتنی بر انگاره های مبتنی بر فقه اسلامی می گفتند اشکالی ندارد، دعوای مربوطه قابل پذیرش نیست اما شما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه کن. این جا اولین تیر خلاص به قانون ۴۸ ثبت و قانون ۱۳۰۹ مدنی بود. یعنی جایی که با سند عادی طرح ادعای الزام به سند رسمی را پذیرفتیم و رویه قضایی هم پذیرفت و این رویه بویژه از دهه ۵۰ به بعد با یک تشتت و تعدد مواجه شد. حداقل اش این بود که بالاخره مبتنی بر فوائد عمومی فقه اسلامی گفتند ما نمی توانیم سند رسمی را به عنوان تشریفات مازاد بر اصل رضایی بودن قراردادها بپذیریم. در نهایت ما به این نتیجه رسیدیم بویژه بعد از انقلاب، که اصل رضایی بودن را باید بپذیریم و عملا ماده ۴۸ قانون ثبت از الزام آور بودن تهی شد. یعنی ما میخواستیم اعتبارزدایی کنیم دوباره به اعتبارزایی برگشتیم و نتوانستیم اعتباربخشی به اسناد رسمی را به صورت ویژه ببینیم.
*اعتباربخشی و نجات سند رسمی در دهه۹۰
عضو کمیته نهایی بررسی طرح الزام ادامه داد: در دهه ۶۰ به بعد همین موضوع بسیار محل توجه و تامل بود، در دهه ۷۰ و ۸۰ هم همینطور اختلاف رویه قضایی ادامه داشت. در دهه ۹۰، مجلس ورود کرد و می خواست عنوان اعتباربخشی به سند رسمی را مورد توجه قرار دهد. اما ما نمی توانیم چه در بحث ماهوی، شکلی و یا ادله اثباتی بگوییم اعتباربخشی بدون اعتبارزدایی چرا که این دو انگاره دو روی سکه اند. نظر نمایندگان مجلس در سال ۹۵ این بود که سند رسمی بالا رود و طبیعی است که در مقابل آن سند عادی پایین بیاید. شورای نگهبان در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی با قیدی که در آخر اضافه کردند هدف قانونگذار را تایید می کرد بنابراین در سال ۹۹ در پی ارسال طرح به مجمع و اصرار مجلس ما را به این رهنمود فعلی رساند. کار به جایی رسید که رهبر معظم انقلاب در ۶ تیرماه ۱۴۰۲ بر چند مسئله برای اولین بار در ادبیات تقنینی ما ورود کردند. در حوزه اعتبارزدایی از اسناد عادی، رهبر انقلاب برای اولین بار مصلحت قطعی را برای مجمع با چند کلیدواژه لزوم تحول در وضع فعلی کشور، مصلحت قطعی کشور در اعتبارزدایی و اعتباربخشی دو چندان به سند رسمی و جلوگیری از مفاسد احراز و ابلاغ کردند. بیان پایانی ایشان این بود که علی رغم نظر شورای نگهبان مجمع موظف است این موضوع را پیگیری کند.
*تا سال ۱۴۰۸ تنها یک سند مالکیت وجود دارد و آن هم سند رسمی است
کیخای فرزانه با بیان اینکه بیش از ۴۰ جلسه تخصصی در مجمع تشخیص مصلحت برای بررسی طرح برگزار شد افزود: حوزه املاک در ادبیات اقتصادی یک کالای عمومی است همچنان که سند هم مانند نان یا برنج که مردم با آن درگیر هستند یک کالای عمومی است، یعنی همه مردم با این کالا مواجه اند. ما مجبور بودیم نگاه اقتصادی را به طور ویژه در این طرح ببینیم. دو نگاه عمده وجود داشت، نگاه تسهیل گری حداکثری(عده ای می گفتند مردم را الزام نکنید) بگویید ما موانع را از بین بردیم مردم ناخودآگاه برای گرفتن سند رسمی اقدام می کنند اما تجربه ۲۵ کشور نشان داد که این اصلا جوابگو نیست. هم کشورهای اروپایی هم کشورهای اسلامی به سمت الزام به ثبت رسمی و تسهیل در آن رفته اند. پس رویکرد ما در مجمع تشخیص مصلحت، الزام به اضافه تسهیل بود یعنی کاری کنیم همه موانع صدور رسمی حذف شود که بار اصلی آن بر دوش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است، دستگاه های متولی را در یک بازه زمانی برای پاسخگویی الزام کردیم. اعتقاد ما براین است که این قانون باید ۵ ساله سند عادی را از کشور جمع کند. سوت آغاز قانون با راه اندازی سامانه سازمان ثبت یک بازه برنامه ریزی ۲ الی ۳ ساله که بر حسب ضرورت تغییر می کند رقم می خورد. قرار است وضعیت ۹۳ ساله ناهنجار اموال غیرمنقول در کشور ساماندهی شود با این هدف که از سال ۱۴۰۸ به بعد دیگر سند رسمی را در کنار سند عادی نداشته باشیم و تنها سند رسمی را مالکیت انحصاری بدانیم.
