سعادتیان: کاتب اجازه نمی دهد یک خانه در بنگاه املاک دو بار معامله شود

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «سید صادق سعادتیان» در نشست علمی «تحلیل «چگونگی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که روز سه شنبه 6 شهریورماه با حضور جمعی از اساتید دانشگاهی برگزار شد، با اشاره به قانون حدنگار و اهمیت اجرای آن در کنار قانون الزام به ثبت رسمی در کشور اظهار کرد: هدف قانون حدنگار تثبیت مالکیت جزء به جزء عرصه کشور است که اطلاعات حقوقی و مهندسی در سامانه ای به نام کاداستر تجمیع شود تا هر زمان که حاکمیت، مالکیت و مختصات قطعه ای را درخواست کرد به سرعت قابل شناسایی باشد. اما اگر در کنار اجرای این قانون، اسناد عادی هم اعتبار داشته باشد، هر میزان هم حدنگار تکمیل می شد باز این معاملات عادی باعث می شد بانک جامع املاک با وضعیت متصرف مالکین یکسان نباشد، بنابراین حیات قانون حدنگار وابسته به قانون الزام بود.

*تغییر نظام معاملاتی در کشور با قانون الزام به ثبت رسمی

وی در ادامه به مزیت های قانون الزام اشاره کرد و افزود: این قانون موجب تغییر در نظام معاملاتی کشور خواهد شد به نوعی که نظام معاملاتی را از حالت سنتی و عادی به حالت الکترونیکی و رسمی تبدیل خواهد کرد. در واقع مبدا شروع معاملات رسمی و الکترونیکی در جامعه ما براساس این قانون خواهد بود.

سعادتیان گفت: رسیدن به هدف تغییر نظام معاملاتی چند تکلیف ایجاد کرده است. درباره اسناد جلدی و قولنامه های عادی در موضوع ماده 10 قانون فعلا تکلیفی نداریم اما تبصره 4 ذیل ماده یک حکم کرده است که اسناد مالکیت صادره از تاریخ اجرا شدن این قانون مشمول ماده یک هستند، امروز برای جامعه ای که دارای این سند هستند چه کار باید انجام دهیم و از کدام ظرفیت این قانون بهره ببریم که مردم در معاملات خود گرفتار نشوند، در این میان مشاورین املاک را از هر گونه ثبت قراردادهای عادی برای این نوع املاک منع کردیم.

*تنها سند تنظیم شده نزد سردفتر اعتبار دارد

وی ادامه داد: در آیین نامه ای که در ماده 3 برای قانون پیش بینی شده بود، مجموعه ای از ارتباطات و فرمت پیش نویس و ماده 2 قانون تهیه شد تا آن دسته از مالکینی که امروز اسناد مالکیت حدنگاری آنان صادر شده بتوانند معامله کرده و معامل و متعامل در این مسیر متوقف نشوند.

سعادتیان گفت: پیشنویس قراردادها و فرمت آن را استانداردسازی کردیم. مشاور املاک صرفا نتیجه مذاکرات اصحاب معامله را در آن سامانه داده آماری خواهد کرد و به نوعی می توان گفت که این پیش قراردادها اصلا اعتبار حقوقی ندارد و در این معاملات ثمن معاملاتی رد و بدل نخواهد شد چراکه قانونگذار حکم کرده پیش نویس تنظیم شده از سوی مشاور املاک جهت تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال شود.

*تدبیر سازمان ثبت برای جلوگیری از ثبت پیش قراردادهای متعدد از یک ملک در سامانه

معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد افزود: ممکن است سوالی در ذهن شما ایجاد شود، سازمان چه تدبیری اندیشیده که در دفاتر مشاور متعدد یک ملک مورد پیش قرارداد قرار نگیرد؟ به محض تنظیم پیش قرارداد، سامانه، اطلاعیه ای برای سابقه مشاورین املاک ارسال می کند که پیشنویس معامله این ملک ذخیره شده است.اگر قرارداد دیگری تنظیم شود باید پیشنویس قرارداد قبلی تعین تکلیف شود و اگر شخصی درصدد نوشتن پیش نویس باشد پیامک دریافت می کند.

