موضوع بی اعتباری اسناد عادی روی میز اقتصاد؛ کشاورز: تمام مشاوران املاک باید به سامانه کاتب متصل شوند

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، برنامه میز اقتصاد شبکه یک در برنامه روز گذشته خود به سراغ موضوع بی اعتباری اسناد عادی و قولنامه ها رفت و در این زمینه با صفدر کشاورز سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و الماسی، مدیر واحد حقوقی اتحادیه صنف مشاوران املاک گفت و گو کرد. مشروح گفتگو به شرح ذیل است؛

سوال: آقای کشاورز آماری که اعلام شده از سمت سازمان ثبت را یک مقدار دقیق تر توضیح بدهید و بگویید چقدر از فرآیندی که قانونی بوده تا الان پیش رفته و چقدر سند جدید صادر شده است؟

کشاورز: اجازه می خواهم هم ماده یک و هم ماده ده را گذرا از آن عبور کنم که هم موضوع بحثمان شفاف تر شود و هم این که آخرین اقداماتمان را توضیح دهیم، بنابر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مطابق ماده ده سازمان ثبت اسناد باید یک سامانه ای را راه اندازی کند تحت عنوان سامانه ثبت ادعاها و یا سامانه ساماندهی اسناد عادی که یک سال پس از راه اندازی آن سامانه که راه اندازی این سامانه اولا توسط رئیس قوه قضائیه ابلاغ خواهد شد و در روزنامه رسمی منتشر خواهد شد، یک سال پس از راه اندازی این سامانه هرگونه نقل و انتقال نسبت به عین اموال و منافع بیش از دو سال باید به صورت رسمی انجام بگیرد و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد در دفاتر اسناد رسمی

سوال: این یک سالی هم که می گویید می شود تا تیرماه ۱۴۰۴، درست است؟

کشاورز: بله فرجه قانونی که برای سازمان ثبت وجود دارد این سامانه را راه اندازی کند بله، سوم تیرماه ۱۴۰۴ انشاالله قبل از آن تاریخ این سامانه راه اندازی می شود. ما کارهای سامانه را شروع کردیم قبل از یک سال انشاالله سامانه را راه اندازی خواهیم کرد.

ماده یک این قانون تاکید می کند که هرگونه نقل و انتقال یک سال پس از راه اندازی آن سامانه دیگر باید به صورت رسمی انجام بگیرد. پس مردم تا یک سال بعد از راه اندازی آن سامانه فرصت دارند نقل و انتقالشان را هم به روال گذشته به صورت عادی و رسمی یا این که به صورت رسمی انتقال دهند منتها یک سال پس از راه اندازی آن سامانه دیگر همه این ها باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی اتفاق بیفتد.

سوال: اگر بخواهیم ساده صحبت کنیم، الان در این فرجه یکساله که داریم راجع به آن صحبت می کنیم خیلی از مردم خانه ، ملک می خرند، سند می زنند یا سندهایشان را تغییر می دهند، همین الان مثلا اگر کسی بخواهد خانه ای بخرد یا بفروشد کجا باید ثبت کند که خیالش راحت باشد اگر میخواهد قولنامه ای را به سند تک برگ تبدیل کند باید چکار کند؟

کشاورز: بله پس کلیت موضوع راجع به آن بحث راه اندازی سامانه و یک سال بعد از راه اندازی این الزام ایجاد خواهد شد ولی تا زمانی که آن الزام بخواهد ایجاد شود مردم مثل روال گذشته هم می توانند به مشاورین املاک مراجعه کنند و قرارداد در مشاورین املاک تنظیم شود و بعد بروند در دفتر اسناد رسمی به صورت رسمی و هم خودشان می توانند مستقیما برونددر دفاتر اسناد رسمی، منتها یک تبصره ای این قانون دارد ماده یک و آن تبصره چهار ماده یک است، آن تبصره ۴ ماده یک بیان می کند که اسناد مالکیتی که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون صادر می شود یعنی از تاریخ سوم تیرماه امسال هر سند مالکیتی که صادر می شود به صورت حدنگاری این دارندگان این گونه املاک اگر بخواهند نقل و انتقال انجام دهند باید صرفا به صورت رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی.

سوال: یعنی از این تاریخ به بعد دیگر کسی سندش قولنامه ای نمی تواند انجام شود?

کشاورز: نسبت به این املاکی که از تاریخ سوم تیرماه به بعد صادر می شود دیگر نقل و انتقال به صورت رسمی است اما قانون گذار برای این که افراد در نقل و انتقال رسمی شان سهولت داشته باشند و بتوانند راحت نقل و انتقال رسمی شان را انجام دهند سه طریق پیش بینی کرده، طریق اول دفاتر اسناد رسمی هستند که علاوه بر آن اسنادی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون تنظیم می کردند امکان تنظیم قراردادهای خصوصی از قبیل بیع و قولنامه را هم برایشان فراهم شده یعنی اگر اشخاص بخواهند شرط و شروط خودشان را در نقل و انتقال بیاورند الان این امکان در دفاتر مهیا شده می توانند مراجعه کنند و هر شرط و شروطی که موافق با قانون باشد.