*رسانه ها و صدا و سیما برای اطلاع رسانی قانون الزام به مردم بسیج شوند|مدیران ثبت پوتین آهنین به پا کنند!
مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضائیه درباره زیرساخت های قانون الزام گفت: اولین زیر ساخت، آموزش عمومی و رسانه های ما است. مردم باید بدانند سند رسمی یعنی به نفع مردم بودن که قطعا هیچ ضرری برای آن ها نخواهد داشت. به همین منظور در طرح الزام تکلیف کردیم که رسانه ها و صدا و سیما برای اطلاع رسانی به مردم بسیج شوند. دومین زیرساخت تسهیل رفع موانع صدور سند است، ما چه بخواهیم و نخواهیم متولی کانونی این قانون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است، یعنی عزیزان ما در این سازمان بایستی پوتین آهنین خود را برای اجرای این قانون به پا کنند. اگر این قانون زمین بخورد دیگر ما به راحتی نمی توانیم این موضوع را در کشور ساماندهی کنیم. بنابراین همه قوا بایستی بتوانند در کنار سازمان ثبت قرار بگیرند.
*قانون الزام به ثبت رسمی یعنی همه قوا نه سازمان ثبت!
وی با تاکید بر اینکه قانون الزام به ثبت رسمی مختص سازمان ثبت نیست و همکاری ملی می طلبد، تصریح کرد: نگوییم این قانون یعنی سازمان ثبت، این قانون یعنی همه قوا. یعنی همه سازمان ها از جمله سازمان امور اراضی، جهاد کشاورزی، املاک دولتی همه باید دست به دست هم دهند، کاپیتان تیم این قانون سازمان ثبت است، این همگرایی بین قوا مهم است رئیس جمهور هم در سند تحول دولت که ابلاغ کرد این قانون را اولویت دولت دانسته است.
مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضائیه از تدوین زیرساخت‌های آیین نامه این قانون با کمک کمیته مجمع در اسرع وقت خبر داد و گفت: یکی از اهداف این قانون، ایجاد وحدت رویه در محاکم است که از طریق آموزش های قوه قضاییه و بخشنامه ای که ریاست محترم قوه ابلاغ خواهند کرد به مراجع قضایی کمکی خواهد بود که ما تفاسیر قضایی متفاوت را از متن ماده یک و ۱۰ به عنوان دو ماده کلیدی نداشته باشیم چون ماده یک به ویژه در رابطه دعاوی و شکایات حقوقی و کیفری است.
*اگر قانون الزام به درستی اجرا نشود طی ۱۰ سال آینده مهمترین چالش کشور حوزه املاک خواهد بود
کیخای فرزانه با ابراز امیدواری از همکاری همه قوا و حاکمیت در اجرای درست این قانون تاکید کرد: این تمرین ۵ ساله با کمک همه قوا و حاکمیت ما را به یک افقی نزدیک خواهد کرد تا بتوانیم سند عادی را به طور کل از نظام حقوقی کنار بگذاریم. ما در ماده یک در واقع آمدیم ضمانت اجرایی در حکم بطلان را ترسیم کنیم، به این معنا که نخواستیم با مبانی شرعی صراحتا مخالفت کنیم اما گفته ایم هر گونه آثاری بر این سند عادی در صورت وجود معارض پذیرفته نخواهد بود. یعنی کسی که سند رسمی دارد در مقابل سند عادی بعد از ۵ سال دیگر قابلیت معارض نخواهد داشت. این تجربه ۹۳ ساله ما نشان می دهد اگر این موضوع در این ۵ سال با همکاری قوا ساماندهی نشود، نمی توانیم به هیج وجه در حکمرانی موضوع املاک(مهمترین کالای عمومی) که بیش از ۷۰ درصد درآمد یک شهروند را اختصاص می دهد به ساماندهی برسیم و طی ۱۰ سال آینده مهمترین چالش نظام حقوقی، قضایی و اقتصادی کشور حوزه املاک خواهد بود.
