به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، حسن نوروزی، عضو هیئت‌رئیسه کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی، اخیراً از مخالفت دو نفر از اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام با مصوبه «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» خبر داده است، بر اساس این مصوبه اسناد عادی یا همان قولنامه‌ای، فاقد اعتبار بوده و فقط اسناد به ثبت رسیده در سامانه ثبت اسناد، اعتبار خواهد داشت.
بررسی‌ها نشان می‌دهد اغلب دعاوی قضایی در حوزه املاک و اراضی، از ضعفی بزرگ در نظام حقوقی کشور نشأت می‌گیرد که به افراد اجازه می‌دهد بدون نظارت نماینده حاکمیت، نسبت به خرید و فروش املاک و اراضی اقدام کرده و اسناد غیررسمی (عادی) خود را در ردیف اسناد رسمی در محاکم قضایی ارائه کنند.
بنا بر اظهارات کارشناسان حقوقی، عدم اعتبارزدایی از اسناد عادی در محاکم قضایی، موجب افزایش چشمگیر زمین‌خواری و همچنین سایر جرائم همچون فروش و پیش‌فروش یک واحد ملکی به چند نفر، فروش املاک و اراضی دیگران و تغییر کاربری و تفکیک غیرمجاز اراضی کشاورزی شده است.
* اعتبار معاملات غیررسمی منشأ تخلفات است
در همین رابطه، حسن نوروزی، عضو هیئت‌رئیسه کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس ضمن اشاره به تبعات اصالت بخشی به اسناد عادی، می‌گوید: این موضوع موجب شده است تا عده‌ای بتوانند بسیاری از جنگل‌ها و کوه‌ها را به فروش برسانند و «حتی یک نفر می‌تواند به‌راحتی با تدوین یک سند و معرفی دو شاهد به دادگاه، یک سند رسمی را ابطال کند که با اجرای قانون جدید، دیگر شاهد این اتفاقات نبوده و اموال غیرمنقول مردم نیز ضایع نخواهد شد.»
«نظارت‌پذیری»، «امکان صدور مجدد» و «دقیق بودن اطلاعات» از مهم‌ترین تفاوت‌های اسناد عادی و رسمی محسوب می‌شود؛ همین تفاوت‌ها نشان می‌دهد، فارغ از مشکلات قضایی، اسناد عادی موجب چالش‌های بسیاری در زمینه سیاست‌گذاری حوزه مسکن و املاک شده و عملاً زمینه‌ساز تخلفات بسیار با محوریت مسکن و اراضی فراهم کرده است.
* بررسی سوابق تخلفات به‌وسیله معاملات غیررسمی
در خصوص مصادیق چالش‌های اسناد عادی مثال‌های بسیاری وجود دارد؛ در همین رابطه می‌توان به زمین‌لرزه ۷٫۳ ریشتری کرمانشاه در سال ۹۶ اشاره کرد، در این زلزله هزاران خانه تخریب شد، بنابراین بازسازی مجدد خانه‌ها مطالبه اصلی مردم از حاکمیت بود، بر این اساس، موضوع «مالکیت املاک و اراضی» به عنوان چالش اساسی پیش روی این مطالبه، نگرانی‌هایی ایجاد کرد.
آن زمان، احمد تویسرکانی، رئیس وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در رابطه با بازسازی املاک و اراضی اظهار داشت: «دارندگان سندهای قولنامه‌ای و عادی، ممکن است مشکلاتی پیدا کنند، اما افراد دارای سند رسمی هیچ نگرانی در خصوص مالکیت‌های خود نداشته باشند. اگر مردم مناطق زلزله‌زده، اسناد مالکیت خود (رسمی) را گُم کرده‌اند یا بر اثر زمین‌لرزه، این اسناد از بین رفته باشد، می‌توانند درخواست صدور سند المثنی دهند تا با مراجعه به سوابق موجود در سیستم، سند المثنی صادر شود.»
بعد از این اظهارنظر، حجم بالایی از مراجعان برای دریافت سند رسمی مالکیت املاک تخریب شده خود به اداره ثبت مراجعه کردند؛ اما مشکل مراجعان متقاضی دریافت سند مالکیت این بود که مالکیت بسیاری از آنها ثبت رسمی نداشته و تشخیص صدق یا کذب ادعای آنها بسیار پیچیده بود.
یا در مثالی دیگر، در سال‌های اخیر، ۱۵۰ هکتار از زمین‌های کشاورزی در منطقه روستای ماریان در اطراف مشهد توسط زمین‌خواران در قطعات هزار تا ۲ هزار متر مربعی به صورت غیرمجاز، تفکیک و به مردم فروخته شد.
در این ۱۵۰ هکتار زمین، حدود ۶۳۰ فقره ساخت‌و‌ساز و دیوارکشی غیرمجاز صورت گرفت که با دستور دادستان مشهد و شورای حفظ حقوق بیت‌المال استان، بیش از ۵۰۰ فقره آن تخریب شد، اطلاعیه‌ای نیز صادر شد تا افرادی که در این ۱۵۰ هکتار، زمینی خریداری کرده‌اند از فروشندگان زمین‌ها بابت پس گرفتن مبالغی که پرداخته‌اند، شکایت کنند. این در حالی است که اگر معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای) اعتبار نداشت اساساً فروشندگان (زمین‌خواران) انگیزه‌ای برای تصرف، تفکیک و تغییر کاربری غیرمجاز نداشتند.
