به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «محمدصابر ریاحی» مستشار معاونت حقوقی قوه قضاییه در نشست علمی بررسی و آموزش قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که روز شنبه 21 مهرماه در دانشکده حقوق دانشگاه آزاد برگزار شد با تاکید بر اینکه نقد درخصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول زیاد است، گفت: بعضا نقدهای شکلی و ماهوی زیادی درخصوص این قانون وجود دارد. برای مثال این قانون درحالی که فقط 15 ماده دارد، ۲۸ تبصره نیز در آن دیده می‌شود که می‌دانیم تبصره خلاف اصل و استثنائات را بیان می‌کند. البته باید یادآور شد که قانونگذار در قوانین متعدد، تبصره را از شکل طبیعی‌اش که استثنا بر حکم است خارج کرده یعنی به تبصره کاربردهای متنوعی داده است لذا از این جهت خیلی نباید ایراد گرفت. کوتاهی نویسی از دیگر مباحثی‌ست که در قانونگذاری بسیار اهمیت دارد تا از مواد قانونی برداشت‌های متعدد نشود اما متاسفانه در نگارش این قانون به چشم نمی‌خورد و معمولا از طولانی نویسی استفاده شده است مثلا ماده ۱ همین قانون خواننده را به ماده 10 ارجاع می‌دهد تا متوجه شوی اصلا ماده 1 چه می‌گوید.
وی افزود: بخشی از ایراداتی که الان درخصوص این قانون وجود دارد، ناشی از خوب متوجه نشدن قانون است. البته در اینجا باید ایرادی هم به قانونگذار گرفت چرا که به گفته مونتسکیو بزرگترین هنر قانونگذاران قانون نویسی است او اگر نتوانست هنر خود را بیان کند نشان می‌دهد در سایر امور هم توفیقی به دست نخواهد آورد اما درهرحال وظیفه ما این است که خودمان را به فهم قانون نزدیک کنیم و توجه خود را به فلسفه قانون جلب کنیم.
ریاحی تصریح کرد: ما سالیان سال با معضلی به نام «اسناد عادی» در کشور روبه رو بودیم. اسناد غیررسمی که در محاکم با استناد به آن سند رسمی باطل می‌شد بنابراین مبرهن است که امنیت مالکیت در کشور بسیار ضعیف بود یعنی افراد هیچ اطمینانی نداشتند ملکی که به صورت رسمی خریداری کردند، ممکن است فردا با دعوایی به استناد یک قراردادی که پشت کاغذ سیگار نوشته شده، از چنگشان دربیاید.
مستشار معاونت حقوقی قوه قضاییه با بیان خاطره‌ای از نتایج اسفبار اسناد عادی در کشور گفت: تلخ‌ترین خاطره سال‌ها کار در حوزه قضائی برای من این بود که یک زن و شوهر معلمی با تمام پس انداز بازنشستگی خود ملکی خریده بودند و مدتی بعد سر و کله یک نفر پیدا شد و ادعا کرد که من قبل از شما به صورت قولنامه‌ای این ملک را خریدم درنهایت حق به حق دار رسید منتهی هدف بنده این است بگویم به همین راحتی امنیت مالکیت مردم درخطر بود.
وی افزود: رسمی کردن معاملات اشخاص، مواهب بسیار زیادی دارد. شفافیت مالیات‌ها فقط یکی از آنهاست اصل فایده این قانون به گفته مقام معظم رهبری تامین امنیت مالکیت مردم است. ایشان تاکید کردند که این مسئله یک معضل است.
ریاحی با اشاره به 2 ماده مهم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات بیان کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دو ماده اساسی دارد و باقی مواد در حاشیه و راستای آن قرار می‌گیرند. ماده 1 آن می‌گوید همه معاملات اموال غیرمنقول باید ثبت رسمی شوند. هر معامله اعم از عقد یا ایقاع باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود. یکی از این سامانه‌ها ثبت آنی است که از سال 1392 شروع بکار کرده است و همچنان در دفاتر اسناد رسمی استفاده می‌شود. درواقع هدف ماده 1 قانون این است که جلوی تولید سند عادی را از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون، بگیرد. ماده ۱۰ یکی دیگر از ماده‌های بسیار مهم این قانون است که می‌خواهد وضعیت اسناد عادی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون تنظیم شدند را تعیین تکلیف کند.
وی افزود: قانونگذار در قانون، راه‌های ثبت اسناد در سامانه‌های الکترونیک را نیز بیان کرده است. یک راه این است که افراد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا توسط سردفتر انجام شود. یک راه دیگر این است که افراد به بنگاه مراجعه کنند که البته لازم به ذکر است که مشاورین املاک حق ثبت معامله را ندارد، تخلف است و اگر 3 بار تکرار کند پروانه کسبش باطل می‌شود. بنگاه پیش نویس معامله را باید در سامانه درج کند تا مابقی کار حقوقی را سردفتر انجام دهد.
مستشار معاونت حقوقی قوه قضاییه بیان کرد: تبصره دو ماده 3 آورده جدیدی برای نظام حقوقی ما داشته است و آن این است که اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی می‌توانند در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، قرارداد خود را درج کنند البته به این شرط که درخصوص اموال غیرمنقول دارای سند مالکیت باشد و دیگر اینکه در قالب قراردادهای یکسان باشد.
ریاحی درخصوص مدت زمان قانونی برای ثبت هرگونه ادعاها گفت: سامانه ثبت ادعا هم در قانون پیش بینی شده است به این ترتیب که ظرف 2 سال افراد هرگونه ادعای خود را می‌توانند ثبت کنند تا دستگاه قضائی به آن بپردازد که یا منجر به صدور سند مالکیت خواهد شد یا رد می‌شود. بطور کلی این قانون مهم اگر به درستی اجرا شود مواهب بسیار زیادی برای مردم خواهد داشت.
