به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «شاهرخ صالحی کرهرودی» استاد دانشگاه و سردفتر اسناد رسمی درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار داشت: این طرح در ابتدا به‌عنوان طرح “ارتقای اعتبار اسناد رسمی” در سال ۱۳۹۵ به مجلس شورای اسلامی ارائه شد. یکی از چالش‌هایی که پس از انقلاب اسلامی وجود داشت، این بود که بسیاری از افراد، املاک موروثی یا خریداری‌شده خود را با اسناد عادی، شامل قولنامه‌های دستی، فرم‌های چاپی یا برگه‌های معمولی، معامله می‌کردند. در ابتدای امر، با توجه به شرایط فرهنگی آن دوران، این روش چندان مشکل‌ساز نبود، زیرا افراد به یکدیگر اعتماد داشتند. اما به‌مرورزمان، این شیوه به ابزاری برای کلاهبرداری تبدیل شد و املاک متعددی به‌صورت هم‌زمان به چندین نفر فروخته می‌شد.
۳۰ تا ۵۰ درصد پرونده‌های قوه قضائیه دعوا‌های ملکی است
وی افزود: حجم بالای پرونده‌های حقوقی و کیفری ناشی از این معاملات باعث شد که قوه قضائیه به این موضوع ورود کند. طبق آمار اعلام‌شده از سوی مقامات قضایی، حدود ۳۰ درصد از پرونده‌های ورودی به قوه قضائیه مربوط به اسناد عادی بود و در برخی مناطق این رقم به ۵۰ درصد نیز می‌رسید. این پرونده‌ها شامل دعاوی حقوقی مانند الزام به تنظیم سند و خلع ید و همچنین پرونده‌های کیفری نظیر کلاهبرداری، جعل و سوءاستفاده از اسناد بودند.
صالحی تصریح کرد: در واکنش به این مشکل، تعدادی از نمایندگان مجلس پیشنهاد دادند که معاملات املاک صرفاً بر اساس اسناد رسمی انجام شود. بااین‌حال، این موضوع با چالش‌های فقهی مواجه شد، زیرا فقهای شورای نگهبان معتقد بودند که بر اساس قواعد اسلامی، نمی‌توان افراد را ملزم به ثبت رسمی معاملات کرد، چرا که اشخاص بر اموال خود تسلط دارند و می‌توانند به هر نحو که مایل باشند، معامله کنند. بررسی این قانون در سه دوره متوالی مجلس (دهم، یازدهم و دوازدهم) ادامه یافت و در نهایت، با اصرار نمایندگان مجلس، این طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد. پس از تغییر نام به “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات”، این قانون در اردیبهشت‌ماه سال جاری به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید.
وی در ادامه گفت: این قانون در تاریخ ۱۷ خردادماه در روزنامه رسمی کشور منتشر شد و ۱۵ روز پس از انتشار، یعنی از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳، لازم‌الاجرا گردید. البته، اجرای آن به‌صورت تدریجی و پلکانی برنامه‌ریزی شده است. در مرحله اول، این قانون از همان تاریخ مذکور در خصوص اسناد مالکیت تک‌برگی که به رنگ سبز صادر می‌شوند، اجرا شده است تا مردم از تغییرات آگاه شوند. در مرحله دوم، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف یک سال، سامانه‌ای تحت عنوان “سامانه ساماندهی اسناد عادی” راه‌اندازی کند که احتمالاً تا خرداد یا تیرماه سال آینده به بهره‌برداری خواهد رسید. در گام سوم، پس از راه‌اندازی این سامانه و اعلام آن توسط رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی کشور، تمامی افراد دارای اسناد عادی دو سال فرصت خواهند داشت تا ادعای مالکیت خود را در سامانه ثبت کرده و طی تشریفات قانونی، سند رسمی دریافت کنند.