سوال: می شود مصداقی بفرمائید?

کشاورز: قبل از لازم الاجرا شدن این قانون، قالب های سند تعریف کرده بودیم وقتی به دفاتر اسناد رسمی می رفتند سردفتر فقط نوع سند را انتخاب می کرد مکان های خالی را پر می کرد، نام فروشنده، نام خریدار، مورد معامله و یا اگر شرطی داشتند به آن شروط اضافه می کرد اما در این جا فارغ از آن قالب، قالبی را که اشخاص خودشان تهیه کرده باشند امکان ثبتش وجود دارد.

سوال: مثلا چه قالبی؟

کشاورز: همان خرید و فروش است منتها با شروطی که خودشان می خواهند، می خواهند پرداخت ثمن را مثلا به اقساط مختلف تعریف کنند، شروطی بیاورند که در متون سندهای قبلی نبود.

سوال: الان شما به این ها رسمیت بخشیدید می شود در دفترخانه این اتفاق بیفتد.

کشاورز: بله این ماده دو برای دفاتر اسناد رسمی این را ایجاد کرده که اشخاص وقتی مراجعه کردند با شرط و شروطی که مدنظرشان است امکان تنظیم سند فراهم شد که از زمان لازم الاجرا شدن این اجرایی شده است. طریق دوم مشاورین املاک هستند، تا قبل از لازم الاجرا شدن این قانون مشاورین املاک برای مردم قراردادهای عادی را تنظیم می کردند الان با لازم الاجرا شدن این قانون نسبت به اسنادی که قبل از تاریخ سوم تیرماه امسال صادر شده باشد همان قراردادهای عادی را تنظیم می کنند ولی نسبت به اسنادی که بعد از لازم الاجرا شدن قانون یعنی بعد از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده اگر مراجعه کنند به مشاورین املاک، مشاورین املاک دیگر روی این ها قرارداد عادی تنظیم نمی کنند بلکه مفاد پیش نویس توافق بین خریدار و فروشنده را با دسترسی که سازمان ثبت به آن ها داده وارد سامانه ثبت الکترونیک اسناد می کنند و برای تنظیم سند ارسال می کنند به یکی از دفاتر اسناد رسمی و سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

سوال: یعنی اگر مثلا خانه نوسازی باشد که یک ماه پیش سندش آمده باشد اگر کسی بخواهد خرید یا فروش کند اگر به بنگاه معاملات املاک مراجعه کند آن جا تنظیم سندش تمام انجام نمی شود، یک بخشی انجام می شود و بقیه اش را باید برود دفترخانه انجام دهد?

کشاورز: هم می تواند مستقیم خودش به دفتراسناد رسمی برود هم می تواند به مشاورین املاک مراجعه کند اما اگر به مشاور املاک مراجعه کرد این جا دیگر یک پیش نویس تهیه می شود نه قرارداد، این پیش نویس قرارداد که تهیه شد از طریق سامانه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال می شود و سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

طریقه سوم تبصره ۲ ماده ۳ بحث خودکاربری است آن جایی است که ما قراردادهای یکسان تعریف کنیم با شروط ثابت و هرکس خواست قراردادش را در این قالب تنظیم کند با آن شروط ثابت می تواند از این استفاده کند به صورت خودکاربری بدون مراجعه به مشاورین یا بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی البته شروطی دارد که این شروطش محقق شود می شود آن خودکاربری راه اندازی شود. مثلا بحث همین قالب های یکسان با شروط ثابت را باید تعریف کنیم، بحث استعلام های برخط باید مهیا شود، احراز هویت، احراز اصالت همه این ها به صورت برخط ایجاد شود تا بشود یک قرارداد را بدون مراجعه به دفاتر و مشاورین تنظیم کرد.

سوال: برای این طریقه سوم که به نظر می رسد راحت ترین طریق معامله است، یعنی اگر من مثلا بخواهم خانه شما را بخرم اصلا نیازی نباشد جایی مراجعه کنیم صرفا بین خودمان همه کارها و استعلام ها انجام شود کدام دستگاه ها باید پای کار بیایند، کدام ها آمدند و کدام ها نیامده اند؟ مثلا خودتان الان آمادگی این کار را دارید؟

کشاورز: در خصوص نقل و انتقال املاک، ما اسنادی که به صورت اسناد حدنگار هستند این گونه اسناد حدنگار چون هم اطلاعات توصیفی شان و هم اطلاعات هندسی شان کامل است امکان استعلام پاسخ برخط برای ثبت مهیا است اما برای راه و شهرسازی آن جاهایی که ملک نیازمند استعلام از راه و شهرسازی است، آن جا که باید شهرداری اصلا قانون تعریف کرده دستگاه هایی که نسبت به نقل و انتقال املاک باید پاسخ بدهند.

