قویدل: ثبت نهایی قراردادهای یکسان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتگوی رادیویی تاکید کرد: قراردادهای یکسان تنظیم‌شده توسط مشاوران املاک تنها زمانی اعتبار حقوقی دارند که ثبت نهایی آنها در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، اعظم قویدل سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور روز سه شنبه 20 خردادماه با حضور در برنامه «از من بپرس» رادیو گفتگو به تشریح تغییرات ایجاد شده در نحوه معاملات اموال غیرمنقول با استناد به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۲ پرداخت. وی با اشاره به اینکه قانون ثبت اسناد پیش از این نیز مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ را درخصوص الزام ثبت رسمی معاملات شامل می‌شد، گفت: متأسفانه در طول زمان، اجرای مواد ۴۶ تا ۴۸ متروک شده و معاملات عادی در کشور رواج یافته که آثار منفی آن برای مردم کاملاً ملموس است.
مردم فقط 2 سال فرصت دارند تا اسناد عادی خود را تبدیل به سند رسمی کنند
قویدل تصریح کرد: قانون جدید دو تغییر اساسی را به دنبال داشته است؛ نخست، الزام به اخذ سند مالکیت برای املاک فاقد سند از طریق بارگذاری مدارک و نقشه دارای مختصات جغرافیایی در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده ۱۰) ظرف دو سال و اقدام برای اخذ سند در مدت دو سال پس از آن. به زبان ساده اگر مردم ملکی دارند که از طریق ارث به آنها رسیده یا دارای سند قولنامه‌ای است پس از راه اندازی این سامانه 2 سال فرصت دارند سند عادی خود را تبدیل به سند رسمی کنند. دوم، بی‌اعتبار شدن معاملات عادی برای املاک دارای سند سبزرنگ صادرشده پس از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون در سوم تیرماه ۱۴۰۳.
تمام معاملات رسمی باید از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شوند
او با بیان اینکه اسناد سبزرنگ نشان‌دهنده سند مالکیت حدنگار صادره بر اساس قانون الزام هستند، گفت: از این تاریخ به بعد، معاملات این دسته از املاک تنها باید به صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: تغییر در شیوه معاملات باعث ابهاماتی برای مردم شده، اما باید تأکید کرد که قانونگذار با هدف مقابله با معاملات غیررسمی و آثار حقوقی و کیفری ناشی از آن، این روند را اصلاح کرده است.
ثبت نهایی قراردادهای یکسان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود
قویدل با تاکید بر اینکه تمامی قراردادها باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند، گفت: نقش مشاورین املاک در انجام مذاکرات اولیه و توافقات مقدماتی همچنان پابرجاست. آنان می‌توانند پیش‌نویس قرارداد یا قرارداد یکسان را تنظیم کنند اما ثبت نهایی باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. این روند، در دو مرحله انجام می‌شود که مرحله آخر هر دو، منتج به ثبت در دفاتر اسناد رسمی می‌شود.
وی افزود: مردم می‌توانند در صورت انجام توافقات شخصی، مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و معامله را ثبت کنند یا اینکه برای انجام مقدمات به مشاور املاک مراجعه کنند. مشاورین املاک می‌توانند از طریق سکوی کاتب پیش‌نویس قرارداد را با دریافت استعلام از سامانه ثبت الکترونیک تهیه کنند درنهایت پس از مراجعه به مشاور املاک، مردم باید برای انجام ثبت نهایی در دفاتر اسناد رسمی حاضر شوند.
قویدل در پاسخ به نگرانی برخی مشاورین املاک از کاهش معاملات و سردرگمی مردم گفت: کاهش معاملات ناشی از تغییر روش نیست، بلکه ناشی از تطابق نداشتن عرف قبلی با قانون جدید است. معاملات غیررسمی عامل بسیاری از دعاوی حقوقی و کیفری، از جمله کلاهبرداری و انتقال مال غیر بوده و قانونگذار با تصویب این قانون، سعی در حذف این رویه غلط داشته است. قانونگذار به درستی این موضوع را تشخیص داده و با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مردم را به سمت سند رسمی سوق داده است.
