عضو تیم تدوین کننده قانون الزام: کشف شگرد زمین خواران نطفه تدوین قانون الزام شد!
مدیرعامل اندیشکده محنا گفت: اعتبار اسناد عادی عامل اصلی بحران‌هایی همچون زمین‌خواری و پولشویی است و اجرای قانون الزام برای حل این مشکلات و شفاف‌سازی بازار املاک ضروری است.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، دانشکده حقوق و علوم سیاسی با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران و انجمن علمی دانشجویی حقوق دانشگاه علامه طباطبایی روز سه شنبه 2 اردیبهشت ماه نشست بررسی مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را برگزار کرد.
در این نشست، محمد صابر ریاحی مستشار معاونت حقوقی قوه قضائیه، عبدالحمید مرادی مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، امیرحسین حاجی زاده مدیرعامل اندیشکده محنا و صاحب نظر در تدوین قانون الزام، خدیجه رضائیان استاد دانشگاه علامه طباطبایی و سردفتر اسناد رسمی حضور داشتند.
«امیرحسین حاجی‌زاده» مدیرعامل اندیشکده محنا و از صاحب‌نظران حوزه تدوین قانون الزام، در این نشست به تشریح ضرورت تصویب این قانون پرداخت و اظهار کرد: تحقیقات ما از سال ۱۳۹۳ آغاز شد؛ زمانی که پلیس آگاهی کشور دغدغه‌ای جدی در خصوص زمین‌خواری و تصرف اراضی دولتی و منابع طبیعی مطرح کرد. پرسش محوری آن‌ها این بود که چرا زمین‌خواری همچنان ادامه دارد و چگونه این اراضی تفکیک و به صورت غیرمجاز معامله می‌شوند؟
وی ادامه داد: در جریان این تحقیق که حدود یک سال به طول انجامید، ما چهار عامل اصلی در بروز زمین‌خواری را شناسایی کردیم که مهم‌ترین آن، اعتبار معاملات عادی بود. در واقع، زمین‌خواران می‌دانستند در صورت تصرف اراضی منابع طبیعی و تفکیک آن‌ها، حتی بدون ساخت‌وساز، می‌توانند این زمین‌ها را از طریق قراردادهای غیررسمی به فروش برسانند. بازار نیز به این‌گونه املاک اعتبار می‌داد.
حاجی‌زاده افزود: همان‌طور که کارشناسان اقتصادی اشاره کرده‌اند، همین اعتبار بازاری املاک غیررسمی، عامل ایجاد انگیزه در زمین‌خواران است. تا زمانی که چنین معاملاتی اعتبار داشته باشند، پدیده زمین‌خواری ادامه خواهد داشت. این موضوع نقطه آغاز آشنایی ما با بحران اعتبار اسناد عادی در حوزه املاک بود.
وی با تأکید بر مدل مسئله‌محور مطالعات انجام‌شده، گفت: در بررسی‌هایمان متوجه شدیم بخش قابل توجهی از پرونده‌های قضایی در زمینه فروش مال غیر، به‌ویژه در حوزه پیش‌فروش ساختمان، به همین اسناد عادی بازمی‌گردد. برای مثال، در پروژه‌ای در رضوان‌شهر قم، ۱۳۰ واحد مسکونی به ۱۳۴ هزار نفر فروخته شده بود و همچنان مطالبات مردم بی‌پاسخ مانده است.
عضو تیم تدوین کننده قانون الزام ادامه داد: بخشی از مطالبات غیر جاری بانکی ریشه در معاملات اسناد عادی دارد. پرونده ایی را شاهد بودیم که در آن طرف ملک را به چند نفر فروخته بود، اصل سند را هم در رهن بانک گذاشته و وام گرفته بود. خاطرم هست با یکی از بانک ها نامه نگاری کردیم. آن بانک اعلام کرد حدود 54 درصد از مطالبات غیر جاری اش به سرفصل مشغول وصول ملحق میشود، یعنی هیچ وقت دیگر وصول نخواهد شد، به این دلیل که وامی گرفته شده، ملکی از باب وثیقه در رهن رفته بود. بعد ها مشخص شد که قبل از عمل ترهین ملک به صورت عادی به شخص دیگری فروخته شده، حال دیگر فرق نمی‌کند، عقد موخر بیع باشد باطل است، رهن هم باشد باطل است. وام گیرنده مطالبات را برنگردانده بود، ملک هم از بین رفته بود.
وی همچنین به تبعات گسترده معاملات عادی در بخش کشاورزی اشاره کرد و گفت: با بررسی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب ۱۳۸۵ دریافتیم که در بازه ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۱ نه‌تنها از خرد شدن اراضی جلوگیری نشد، بلکه این پدیده تشدید هم شد؛ چرا که با وجود معاملات عادی، حتی زمین‌های خرد شده نیز دارای ارزش بازاری بودند و با سند عادی معامله می‌شدند.
حاجی‌زاده خاطرنشان کرد: بسیاری از معضلات کشور، از زمین‌خواری گرفته تا پولشویی، ریشه در اعتبار اسناد عادی دارد. حتی مواردی دیده شده که اسناد رسمی صادره از سوی سازمان ثبت، به‌دلیل معاملات پیشین عادی، باطل و بی‌اعتبار شده‌اند. قانون الزام در راستای حل این مشکلات و ایجاد شفافیت در بازار املاک تدوین و مطرح شده است.
