به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، نشست علمی بررسی و آموزش قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (با محوریت مواد یک تا سه) با حضور «علی خندانی» رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، «محمدصابر ریاحی» مستشار معاونت حقوقی قوه قضاییه و «علیرضا شمشیری» رئیس دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی در سالن دانشکده حقوق این دانشگاه با حضور دانشجویان رشته حقوق برگزار شد.
«علیرضا شمشیری» در ابتدای این نشست به بیان تاریخچه ای از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخت. وی با بیان اینکه قانون الزام بسیار مفصل و پیچیده است، اظهار کرد: الزامات اجرایی این قانون تمام مجموعه‌های ذی ربط مخصوصا کانون سردفتران و دفتریاران، سازمان ثبت اسناد و املاک را درگیر پیگیری شبانه روزی برای آیین نامه‌ها و مقررات اجرایی خود کرده است.
شمشیری افزود: رویکرد کلی دانشگاه از قدیم این بوده که موضوعات روز و مرتبط با مباحث مختلف حقوقی دست مایه میزگردهای علمی دانشگاه باشد و پیوندی علمی و اجرایی خوبی برقرار شود. در آینده هم این نوع نشست ها به صورت تعاملی با تغییراتی که برای نظام جدید دانشی اتفاق خواهد افتاد، بیشتر و جدی تر می شود.
رئیس دانشکده حقوق دانشگاه آزاد تهران مرکز گفت: موضوع الزامی شدن ثبت رسمی بیش از 20 سال، محل مناقشه بوده است. از مهمترین چالش های اقتصادی تولید، املاک است که همواره در این زمینه بین تولیدکنندگان و حاکمیت مورد بحث بوده است. شروع هر کار تولیدی و حتی خدماتی نیازمند ملک برای استقرار است.
وی با اشاره به آسیب های رواج اسناد عادی در کشور بیان کرد: خاطرم هست جلسه‌ای با مجموعه معاونت علمی-فناوری ریاست جمهوری در سال 89 داشتیم. مجموعه ای تولیدی برای حل مشکل آمده بودند و می گفتند برای استقرار کارخانه، ملکِ مورد نظر را هفت مرتبه خریداری کردیم! بنابراین این چالش برای تولیدکننده ها بسیار هزینه بر و زحمت ساز است. حتی بارها اتفاق افتاده که فردی که تمام حاصل عمر بازنشستگی اش را برای خرید ملک می دهد اما فرد دیگری با سند عادی مقدم بر معامله رسمی او با یک سند عادی معامله قبل را باطل می کند که صدمه های جبران ناپذیر مالی و جانی برای این اشخاص داشت.
شمشیری ادامه داد: قانونگذار در وهله‌های مختلف تلاش کرد که این الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تصویب کند و بارها با مخالفت شورای نگهبان مواجه می شد. ایرادات فقهی و تغییر در تشریفات یک عقد معین و مطابقت آن با موضوعات شرعی و فقهی بارها باعث کوتاه آمدن قانونگذار شد و قانون احکام دائمی هم نتوانست به نتیجه رسیده و در نهایت مطالبه عمومی کار را به مجمع تشخیص مصلحت نظام کشاند.
در بین فقهای مجمع تشخیص مصلحت نظام بویژه ریاست مجمع اختلاف و چالش هایی به وجود آمد تا اینکه در تیرماه سال گذشته برای اولین مرتبه مقام معظم رهبری در هفته قوه قضاییه راجع به یک موضوع نه چندان حاکمیتی در سطح کلان ورود کردند و نسبت به رواج اسناد عادی اعتراض کردند و پس از این بود که روند بررسی و تصویب قانون سرعت گرفت و در نهایت اردیبهشت ماه به تصویب رسید.