سعادتیان در ادامه به ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی اشاره کرد و گفت: براساس این ماده، دفاتر اسنادرسمی مکلف شده اند تا درخواست طرفین معامله اعم از قراردادهای خصوصی اشخاص در اموال غیرمنقول مانند تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه نامه تنظیم کنند. در ظاهر امر چنین بر می آید که سردفتران جایگزین مشاورین املاک شده اند، در حالی که این قراردادها پیش از این بدون اینکه محدودیت و ممنوعیت ملک مشخص شود نوشته می شد. براساس این ماده بخشنامه ای صادر کردیم که اگر دفاتر اسناد رسمی می خواهند قولنامه ای تنظیم کنند قطعا استعلامات ثبتی را از سامانه استعلام کنند تا ملک محدودیتی نداشته باشد، همزمان که سردفتر این قولنامه را تنظیم می کند اطلاعیه ای برای پیشگیری از معاملات متعدد در سابقه املاک الکترونیکی این پلاک منعکس می شود.

تکلیف قانونی و نوآوری که قانونگذار در ماده 2 برای سردفتر ایجاد کرده و به آن اجازه تنظیم این قراردادها را داده احتمال این موضوع را متصور شده که اگر این اطلاعیه به بانک جامع املاک منعکس نشود یک فرد در چند دفتر اسنادرسمی حاضر شده و قراردادهای متعددی بنویسد و این قراردادها موجب معاملات معارض شود که با این روش جلوی آن گرفته می شود.

*تکلیف سردفتران در خصوص حقوق دولتی | آیا هر شخص می تواند در سامانه ثبت الکتروینک وارد شده و معامله ثبت کند؟

سعادتیان گفت: در این نشست اشاره شد که برای دلالان و مشاوران به نام خودکاربری، هرکسی می تواند ورود کرده، داده ارائه کند و معامله ثبت کند. تکلیف ما به عنوان سردفتر در خصوص حقوق دولتی و اینکه با توجه به وضع موجود و این قانون هر کسی بتواند شخصا در سامانه ثبت الکترونیک اسناد داده آمایی کند چیست؟ در همین قانون ماده 7 پیش بینی کرده دفاتر اسنادرسمی به نوعی مرجع وصول حقوق دولتی اعم از مالیات، عوارض شهرداری و ماده 37 قانون تامین اجتماعی دانسته شده اند.

معاون امور اسناد سازمان ثبت اضافه کرد: برای ثبت قرارداد اشخاص، استثنائاتی قائل شده ایم و در آیین نامه شرایط سنی خاصی در نظر گرفته شده است.

*ابهامات قانون الزام | نحوه پیشگیری از انتقال ملک از سوی افراد غیرمالک با تلفن همراه

وی درباره ابهامات قانون الزام تصریح کرد: سوالات و ابهاماتی در خصوص انتقال اسناد وجود دارد برای مثال چه تدبیری در آیین نامه اندیشیده شده که جلوی انتقال ملک بدون اطلاع مالک گرفته شود؟ برای مثال فرزند یک پدر بدون اطلاع او از تلفن همراه شخصی اش ملکی را منتقل کند و یا اگر پدر او آلزایمر داشته باشد و براحتی بتواند املاک او را به نام خود منتقل کند؟ با مشارکتی که در تدوین آیین نامه بوده این موضوع را پیش بینی کرده ایم. این اطلاعات که داده می شود بقیه فرایند در نزد سردفتر اسنادرسمی است، او باید استعلامات مبادلات را کنترل و صحت آن را بررسی کند. پیش از همه این ها حقوق دولتی آن را وصول کند. و اگر همه موارد مورد تایید قرار گرفت، تایید نهایی سند از سوی سردفتر است.

*تکلیف قانون برای معاملات دارای شرط در ثمن

سعادتیان گفت: خلاصه معامله آن دسته از معاملاتی که فاقد هر گونه شرط در ثمن هستند(قطعی) در دفتر املاک ماده 22حاکم شده و مالکیت را تغییر می دهد. برای آن دسته از معاملاتی که بویژه در ثمن شروطی دارند پیش بینی ما در آیین نامه این است که اطلاعیه ای به سابقه املاک منعکس می شود مبنی بر اینکه برای این ملک چنین قراردادی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده که اعتبار دارد چون سردفتر آن را نوشته است اما چون ثمن معامله را قطعی پرداخت نکرده این اطلاعیه تا تعیین تکلیف ثمن معامله، ذخیره می شود تا از هرگونه نقل و انتقال ملک پیشگیری شود.

در چنین شرایطی، سامانه باید طوری طراحی شود تا زمانی که معامله در دفتر املاک قطعی شود، هر مرجعی از سازمان ثبت در خصوص وضعیت ملک استعلام گرفت، آخرین وضعیت با تمام شروط به آن مرجع اطلاع داده شود. این آیین نامه در حال بررسی در قوه قضاییه است که انشالله تصویب شود.