این موارد تنها، گوشه‌ای از چالش‌ها و تخلفات به‌وسیله اعتبار اسناد غیررسمی بود؛ بنابراین به نظر می‌رسد، سیاست‌گذاری در خصوص شفافیت معاملات اموال غیرمنقول و اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی، به جهت کاهش تخلفات در این حوزه ضروری است.
* سرنوشت طرح «اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی» در دست مجمع تشخیص مصلحت
به همین جهت طرح اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی، از چند سال پیش در دستور کار سیاست‌گذاران کشور قرار گرفت، اما با وجود تأیید مجلس شورای اسلامی، این طرح با ایرادات شورای نگهبان مواجه شد و بعد از رفت‌وآمدهای بسیار بین مجلس و شورای نگهبان در سال‌های گذشته، تاکنون به نتیجه نرسیده است. به همین دلیل در سال گذشته تصمیم‌گیری نهایی در خصوص طرح «اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی» به مجمع تشخیص مصلحت نظام واگذار شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، یکی از چالش‌های اصلی میان مجلس و شورای نگهبان، مسئله ابطال اسناد غیررسمی و باطل شدن اسناد رسمی با استناد به اسناد عادی است. اختلافی که به نظر می‌رسد، میان اعضای مجمع تشخیص مصلحت نیز وجود دارد.
در همین رابطه، آیت‌الله آملی لاریجانی رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام با اشاره به جلسات متعدد کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع برای بررسی طرح اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی، می‌گوید: «نه بنده، نه مجمع و نه شورای نگهبان مطلقاً اعتبار اسناد غیررسمی را فی‌حدذاته تأیید نکرده‌ایم، بحث این است؛ آیا معاملات واجد شرایط هم باطل‌اند؟ ما با بطلان معاملات در واقع، مخالفیم. گرچه ممکن است به لحاظ مصلحتی بگوییم برای حل موضوع و رفع مشکل مردم، دستگاه قضایی می‌تواند اسناد غیررسمی را نپذیرد.»
* ابطال معاملات غیررسمی ممانعتی با شرع ندارد
از طرفی آیت‌الله اراکی عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام، در خصوص عدم مخالفت شرع با باطل کردن اسناد غیرعادی، اظهار داشت: وجود و گسترش معاملات اموال غیرمنقول از طریق اسناد عادی منشأ فساد و اخلال است و مطابق اصول و قواعد فقه، در تزاحم حکم اولیه و حکم ملزمه و مصلحت عامه، حفظ نظام اجتماعی و جلوگیری از خلل و فساد در آن ارجحیت دارد؛ بنابراین حتی حکم به باطل شدن معاملات عادی در خصوص اموال غیرمنقول به نظر ما بلااشکال و مخالفتی با شرع ندارد.
به نظر می‌رسد، چالش فعلی طرح اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی، مسئله باطل اعلام‌کردن معاملات اموال غیرمنقول به‌صورت قولنامه‌ای و ابطال اسناد رسمی با استناد به معاملات غیررسمی است. مسئله‌ای که از سوی بسیاری از کارشناسان اصلی‌ترین هدف طرح مذکور معرفی می‌شود.
* نامه ۳۴ اندیشکده سیاست‌گذاری به مجمع تشخیص مصلحت نظام
در همین رابطه، ۳۴ اندیشکده سیاست‌گذاری کشور در نامه‌ای به مجمع تشخیص مصلحت نظام، خواستار این شده‌اند که طرح الزام به ثبت رسمی معاملات باید به گونه‌ای تصویب شود که دیگر حتی یک سند رسمی هم با استناد به قولنامه باطل نشود. به عقیده نویسندگان نامه، اعمال برخی تغییرات در متن این طرح در کمیسیون حقوقی مجمع تشخیص، هدف اصلی طرح که همان ابطال نشدن اسناد رسمی به استناد معاملات غیررسمی در محاکم است را از بین می‌برد.
در بخشی از این نامه می‌خوانیم: «بر اساس پژوهش‌های انجام شده، امکان ابطال اسناد رسمی به‌واسطه معاملات غیررسمی، علت اصلی رواج معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول و عامل تداوم وضع موجود است. توضیح آنکه تا زمانی که می‌توان با یک برگ کاغذ، اسناد رسمی صادره توسط حاکمیت را ابطال نمود، این معاملات در نزد مردم معتبر بوده و نابسامانی‌های موجود ادامه خواهد داشت؛ لذا حاکمیت برای کاهش رواج اسناد غیررسمی در معاملات اموال غیرمنقول، باید از اعتبار اسناد رسمی صیانت کرده و سند رسمی ابطال‌ناپذیر گردد. در غیر این صورت، درصورتی‌که حتی در یک محکمه سند رسمی ابطال گردد، شاهد بازگشت وضع موجود خواهیم بود.»
بر اساس آنچه گفته شد، مسئله عدم شفافیت و زمینه‌ساز فساد و تخلف بودن، اعتبار اسناد غیررسمی در دعاوی حقوقی بر کسی پوشیده نیست و همه اجزای حاکمیت آن را تأیید می‌کنند و صرفاً موضوع ابطال اسناد رسمی با استناد به معاملات غیررسمی، تصمیم‌گیری نهایی در مورد این طرح را معطل کرده است.
به نظر می‌رسد، باتوجه‌به اینکه هدف اصلی طرح اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی، «ممانعت از ابطال اسناد رسمی با استناد به معاملات غیررسمی» است؛ طرح مذکور باید با حفظ این هدف به تصویب رسد، تا امکان تخلف و سوءاستفاده سودجویان به‌وسیله اسناد غیررسمی و معاملات قولنامه‌ای برچیده شود.
