مبایعه نامه‌های مجهز به کد رهگیری به خط پایان رسید

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، مبایعه نامه‌های مجهز به کد رهگیری به خط پایان رسید؛ به نحوی که با راه‌اندازی سامانه کاتب، خرید و فروش املاک دارای سند رسمی به این سامانه جدید منتقل شده و سیاست‌گذار امیدوار است که با راه‌اندازی این سامانه جدید بر صحت معاملات املاک در کشور افزوده شود. با توجه به زمان محدود آغاز به کار سامانه کاتب و الزام به ثبت معاملات رسمی در این سامانه مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، متقاضیان خرید و فروش خانه در کشور و حتی بنگاه‌های معاملات املاک، سوالاتی در خصوص این سامانه جدید و چگونگی کارکرد آن دارند.

گروه مسکن روزنامه دنیای اقتصاد در گفت‌وگو با علی خندانی، رییس کانون سردفتران و دفتریاران به شرح کارکرد سامانه کاتب در ثبت قرارداد خرید و فروش خانه پرداخته و جزئیات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را موشکافی کرده است.

وی با اشاره به تصویب و لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ 3 تیرماه سال جاری، اظهار کرد: از حدود 40 سال پیش قرار بود، نحوه نقل و انتقال و تنظیم اسناد اموال غیرمنقول نظم و نسق پیدا کند اما عملیاتی نمی شد تا اینکه طی چند سال اخیر حاکمیت تصمیم گرفت قانون الزام را عملیاتی کند و الحمدالله الان که با شما صحبت می کنم، در حال اجرای این قانون هستیم.

خندانی گفت: پیش از این قانون، تنظیم اسناد عادی در کشور بسیار رواج داشت اما سر و سامانی نداشت، کیفیت کار، اینکه تحت چه سامانه ای با چه قالبی و نظارتی باشد، مشخص نبود درحالی که همه این موارد مهم بود و ترویج این امر باعث بروز اتفاقات بدی در کشور شده بود. مردم معاملات خود را به شکل عادی انجام می دادند و از تنظیم اسناد در مراجع رسمی و قانونی به هر دلیلی و به هر شکلی خودداری می کردند. مگر زمانی که الزامی پیش می آمد به سمت رسمی کردن اسناد خود اقدام می کردند.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران هدف اصلی قانون الزام را ساماندهی جدی به اسناد عادی، تنسیق نقل و انتقالات اموال غیرمنقول و ارتقای اعتبار اسناد رسمی در کشور دانست و افزود: تمام نقل و انتقال املاک کشور اعم از باغ، آپارتمان، اراضی روستایی، شهری، اموال دولتی و … باید به موجب سند رسمی اتفاق بیفتد. اجرای چنین برنامه ای نیازمند زیرساخت های دقیق و کامل بویژه در حوزه فناوری داشت حتی به موجب ماده یک قانون الزام مقرر شد طی یک سال سامانه ای برای ثبت همه ادعاها طراحی شود.

وی اضافه کرد: نقل و انتقال املاکی که از گذشته دارای سند رسمی بوده اند به شکل سابق انجام می شود و تنها ممکن است تغییرات شکلی داشته باشد اما روی صحبت ما با املاکی است که سند عادی دارند و به قول معروف سند مالکیت رسمی ندارند. پس از راه اندازی سامانه و ثبت ادعاها و اثبات مالکیت، سند مالکیت صادر می شود و این بار نقل و انتقال این اسناد نسبت به سابق تفاوت دارد.

