یادداشت روز | نگرشی جدید به مفهوم بقایای ثبتی 

پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران | احد حسینعلی زاده جم-سردفتر دفترخانه ۱۰۸ تبریز | در هیچیک از قوانین ثبتی تعریف جامعی از بقایای ثبتی بعمل نیامده است.تنها در مواد یک و تبصره آن و ماده ۳ و تبصره آن از قانون متمم قانون ثبت مصوب ۹/۴/۵۴ و تبصره یک ماده ۱۷ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۹/۹۰ به بقایای ثبتی اشاره شده است.

از مجموع مواد ۱۰ الی ۲۱ قانون ثبت، اگر چنانچه هزینه های مقدماتی مانند هزینه آگهی ها و حق الزحمه نماینده و نقشه بردار (به استثناء هزینه های ایاب و ذهاب مهندسین و نماینده ثبت که مطابق مادتین ۱۲۷ و ۱۲۸ قانون ثبت فی المجلس گرفته میشود) و هزینه ثبت ملک در دفتر املاک پرداخت نشود،به مجموع هزینه های فوق در اصطلاح حقوق ثبتی بقایا یا تتمه مخارج یا هزینه های ثبتی گفته میشود.

از مطالعه مواد ۱۰ الی ۲۱ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ و از ماده یک الی ماده ۱۰۳ آئین نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۱۷ و اصلاحیه های بعدی مشخص میشود که ثبت املاک برای دولت وقت از چنان اهمیتی برخوردار بوده است که پرداخت هزینه های مقدماتی و هزینه ثبت ملک ،مانع از ثبت در دفتر املاک نبوده است و همین موضوع را میتوان یکی از موفقیت های بارز قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ در خصوص ثبت اجباری املاک دانست.

تمهید لازم برای پرداخت حق الثبتِ ثبت ملک در دفتر املاک جهت تشویق مستدعیان ثبت

ماده ۱۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر میدارد:حق الثبت املاک مطابق نظام نامه وزارت عدلیه به اقساط دریافت خواهد شد.

نظام نامه راجع به ماده ۱۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۲۵ در سه ماده به شرح زیر به تصویب وزیر دادگستری رسیده بود:

((ماده۱-  در موقع تقاضای ثبت ملک باید حداقل یک قسط از حق الثبت مورد تقاضا دریافت شود.

ماده۲- چنانچه متقاضی ثبت پس از خاتمه ی جریان مقدماتی ثبت بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسشنامه ی دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید بقیه ی بدهی متقاضی را تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا پس از وصول بقیه ی حق الثبت وارسال آن به اداره ی ثبت اقدام به معامله نماید.

ماده۳- در مواری که پس از ثبت و صدور سند مالکیت، مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ی ثبت مراجعه ننماید ودر مقام معامله برآید باید طبق ماده ی فوق رفتار شود واگر در مقام معامله نباشد برای اینکه اسناد مالکیت در اداره ی ثبت متراکم نگردد و به صاحبان آنها تسلیم شود نمایندگان اداره ی ثبت که برای انجام عمل تحدید و غیره به محل می روند اسناد مالکیت مربوط به آن محل به آنها داده می شود که به مالکین تسلیم و بقیه ی حق الثبت آنها را طبق قبوض رسید اخذ و به اداره بپردازند که به اظهارنامه تمبر الصاق و باطل گردد.))

با دقت در ماده ۱۲۰ قانون ثبت و نظام نامه مربوط به آن،مشخص میشود هزینه های مقدماتی در هر مرحله، از مستدعیان ثبت وصول میشده است و آنچه باقی می ماند حق الثبت بود و لاغیر.

نظام نامه فوق با اصلاحات صورت گرفته طبق بندهای س و ف ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۶/۱/۷۴ و ماده ۱۸ آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی سالهای ۱۳۳۹ و ۱۳۸۰ نسخ ضمنی شده است.

مبنای قانونی وصول بقایای ثبتی (هزینه های مقدماتی-هزینه ثبت ملک در دفتر املاک)

بند س ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۶/۱/۷۴ مقرر میدارد:

((برای ثبت ملک در دفتر املاک موضوع مواد (۱۱) و (۱۲) و (۱۱۹) قانون ثبت کلا” به ازاء هر ده هزار ریال یک هزار ریال دریافت می‌شود.‌ملاک محاسبه حق‌الثبت املاک،حداقل قیمت منطقه‌ای و در نقاطی که قیمت منطقه‌ای تعیین نشده طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.))

بند ف ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۶/۱/۷۴ مقرر میدارد:

((تعرفه‌های مقرر در مواد (۱) و (۲) این قانون و تبصره‌های آن با احتساب هزینه مقدماتی و تمام اضافات و جریمه‌هائی است که در مواد دیگر‌قانون ثبت اسناد و املاک و سایر قوانین مقرر بوده و جایگزین آنها خواهد بود و از تاریخ اجرای این قانون نسبت به موارد مقرر در این قانون هیچگونه‌حقوق ثبتی و هزینه مقدماتی و جریمه و اضافات دیگری به هر عنوان دریافت نخواهد شد و مقررات مغایر با مواد (۱) و (۲) این قانون لغو می‌شود.))

