یادداشتی بر طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران| محمدرضا اصلانی| سردفتر اسناد رسمی و نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران| طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول پس از ایجاد اختلاف بین شورای نگهبان و مجلس شورای اسلامی و متعاقب فرمان تاریخی رهبر معظم انقلاب چندی است که در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی می باشد و ظاهرا جمع بندی کمیته متشکله در مجمع، در خصوص تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به پیشنهاد ذیل یا مشابه آن منتهی گردیده است :

«سازمان مکلف است ظرف دو سال از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون، از طریق سکوهای امن معاملات، امکان احراز هویت و دسترسی امن دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام موردی استعلامات مربوطه و ثبت انتقال مالکیت عین و منافع اموال غیر منقول و قرارداد پیش فروش و اقاله آنها فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین یا دلالان معاملات املاک) صرفاً در مورد املاک دارای سند رسمی مالکیت حدنگار به نام انتقال دهنده در سامانه الکترونیک اسناد فراهم کند. انجام استعلامات و ثبت اعمال حقوقی مذکور مشروط به احراز الکترونیک رضایت متقاضی است. سند تنظیمی مطابق این تبصره در حکم سند رسمی است و مراتب در استعلامات بعدی قید می‌شود؛ لیکن طرفین باید پس از ثبت قرارداد مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، برای تنظیم سند رسمی انتقال و درج اطلاعات مالک جدید در دفتر الکترونیک املاک و پرداخت وجوه قانونی به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و صدور سند مالکیت حدنگار و امکان انتقال به ثالث به وسیله منتقلٌ الیه منوط به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی است.

آیین نامه اجرایی این تبصره به پیشنهاد سازمان به تصویب رئیس قوه قضاییه می رسد»

متاسفانه چنانچه حاصل جمع بندی کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام این متن یا متنی مشابه بلشد نظام حقوقی کشور نه تنها شاهد حل معضلات ناشی از اعتبار بخشی به اسناد عادی نخواهد بود بلکه مشکلات جدیدی را نیز تجربه خواهد کرد . ذیلا به بخشی از ایرادات مصوبه فوق می پردازیم :

۱- تصویب چنین تبصره ای در تغایر آشکار با خود ماده ۳ و نیز ماده ۱ طرح است زیرا در صدر ماده ۳ قراردادهای درج شده در سامانه الکترونیک توسط مشاوران املاک به درستی طبق حکم مقرر در ماده یک فقط پیش نویس محسوب شده اند و قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی فاقد اثر حقوقی می باشند در حالیکه در این تبصره حکم مقرر در ماده ۱ و خود ماده ۳ رعایت نشده و فراتر از سلب اعتبار ، به اسناد موضوع تبصره اعتبار ” درحکم سند رسمی” داده شده است . در حالیکه ماهیت اینگونه اسناد مستندا به مواد ۱۲۸۷ و ۱۲۸۹ قانون مدنی عادی بوده و هیچ خصوصیتی جهت تغییر ماهیت ندارند و باید به حکم مقرر در ماده یک و ماده ۳ بی اعتبار باشند . نمیتوان و نباید برای گریز از بی اعتباری اینگونه اسناد در صدد تغییر ماهیت آنها بود و آنها را ملبس به پوشش سند رسمی نمود.

۲- وقتی ضمانت اجرای عدم ثبت اینگونه اسناد در دفاتر اسناد رسمی صرفا عدم صدور سند مالکیت برای منتقل الیه و عدم امکان معاملات بعدی باشد، مفهومش این است که مالکیت منتقل الیه مورد تایید و شناسایی مقنن قرار گرفته است. در حالیکه برابر قسمت اخیر ماده یک کسی مالک است که نامش در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و بدیهی است که قبل از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارسال خلاصه معامله نام منتقل الیه در دفتر املاک به ثبت نمی رسد لذا تعارض جدی با ماده یک پیش آمده که مشکلات متعددی را ایجاد خواهد کرد .
بعنوان مثال اگر معامله ای در قالب این تبصره انجام شود و قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی ، مرجع قضایی مشخصات مالک پلاک ثبتی x را از اداره ثبت استعلام نماید بر اساس مندرجات دفتر املاک ، مالک پلاک ثبتی مورد استعلام y و بر اساس سامانه الکترونیک z خواهد بود.

معلوم نیست نحوه بازداشت املاک یا رفع بازداشت ازآنها چگونه صورت خواهد گرفت و حقوق بازداشت کنندگان چگونه محفوظ خواهد ماند یا‌ چنانچه طرفین در صدد اقاله آنچه در سامانه منعکس گردیده بر آیند آیا ممکن خواهد بود و در صورت امکان چگونه صورت خواهد گرفت آنهم وقتی قبل از ثبت سند در دفترخانه هنوز حقوق دولتی معامله منعقده پرداخت نشده است و مسائلی از این دست .

۳- ضمانت اجرای مقرر در این تبصره مبنی بر عدم صدور سند مالکیت در مواقعی که انتقال منافع صورت گرفته است فاقد موضوعیت بوده و هیچگونه کارایی نخواهد داشت .