سوال: حالا آن ها را در نظر نگیریم مثلا یک سند شسته رفته تک برگی را در نظر بگیریم که بعد از قانون الزام باشد سند جدید باشد و همه چیزش مشخص باشد، الان من بخواهم بین خودم و شما سندی را رد و بدل کنم و بخواهیم همه کارها را برخط انجام دهیم می توانیم یا نمی توانیم؟

کشاورز: الان شرایطش مهیا نشده چون طبق قانون همان تبصره ۲ ماده ۳ سازمان یک سال فرصت دارد تا این را ایجاد کند. آن دو تا شرط اصلی اش، یک، قراردادهای یکسان با شروط ثابت و استعلام برخط مهیا شود بله امکان تنظیم برخط و خودکاربری برای مردم ایجاد می شود.

سوال: فرمایشات رهبری را داریم در خصوص اهمیت بی اعتباری اسناد عادی که اگر این تاکید رهبر انقلاب نبود شاید ده سال دیگر باید صبر می کردیم تا این قانون از مجمع دربیاید. آقای الماسی آماری بگیریم از شما این که ما چه تعداد مشاور املاک در سطح کشور داریم که آمادگی دارند، مجوز دارند و می توانند این فعالیت هایی که الان راجع به آن صحبت می کنیم را برای مردم به راحتی انجام دهند؟

الماسی: واحدهای صنفی مشاوران املاک در سراسر کشور براساس آخرین آماری که از وزارت صمت گرفتیم ۱۷۵ هزار اعلام شده که البته مستحضر هستید که این ها بعضا با ابطال پروانه های کسب و با اخذ پروانه های جدید ممکن است یک مقداری هم تغییر داشته باشد.

سوال: آماری دارید که مثلا چون آماری آمده بود که تعداد خیلی زیادی هم بدون مجوز کار می کنند و مردم هم خیلی طبیعتا اطلاعی ندارند، این درست است؟

الماسی: این سوال همیشه ما طرف پرسشش هستیم عین این می ماند که شما از مراجع قضایی یا از ضابطین قضایی بخواهید که تعداد مجرمین را به شما اعلام کنند، عملا تا زمانی که شناسایی شدند این ها یک قابلیت اعلام و ابراز دارد ولی واقعیت این است که در همین الان که بازرسان ما هم در سطح شهر و در سطح کشور فعالیت می کنند و شناسایی می کنند باز هم ممکن است که براساس گزارشاتی که داده می شود باز هم این آمار صحیح و دقیق نباشد اما ما در شهر تهران از ابتدای سال متجاوز از هزار و ۵۰۰ واحد فرد صنفی را اعلام و شناسایی کردیم و به مراجع ذی صلاح هم اعلام داشتیم که نسبت به تعطیلی آن ها اقدام کنند.

سوال: از این ۱۷۵ هزار واحد صنفی که مجوز دارند برای این که این قانون تمام و کمال اجرا شود، باید همراهی از سمت شما هم صورت بگیرد، چه تعداد از این مشاور املاک الان به سامانه هایی که پیش نیاز ثبت اسناد رسمی است متصل هستند به این شیوه جدیدی که در قانون ذکر شده است؟

الماسی: بدوا من باید تشکر کنم از ریاست محترم سازمان ثبت و آقای دکتر بابایی و همکارانشان در سازمان که تعامل خیلی خوبی را با بدنه اتحادیه داشتند من به نیابت از جانب آقای گودرزی رئیس محترم اتحادیه این تشکر را می کنم و از آقای خلیلی معاونت محترم اول قوه قضائیه تشکر می کنم که در جهت انشاء آئین نامه هایی که مستحضر هستید قانون الزام حدودا ۲۸ تبصره دارد و تعداد زیادی حدودا ۱۴ آئین نامه نیاز است که این ها تنظیم شود که ما در جلسات هستیم و این ها را تنظیم می کنیم. به هرحال شرایطی که دارد، پیش بینی شرایط خیلی خوب و مناسبی است در جهت پیشبرد قانون ولی واقعیت این است که یکی از مشکلات و دغدغه هایی که صنف دارد بحث همین سامانه ها و تعدد سامانه ها است، ما در استفاده و بکارگیری سامانه ها از سال ۸۷ فعالیت واحدهای صنفی مان پیش قراول تمام صنوف و حتی دفاتر اسناد رسمی هم بوده است.

سوال: علی الحساب این سامانه ای که سازمان ثبت نیاز دارد و کار را با آن پیش می برد چه تعداد از این ۱۷۵ هزار واحد صنفی به آن متصل هستند؟

الماسی: در حال حاضر آخرین آماری که ما گرفتیم نزدیک به ۳ هزار واحد صنفی متصل شدند البته این تعداد، تعداد کمی است به خاطر این که سامانه جدیدی راه اندازی شد، یک سامانه ای به نام سامانه کاتب راه اندازی شد قبل از آن سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات بود که مبتنی بر ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن این تغییر وضعیت داد.

