به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، دومین جلسه عمومی کانون سردفتران و دفتریاران استان فارس (چهارشنبه های فارس ) در مورخ ۱۴۰۳/۸/۲ ساعت ۱۸/۳۰ با موضوع جلسه قانون الزام و آیین نامه جدید التصویب با مرور نکات جلسات گذشته ئو پاسخ به سوالات سردفتران و دفتریاران استان آغاز شد.
در ادامه تبصره یک ماده یک قانون الزام مورد بحث قرار گرفت(ضمن تاکید بر اینکه موارد مطرح شده صرفاً جنبه مشورتی دارد).
نتایج زیر حاصل گردید؛
۱_ بنا به حکم کلی ماده یک ” الزامی بودن ثبت کلیه اعمال حقوقی مربوط به اموال غیر منقول” فسخ معاملات غیر منقول نیزالزاما بایستی ثبت شود.
۲ _ حق فسخ معاملات اموال غیر منقول مورد نظر قانون، شامل تمامی خیارات قانونی مندرج در قانون مدنی، به جز خیار حیوان، که موضوعا خارج است، می باشد.
۳_ با توجه به حکم کلی قانون مدنی مبنی بر اینکه ” فسخ به هر لفظ و فعلی که دلالت بر آن کند به عمل می آید ” نحوه اعمال فسخ با توجه به قانون الزام مشخص نگردیده است. به نظر می رسد منظور قانونگذار ثبت سند در دفتر اسناد رسمی تحت عنوان ” اعلام فسخ معامله ” و یا اینکه ثبت فسخ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به نحو دیگری مورد نظر باشد.
احتمال دارد در سامانه الکترونیک اسناد، امکانی پیش بینی شود که اشخاص بتوانند نیت خود مبنی بر فسخ را در زمان لازم ثبت نمایند، در هر حال در این خصوص بایستی منتظر راهکار از طریق وضع آیین نامه و یا دستورالعمل بود.
۴_ کیفیت اعمال فسخ در هریک از انواع خیارات میتواند متفاوت باشد، مثلا در خیار شرط و یا خیار تخلف شرط در صورتی که در سند تنظیمی، طرفین به نحو شفاف و روشنی، شرط ایجاد حق فسخ و نحوه اعمال آن را پیش بینی کرده باشند اعمال آن توسط سردفتر ممکن است، در این صورت سردفتر میتواند سند فسخ تنظیم و به امضاء دارنده حق فسخ برساند و خلاصه فسخ را از طریق سامانه به دفتر املاک ارسال نماید.
“ماده ۴۴ آیین نامه دفاتر مصوب ۱۴۰۰ نیز به این موضوع اشاره دارد.
۵_ در صورت عدم امکان احراز حق فسخ و در نتیجه عدم امکان اعمال آن توسط سردفتر تنفیذ فسخ حسب مورد و با توجه به متن سند انتقال، نیاز به حکم داور یا مرجع قضایی دارد.
دارنده حق فسخ صرفا میتواند قصد خود مبنی بر اعمال فسخ را به موجب سند در دفترخانه ثبت نماید، در این صورت دارنده حق فسخ روند ابلاغ اظهارنامه و طرح دعوی را پیگیری می نماید، دفترخانه حق و تکلیف نسبت به ارسال خلاصه فسخ نخواهد داشت.
۶_ تبصره یک ماده یک قانون الزام، استثنایی را مطرح کرده است که به موجب آن با رعایت شرایطی، دارنده حق فسخ بتواند بدون ثبت فسخ در سامانه الکترونیک اسناد، حق فسخ خود را اعمال و پیگیری نماید.
در این تبصره دو فرض مطرح شده است؛ الف: فرضی که تنفیذ فسخ نیاز به رای مرجع قضایی یا داوری ندارد. تا قبل از تصویب آیین نامه ماده( ۳) قانون الزام، عملا تصور این فرض دشوار و دچار ابهام بود.
اما آیین نامه فوق در ماده ۲۳ به بعد، نوعی فسخ را تحت عنوان فسخ هوشمند ( انفساخ ) پیش بینی کرده است که تحت شرایط خاصی، به طور خودکار توسط سامانه اعمال می شود.
اولا؛ این نوع فسخ مخصوص “قراردادهای متحدالشکل” موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام است، در سایر معاملات اموال غیر منقول قابل اعمال نیست.
ثانیا؛شرایط ایجاد و چگونگی اعمال حق فسخ مذکور باید دقیقا در قرارداد پیش بینی شده باشد ( البته این شرط بر خلاف تبصره فوق است، چرا که تبصره مقرر داشته؛ ” قراردادهای یکسان و نمونه بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان … ) .
ثالثاپرداخت ثمن و همچنین استرداد آن هنگام فسخ باید از طریق حساب امانی و واسط صورت گرفته باشد.
شرایط دیگری هم وجود دارد که در این جا مجال پرداختن به آن نیست.
ب: فرض دیگری که در این تبصره پیش بینی شده است، فرضی است که تنفیذ فسخ نیاز به رای داور یا مرجع قضایی دارد، در این صورت دارنده حق فسخ بایستی ظرف پانزده روز از زمان ایجاد، حق فسخ خود را اعمال نماید.
ظرف پانزده روز پس از اعمال آن، اظهارنامه ارسال و به اطلاع طرف برساند و ظرف پانزده روز پس از ارسال اظهارنامه، در مرجع قضایی صالح و یا نزد داور طرح دعوی نماید.
این بخش از تبصره نیز دارای ابهام است، چرا که نحوه اعمال فسخ مشخص نیست.
با توجه به اینکه اعمال فسخ به هر لفظ و فعلی میتواند صورت گیرد ( م ۴۴۹ ق م ) و با توجه اینکه، عمل حقوقی بایستی از حالت درونی و ذهنی خارج شود تا در فضای حقوقی قابل ارائه و استناد باشد و با عنایت به اینکه آیین نامه مرحله اعمال فسخ را از مرحله ثبت و ارسال اظهارنامه تفکیک کرده است و همچنین با توجه به فوریت عرفی اعمال فسخ، شیوه صحیح این طریق اعمال حق فسخ و پیگیری حقوق مترتب بر آن دارای ابهام است.
در هر حال آنچه از این تبصره میتوان نتیجه گرفت این است که در صورتی که شخص اعمال فسخ خود را ثبت نکرده باشد و خیار فسخ مزبور از جمله مواردی باشد که تنفیذ آن نیاز به رای داور یا مرجع قضایی داشته باید، فقط در صورت رعایت دقیق شرایط مندرج در تبصره، دعوی تنفیذ فسخ از طرف او پذیرفته می شود. در غیر اینصورت به حکم کلی ماده یک قانون دعوی او به هیچ شکلی قابلیت پذیرش ندارد.
با وصف فوق برای دارنده حق فسخ بهتر این است که قصد خود مبنی بر اعمال حق فسخ را در اولین فرصت در دفتر اسناد رسمی به ثبت برساند تا مقید به شرایط و مهلت های سخت گیرانه و مبهم فوق نشود.
