پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران| حسن سلیمی سردفتر اسناد رسمی| یکی از نگرانی های عمده مردم در هنگام پیش خرید آپارتمان ایمن بودن معامله وتحمل ریسک زیاد آن میباشد .آمار پرونده های ورودی به داگستری نیز حکایت از آن دارد که ، فروش مال غیر یا دعاوی مربوط به پیش فروش ، کسر مهمی از دعاوی و شکایات مردم را به خود اختصاص داده و میدهد . تعدد و تنوع زیاد این نوع از مرافعات و مدت زمان رسیدگی به آنها به تنهایی یکی از علل مهم اطاله دادرسی است که نتیجه زیانبار آن مستقیما متوجه مردم ونظام حقوقی و دادگستری کشور است.

این گرفتاری به اندازه ای نگران کننده است که اگر به آن بی توجهی شود و پیشگیری و درمان را هر چه سریعتر شروع نکنیم محتمل است که دادگستری کشور و نظام عرضه و تقاضا در بازار مسکن و صنعت ساختمان را در معرض نا کارآمدی قرار داده و آنرا به لبه پرتگاه سقوط سوق دهد .استیصال مردمی که اسیر و مالباخته چنین جرائمی می شوند به حدی است که گاها موجب مرگ یا خودکشی مالباختگان نیز شده است.

مجلس در سال ۱۳۹۸ کوشش کرد با تهیه و تصویب قانون پیش فروش ساختمان این مشکل را بصورت بنیادین رفع کند، قانون مذکوربا شناسائی چالش ها و معضلات مربوط به این دعاوی بر آن بود که طرحی نو دراندازد لذا قانونگذار ، بشرح مفصل ، مقدماتی را برای انعقاد قرار داد پیش فروش لازم دانسته و تمهیداتی را برای آن در نظر گرفته است؛

از جمله مقرر میدارد : پیش فروش حتما میبایست با سند رسمی انجام شود (ماده ۱۱ قانون)۱ و برای پیش فروشندگانی که با سند عادی مبادرت به پیش فروش ساختمان کنند یا حتی اقدام به درج آگهی پیش فروش کنند مجازات در نظر گرفته است که این مجازات ها مشتمل بر حبس یا جزای نقدی گاه تا چهار برابر مبلغ دریافتی میباشد (ماده ۲۳ قانون) از طرفی درج آگهی پیش فروش نیز بدون کسب اجازه از مقامات مسول با قید مجازات ممنوع شده۲ بود و امکان تعقیب و مجازات پیش فروشنده، رسانه یا مطبوعهِ درج کننده آگهی هم جزء مهمی از امکانات و ابزار های بازدارندهِ پیش بینی شده در قانون میباشد.

در این قانون پیش بینی شده بود که پیش فروشنده قبل از اخذ پروانه ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد بصورت مجزا ، حق پیش فروش ندارد تمهید دیگری که قانونگذار در نظر گرفته بود بیمه کردن ساختمان و اخذ استعلام ازاداره ثبت جهت اثبات استحقاق پیش فروشنده به انجام تعهد پیش فروش بود.

از طرف دیگر برای اطمینان پیش خریدار از عملیات اجرایی احداث ساختمان ، قبل از پی کنی، پیش فروش را ممنوع کرده بود که این شرط باعث میشد که قبل از انعقاد قرارداد پیش خریدار از اصلِ وجود عرصه و استمرار عملیات ساختمانی تا حدود زیادی اطمینان پیدا کند و آنرا در مرئی و منظر خود ملاحظه کند (بند های ۱ ال ۵ ماده چهار قانون ) و جهت اطمینان از انجام پی کَنی و اتمام عملیات آن ، تاییدیه مهندس ناظر را نیز شرط کرده بود ؛

تنها پس از انجام این شروط و مقدمات بود که اصحاب معامله میتوانستند به دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست ثبت قرارداد را نمایند نا گفته نماند که مشاورین املاک طبق احکام این قانون به جایگاه اصلی خود که دلالی در معاملات است بازگردانده شدند( ماده ۳۳۵ و۳۳۶ قانون تجارت) و به هیچ وجه حق تنظیم قرارداد پیش فروش را نداشتند وتنها میتوانستند مذاکرات مقدماتی طرفین را تاسرحد انعقاد قرار داد رسمی مدیریت وهمراهی کنند لذا مقرر شد هر مشاور املاکی که مقررات این قانون را نادیده بگیرد بسته به دفعات ارتکاب جرم با مجازات تعلیق یا ابطال مجوز و پروانه کسب، مواجه شود (ماده ۲۴ قانون) .