از مطالعه بندهای س و ف ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت نتایج زیر استحصال می گردد:

۱)از اول سال ۱۳۷۴(سال اجرای قانون وصول برخی از درآمدهای دولت) بقایای ثبتی اعم از هزینه های مقدماتی و جرائم و حق الثبت ملک در دفتر املاک موضوع مواد ۱۱ و ۱۲ و ۱۱۹ قانون ثبت در تعرفه ثبت ملک در دفتر املاک ادغام و فقط یک هزینه تحت عنوان حق الثبتِ ثبت ملک در دفتر املاک، به ازای هر ۰۰۰/۱۰ ریال ۱۰۰۰ ریال (۱۰% ارزش منطقه ای یا ۱۰% ارزیابی اداره ثبت در نقاطی که ارزش منطقه ای دارائی وجود نداشته باشد) وصول خواهد شد.بنابراین در قوانین ثبتی منظور از بقایای ثبتی همان حق الثبتِ ثبت ملک در دفتر املاک است و شامل هزینه های مقدماتی نمی شود.

۲) هر چند که در قوانین ثبتی،قبل از تصویب قانون وصول برخی از درآمدهای دولت،الزامی به پرداخت یکجای بقایای ثبتی، وجود نداشت و ادارات ثبت مکلف بودند پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک را در دفتر املاک ثبت کنند معذلک با تصویب بند س ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت

اولاً تا کل حق الثبت پرداخت نشود ملک در دفتر املاک ثبت نمی شود ثانیاً پس از وصول حق الثبت توسط خود ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی، موجبی برای عدم ثبت ملک در دفتر املاک باقی نمی ماند و اگر پس از وصول حق الثبت، ملک در دفتر املاک ثبت نشود کارمندان مربوطه مشمول ماده ۱۰۴ قانون ثبت بوده و بایستی پاسخگوی تقصیرات خود باشند. ثالثاً حق ثبت ملک در دفتر املاک باید یکجا پرداخت شود نه بصورت قسطی (نسخ ضمنی ماده ۱۲۰ قانون ثبت و نظام نامه مربوط به آن) رابعاً حق الثبت هائی که از اول سال ۱۳۷۴ توسط دفاتر اسناد رسمی با اعلان ادارات ثبت به کرات گرفته شده و در حال حاضر نیز گرفته میشود خلاف قانون می باشد زیرا با اولین پرداختی حق الثبت، اداره ثبت مربوطه مکلف به ثبت ملک در دفتراملاک بوده و نیازی به پرداخت های بعدی نیست.خامساً اگر عملیات مقدماتی ثبت به پایان نرسیده باشد ادارات ثبت در ارائه گردش وضعیت ثبتی مجاز به مطالبه حق الثبتِ ثبت ملک در دفتر املاک نمی باشند.بنابراین اگر پاسخ استعلام ثبتی حکایت از اتمام عملیات مقدماتی ثبتی نباشد دفاتر اسناد رسمی ملزم به وصول و پرداخت حق الثبتِ ثبت ملک در دفتر املاک نمی باشند.

تعارض آشکار ماده ۱۸ آئین نامه قانون ثبت و تبصره های آن با بند س و ف قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۶/۱/۷۴

ماده ۱۸ آئین نامه قانون ثبت و تبصره یک و دو آن که در تاریخ ۸/۱۱/۱۳۸۰ توسط ریاست وقت قوه قضاییه تصویب شده است مقرر میدارد:

ماده ۱۸ (ملاک اخذ حق الثبت املاک قیمت منطقه بندی مذکور در ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۷/۲/۱۳۷۱ است. هرگاه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک ارزش منطقه بندی تغییر کرده باشد بهاء ملک طبق قیمت منطقه بندی جدید تعیین می گردد. در نقاطی که قیمت منطقه بندی تعیین نشده ملک باید ارزیابی شود. اعتبار برگ ارزیابی یکسال از تاریخ تنظیم است ولو اینکه بهاء ملک طبق ارزیابی در دفتر املاک و سند مالکیت نوشته شده باشد.

تبصره ۱ – چنانچه متقاضی ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسش نامه دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید مبلغ وصولی حق الثبت تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا مابه التفاوت بقایای ثبتی ملک را براساس قیمت منطقه بندی دریافت و به حساب مربوطه واریز نماید.

تبصره ۲ – در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ثبت مراجعه ننماید و در مقام معامله برآید طبق تبصره فوق رفتار شود.

اولین سوالی که به ذهن میرسد اینست وقتی که قانون وصول برخی از درآمدهای دولت در تاریخ ۱۶/۱/۷۴ به تصویب رسیده است چه نیازی به اصلاح ماده ۱۸ آئین نامه قانون ثبت و تبصره های آن در تاریخ ۸/۱۱/۸۰ وجود داشت؟آیا در بندهای س و ف ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، قانونگذار رئیس قوه قضاییه را در خصوص نحوه وصول حق الثبت املاک مکلف به نوشتن آئین نامه یا مکلف به اصلاح آئین نامه نموده است؟منطق حقوقی حکم میکرد یا ماده ۱۸ آئین نامه قانون ثبت و تبصره های آنها مشمول اصلاح نمی شدند که در آن صورت با توجه به قسمت اخیر بند ف از ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت،ماده ۱۸ آئین نامه قانون ثبت نیز از جمله مقررات منسوخه محسوب میشد یا اگر اصلاح میشد منطبق با قانون اصلاح میشد با این عبارت ((ملاک وصول حق الثبتِ ثبت ملک در دفتر املاک مطابق بند س قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۶/۱/۱۳۷۴ خواهد بود.))