خندانی در ادامه به نکاتی از نحوه معاملات اسناد بعد از اجرایی شدن قانون الزام اشاره و تصریح کرد: نحوه معامله و نقل و انتقال اسناد رسمی که بعد از تاریخ 3 تیرماه 1403 صادر شده اند (چه دفترچه ای و چه تک برگی کاداستری)نسبت به قبل از این تاریخ متفاوت است.روال سابق اینگونه بود که خریدار و فروشنده برای نقل و انتقال ملک به بنگاه معاملاتی مراجعه می کردند و بعد از تشریفات مدتی هم برای قطعی کردن انتقال و دریافت سند رسمی تعیین می شد. اما بعد از این تاریخ، اولا بنگاه های معاملاتی حق تنظیم اسناد قولنامه و مبایعه نامه نسبت به این اسناد ندارند. یعنی براساس ماده 2 قانون، این اسناد باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اگر افراد بخواهند می توانند مستقیما برای تنظیم مبایعه نامه و قولنامه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و اگر به دفتر مشاورین املاک مراجعه کردند، مشاورین موظف هستند تا مذاکرات طرفین اعم از مشخصات طرفین، مورد معامله و پلاک ثبتی آن، مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت مبلغ و … را در سامانه کاتب درج کنند. درج با ثبت فرق دارد. برای ثبت نهایی و رسمی شدن، آن پیشنویس به دفاتر اسناد رسمی ارسال می شود.

وی افزود: در پیشنویس هیچ امضایی انجام نمی شود و هنوز قراردادی منعقد نشده است. طرفین از زمان ثبت پیشنویس تا مراجعه به دفاتر اسناد رسمی 5 روز فرصت دارند، البته روند ثبت پیشنویس و ارسال آن به دفترخانه به شکل الکترونیک انجام می شود، پس از مراجعه به دفترخانه، سردفتر پس از مطالعه و احراز هویت طرفین و استعلامات لازم در صورت موافقت آن ها و انجام شدن شروط، اقدام به ثبت قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد کرده و از زمان ثبت رسمی، این قرارداد دارای اعتبار می شود.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: این اقدام مربوط به اسنادی است که قراردادهای آن بعد از تاریخ 3 تیرماه منعقد می شود. نسبت به اسناد قبل از این تاریخ همان روال قبل برقرار است و می توانند قولنامه و مبایعه نامه را طبق استانداردی که در اختیار دارند، نوشته و پس از توافقات نهایی نسبت به صدور سند و انتقال قطعی در دفترخانه اقدام کنند. اما نسبت به اسناد عادی که هنوز سند ندارند، همانند اسناد روستایی، املاک حاشیه شهرها، برخی برج های پایتخت که سند مالکیت ندارند و به شکل عادی معامله می شوند، همان روال سابق نوشتن قولنامه و مبایعه نامه انجام می شود.

خندانی در پاسخ به این پرسش که آیا اسناد رسمی تنظیم شده قبل از 3 تیرماه سال جاری امکان ثبت در کاتب دارند یا خیر؟ گفت: در حال حاضر امکان ثبت تمامی املاکی که در کشور دارای سند رسمی هستند، اعم از اداری، تجاری، مسکونی در سامانه کاتب و حتی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، فراهم است. تنها اسناد عادی در سامانه کاتب ثبت نمی شوند که برای این اسناد، طی فرایندی که براساس برنامه ریزی و سیاست های قوه قضاییه و سازمان ثبت طراحی می شود عمل خواهد شد.

وی همچنین در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه حق الزحمه دریافتی بنگاه های املاک پس از این قانون که سابق بر این در نتیجه معاملات اتفاق می افتاد به چه صورت است؟ آیا مردم باید یک هزینه به بنگاه ها و یک هزینه به دفاتر اسناد رسمی پرداخت کنند؟ بیان کرد: اولا وظیفه بنگاه های املاک تغییری نکرده و به قوت خود باقی است، آن ها همان مذاکرات پیش از قرارداد بین طرفین و در اصطلاح وظایف دلالی خود را انجام می دهند. تنها بحث کتابت قراردادها است که قبلا کیفیت دیگری داشت و الان به کیفیت دیگری است. در گذشته پس از نوشتن قرارداد حق الزحمه ای دریافت می کردند، در قانون جدید این موضوع نظم داده شده و ضریب هایی برای هزینه های دریافتی مشخص کرده است. برای این مهم باید آیین نامه ای از سوی دولت تعریف شود، قوه قضاییه در اینجا فقط پیشنهاد دهنده است. نحوه، شکل، درصد، میزان حق الزحمه مورادی است که باید در آیین نامه به شکل دقیق و شفاف طراحی و گنجانده شود. این آیین نامه در حال حاضر روی میز هیات دولت است، جلسات آن با حضور وزارت صمت، راه وشهرسازی، مشاورین املاک برگزار می شود. تا مشخص و نهایی شدن این آیین نامه حق الزحمه هم به روال سابق دریافت می شود. در واقع اگر توافق اولیه را در سامانه درج کردند مستحق دریافت حق العمل و کمیسیون خود هستند چون کسی متعرض به وضعیت سابق آن ها نشده تا آیین نامه تکلیف را مشخص کند.