سوال: این اتصالی که به سازمان ثبت باید برقرار کنید کار پیچیده و سختی است؟

الماسی: نه اتصال کار سختی نیست. اخیرا ما جلسه ای با آقای دکتر بابایی داشتیم و آن جا پیشنهادی دادیم سازمان ثبت زحمت کشیدند تمامی مشاوران املاک در سراسر کشور را پیامکی ارسال کردند برایشان در همان جا این موضوع اطلاع رسانی شد، لینک سامانه کاتب به آن ها اعطا شد و این دارد تغییر پیدا می کند و این تعدادی که من عرض کردم قطعا به زودی زود انشاالله با همکاری جنابعالی و دوستانتان در صدا و سیما، مرکز رسانه قوه قضائیه و سایر مراجعی تکلیف و رسالت به اطلاع رسانی دارند از جمله خود اتحادیه ما قطعا ما این تعداد را ارتقا خواهیم داد .

سوال: این زودی که می گویید می شود چه زمانی؟

الماسی: ما جلسات را مدام و مستمر داریم هر هفته روزهای شنبه محضر حجت الاسلام خلیلی هستیم و در جلسات شخص ایشان راسا پیگیر موضوع هستند.

سوال: این اتصال فکر نمی کنم به این جلسات نیاز داشته باشد کاملا ارتباط شما است با یعنی تاکید اتحادیه است به اصناف.

الماسی: نه این این طور نیست به خاطر این که قانون ضمانت اجراها را مشخص کرده .

سوال: به ضمانت اجرا اشاره کردید، شاید بنگاه معاملات نخواست به این سامانه وصل شود و خواست مثل قدیم دستی بنویسد، ضمانت اجرا چیست و اگر این کار را نکرد چه اتفاقی می افتد؟

الماسی: این دو ضمانت اجرا دارد یک ضمانت اجرا برای شهروندان دارد و یک ضمانت اجرا برای واحدهای صنفی یعنی اسناد مالکیتی که مشمول تبصره 4 ماده یک خواهد بود از بعد از این حتما باید به صورت پیش نویس تنظیم شود یا این که موضوع تبصره ۲ ماده ۳ چون آن جا هم این سطح دسترسی به مشاوران املاک هم داده می شود که خودشان راسا مبادرت به ثبت عمل حقوقی که آثار حقوقی دارد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد داشته باشند، تا قبل از آن مکلف هستند براساس تبصره ۴ ماده یک مبادرت به درج پیش نویس کنند اگر این ظرفیت فراهم نشد قطعا به جز دعوای استرداد عوضین ، هیچ دعوایی در مراجع قضایی و رسمی کشور مسموع نخواهد بود و هیچ گونه ترتیب اثری به این ها داده نخواهد شد. ضمانت اجرایی هم ماده ۱۱ قانون برای واحدهای صنفی مشاوران املاک در نظر گرفته که آن جا براساس مرتبه ای که مبادرت می کنند به انجام این تخلف متفاوت است اما در نهایت هیچ حق الزحمه ای به آن ها تعلق نمی گیرد در مرتبه اول سه برابر حق الزحمه شان جریمه می شوند و سه ماه تعلیق پروانه کسب، در مرتبه دوم شش برابر و یک سال تعلیق پروانه کسب و در مرتبه سوم به همین شکل و ابطال پروانه کسب، این ضمانت اجرایی است که برای شهروندان و واحدهای صنفی قانون گذار در نظر گرفته است.

سوال: آقای کشاورز این اتصال سامانه سازمان ثبت به مشاورین املاک به نظر می رسد که روند خیلی سریعی ندارد شما در سازمان ثبت برای این که این اتفاق سریع تر رقم بخورد چه کاری انجام دادید؟ توضیح کوتاهی اگر بخواهیم برای مشاورین املاکی که دارند کار می کنند و اگر خواستند متصل شوند چه کاری باید انجام دهند و این کار سخت است یا نیست، بفرمائید.

کشاورز: یعنی از پانزدهم مرداد ماه کلیه آن یکصد و هفتاد و پنج هزار مشاور املاکی که اشاره فرمودند می‌توانند به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل بشوند.

سؤال: این اتصال چگونه برقرار می‌شود؟

کشاورز: با وارد کردن کد ملی و شماره همراهشان از طریق سکوی کاتب به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل می‌شوند به همین سادگی بله و می‌توانند پیش نویس قرارداد را وارد کنند تا آماری که من دیروز هم ارائه دادم خدمت همکاران جنابعالی ما در این ارتباط از یکصد و هفتاد و پنج هزار مشاور املاکی که وجود دارد دارای پروانه کسب مجوز و معتبر هستند. حالا من اصلاح بکنم این فرمایش جناب آقای الماسی را ۲۷ هزار تا دیروز اتصال پیدا کردند.

سؤال: شما آمارتان برای چه زمانی بود؟

کشاورز: برای پریروز بود، دیروز که من در واقع آمار را بررسی می‌کردم، ۲۷ هزار مشاور املاک وارد در واقع این سامانه ثبت الکترونیک اسناد شدند، متصل شدند. منتهی نکته‌ای که وجود دارد، حضرت عالی اشاره‌ای فرمودید در بیانتان و آنکه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ۱ میلیون و ۲۱۶ هزار جلد سند مالکیت صادر شده است.

