پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران |شاهرخ صالحی‌کرهرودی، حقوقدان و مدرس دانشگاه| رهبر معظم انقلاب اسلامی در دیدار اخیر با مسئولان قوه قضائیه، تصویب نهایی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را با ایراد شورای نگهبان و اصرار مجلس شورای اسلامی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع‌شده «مصلحت قطعی کشور و نظام» دانستند و حالا در شرایطی که حدود یک‌ماه از دستور رهبری برای این موضوع می‌گذرد، به‌ظاهر قرار است تا چند روز طرح در مجمع بررسی و تکلیف نهایی آن مشخص است. اما چرا این طرح تا این اندازه توجه رهبر انقلاب را به خود جلب کرده و باعث شده آن را مصلحت قطعی کشور و نظام بدانند؟
اگرچه ثبت اختیاری املاک از سال ۱۳۰۲ شمسی در کشور آغاز و از سال ۱۳۱۰ هم اجباری شد، بااین‌حال با گذشت بیش از ۱۰۰ سال همچنان بخشی از املاک کشور به دلایل مختلف ثبت نشده‌اند و معاملات این دسته از املاک با چند خط نوشته عادی که در عرف قولنامه یا مبایعه‌نامه گفته می‌شود، ردوبدل می‌شوند. عدم سختگیری برای ثبت این قبیل املاک باعث شده مردم برای دور زدن قانون، عدم پرداخت مالیات، عدم پرداخت حق‌الثبت و دلایل دیگر، بخش دیگری از املاک ثبت‌شده را با همین اسناد عادی مورد نقل‌وانتقال قرار دهند و نتیجه آن شده است که بخش زیادی از املاک مسکونی و املاک کشاورزی فاقد سند رسمی هستند. از این رهگذر عده‌ای سوءاستفاده می‌کنند و با فروش مال به چند نفر یا اقدام به کلاهبرداری می‌کنند یا از طریق خرد کردن اراضی کشاورزی، به تولید ملی ضربه می‌زنند یا با فروش اراضی ملی و طبیعی به زمین‌خواری و کوه‌خواری می‌پردازند و چون در هیچ‌کدام از این معاملات، جایی ردپای آنها ثبت نمی‌شود، مالیات هم نمی‌پردازند و خلاصه از همه چیز خودشان را معاف کردند. مردم بیچاره هم سرگردان دادگاه و مراجع قضایی هستند تا بتوانند حق خود را بستانند؛ به‌نحوی‌که آمارهای رسمی نشان می‌دهد به‌صورت میانگین حدود ۳۰ تا ۵۰ درصد پرونده‌های وارده به دستگاه قضایی، ناشی از دعاوی مرتبط با همین اسناد عادی است. پرونده‌هایی که اگر معاملات آنها به ثبت رسمی می‌رسید، هرگز منجر به پرونده قضایی نمی‌شدند و بار دعاوی از دادگاه‌ها به‌نحو معناداری کاسته می‌شود. این بخشی از مصلحتی است که رهبر معظم انقلاب به‌خوبی درک و فرمان بی‌اعتباری اسناد عادی را صادر کرده است.
حالا با فرض چنین مشکلاتی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول روی میز اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار دارد. اگرچه ورود رهبری و جدی شدن تصویب این طرح در مجمع، زنگ خطر برای سودجویان را به‌صدا درآورده است ولی آنچه از گوشه‌وکنار به گوش می‌رسد، فشار برخی چهره‌های دولتی و غیردولتی برای تغییر در مفاد طرح مذکور است. عده‌ای به اسم سامانه‌های دولتی قصد دارند تا مفهوم ثبت رسمی معاملات را تغییر داده و صرف ثبت در سامانه‌های دولتی را مقصود و کافی برای نتیجه قلمداد کنند و برای همین حداکثر تلاش خود را به‌کار گرفته‌اند با تغییر مفاد طرح مصوب مجلس در مجمع تشخیص مصلحت نظام به مقصود خود برسند. اعضای محترم مجمع باید دقت داشته باشند که صرف وجود سامانه‌ها یا سکوهای ثبت معاملات جوابگوی مشکلات کشور در این حوزه نخواهد بود و ثبت رسمی معاملات نزد مرجع صلاحیت‌دار آن که سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی هستند، تنها راه برای پایان‌دادن به دشواری‌های امروز است.
شفافیت در معاملات، امکان رهگیری و اخذ مالیات معاملات، شناسایی خانه‌های خالی، جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، تثبیت مالکیت دولت در اراضی ملی، طبیعی و حفاظت‌شده و جلوگیری از تجاوز به اراضی ملی و حریم و بستر رودخانه‌ها و راه‌ها، جذب سرمایهگذاری و تامین امنیت سرمایهگذاری تنها در پرتو الزامی شدن ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی و اجرای کامل قانون جامع حد نگار (کاداستر) امکان‌پذیر است و هیچ راه دیگری جز این، متصور نخواهد بود. باید در ظرف مدت پیش‌بینی‌شده در طرح مذکور که حداکثر چهار، پنج سال است، تمامی مالکانی که به‌موجب سند عادی، مالکیت مال غیرمنقولی را در اختیار دارند، مالکیت و مدارک خود را به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام کرده و سازمان ثبت نیز مکلف است با جانمایی، نقشه‌برداری و بررسی حدود مالکیت افراد نسبت به صدور سند رسمی برای ملک آنها اقدام کند. پس از این مدت، دیگر هیچ نهاد، ارگان یا دستگاهی نباید به اسناد عادی مردم اعتبار دهد و تنها کسانی که ملک غیرمنقول به‌موجب سند رسمی به نام آنها ثبت شده است، می‌توانند از حقوق مالکانه خود بهره‌مند شوند. دورنمای طرح آنچنان دستاوردهایی برای کشور دارد که توجه اعضای مجمع به آن، می‌تواند گره‌گشای بسیاری از مشکلات کشور باشد. البته به شرطی که اعضای مجمع، تحت‌تاثیر فشارهای بیرونی قرار نگرفته و اجازه ورود نهادهای بی‌صلاحیت را به این حوزه ندهند تا شاید دیگر شاهد مشکلات امروز در حوزه معاملات اموال غیرمنقول نباشیم.