وی با تأکید بر آماده بودن زیرساخت‌های اجرایی، از همکاری گسترده کانون سردفتران و دفتریاران سراسر کشور و اتحادیه مشاوران املاک با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تقدیر کرد و گفت: درحال حاضر، املاک از نظر وضعیت ثبتی به دو دسته دارای سند و فاقد سند تقسیم می‌شوند. املاک دارای سند نیز به سه نوع تقسیم می‌گردند: اسناد دفترچه‌ای قدیمی، اسناد حدنگار آجری یا زرد رنگ (تا قبل از تیر ۱۴۰۳) و اسناد حدنگار تک برگ یا سبزرنگ (پس از اجرای قانون الزام).
پیش‌نویس قرارداد فاقد اثر حقوقی است/ مردم در مرحله آخر باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرد: معاملات مربوط به املاک دارای سند سبزرنگ فقط باید از طریق ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. مشاورین املاک فقط مجاز به تهیه پیش‌نویس یا قرارداد یکسان هستند. پیش‌نویس قرارداد، فاقد اثر حقوقی است و صرفاً خلاصه‌ای مکتوب از توافقات اولیه است. پس از آن، طرفین پنج روز فرصت دارند تا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و معامله را ثبت کنند. توصیه ما این است که مردم در این فاصله، از هرگونه تبادل وجه یا مدارک باید خودداری شود.
آموزش عمومی برای تغییر عرف معاملات ضروری است
در ادامه، قویدل با تاکید بر فرهنگسازی گفت: با وجود تلاش‌های رسانه‌ای و آموزشی، هنوز نیاز به اطلاع‌رسانی و آموزش عمومی بیشتر احساس می‌شود. مردم سال‌ها با عرف معاملات عادی زندگی کرده‌اند و طبیعی است که تغییر رویه نیاز به زمان و آموزش دارد. با این حال، هدف قانون، حفاظت از حقوق مردم و جلوگیری از تضییع سرمایه‌های آنهاست. تاکید می‌کنم اگر ملکی دارای سند سبزرنگ است برای انجام هرگونه معامله‌ای یا باید مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند یا بعد از مراجعه به مشاورین املاک، در مرحله دوم به دفترخانه بروند. بطور کلی مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ضروری است.
تنها مسیر قانونی، ثبت رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی است
وی خاطرنشان کرد: قانون الزام با ۱۵ ماده، ۲۸ تبصره و ۱۴ آیین‌نامه، ساختار مشخصی دارد و با هدف ساماندهی و شفاف‌سازی بازار معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسیده است. مردم باید بدانند، اگر ملکی با سند سبزرنگ در اختیار دارند یا می‌خواهند خریداری کنند، تنها مسیر قانونی، ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی است.
پیش‌فروش آپارتمان فقط در چارچوب قانون
قویدل در پاسخ به سوال یکی از مخاطبان رادیو مبنی بر اینکه اخیراً برای پیش‌خرید یک آپارتمان در منطقه ۲۲ تهران اقدام کرده‌اند و مبلغ سه میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان بابت خرید سهام پرداخت کرده‌اند، اما مشاور املاک نه قراردادی به ایشان ارائه داده و نه سندی در اختیارشان قرار گرفته است، گفت: متأسفانه این اتفاق، مشابه آن بارها در کشور رخ داده است؛ پیش‌فروش ساختمان‌هایی که هنوز ساخته نشده‌اند به چندین نفر فروخته شده‌اند و تنها اسناد عادی مبادله شده است. خوشبختانه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی کرده است که پیش‌فروش و مشارکت در ساخت باید به صورت رسمی و با تنظیم سند رسمی انجام شود.
وی افزود: بر اساس دستور نقشه‌ای که شهرداری صادر می‌کند، به هر واحد آپارتمانی که قرار است ساخته شود، یک شماره الکترونیک اختصاص داده می‌شود و پس از آن تقسیم‌نامه نوشته و سند انتقال تنظیم می‌شود. این فرآیند باعث می‌شود فروشنده نتواند یک آپارتمان ناتمام را به چند نفر بفروشد و از بروز بسیاری از جرایم جلوگیری می‌کند.
ثبت رسمی قراردادها؛ تضمین حقوق خریداران و فروشندگان
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با تأکید بر اهمیت اجرای کامل این قانون، افزود: اگر همه دستگاه‌ها، مردم، مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی در اجرای این قانون همکاری کنند، منافع بسیار زیادی برای مردم به همراه خواهد داشت و بسیاری از دعاوی حقوقی و جرایم پیشگیری خواهد شد.