سؤال: آمار سازمان خودتان است؟

کشاورز: بله، دیروز اعلام کردم من از این ۱ میلیون و ۲۱۶ هزار جلد اگر بخواهد نقل انتقالی انجام بگیرد این باید به صورت رسمی و با چارچوبی که عرض کردم انجام بگیرد یا دفاتر اسناد رسمی یا مراجعه به مشاورین که مشاورین پیشنویس این قرارداد را تهیه می‌کنند برای تنظیم سند می‌فرستند.

سؤال: اینها سند‌ها به لحاظ شکلی هم یک تفاوت رنگی داشت درست است؟

کشاورز: بله نگرانی ما اینجاست که اگر همه مشاورین املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل نشده باشند و یا اطلاع کافی نداشته باشند خدای نکرده، یکی از این ۱ میلیون و ۲۱۶ هزار سند مالکیتی که صادر شده مالکش مراجعه بکند و مشاور اطلاع نداشته باشد یا به سامانه متصل نشود، مثل گذشته قرارداد عادی تنظیم بکند و به اختلاف بخورد آن اختلاف اشاره فرمودند در مرجع قضایی دیگر قابل استماع نخواهد بود، چرا که قانونگذار می‌گوید سند‌هایی که از این تاریخ به بعد صادر می‌شود باید به صورت رسمی نقل و انتقال بشود.

سؤال: فرق این سند‌ها با قدیمی‌ها چی بود؟ به لحاظ شکلی و ظاهری مردم از کجا تشخیص بدهند؟

کشاورز: ببینید ما به خاطر اینکه بله، اسنادی که از تاریخ سوم تیر ماه به بعد صادر شد به جهت سهولت کار آمدیم رنگ این اسناد را تغییر دادیم. اسناد قدیم تک برگ قبل از لازم الاجرا شدن این قانون خاطرتان باشد به شکل زرد یا آجری رنگ بودند این اسناد تاریخ ۴/۳ به بعد را رنگش را تغییر دادیم به رنگ سبز و در پیش زمینه سند هم این درج شده که این سند اگر بخواهد نقل انتقال بشود مطابق تبصره ۴ ماده ۱ باید به صورت رسمی باشد، این را درج کردیم و در اختیار قرار دادیم. بحثی که وجود دارد در این حوزه آن این است که بایستی تلاش بکنیم هم از طریق اطلاع رسانی و هم در واقع به طریق مختلف هم رسانه هم به صورت جلسات مشترک مشاورین املاکی که باقی ماندند تا این تاریخ نیامدند به سامانه کاتب و سامانه ثبت الکترونیکی اسناد متصل بشوند زمینه را فراهم بکنیم، ما امروز همین امروز هم جلسه‌ای را از ساعت ۴ در واقع در سازمان دایره، تمام همکاران ادارات کل ثبت اسناد و املاک کشور همراه رؤسای کانون‌های سر دفتران و رؤسای اتحادیه مشاورین املاک به صورت وبیناری به سازمان متصل هستند برای همین آگاهی رسانی و ترغیب در واقع مشاورین املاک به اتصال به کاتب که اگر مراجعه‌ای به اینها رجوع کرد و اسنادش بعد از لازم الاجرا شدن قانون صادر شده بود خدای نکرده مشکلی ایجاد نشود.

سؤال: آقای الماسی یک نکته‌ای که وجود دارد یک اتفاق مثلا ما در کد رهگیری می‌دیدیم که مثلا یک مشاور املاکی بود که مجوز نداشت می‌گفت شما بیایید همه کار‌ها را انجام بدهید می‌رفت از هم صنفی اش که مجوز داشت کد رهگیری را مثلا، چون دسترسی به سامانه نداشت این کار را رقم می‌زد الان با توجه به نکاتی که فرمودند و به لحاظ حقوقی بحث شد که اگر مثلا سند‌هایی که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن که تیر ماه امسال باشد دیگر نمی‌شود دستی نوشت اگر یه مشاور املاکی باشد که مجوز نداشته باشد بگوید حالا بیایین قولنامه‌ای بنویسیم و مثل همان کدرهگیری همان حرکتی که روی کدرهگیری می‌شد برود سراغ هم صنفش که در سامانه وارد بکند این به لحاظ حقوقی چه خطراتی می‌تواند برای مردم داشته باشد که حواسشان باشد این کار‌ها را نکنند؟

الماسی: من تأکید می‌کنم به شهروندان محترم زمانی که وارد می‌شوند به یک واحد صنفی حتما مطالبه کنند که آن واحد صنفی دارای پروانه کسب معتبر هست یا نه حتما این موضوع را استعلام داشته باشند بله متأسفانه این موضوعات هست و ما هم به جد پیگیر این موضوعات هستیم کمیسیون‌های رسیدگی به شکایات ما در اتحادیه یکی از تکالیفش همین هستش و ما همین را به عنوان یک تخلف صنفی در قالب تقلب در نظر گرفتیم با همکاری وزارت محترم دادگستری سازمان تعزیرات حکومتی این اشخاصی را که اثبات بشود مسجل بشود که مبادرت کردند به این اقدام هم فردی که درخواست داشت که کد رهگیری برایش اخذ بشود و هم فردی که مبادرت کرده به صدور کد رهگیری اینها معرفی می‌شوند به مراجع زیر، بنابراین قطعا موضوع دائره مدار تخلف صنفی و تخلف تعزیراتی در اتحادیه‌ها و در سازمان محترم تعزیرات حکومتی هست، اما آنچه که مهم‌تر هست همین بحث اطلاع رسانی به مردم برای ورود به.

