به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، عبدلیان پور در همایش تخصصی بررسی تکالیف دستگاه های حاکمیتی در راستای عمل به مصلحت قطعی نظام در سلب اعتبار از اسناد عادی، اظهار کرد: اکنون این مرکز در عرصه حقوق و علم حقوق و کارشناسی حرف برای گفتن دارد و تاثیرگذار است.
وی با اشاره به سخنان رهبر انقلاب که معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول گفت: ایشان این معاملات را منشاء فساد دانسته اند و تاکید کردند که باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود. با توجه به سخنان رهبری بحث اسناد و اسناد رسمی مهم است و باید این موضوع پیگیری شود و حقوقدانان پای کار بیایند. ما جلساتی را برگزار کردیم و نتایج آن را اعلام خواهیم کرد البته موضوع مطروحه در مجمع تشخیص در حال بررسی است.
عبدلیان پور با بیان اینکه علمی سازی و نخبه سازی و کمک به جریانات تصمیم گیر مثل شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام از جمله اهداف مرکز وکلای قوه قضاییه است، گفت: یکی از اصلی‌ترین چالش‌هایی که امنیت مالکیت اموال غیرمنقول را به خطر می‌اندازد، اعتبار معاملات عادی است. معاملاتی که صرفا بر روی یک تکه کاغذ نوشته شده و در پایگاه داده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت نمی‌گردند، همچنین در این معاملات بر خلاف معاملات رسمی، مالک بودن فروشنده و فقدان موانع انتقال مالکیت، از مراجع ذی‌صلاح استعلام می‌شود، امکان استعلام وجود ندارد.
رئیس مرکز وکلای قوه قضائیه، افزود: ویژگی‌های اسناد عادی در کنار ارزشمند بودن ملک در کشور باب کلاهبرداری‌ها را باز کرده و منجر به تهدید مالکیت اموال غیرمنقول اشخاص می‌شود. این امر موجب شده تا علاوه بر شکل گیری چرخه عظیمی از جرائم و تخلفاتی نظیر فروش مال غیر، زمین خواری و انواع دعاوی ملکی میان متعاملین، موجب افزایش سرسام آور پرونده‌های ورودی به دستگاه قضایی شده که این امر موجب اطاله و در ادامه کاهش کیفیت دادرسی گردیده است. متاسفانه در شرایط کنونی شاهد آن هستیم که به راحتی و با استناد به یک قولنامه و چند شاهد سند رسمی صادره توسط حاکمیت توسط دادگاه باطل می‌شود. گفتنی است که حدود یک سوم از پرونده های ورودی به دستگاه قضایی مرتبط با اسناد و معاملات غیر رسمی هستند.
وی در ادامه گفت: طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» با هدف حذف و بی‌اعتبارسازی معاملات غیر رسمی(قولنامه‌ای) در دستور کار کمیسیون قضایی مجلس شورای اسلامی قرار گرفت که ایده اصلی آن در ماده ۱، بطلان این نوع از معاملات به طور کلی و هچنین بی اعتباری آثار آن در محاکم و ادارات بود.
عبدلیان پور یادآورشد: یکی دیگر از اهداف طرح، تسهیل صدور اسناد رسمی برای املاک است. این طرح در اردیبهشت ماه سال ۹۹ برای اولین بار در مجلس به تصویب رسید. البته وجود اختلافاتی نظیر مغایرت باطل سازی معاملات غیر رسمی با شرع از نظر شورای نگهبان، موجب شد تا طرح ۵ بار میان مجلس و شورای نگهبان دست به دست شده تا نهایتا با اصرار مجلس بر ایده باطل سازی معاملات غیر رسمی در دی ماه سال ۱۴۰۱به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شود.