قویدل در پاسخ به یکی از مخاطبان که نگران عدم امکان ثبت قرارداد رسمی به صورت الکترونیکی بود، توضیح داد: بر اساس آمار وزارت صمت، حدود ۱۴۷ هزار و ۵۰۰ مشاور املاک دارای پروانه صنفی در کشور فعالیت دارند که همه امکان استفاده از سامانه‌های ثبت قراردادهای پیش‌نویس و ثبت رسمی قراردادهای یکسان را دارند. اگر مشاور املاکی اعلام کند که نمی‌تواند به سامانه متصل شود، احتمالاً فاقد پروانه صنفی است. مردم باید مراقب باشند و اگر ملکی سند مالکیت سبز رنگ دارد، معامله باید حتماً به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. معامله با قراردادهای عادی و دست‌نویس در این موارد ضمانت قانونی ندارد و در انواع دادگاه‌ها و مراجع داوری نیز رسیدگی نخواهد شد.
سامانه‌های ثبت رسمی؛ کلید شفافیت در معاملات مسکن
وی افزود: در حال حاضر بیش از ۵۵۵ هزار پیش‌نویس قرارداد در سامانه‌های رسمی ثبت شده و بیش از ۴۶ هزار قرارداد نیز به دفاتر اسناد رسمی ارسال و ثبت شده است. قراردادهای یکسان و استانداردی که به تأیید معاونت حقوقی قوه قضاییه رسیده‌اند، در سامانه‌ها قرار دارند و مشاوران املاک دارای پروانه صنفی می‌توانند از آنها استفاده کنند. اما نکته مهم این است که پس از تنظیم قرارداد در مشاور املاک، ظرف سه ماه باید طرفین به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و معامله را ثبت رسمی کنند تا معامله رسمی شود و از مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به پیام یکی از شنوندگان درباره مشکلات بلوکه شدن پول و استرداد ثمن معامله، گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، پیش‌بینی‌های لازم برای جلوگیری از مشکلات معاملات عادی را دارد و همه موارد در قراردادهای یکسان و ثبت رسمی پیش‌بینی شده است.
راه‌اندازی کامل خودکاربری نیازمند زیرساخت‌های بانکی و استعلامات برخط است/ ثبت معاملات در دفاتر متوقف نشده است
قویدل همچنین به چالش‌ها و پیچیدگی‌های راه‌اندازی کامل خودکاربری و سامانه‌های ثبت معاملات اشاره کرد و توضیح داد: راه‌اندازی کامل خودکاربری، نیاز به حساب امانی بانک مرکزی و استعلامات برخط از دستگاه‌های مرتبط است که هنوز کامل نشده‌اند. اما مردم می‌توانند همین حالا نیز با مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی، معاملات خود را ثبت کنند و این فرآیند معطل نمانده است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ضمن تأکید بر اهمیت اجرای کامل قانون، اعلام کرد: از تیرماه ۱۴۰۳ تاکنون بیش از ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار سند تک‌برگ سبزرنگ در کشور صادر شده است که این آمار نشان‌دهنده پیشرفت اجرای قانون است.
قویدل به تلاش‌های صورت‌گرفته برای تدوین و تصویب ۱۴ آیین‌نامه مرتبط با قانون الزام اشاره کرد و افزود: ۶ آیین‌نامه مربوط به قوه قضاییه و ۸ آیین‌نامه به تصویب هیئت وزیران می‌رسد. تاکنون ۴ آیین‌نامه از قوه قضاییه تصویب شده و مابقی در مراحل نهایی قرار دارند. شورای راهبری متشکل از معاون اول قوه قضاییه و دستگاه‌های ذیربط با جلسات منظم، پیگیری اجرای کامل قانون را در دستور کار دارد.
وی در پایان از همکاری همه سردفتران، مشاوران املاک و مردم در اجرای این قانون تشکر کرد و بر لزوم رعایت دقت و توجه به معاملات رسمی تأکید کرد تا آرامش و امنیت حقوقی مردم حفظ و از بروز اختلافات و کلاهبرداری‌ها جلوگیری شود.