همه موظف به ثبت معاملات غیرمنقول خود هستند
وی افزود: یک بازه زمانی هشت‌ساله برای اجرای کامل این قانون در نظر گرفته شده است و پیش‌بینی می‌شود که پس از این مدت، تمامی املاک کشور دارای سند رسمی شوند. به‌مرور که این قانون اجرا می‌شود، در حال حاضر، اسناد تک‌برگی که پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده‌اند، چنانچه با اسناد عادی معامله شوند، این معاملات فاقد اعتبار بوده و در مراجع قضایی قابل استماع نخواهند بود. تنها امکان قانونی برای افرادی که چنین معاملاتی انجام داده‌اند، طرح دعوا برای استرداد وجه پرداختی خواهد بود، اما این معاملات از منظر حقوقی، فاقد اثر خواهند بود.
این کارشناس حقوقی با بیان اینکه از منظر امنیت ملی، تسلط بر اراضی یکی از مهم‌ترین جلوه‌های حاکمیت یک کشور محسوب می‌شود؛ گفت: مقام معظم رهبری تأکید کرده‌اند که “اینکه مردم بدون ثبت رسمی، میان خود قراردادهای غیررسمی تنظیم کنند، موجب بی‌نظمی در نظام حقوقی جامعه می‌شود.” مهم‌ترین مزیت این قانون، تثبیت مالکیت در کشور استهیچ کشوری اجازه نمی‌دهد که اراضی‌اش بدون کنترل باشد. درصورتی‌که یک قطعه زمین مالک مشخصی نداشته باشد، در صورت وقوع جرمی، تعیین مسئولیت دشوار خواهد بود. بنابراین، اجرای این قانون موجب شفاف‌سازی مالکیت، تثبیت اراضی دولتی و ملی، و جلوگیری از دست‌اندازی به اراضی عمومی خواهد شد. همچنین، با ثبت رسمی معاملات، از جعل اسناد، کلاهبرداری و بسیاری از پرونده‌های حقوقی و کیفری جلوگیری شده و بار سنگین ورودی پرونده‌ها به قوه قضائیه کاهش خواهد یافت.
وی اذعان داشت: اجرای این قانون به‌صورت عمده بر عهده دفاتر اسناد رسمی خواهد بود. با راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی، پس از گذشت یک سال از اجرای آن، تمامی معاملات ملکی صرفاً باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند و معاملات عادی فاقد اعتبار خواهند بود. دفاتر اسناد رسمی نقش کلیدی در تثبیت مالکیت، وصول حقوق دولتی و اخذ مالیات دارند. طبق ماده ۴ این قانون، سازمان امور مالیاتی موظف است ارزش معاملات را به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند و دفاتر نیز مکلف به وصول مالیات نقل‌وانتقال خواهند بود.
وی در ادامه افزود: لازم به ذکر است که در سال‌های اخیر، در قوانین بودجه، مالیات بر خانه‌های لوکس نیز پیش‌بینی شده است. برای مثال، سال گذشته مقرر شده بود که از این محل، هزار میلیارد تومان درآمد کسب شود، اما عملکرد سازمان امور مالیاتی در این حوزه بسیار پایین‌تر از حد انتظار بود و تنها حدود ۱۰ درصد از این مبلغ تحقق یافت. یکی از مشکلات اصلی در وصول این مالیات، عدم امکان شناسایی مالکان املاکی است که دارای سند رسمی نیستند.
صالحی در انتها گفت: با اجرای این قانون و ثبت رسمی معاملات، شفافیت مالیاتی افزایش یافته، از پول‌شویی جلوگیری شده و مالکیت املاک تثبیت خواهد شد. تمامی این فرایندها نیز در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد گرفت. خوشبختانه، پراکندگی دفاتر اسناد رسمی در کشور مطلوب است و در حال حاضر، حدود ۹۰۰۰ دفتر اسناد رسمی فعال هستند. با توجه به آزمون‌هایی که طی امسال و سال آینده برگزار خواهد شد، پیش‌بینی می‌شود که تعداد دفاتر اسناد رسمی طی دو سال آینده به بیش از ۱۵۰۰۰ دفتر افزایش یابد. این امر موجب خواهد شد که مردم در کمتر از یک کیلومتر مسافت، به نزدیک‌ترین دفتر اسناد رسمی دسترسی داشته باشند و در شهرهای بزرگ این فاصله حتی به ۳۰۰ متر کاهش یابد. بنابراین، اجرای این قانون مانعی برای مردم ایجاد نخواهد کرد، بلکه سبب تسهیل و امنیت معاملات املاک در کشور خواهد شد.