موارد فوق الذکر برخی از مهمترین احکام و مقررات قانون مذکور بود که جهت آشنایی مخاطبان نگارش شد با مطالعه موارد بالا بنظر میرسد نظام حقوقی موفق شده باشد به میزان زیادی از تخلفات جلوگیری وزمینه انجام آنرا از بین برده باشد .مع الاسف اما در واقع چنین نشد و قانون مذکور با همه تمهیداتی که در نظر گرفته بود عملا به اجرا در نیامد بگونه ای که میتوان اکنون آنرا جزء قوانین متروک بحساب آورد.

از منظر نگارنده بجز اهمال و سند گریزی پیش فروشندگان و بی اطلاعی پیش خریداران از حقوق خود همچنین در دسترس بودن و سهولت تنظیم عادی قرارداد پیش فروش ؛ علت العلل اجرائی نشدن این قانون مفید، عدم صدور شناسنانه فنی ساختمان موضوع ماده ( ماده ۲۲ قانون) توسط شهرداریها میباشد ( البته دربرخی شهر ها به تعداد بسیار معدودی شناسنامه فنی و سند پیش فروش صادر شده است ) از منظر مقامات شهرداری شاید نبود امکانات و زیر ساخت های لازم برای صدور شناسنامه فنی دلیل عدم صدور آن باشد ولیکن برخی از حقوقدانان۳ بر این باورند که اگر این قانون بطور کامل اجرائی شود و شناسنامه فنی ساختمان صادر شود، ماده صد قانون شهرداری ها و کمیسیون مربوطه که از طریق اخذ جریمه مستقیم یا تبدیل برخی از تخلفات منجر به تخریب ، به جریمه بخشی از منابع مالی شهرداری ها را تامین میکند؛

عملا منتفی و شهرداری از آن منابع محروم می شود لذا بنظر میرسد بجز ترک فعل دولت در تهیه آیین نامه اجرائی ؛ وزارت کشور نیز میبایست بعنوان نهاد ناظر بر عملکرد شهرداری ها وارد عمل شده و چرائی عدم صدور شناسنامه فنی را از مقامات شهرداری مطالبه و پرسش کند . در زمینه حل این معضلِ مُزمن فرایند مطلوب و موجه این است که سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور همراه با وزارت کشور وکانون سردفتران و دفتر یاران با گفتگو و تفاهم زمینه اجرای دقیق قانون را فراهم کنند و بعد از تهیه آیین نامه اجرائی آن به هیچ وجه قبل از صدورشناسنامه فنی اجازه صدور پروانه و احداث بنا را ندهند.

همچنین شهروندان ( پیش فروشندگان) می توانند پس از درخواست کتبی صدور شناسنانه فنی از شهرداریها در صورت عدم اجابت آن به سازمان بازرسی کل کشور که نهاد ناظر بر حسن اجرای قوانین است شکایت برده و طرح موضوع نمایند .راه حل بینابین میتواند این باشد که قانونگذار با اصلاح قانون و حذف شناسنامه فنی عملا کا ر را برای شهرداریها آسانتر کند . انتخاب هر یک از راهکار های فوق میتواند گام بسیار مهمی در جهت کم کردن بار سنگین دادگستری ها ، جلوگیری از وقوع جرم و مهار پدیده کلاهبرداری از این طریق باشد و حتی در دراز مدت کمک شایانی به حل معضل کمبود مسکن کند .اشارات فوق برخی از مهم ترین احکام و ارکان قانون پیش فروش ساختمان بود و بدلیل رعایت ایجاز و اختصاربه همین مقدار بسنده شد .

اجرای این قانون مفید اما نیاز به عزم و اراده جدی همراه با توان حاکمیت بر اجرای آن دارد. اما تکلیف شهروندان برای مطالعه قانون و اعضاء جامعه حقوقی کشور جهت مطالبه اجرای آن در بستر نظم حقوقی کنونی از مقامات ذیربط میتواند به استقرار، نهادینه شدن و حاکمیت قانون مذکور یاری رساند.

۱-در این یادداشت منظور از کلمه قانون ، قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ می باشد .

۲-استفاده از افعال ماضی در این نوشتار کنایه و تعریضی است به متروک شدن این قانون مفید .

۳-دکتر سیامک بهارلوئی استاد و عضوهیئت علمی دانشگاه در گفتگو با نگارنده .