سؤال: ببخشید اینها صنفی هایش را گفتید سمت مردمش یعنی خریدار و فروشنده ممکن است چه ضرری بکنند؟

الماسی: ببینید خریدار و فروشنده به هر حال قرارداد اگر تنظیم بشود و آن قرارداد اثر حقوقی خودش را داشته باشد و پیش برود، عملا قرارداد صحیح صادر شده، چرا که قرارداد مبتنی بر قصد انشاء طرفین هستش.

سؤال: نه دیگر دستی نوشته شده ما می‌گوییم سند بعد از این لازمه اجرا شدن، چون مشاور املاک دسترسی نداشته یا با بهانه‌های مختلف این ثبت سیستمی انجام نشده برای خریدار و فروشنده چه خطری ممکن است داشته باشد؟

الماسی: بحث لازم الاجرا شدن این قانون که بحث جداگانه‌ای است، اینها صرفا و فقط از طریق واحد‌های صنفی دارایی پروانه کسب این امکان برای شان فراهم هست و اشخاص به هیچ وجه دیگر ظرفیت تنظیم قرارداد‌های دستی و دست نویس و اینها را دیگر ندارند، بنابراین اگر قراردادی تنظیم بشود که به صورت دست نویس باشد، یا به صورت حتی با آن کد رهگیری سابق اگر باشد قطعا این مشمول ضمانت اجرایی که عرض کردم موضوع ماده ۱ خواهد بود و ضمانت اجرای ماده‌ی ۱۱ قانون، عرض من ناظر بر اسناد مالکیتی هستش که قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن هستش.

سؤال: اینکه هنوز برای آن مشکلی نیست تا سر اینکه سامانه آقای کشاورز بود.

الماسی: بنابراین تمام این دست از قرارداد‌هایی که ناظر به تبصره ۴ ماده ۱ هست، الزاما باید در سامانه کاتب که فقط و فقط در اختیار واحد‌های صنفی دارای پروانه کسب معتبر است، یکی از محاسن این قانون، همین هستش که این پیش نویس‌ها فقط در اختیار واحد‌های صنفی معتبر هست از آن مجرا و از آن طریق پیش برود.

سؤال: آقای کشاورز من این سؤال را از شما بپرسم یک خرده دقیق‌تر پاسخم را بگیرم الان اگر سند از این جدید‌هایی که روی آن می‌نویسید و همه این کار‌ها را انجام بشود که مردم بدانند این سند جدید است مراجعه کردند مشاور املاکی که ثبت نکرد برای آنها و همین کلک‌هایی که بعضا بین همه ما مرسوم است چه خطری ممکن است برای خریدار و فروشنده پیش بیاید ممکن است که چه اتفاقی اینجا برای حالا دارایی شان بیفتد؟

کشاورز: اولا که توصیه ام به مردم عزیز این است آنهایی که اسناد مالکیتش بعد از لازم الاجرا شدن این قانون صادر شده، اگر بخواهند نقل و انتقال بکنند حتما بایستی یا بروند دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی را مستقیم در دفاتر اسناد رسمی تنظیم بشود و یا اینکه مشاورین املاک مراجعه بکنند، منتهی در مراجعه به مشاورین املاک باید توجه بشود که این به کاتب متصل است یا خیر؟

سؤال: از کجا باید متوجه بشوند؟

کشاورز: این را باید خود مشاور انجام داده باشد خود مشاور تکلیف دارد که حتما اینگونه اسناد را اگر بخواهد تنظیم کند. اولا که قرارداد نمی‌تواند برایش تنظیم بکند صرفا پیش نویس، پیش نویسی که تهیه کرد آن پیش نویس را بایستی برای ثبت اسناد و برای دفاتر اسناد رسمی از سامانه ثبت الکترونیکی ارسال کند. خریدار و فروشنده‌ای که سند مالکیتشان بعد از این تاریخ است وقتی به مشاور املاک مراجعه کردند باید بدانند که مشاور املاک دیگر تنظیم قرارداد عادی ندارد اگر خواست تنظیم قرارداد عادی کند بایستی جلوگیری کند.

سؤال: آن پیش نویس به لحاظ حقوقی چه جایگاهی دارد؟

کشاورز: تا زمانی که در دفتر اسناد رسمی نرود و ثبت نشود اثر حقوقی ندارد پس بنابراین توصیه ام عرض کردم به مردم عزیزمان این است یا مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه بکنند و یا اگر این گونه دارندگان این گونه املاکی که بعد از لازم الاجرا شدن این قانون سند برای شان صادر شده، می‌خواهند نقل انتقال بدهند مشاور املاک رفتن صرفا برای پیش نویس می‌روند.