وی تاکید کرد: طبق اخباری که ما داریم البته طرح در مجمع نیز بسیار بحث برانگیز بوده و حتی اعضای کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تصمیم گرفتند که بنا به ضرورت شرعیه، از بطلان معاملات عادی نیز صرف نظر کنند.مرکز وکلا کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضاییه به عنوان یکی از نها‌های ملی متولی حقوق عامه در کشور کمک به حل و فصل طرح‌ها و چالش‌های حقوقی این‌چنینی رو وظیفه خود می‌داند، در همین راستا تا به الان جلسات متعددی را با حضور صاحب نظران و اساتید حقوقی و ثبتی در کشور برگزار کرده و ماحصل این نشست‌ها را در قالب نظرات مشورتی به مجمع تشخیص مصلحت نظام و سایر نهادهای تصمیم گیر ارسال نموده است.
عبدلیان‌پور بیان کرد: در حال حاضر اگر به اجماع خوبی در بین کارشناسان و تصمیم گیران درباب ضرورت مقابله با مفاسد معاملات غیر رسمی وجود دارد اما همچنان برخی چالش‌ها در خصوص راهکارهای حل این معضل باقی است. از همین رو تصمیم گرفتیم تا با دعوت از عزیزان به بحث و تبادل نظر در باب راهکارهای اجرایی سازی این طرح پرداخته تا ان‌شاا… زمینه تصویب و اجرایی‌سازی هرچه بهتر این طرح که بنا به فرمایشات مقام معظم رهبری مصلحت قطعی نظام و مردم هست فراهم گردد.
محمود تفکریان کارشناس رسمی قوه قضاییه، مدرس دانشگاه، عضو شورای علمی گروه حقوق ثبت پژوهشکده قوه قضائیه، عضو شورای عالی راهبردی امور حقوقی دانشگاه آزاد اسلامی، گفت: رشته حقوق تقسیم می شود اما امور وکالت شامل تمام مطالب حقوق است. بنظرم هر کار وکالت یک پایان نامه است و کار تحقیق است. کسی که وکالت می کند در تمام علوم حقوقی وارد می شود و کار سنگین است ولی رشته ها مختلف است. در واقع وکیل در تمام مسایل حقوقی صاحب نظر است.
وی با بیان اینکه قوانین دونوع شامل قوانین خاص و عام است، گفت: سند یک تعریف در قانون مدنی و یکی در قانون ثبت دارد. قانون مدنی به‌صورت عام می‌گوید سند نوشته ای است که در مقام دعوا قابل استناد است اما سند رسمی که در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود سند رسمی است.
وی افزود: در قانون خاص مجامع تعیین تکلیف می‌کنند اما در قانون مدنی خودمان درابتدای امر تصمیم می گیریم. قانون ثبت و قانون تجارت قانون خاص هستند.
وی افزود: در قانون خاص مجامع تعیین تکلیف می‌کنند اما در قانون مدنی خودمان درابتدای امر تصمیم می گیریم. قانون ثبت و قانون تجارت قانون خاص هستند.
این حقوقدان برجسته با اشاره به ماده ۷۰ قانون ثبت گفت: طبق این ماده “سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود و ….”
وی با اشاره به ماده ۷۳ قانون ثبت ادامه داد: بر اساس این ماده “قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت، ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آن‌ها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد کرد.” در واقع یکی از ویژگی هایی که سند رسمی دارد لازم الاجرا بودن اسناد است.
وی با اشاره به ماده ۳۴ قانون ثبت گفت: طبق این ماده” در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.”
وی افزود: یکی از مشکلات ما این است که بیشتر پرونده های دادگاه ها مربوط به معاملات عادی است ولی پرونده های مربوط به سند رسمی کمتر است. بیشترین موضوعات پرونده های مطروحه نیز راجع به اراضی و املاک است.
وی با اشاره به ماده ۲۲ قانون ثبت گفت: طبق این ماده،”همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.”
تفکریان در همایش تخصصی بررسی تکالیف دستگاه های حاکمیتی در راستای عمل به مصلحت قطعی نظام در سلب اعتبار از اسناد عادی افزود: رشته حقوق تقسیم می شود اما امور وکالت شامل تمام مطالب حقوق است. هر کار وکالت یک پایان نامه و کار تحقیق است. کسی که وکالت می کند در تمام علوم حقوقی وارد می شود و کار سنگین است ولی رشته‌ها مختلف است. در واقع وکیل در تمام مسائل حقوقی صاحب نظر است.