خندانی در پاسخ به این انتقاد که مردم قبل از این آیین نامه و قبل از اینکه بدانند چه مبلغی باید پرداخت کنند ممکن است کمی سردرگم و از نظر مالی متضرر شوند؟ افزود: در آیین نامه ای که درباره نحوه اجرای مواد یک، دو و سه قانون نوشته شده است، به این موضوع تعرضی نشده است، به تعبیری دیگر، روال سابق دریافت حق الزحمه برقرار است تا آیین نامه تعیین تکلیف شود.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در پاسخ به این پرسش که تکلیف کد رهگیری که مردم در ثبت قراردادها دریافت می کردند چه می شود؟ چرا که این روال دو دهه گذشته ایجاد نظم کرده بود و الان ممکن است مردم بار دیگر دچار چالش و سردرگمی شوند؟ آیا برای حذف کد رهگیری زود اقدام نکردند؟ گفت: کد رهگیری در گذشته چقدر می توانست معاملات را و عدم ثبت معاملات معارض، فروش مال غیر و دور از ضوابط را تضمین کند؟ حتی در مواردی ممکن بود کد رهگیری هم دریافت کنند و همان را به غیر بفروشند و کد رهگیری جدید دریافت کنند. درواقع کد رهگیری اطمینان بخشی صد درصدی ایجاد نمی کرد چراکه آزمون و خطاهای مختلفی روی آن انجام شده است. هدف اصلی قانون الزام همانطور که از اسم آن پیداست الزام به ثبت رسمی است، یعنی نمی خواهد به سمت اسناد عادی برود. سامانه های کاتب و ثبت الکترونیک اسناد هم در راستای ثبت رسمی اسناد طراحی شده اند. در واقع ترویج ثبت رسمی باید از نقطه ای آغاز می شد و مردم باید به سمت فرهنگ ثبت رسمی هدایت شوند.

وی ادامه داد: نسبت به اسناد عادی همان روال سابق ثبت قراردادها در بنگاه های املاک وجود دارد. شاید کد رهگیری دریافت نکنند اما امکان انجام معامله را دارند. در واقع نسبت به املاکی که سند مالکیت ندارد فعلا الزامی وجود ندارد. البته در آینده نزدیک در این زمینه تصمیم گیری خواهد شد.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا ارسال پیامک های اطلاع رسانی قوه قضاییه درخصوص قانون الزام به ثبت رسمی و هشدارهایی مبنی بر ثبت رسمی اسناد عادی در دست مردم با وجودی که هنوز سامانه ای برای ثبت این اسناد فراهم نشده زود آغاز نشده است؟ توضیح داد: سازمان ثبت اسناد و قوه قضاییه برای این سامانه شبانه روز زحمت می کشند و شاید زودتر از موعد قانونی که یک سال است به سرانجام برسد. معرفی این سامانه هم در خود قانون آمده است و به جهت ایجاد تکالیف برای افراد بسیار اهمیت دارد. پس از راه اندازی هم رئیس قوه قضاییه باید رسما آن را ابلاغ کند. در روزنامه رسمی هم ابلاغ شده و اعلان عمومی شود. این پیامک ها و اطلاع رسانی ها در راستای اجرایی شدن قانون الزام نسبت به اسناد رسمی است یعنی اگر مردم سند عادی در دست دارند نباید نگران باشند. این صحبت که اسناد عادی در دست مردم باطل شده درست نیست و برای آن ها هیچ مشکلی ایجاد نمی شود تا زمانی که سامانه آن طراحی شود. در واقع اسناد رسمی دیگر از شکل سنتی خارج شده اند.