سؤال: سامانه کاتب می‌تواند این پیش نویس را مثلا به هر حال مثلا در قرارداد‌های اجاره‌ای یا مثلا کاری که انجام می‌شود برای شما اصلا کد رهگیری یک برگه دارید می‌دانید که این اتفاق افتاده آن بنگاه معاملات ملکی به شما یا مثلا یه کاری انجام بده در سامانه‌ی کاتب شما این امکان هست که مثلا مردم یک پرینتی، یک برگه‌ای داشته باشند که ببینند پیش نویس انجام شده یا خیر؟

کشاورز: افراد وقتی که مراجعه می‌کنند به مشاور املاکی که متصل به سامانه ثبت الکترونیکی اسناد است مشخصاتشان را که می‌دهند برای آنها پیامک می‌آید که این مشاور املاک به استناد آن پیامکی که وارد شده و از متعاملین می‌گیرد فرآیند را ادامه می‌دهد این یک، دوم در جریان باشند، آنجا دیگر قراردادی را امضا نمی‌کنند، بلکه پرینت آن، پیش نویسی که توافق کردند را از مشاور فقط دریافت می‌کنند که بیانگر این است که پیش نویس با این فرمت تهیه شده و برای دفتر اسناد رسمی، مثلا این دفترخانه ارسال شده اینها این را دریافت می‌کنند، مراجعه می‌کنند خودشان دیگر به دفاتر اسناد رسمی برای ادامه کار و اگر خواست مشاوری قرارداد تنظیم بکند نسبت به اینگونه اسناد بایستی هوشیار باشند خریدار و فروشنده که عواقب این همان ضمانت اجرایی ماده ۱ است که اگر خدای نکرده به اختلاف بخورند در محاکم پذیرفته نخواهد شد.

سؤال: یک سوال مهم، چون در صحبت‌ها دیدم که آمده بود لازم الاجرا شدن این قانون، آن فرصت یک ساله‌ای که برای سامانه دارید. گفته بودید که باید آیین نامه‌هایی هم برای این کار نوشته بشود، یک ۱۴، ۱۵ تا آیین نامه مثل اینکه باید بنویسید، چند تا است دقیقا، چقدرش نوشته شده، چقدرش باقی مانده و تا کی این کار را انجام بدهیم؟

کشاورز: بله، اشاره فرمودند جناب آقای الماسی این قانون ۱۴ تا آیین نامه برایش باید تهیه بشود اولین آیین نامه و مهمترینشان بحث همان نحوه اتصال مشاورین املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد باشد ۲۵ شهریور تقریبا آخرین جلسه بررسی آن برگزار شد و برای امضا محضر ریاست محترم قوه قضائیه تقدیم شده که ان شاءالله به محض امضا ابلاغ می‌شود این اولین آیین نامه.

سؤل: ۲۵ شهریور هنوز امضا نشده.

کشاورز: ارسال شده به هر ترتیب رسیدگی می‌شود، بررسی می‌شود اگر اصلاحی لازم داشته باشد انجام می‌گیرد، امضا و ابلاغ می‌شود.

سؤال: اینها زماندار نیستند؟

کشاورز: چرا، بعضی از آیین نامه‌ها سه ماه مهلت دارد، برخی از آیین نامه‌ها ۶ ماه مهلت دارد. این آیین نامه‌ای که عرض کردم سه ماه مهلت دارد.

سؤال: یعنی گذشته از آن دیگر.

کشاورز: باید ظرف سه ماه تهیه بشود برای ابلاغش.

سؤال: یعنی باید تا شهریور انجام می‌شد تا آخر شهریور درست است؟

سؤال: باز هم پس گذشته دیگر.

کشاورز: عرضم خدمت شما، آیین نامه‌های دیگری از جمله آیین نامه تعرفه‌ای مشاورین املاک، آیین نامه مربوط به دریافت حقوق مربوط به حقوق دولتی و عمومی، آیین نامه‌های دیگری که مربوط به نحوه شناسایی متصرفان برای جهاد کشاورزی و امور اراضی در خصوص صدور اسناد مالکیت آیین نامه‌هایی مربوط به ماده ۱۰ سامانه موضوع ماده ۱۰ یا سامانه ثبت ادعاها، تبصره یک و دوی آن نحوه ثبت نام و تقاضای مراجعین، اینها فراهم شده. پیش نویس هایش تقدیم معاونت محترم حقوقی قوه قضاییه شده است.

سؤال: یعنی مثلا شما جلسات را با اتحادیه مشاوران املاک برگزار کردید پیش نویس‌ها را نوشتی همه این کار انجام شده برای ۱۴ تای آن.