این حقوقدان با بیان اینکه پرداختن به قانون الزام بسیار زمان بر است و نکات بسیاری در آن وجود دارد، گفت: حدود سه ماه است که در دانشگاه، روزهای دوشنبه نشست های تحلیلی ویژه قانون الزام با حضور اساتید حقوق برگزار می شود که بعد از این همه وقت، تنها به یک سوم قانون پرداختیم. مباحث بسیار گسترده و ابتکارات خوبی در آن دیده شده در عین حال هم چالش های هم در اجرای آن وجود دارد. امیدواریم قانون به خوبی اجرایی شود.
*قانون الزام مهمترین قانونِ چند سال اخیر کشور
در ادامه نشست «علی خندانی» با بیان اینکه قانون الزام به ثبت رسمی یکی از مهمترین قانون ها طی چند سال اخیر است که به مرحله اجرا رسیده است، اظهار کرد: این قانون از روزی که به عنوان طرح در کمیسیون قضایی مجلس به تصویب رسید تا امسال که به شکل قانون درآمده است 8 سال به طول انجامید و در طول این سال ها تغییرات بسیاری از تغییر نام تا تغییرات شکلی را به خود دیده است.
وی یکی از مهمترین اهداف قانون الزام را شفافیت معاملات و مبارزه ریشه ای با فساد دانست و افزود: مسائل حقوقی، فقهی، اجرایی و فنی در این قانون کاملا به هم آمیخته است. رفت و برگشت های بیشمار قانون باعث شد اختلاف نظرها افزایش یابد در حالی که کار مطالعاتی بسیاری بر روی آن انجام گرفته است. اما این موارد ناچارا باعث کم و زیاد شدن موارد قانون شد و در نهایت به این قانونی که الان هست رسیدیم. درباره عباراتی که در قانون به کار برده شده شاید ایراداتی از حیث قانونگذاری بر آن وارد باشد اما باید با دید کلی به آن نگاه کرد که در کل قانون خوبی است و باید در مقام اجرا هم به خوبی انجام شود.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به مصلحت قطعی کشور که تعبیر مقام معظم رهبری برای تصویب هر چه زودتر قانون الزام بود، گفت: با توجه به روحیاتی که از مقام معظم رهبری همه اطلاع داریم معمولا وارد جزئیات مسائل چه در موضوعات تقنینی و چه اجرایی نمی شوند، اما این موضوع آنقدر اهمیت داشت که در هفته قوه قضاییه به صراحت اعلام کردند که ما تصویب این قانون را مصلحت قطعی کشور می دانیم.
*حل ریشه ای فساد با قانون الزام؛ اجرای این قانون باید فرهنگ و رفتار مردم را تغییر دهد!
وی افزود: قانون الزام از معدود قوانینی است که به صورت ریشه ای به معضل فساد ورود می کند و این در حالی است که برنامه های گذشته کشور در زمینه مبارزه با فساد، زمین خواری، کوه خواری، دریا خواری همواره مسکّن های مقطعی و موقتی بود که اصل مشکل را درمان نمی کرد اما این قانون، این فساد ها را عمدتا هم حوزه املاک و اموال غیرمنقول به شکل ریشه ای درمان خواهد کرد. هرچند کار بسیار مشکلی هست، اجرای این قانون باید رفتار و فرهنگ مردم را تغییر دهد، معاملات و مراودات آن ها باید شفاف و رسمی باشد. همه معاملات مراودات، اموال و دارایی افراد باید در یک ویترین قرار داده شود که همه مردم به یک شکل و به یک نوع به این امکان دسترسی داشته باشند.
خندانی ادامه داد: قانون الزام به ثبت رسمی همچنین به موضوع شفافیت اموال و دارایی های مسئولان کمک موثری خواهد کرد. وضعیت مالکیت سانت به سانت کشور را مشخص خواهد کرد و در کل نظام مالکیت کشور تغییر محسوسی خواهد داشت.