این کارشناس حقوق ثبت با بیان اینکه قوانین دونوع شامل قوانین خاص و عام است، گفت: سند یک تعریف در قانون مدنی و یکی در قانون ثبت دارد. قانون مدنی به صورت عام می‌گوید سند نوشته ای است که در مقام دعوا قابل استناد است اما سند رسمی که در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود سند رسمی است. در قانون خاص مجامع تعیین تکلیف می‌کنند اما در قانون مدنی خودمان درابتدای امر تصمیم می گیریم. قانون ثبت و قانون تجارت قانون خاص هستند.
وی با اشاره به ماده ۷۰ قانون ثبت گفت: طبق این ماده “سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود و ….”
این کارشناس حقوق ثبت با اشاره به ماده ۷۳ قانون ثبت ادامه داد: طبق این ماده “قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت، ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آن‌ها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد کرد.” در واقع یکی از ویژگی هایی که سند رسمی دارد لازم الاجرا بودن اسناد است.
وی با اشاره به ماده ۳۴ قانون ثبت گفت: طبق این ماده “در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.”
این کارشناس حقوق ثبت افزود: یکی از مشکلات ما این است که بیشتر پرونده های دادگاه‌ها مربوط به معاملات عادی است ولی پرونده های مربوط به سند رسمی کمتر است. بیشترین موضوعات پرونده های مطروحه نیز راجع به اراضی و املاک است.
وی با اشاره به ماده ۲۲ قانون ثبت گفت: طبق این ماده همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
وی با اشاره به ماده ۴۶ قانون ثبت گفت: طبق این ماده ” ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل که عبارت است از کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.”
این کارشناس حقوق ثبت با بیان اینکه قانون ثبت دقیق است به ماده ۷۱ این قانون اشاره کرد و گفت: طبق این ماده” اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات و تعهدات مندرجه در آن‌ها نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت.
وی با اشاره به ماده ۱۲ قانون ثبت گفت: طبق این ماده” نسبت به املاکی که مجهول‌المالک اعلام شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند می‌توانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال، معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی‌شود و صدی بیست و پنج از حق‌الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت، علاوه دریافت خواهد شد و نسبت به املاکی که آگهی نوبتی آن منتشر نشده از تاریخ انتشار آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ معاملات این املاک به هیچ عنوان قبل از تقاضای ثبت در دفاتر اسناد رسمی پذیرفته نخواهد شد و پس از یک سال از تاریخ اولین آگهی نوبتی صدی بیست و پنج از حق‌الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد.
این کارشناس حقوق ثبت گفت: طبق ماده ۴۷ قانون ثبت نیز ، “در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است که یکی کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده و دیگری صلحنامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه است.
دکتر عزت اله امانی قاضی دیوان عالی کشور نیز در ادامه خاطرنشان کرد: حق مالکیت از قدیم مورد توجه و پذیرش بود، اسنادی از زمان ساسانیان نیز کشف شده که بیانگر توجه به حق مالکیت است.
وی افزود: از دیرباز معامله اشخاص به صورت عادی انجام می پذیرفت که این معاملات از ضابطه خاصی پیروی نمی کرد که این بی ضابطگی مشکلات و چالش هایی را ایجاد می کرد. به عنوان مثال با فوت یکی از طرفین معامله در این معاملاتی مشکلاتی ایجاد می شد از همین رو در سال ۱۳۱۰ قانون ثبت به تصویب رسید.
امانی گفت: با وجود الزام ثبت اسناد، معاملات معارض انجام می پذیرفت. بسیاری از شهر و روستا ها پس از تصویب قانون ثبت به وجود آمد این مناطق حتی پلاک‌های ثبتی ندارند.