کشاورز: برای ۷ تا، برای هفت مورد که بایستی در واقع لازم بودند با زمان محدودی که داشتند تهیه شده یکی از این‌ها در شرف امضا است مابقی اینها در معاونت حقوقی محترم قوه قضائیه با دعوت از دستگاه‌های متولی در حال بررسی آن ان شاء الله نهایی شد برای امضا محضر ریاست محترم قوه ارسال و تقدیم خواهد شد بخشی از این آیین نامه‌ها هم با دستگاه‌های اجرایی مثل وزارت راه و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و اینها در واقع جلسات مشترک داریم می‌گذاریم بخصوص در خصوص آن مواردی که پایان کار صادر نمی‌شد و در این قانون شرایطی گذاشته با این شرایط پایان کار صادر می‌شود و دستور تهیه نقشه که قبلا بایستی حتما منجر می‌شد به پایان کار و به چه صورت مجلس تنظیم کرد ولی الان با دستور نقشه هم می‌توانیم صورت مجلس تهیه بکنیم، جلساتی است که با وزارت کشور و شهرداری‌ها داریم انجام می‌دهیم.

سؤال: همین یک موردی که دارید می‌گویید خیلی می‌تواند کمک کننده باشد به پیش فروش‌ها به ساخت و ساز تعاونی، آنهایی که چند تا سند می‌دهند مشکلات خیلی زیادی داشتند درست است؟

کشاورز: عرض کردم از آن دسته آیین نامه‌هایی هستند که شش ماه مهلت دارند که ما جلسات مشترکمان را داریم برگزار می‌کنیم پیش نویسی که نهایی شد برای بررسی محضر معاونت محترم حقوقی قوه قضائیه تقدیم خواهیم کرد.

سؤال: شاید اینجا برای مردم سؤال پیش بیاید این همه تغییر و آیین نامه و سامانه و نمی‌دانم تغییر سند و نمی‌دانم مراجعه به جا‌های مختلف چه عایدی می‌تواند برای مردم داشته باشد به لحاظ سندی و ملکی که باید این همه جای مختلف مراجعه مثلا بکنند تغییر بدهند یا شیوه‌ها را شما دارید آیین نامه‌های جدید می‌نویسید.

کشاورز: ببینید برای مردم شاید تغییر زیاد محسوس نباشد، چرا؟ آنچه که برای مردم قابل توجه است و باید عنایت داشته باشند، فقط در نحوه نقل انتقال املاک شان هست آنهایی که از لازم الاجرا شدن این قانون سند دریافت کردند، عرض کردم اگر بخواهند نقل انتقال انجام بدهند، صرفا باید حواسشان باشد که اینها باید رسمی باشد نسبت به اسناد قبل از لازم الاجرا شدن تا یک سال هنوز فرصت هست تا سامانه راه اندازی بشود.

سؤال: عایدی و نفعش چیست؟

کشاورز: می‌خوام عرض کنم آنچه که حالا مردم در واقع نگرانی را باید در این حوزه داشته باشیم که اگر بخواهند نقل انتقال را مردم داشته باشند باید حواسشان باشد اسناد از تاریخ لازم الاجرا شدن به بعد اگر باشد اینها باید رسمی باشد. اسناد قبل از آن تا یک سال مهلت دارد که تا رسمی شدنشان الزامشان تا آن تاریخ می‌توانند طبق گذشته، سایر موارد متعلق به دستگاه‌های اجرایی است آیین نامه‌ها روش کار ما را دارد تعریف می‌کند، وظایف مشترک ما دستگاه‌ها را دارد تعریف می‌کند، قطع به یقین در هرمرحله‌ای که لازم باشد با تصویب آیین نامه ها، آنجایی که نیاز به اطلاع رسانی باشد، باز خدمت شما می‌رسیم برای اطلاع رسانی لازم به مردم عزیزمان.

سؤال: ان شاءالله یک تاریخ فقط من از آقای الماسی بگیرم یک قولی بدهند که این ۱۷۵ هزار تا گفتم ۲۷ هزار تایش وصل شده تا چه تاریخ می‌توانیم منتظر باشیم که یک تعداد بیشتری آمار از شما بگیریم؟

الماسی: حقیقتا ما داریم کار می‌کنیم فعالیت داریم منتهی یکی از مشکلات ما این تعدد سامانه هاست، ما این را در جلسات هم اعلام کردیم.

سؤال: حالا یک کد ملی باید وارد کنند، یک شماره موبایل وارد سامانه شوند اتصالی که شما دارید می‌گویید آدم فکر می‌کند که قرار است مثلا یک … از همه مشاورین املاک برود به سازمان ثبت کشیده بشود.

الماسی: ببینید ما یکی از مشکلاتی که و دغدغه‌هایی که داریم همین است این امکان برای سایر سکو‌ها هم دارد فراهم می‌شود که آنها هم بخواهند ورود بکنند.

سؤال: حالا یک تاریخ به ما بدین ما بتوانیم از شما مطالبه کنیم که ۱۷۵ هزار تا تا ۲۷ هزار تا خیلی است ..؟

الماسی: ما با ریاست محترم اتاق اصناف ایران جناب آقای دکتر صفایی حتما مذاکره خواهیم داشت که این را به صورت جدی ابلاغ بکنند ان شاءالله من تا دو ماه آینده این ظرفیت را ایجاد بکنیم که بله.