*قانون کاداستر بال دیگر اجرای قانون الزام است
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، قانون حدنگاری را بال دیگر قانون الزام به ثبت رسمی دانست و درباره اهمیت آن گفت: رسیدن به هدف قانونگذار و حاکمیت در اجرای قانون الزام منوط به اجرای درست و دقیق قانون حدنگار در کنار آن است. در واقع ثبت ادعاها در زمینه املاک نیازمند حدنگاری و ایجاد شناسنامه مالکیت برای تمام اراضی و عرصه های کشور است. اجرای این قانون چندین سال است آغاز شده و ادامه دارد. اقدامات اجرایی بسیار خوبی هم در حوزه‌های مختلف بویژه چند سال اخیر انجام شده است. انصافاً یک جهش بسیار بسیار خوبی ما در بحث کاداستر اراضی داشتیم.
*ضرورت به روز و برخط شدن دستگاه های مرتبط با اجرای قانون الزام؛ هر گونه ترک فعل قابل پیگیری است!
خندانی همچنین به موضوع زیرساخت های حوزه فناوری در اجرای قانون الزام و بهره مندی از هوش مصنوعی اشاره کرد و گفت: با اینکه قانون زمان بندی خوبی برای ایجاد زیرساخت های فناوری و تهیه سامانه ها ایجاد کرده اما پیش از اینکه قانون ما را مکلف کند، برنامه ریزی هایی برای طراحی سامانه ها در قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و کانون سردفتران و دفتریاران آغاز شده بود. یک نکته مثبت دیگری که در این قانون در نظر گرفته شده استفاده از فناوری های روز است. برای مثال اگر قرار بر ایجاد سامانه های الکترونیکی است این اتفاقات باید در آن سامانه ها لحاظ شوند.
در مقام اجرا به راحتی می توان از علم روز و هوش مصنوعی استفاده کرد. اگر قرار باشد از ظرفیت و توان سابق سازمان ها، با آن ساز و کار قدیمی و سنتی از جمله سازمان اسناد و املاک، شهرداری ها، سازمان امور مالیاتی و همه دستگاه هایی که به نوعی با این قانون سر و کار دارند بهره ببریم مطمئن باشید این قانون به اجرا و عملیات نخواهد رسید. موضوع علوم و فنون روز در این قانون دیده شده و همه سامانه ها باید براساس علم روز به روزرسانی شده و ظرفیت اجرای این قانون مهم را داشته باشند.
وی افزود: یکی دیگر از نکات بسیار مثبت این قانون برخط کردن سازمان ها و ارگان‌هایی مسئول در اجرای این قانون است. نمی شود که وزارت اقتصاد و شهرسازی، شهرداری، امور مالیاتی و تامین اجتماعی به شکل سنتی عمل کند. آن ها در این قانون نقش دارند و قانون آن ها را مکلف کرده که اطلاعات و استعلامات لازم در راستای تنظیم سند باید به شکل برخط انجام شود.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تاکید کرد: همه دستگاه های مسئول در اجرای این قانون اگر ترک فعلی در انجام وظایف خود داشته باشند از همین الان قابل پیگیری و رسیدگی است.
*این گفته که صلاحیت ها در قانون الزام تداخل یافته درست نیست!
خندانی درباره برخی واکنش ها به قانون الزام مبنی بر اینکه گفته می شود در این قانون صلاحیت ها تعریف نشده است، گفت: می گویند صلاحیت ها در قانون با هم تداخل پیدا کرده و مشخص نیست چه کسی چه صلاحیتی دارد! خیر در این قانون صلاحیت ها مشخص شده و در آیین نامه ها هم حتما باید شفاف سازی اتفاق بیفتد برای مثال در رویه های اجرایی که این قانون ایجاد خواهد کرد املاک و خودکاربرها چه صلاحیتی دارند و چه کار انجام خواهند داد. یا برای مثال دفاتر اسناد رسمی در چه جایگاهی هستند؟ سازمان ثبت اسناد به عنوان نهاد ناظر به چه صورت عمل کند و یا فناوری های هوش مصنوعی در کجای این داستان هستند همه در طول اجرای قانون جای خود را پیدا خواهد کرد و تداخل وظایف بهبود می یابد.