این مقام عالی کشور با بیان اینکه مالک در قانون تعریف شده، افراد با استفاده از اسناد عادی می توانند اسناد رسمی را ابطال کنند، ادامه داد: طرح موضوع الزام ثبت رسمی اسناد از شکل گیری معاملات معارض جلوگیری می‌کند. اجرای این قانون نیازمند براهم سازی زیرساخت هایی است که بدون این زیر ساخت‌ها تصویب این قانون موفق آمیز نخواهد بود. باید در گام نخست ثبت عمومی به‌صورت دقیق و کامل انجام شود.
قاضی دیوانعالی کشور خاطرنشان کرد: طرح الزام ثبت رسمی اسناد عادی، طرحی بسیار جالب است که تمامی اراضی را مشمول می شود. اجرای این طرح راهگشا و کاربردی است.
به گفته این مقام قضائی قصد و هدف قانونگذار از طرح الزام ثبت رسمی این است که تمامی اموال غیرمنقول اشخاص دارای سند شود. بی اعتباری اسناد عادی بسبار مهم خواهد بود.
وی افزود: این طرح در بسیاری از کشورها اجرا شده و موفق بوده است. با فراهم سازی زیرساخت‌های لازم از سوی سازمان ثبت، سازمان جهاد کشاورزی این طرح در ایران نیز موفق خواهد بود.
وی با اشاره به ماده ۴۶ قانون ثبت گفت: طبق این ماده ” ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل که عبارت است از کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.”
عزت الله امانی با بیان اینکه قانون ثبت دقیق است و با اشاره به ماده ۷۱ قانون ثبت گفت: طبق این ماده” اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات و تعهدات مندرجه در آن‌ها نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت.به گزارش جامعه ایده آل ، حسن عبدلیان پور در همایش تخصصی بررسی تکالیف دستگاه های حاکمیتی در راستای عمل به مصلحت قطعی نظام در سلب اعتبار از اسناد عادی، اظهار کرد: اکنون این مرکز در عرصه حقوق و علم حقوق و کارشناسی حرف برای گفتن دارد و تاثیرگذار است.
وی با اشاره به سخنان رهبر انقلاب که معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول گفت: ایشان این معاملات را منشاء فساد دانسته اند و تاکید کردند که باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود. با توجه به سخنان رهبری بحث اسناد و اسناد رسمی مهم است و باید این موضوع پیگیری شود و حقوقدانان پای کار بیایند. ما جلساتی را برگزار کردیم و نتایج آن را اعلام خواهیم کرد البته موضوع مطروحه در مجمع تشخیص در حال بررسی است.
عبدلیان پور با بیان اینکه علمی سازی و نخبه سازی و کمک به جریانات تصمیم گیر مثل شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام از جمله اهداف مرکز وکلای قوه قضاییه است، گفت: یکی از اصلی‌ترین چالش‌هایی که امنیت مالکیت اموال غیرمنقول را به خطر می‌اندازد، اعتبار معاملات عادی است. معاملاتی که صرفا بر روی یک تکه کاغذ نوشته شده و در پایگاه داده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت نمی‌گردند، همچنین در این معاملات بر خلاف معاملات رسمی، مالک بودن فروشنده و فقدان موانع انتقال مالکیت، از مراجع ذی‌صلاح استعلام می‌شود، امکان استعلام وجود ندارد.
رئیس مرکز وکلای قوه قضائیه، افزود: ویژگی‌های اسناد عادی در کنار ارزشمند بودن ملک در کشور باب کلاهبرداری‌ها را باز کرده و منجر به تهدید مالکیت اموال غیرمنقول اشخاص می‌شود. این امر موجب شده تا علاوه بر شکل گیری چرخه عظیمی از جرائم و تخلفاتی نظیر فروش مال غیر، زمین خواری و انواع دعاوی ملکی میان متعاملین، موجب افزایش سرسام آور پرونده‌های ورودی به دستگاه قضایی شده که این امر موجب اطاله و در ادامه کاهش کیفیت دادرسی گردیده است. متاسفانه در شرایط کنونی شاهد آن هستیم که به راحتی و با استناد به یک قولنامه و چند شاهد سند رسمی صادره توسط حاکمیت توسط دادگاه باطل می‌شود. گفتنی است که حدود یک سوم از پرونده های ورودی به دستگاه قضایی مرتبط با اسناد و معاملات غیر رسمی هستند.