۴- با وضع چنین تبصره ای، این سوال مطرح می گردد که چرا اصولا افراد بجای استقبال از اسناد موضوع این تبصره، باید به سمت تنظیم اسناد در قالب ماده ۳ که قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی اعتباری ندارند بروند ؟ مسلما وضع این تبصره، به نوعی به بیهودگی و عبث بودن تصویب ماده یک و خود ماده ۳ می انجامد و عملا ماده ۳ ، متروک و منسوخ خواهد بود. اتفاقی که بر خلاف مصالح کشور و مردم بنظر می رسد.

۵- با درحکم سند رسمی قلمداد نمودن اسناد موضوع تبصره ، معلوم نیست حتی اگر طرفین نیازی به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ببینند چه زمانی به دفاتر مراجعه نمایند. بنابراین چه کسی پاسخگوی تضییع حقوق دولتی نظیر حق الثبت و مالیات نقل و انتقال و دست کم تاخیر در وصول آن در شرایطی که در قانون بودجه سالانه کشور اینگونه در آمد ها لحاظ شده اند، خواهد بود؟! . لازم به ذکر است که حقوق دولتی بهنگام ثبت در دفاتر اسناد رسمی وصول می شود .

مضافا اینکه برخلاف نتیجه حاصل از حکم ماده ۳ که اسنادتنظیمی را پیش نویس و قبل از ثبت دردفاتر اسناد رسمی بی اعتبار دانسته ، تبصره ۲ نقض غرض بوده و باعث خواهد شد تا کماکان دعاوی الزام به ثبت رسمی معاملات که فراوانی زیادی هم دارند مردم و دستگاه قضایی کشور رامشغول خویش سازند .

۶- پیچیدگی قراردادهای حقوقی بر کسی پوشیده نیست و غالب مردم فاقد اطلاعات حقوقی لازم برای انعقاد قرارداد هستند به همین جهت در ماده ۲ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول، لزوم پیش بینی و درج برخی نکات ، حتی برای نهاد متخصصی چون دفاتر اسناد رسمی نیز تصریح و تاکید گردیده از جمله: ذکرمبلغ دقیق ثمن ، شروط مورد نظر ، اقساط و زمان پرداخت ، پیش بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آنها و غیره . بدیهی است که مردم عادی بواسطه عدم تخصص حقوقی امکان تشخیص اینکه فرمت های یکسان و نمونه بدون قابلیت ویرایش، کافی برای شرایط و اهداف قراردادی آنها هستند یا نه را ندارند و قطعا بواسطه استفاده از قراردادهای کلیشه ای در سامانه ، متضرر خواهند شد. خصوصا اگر یک طرف قرارداد ، اطلاعات حقوقی بیشتری نسبت به طرف دیگر داشته باشد ، امکان سوء استفاده وی و تضرر طرف دیگر بیشتر خواهد بود در حالیکه وقتی افراد به شخص عادل و بیطرفی تحت عنوان سردفتر مراجعه می نمایند با گرفتن مشاوره های رایگان و تبیین موضوع و مفاد و شرایط مقرر در قرارداد، با ظرافت تمام قراردادهای مربوطه را مطابق با اراده و قصد واقعی خود تنظیم می نمایند فلذا چنین مشکلاتی بوجود نمی آید . نتیجتا امکان انعقاد قرارداد های نقل و انتقال در قالب آنچه در تبصره ۲ آمده بر مشکلات مردم خواهد افزود و مخالف با قاعده “لا ضرر و لا ضرار فی الاسلام ” بنظر می رسد .

۷- در تبصره ۲ پیشنهادی احراز الکترونیک رضایت متقاضی شرط گردیده که لزوم درج چنین شرطی حکایت از اهمیت “رضا” بعنوان یکی از شرایط اساسی صحت معاملات که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی نیز تصریح گردیده دارد. اما باید پذیرفت بدون دخالت سردفتر در فرایند تنظیم سند و به صرف ثبت یک عمل حقوقی بر خلاف امکان احراز هویت، نمی توان از طریق سامانه رضای متقاضی و سلامت اراده و بعبارتی عدم وجود عیوب اراده نظیر اجبار یا اکراه ، فقدان قصد را به نحو متقن و مطمئن احراز نمود. نتیجه ای که بر خلاف امر شارع مقدس در آیه ۲۸۲ سوره بقره مبنی بر لزوم مداخله کاتب بالعدل و اختیار نمودن شهود ( نقشی که سردفتر و دفتریار ایفا می کنند ) می باشد . بنابراین هر چند ایجاد سکوهای امن برای تسهیل امور مردم اقدامی مثبت است لیکن تضمین این امنیت مستلزم دخیل بودن سردفتر اسناد رسمی در فرایند تنظیم سند است تا هدف ماده ۷ قانون جامع حد نگار نیز مبنی بر انکار ناپذیر نبودن سند نیز محقق شود در غیر اینصورت چنین سکوهایی امن نخواهند بود .

النهایه آنچه با عنایت به امر مولوی رهبر معظم انقلاب از مجمع انتظار می رود ، سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی با لحاظ تعریف سند رسمی در قوانین و مقررات موضوعه ( مواد ۱۲۸۷ و ۱۲۸۹ قانون مدنی و مواد مربوطه ی قاتون ثبت ) و لحاظ صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی در این راستا است تا ان شاء اله شاهد تصویب قانونی جامع باشیم و نظم حقوقی نوینی در خصوص معاملات اموال غیر منقول ایجاد شود