به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، صفدر کشاورز، معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در نشست علمی «تحلیل چگونگی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که روز سه شنبه 6 شهریورماه با حضور ریاست سازمان ثبت و جمعی از نخبگان و اساتید دانشگاهی برگزار شد، گفت: نقل و انتقال عادی املاک، اسناد مشاعی و املاک فاقد سند به عنوان بزرگترین چالش‌های حوزه املاک در جمهوری اسلامی ایران است. قانون‌گذار در دو مرحله دو قانون را تصویب کرد که به گونه‌ای این چالش را برطرف کند. برای ساماندهی به این وضعیت دو قانون، جامع حدنگار و الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید. در قانون جامع حدنگار نگاه قانون‌گذار تهیه نقشه حدنگار برای تمام کشور و صدور اسناد مالکیت حدنگار است.
وی افزود: از زمان تصویب قانون تا امروز نقشه حدنگار ۸۸ درصد تمام عرصه‌های کشور تهیه و اسناد مالکیت برای آنها صادر شده است اما در ۴ عرصه ملی، زراعی، بافت مسکونی شهری و بافت مسکونی روستایی این عدد متفاوت است. در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قانون‌گذار به دنبال یک سری اهداف بود که مهمترین آن ساماندهی نقل و انتقال عادی در کشور است. به موجب ماده ۱ این قانون مقرر شده است که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ تمام نقل و انتقال‌ها در کشور باید به صورت رسمی انجام شود.
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرد: هدف دوم تصویب این قانون، ساماندهی مشاورین املاک است. آنها به عنوان جبهه و پیشانی اصلی توسعه نقل و انتقال عادی در کشور هستند بنابراین در این قانون پیش بینی شده که مشاوران املاک پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم نکنند بلکه پیش نویس قرارداد را در سامانه‌ای که سازمان ثبت اسناد دسترسی آن را به آنها داده است، وارد کنند و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.
کشاورز ادامه داد: هدف سوم رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد است. قبل از این نسبت به برخی املاک امکان صدور سند مفروضی و برای قطعات زیرحدنصاب وجود نداشت. همچنین برای واحدهای مسکونی که احداث شده بود ولی بنا به دلایلی پایان کاری صادر نمی‌شد امکان تفکیک آپارتمانی وجود نداشت بنابراین سند مالکیت نیز صادر نمی‌شد اگر این موضوعات حل نمی‌شد امکان تنظیم سند رسمی برای املاک فاقد سند وجود نداشت.
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت گفت: هدف دیگر تصویب این قانون تعیین تکلیف نقل و انتقالات قبل از راه‌اندازی سامانه بود که به صورت عادی و فاقد سند رسمی بودند. هر کدام از این اهداف مشکلاتی بودند که در سطح جامعه وجود داشت و باید برای آنها تدبیری اندیشه می‌شد. هیچ قانونی عاری از اشکال نیست، در مجموع هدف این قانون و قانون جامع حدنگار این است که وضعیت املاک کشور را ساماندهی کند.
وی ادامه داد: یکی از دو سامانه عمده این قانون، سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت آنی است که از شهریور ۱۳۹۲ در دفاتر اسناد رسمی ایجاد، راه‌اندازی و بهره‌برداری شد. سامانه دوم سامانه ثبت ادعاها یا سامانه ساماندهی اسناد عادی یا سامانه موضوع ماده ۱۰ است. نکته دیگر درباره ماده ۱ و ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. طبق این مواد افرادی که قبل از راه‌اندازی سامانه، نقل و انتقال عادی انجام دادند و تاکنون نتوانسته‌اند سند رسمی دریافت کنند، ظرف دوسال باید ادعا و مدارک خود را بارگذاری کنند تا تعیین تکلیف شود.
کشاورز بیان کرد: در این قانون سه وضعیت نسبت به واحدهای آپارتمانی ایجاد شده است. اول نسبت به املاکی که به واسطه وجود جریمه، پایان کار برای آنها صادر نشده است که در این صورت طبق تبصره ۶ ماده ۱۰ این قانون شهرداری‌ها مکلف شدند که نسبت به این گونه املاک که به واسطه جریمه امکان صدور پایان کار ندارند میزان جریمه را ذکر کنند. ادارات ثبت نیز باید سند واحد ساختمانی را صادر کنند تا زمانی که مالک بخواهد ملک را به دیگری انتقال دهد هیچ مبلغی دریافت نمی‌شود و در زمان نقل و انتقال باید جریمه‌ها را تسویه کند.
وی افزود: نوع دوم عدم صدور پایان کار مربوط به اصلاحاتی می‌شود که باید در ساختمان انجام می‌گرفت و انجام نگرفته است که در این صورت شهرداری‌ها موظفند اصلاحات مورد نظر در بخش مشاعات و بخش اختصاصی را ذکر کنند و با آن وضعیت پایان کار صادر می‌شود. متقاضی برای گرفتن سند در بخش اختصاصی باید اصلاحات را انجام دهد ولی در بخش مشاعات بحث جریمه را لحاظ می‌کند با قید موضوع اصلاح سند مالکیت صادر می‌شود.
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرد: نوع سوم نسبت به املاکی است که حکم قلع و قمع آن صادر شده است. در این گونه موارد پایان کار و سند مالکیت صادر نمی‌شود فقط نام متصرف در به ادارات ثبت جهت درج در سابقه اعلام می‌شود.