موارد تعارض ماده ۱۸ آئین نامه قانون ثبت و تبصره های آن با بندهای س و ف ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت:

۱)فحوای بند س از ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت اینست که اول حق الثبت اخذ سپس ملک در دفتر املاک ثبت شود ولی در ماده ۱۸ آئین نامه اگر موقع ثبت ملک در دفتر املاک قیمت منطقه ای تغییر کند و یا پس از ازریابی ملک در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت هم صادر شده باشد ما به التفاوت اخذ خواهد شد.

۲)تبصره یک ماده ۱۸ آئین نامه قانون ثبت طوری انشاء شده است که دفاتر اسناد رسمی در هر معامله به محض اعلام ادارات ثبت،حق الثبت ثبت ملک در دفتر املاک را وصول نمایند و از نظر تبصره یک ماده ۱۸ آغاز و پایانی برای این وصول وجود ندارد.در حالی که در بند س ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مقرر شده است پس از وصول حق الثبت،ملک در دفتر املاک ثبت شود.

۳) در تبصره ۲ ماده ۱۸ آئیننامه قانون ثبت ،عدم اخذ و تحویل گرفتن سند مالکیت از ادارات ثبت ،موقع معامله مشمول مجازات به شرح تبصره یک شده تبصره مذکور بنا به دلایل ذیل خلاف قوانین موجود می باشد:اولاً مجازات فعل و ترک فعل، تنها از خصایص قانونگذار است نه نویسنده آئین نامه ثانیاً در حال حاضر پس از اجرائی شدن شیوه نامه صدور اسناد تک برگی،هیچ سند مالکیتی در ادارات ثبت تلمبار نمی شودبلکه از طریق پست به آدرس و اقامتگاه ذینفع ارسال و تحویل داده میشود ثالثاً مطابق قسمت اخیر بند ف ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت،هرگونه جریمه و اضافات دیگر مرتفع شده است.

آیا تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون اصلاح مالیات های مستقیم مصوب ۳۱/۴/۱۳۹۴ در عرض بند س ماده ۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۶/۱/۱۳۷۴ میباشد؟

تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مقرر میدارد:

(( در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یاد شده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می‌باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی‌ربط به تصویب هیأت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یاد شده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیافته باشد.))برابر تصویب نامه شماره ۲۹۶۷۱/ت ۵۹۶۳۶ ﮪ مورخه ۸/۲/۱۴۰۱ هیئت وزیران،ماخذ محاسبه سایر عوارض وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم جهت اجراء در سال ۱۴۰۱ شانزده درصد تعیین شده که تا تصویب ضریب بعدی معتبر است.

با توجه به تاریخ تصویب تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون اصلاح مالیات های مستقیم (خاص موخر) و قانون وصول برخی از درآمدهای دولت (خاص مقدم) هر دو قانون در طول هم قرار دارند تا جائی که با همدیگر تعارض نداشته باشند هر دو قانون را با هم جمع میکنیم.بنابراین محاسبه حق الثبت ثبت ملک در دفتر املاک با مثالهای ذیل روشن میگردد:

مثال: اگر ارزش منطقه ای ملکی در شهری ۰۰۰/۰۰۰/۲۰ ریال باشد حق الثبت بند س قانون وصول برخی از درآمدهای دولت  طبق تلفیق ضریب عبارتست از:

  حق الثبت        =۱۰% *۱۶%*۰۰۰/۰۰۰/۲۰

کما اینکه در محاسبه حق الثبت املاک دراسناد رسمی نیز همان ضابطه را اعمال میکنیم

در مثال فوق

نتیجه: در قوانین و مقررات ثبتی منظور از بقایای ثبتی،همان حق الثبتِ ثبت ملک در دفتر املاک می باشد و این حق الثبت موقعی گرفته می شود که عملیات مقدماتی ثبت به پایان رسیده و پس از وصول آن،ادارات ثبت بایستی ملک را در دفتر املاک ثبت نمایند.پس از وصول حق الثبت و عدم ثبت ملک در دفتر املاک و سپس مطالبه حق الثبت های مکرر در وراء هر معامله ،تخلف آشکار و خلاف بندهای س و ف ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۸/۱۲/۱۳۸۰ می باشد.و نحوه محاسبه حق الثبتِ ثبت ملک در دفتر املاک با تلفیق بند س قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون اصلاح مالیات های مستقیم و با در نظر گرفتن مصوبه مربوطه هیئت دولت محاسبه و وصول می شود.

                تحقیق و تالیف:

                   تبریز- دهم تیر ماه ۱۴۰۲