وی در ادامه گفت: طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» با هدف حذف و بی‌اعتبارسازی معاملات غیر رسمی(قولنامه‌ای) در دستور کار کمیسیون قضایی مجلس شورای اسلامی قرار گرفت که ایده اصلی آن در ماده ۱، بطلان این نوع از معاملات به طور کلی و هچنین بی اعتباری آثار آن در محاکم و ادارات بود.
عبدلیان پور یادآورشد: یکی دیگر از اهداف طرح، تسهیل صدور اسناد رسمی برای املاک است. این طرح در اردیبهشت ماه سال ۹۹ برای اولین بار در مجلس به تصویب رسید. البته وجود اختلافاتی نظیر مغایرت باطل سازی معاملات غیر رسمی با شرع از نظر شورای نگهبان، موجب شد تا طرح ۵ بار میان مجلس و شورای نگهبان دست به دست شده تا نهایتا با اصرار مجلس بر ایده باطل سازی معاملات غیر رسمی در دی ماه سال ۱۴۰۱به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شود.
وی تاکید کرد: طبق اخباری که ما داریم البته طرح در مجمع نیز بسیار بحث برانگیز بوده و حتی اعضای کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تصمیم گرفتند که بنا به ضرورت شرعیه، از بطلان معاملات عادی نیز صرف نظر کنند.مرکز وکلا کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضاییه به عنوان یکی از نها‌های ملی متولی حقوق عامه در کشور کمک به حل و فصل طرح‌ها و چالش‌های حقوقی این‌چنینی رو وظیفه خود می‌داند، در همین راستا تا به الان جلسات متعددی را با حضور صاحب نظران و اساتید حقوقی و ثبتی در کشور برگزار کرده و ماحصل این نشست‌ها را در قالب نظرات مشورتی به مجمع تشخیص مصلحت نظام و سایر نهادهای تصمیم گیر ارسال نموده است.
عبدلیان‌پور بیان کرد: در حال حاضر اگر به اجماع خوبی در بین کارشناسان و تصمیم گیران درباب ضرورت مقابله با مفاسد معاملات غیر رسمی وجود دارد اما همچنان برخی چالش‌ها در خصوص راهکارهای حل این معضل باقی است. از همین رو تصمیم گرفتیم تا با دعوت از عزیزان به بحث و تبادل نظر در باب راهکارهای اجرایی سازی این طرح پرداخته تا ان‌شاا… زمینه تصویب و اجرایی‌سازی هرچه بهتر این طرح که بنا به فرمایشات مقام معظم رهبری مصلحت قطعی نظام و مردم هست فراهم گردد.
محمود تفکریان کارشناس رسمی قوه قضاییه، مدرس دانشگاه، عضو شورای علمی گروه حقوق ثبت پژوهشکده قوه قضائیه، عضو شورای عالی راهبردی امور حقوقی دانشگاه آزاد اسلامی، گفت: رشته حقوق تقسیم می شود اما امور وکالت شامل تمام مطالب حقوق است. بنظرم هر کار وکالت یک پایان نامه است و کار تحقیق است. کسی که وکالت می کند در تمام علوم حقوقی وارد می شود و کار سنگین است ولی رشته ها مختلف است. در واقع وکیل در تمام مسایل حقوقی صاحب نظر است.
وی با بیان اینکه قوانین دونوع شامل قوانین خاص و عام است، گفت: سند یک تعریف در قانون مدنی و یکی در قانون ثبت دارد. قانون مدنی به‌صورت عام می‌گوید سند نوشته ای است که در مقام دعوا قابل استناد است اما سند رسمی که در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود سند رسمی است.
وی افزود: در قانون خاص مجامع تعیین تکلیف می‌کنند اما در قانون مدنی خودمان درابتدای امر تصمیم می گیریم. قانون ثبت و قانون تجارت قانون خاص هستند.
وی افزود: در قانون خاص مجامع تعیین تکلیف می‌کنند اما در قانون مدنی خودمان درابتدای امر تصمیم می گیریم. قانون ثبت و قانون تجارت قانون خاص هستند.
این حقوقدان برجسته با اشاره به ماده ۷۰ قانون ثبت گفت: طبق این ماده “سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود و ….”
وی با اشاره به ماده ۷۳ قانون ثبت ادامه داد: بر اساس این ماده “قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت، ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آن‌ها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد کرد.” در واقع یکی از ویژگی هایی که سند رسمی دارد لازم الاجرا بودن اسناد است.
وی با اشاره به ماده ۳۴ قانون ثبت گفت: طبق این ماده” در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.”
وی افزود: یکی از مشکلات ما این است که بیشتر پرونده های دادگاه ها مربوط به معاملات عادی است ولی پرونده های مربوط به سند رسمی کمتر است. بیشترین موضوعات پرونده های مطروحه نیز راجع به اراضی و املاک است.
وی با اشاره به ماده ۲۲ قانون ثبت گفت: طبق این ماده،”همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.”
تفکریان در همایش تخصصی بررسی تکالیف دستگاه های حاکمیتی در راستای عمل به مصلحت قطعی نظام در سلب اعتبار از اسناد عادی افزود: رشته حقوق تقسیم می شود اما امور وکالت شامل تمام مطالب حقوق است. هر کار وکالت یک پایان نامه و کار تحقیق است. کسی که وکالت می کند در تمام علوم حقوقی وارد می شود و کار سنگین است ولی رشته‌ها مختلف است. در واقع وکیل در تمام مسائل حقوقی صاحب نظر است.
این کارشناس حقوق ثبت با بیان اینکه قوانین دونوع شامل قوانین خاص و عام است، گفت: سند یک تعریف در قانون مدنی و یکی در قانون ثبت دارد. قانون مدنی به صورت عام می‌گوید سند نوشته ای است که در مقام دعوا قابل استناد است اما سند رسمی که در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود سند رسمی است. در قانون خاص مجامع تعیین تکلیف می‌کنند اما در قانون مدنی خودمان درابتدای امر تصمیم می گیریم. قانون ثبت و قانون تجارت قانون خاص هستند.
وی با اشاره به ماده ۷۰ قانون ثبت گفت: طبق این ماده “سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود و ….”
این کارشناس حقوق ثبت با اشاره به ماده ۷۳ قانون ثبت ادامه داد: طبق این ماده “قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت، ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آن‌ها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد کرد.” در واقع یکی از ویژگی هایی که سند رسمی دارد لازم الاجرا بودن اسناد است.
وی با اشاره به ماده ۳۴ قانون ثبت گفت: طبق این ماده “در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.”
این کارشناس حقوق ثبت افزود: یکی از مشکلات ما این است که بیشتر پرونده های دادگاه‌ها مربوط به معاملات عادی است ولی پرونده های مربوط به سند رسمی کمتر است. بیشترین موضوعات پرونده های مطروحه نیز راجع به اراضی و املاک است.
وی با اشاره به ماده ۲۲ قانون ثبت گفت: طبق این ماده همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
وی با اشاره به ماده ۴۶ قانون ثبت گفت: طبق این ماده ” ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل که عبارت است از کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.”
این کارشناس حقوق ثبت با بیان اینکه قانون ثبت دقیق است به ماده ۷۱ این قانون اشاره کرد و گفت: طبق این ماده” اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات و تعهدات مندرجه در آن‌ها نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت.
این کارشناس حقوق ثبت با بیان اینکه قانون ثبت دقیق است به ماده ۷۱ این قانون اشاره کرد و گفت: طبق این ماده” اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات و تعهدات مندرجه در آن‌ها نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت.
وی با اشاره به ماده ۱۲ قانون ثبت گفت: طبق این ماده” نسبت به املاکی که مجهول‌المالک اعلام شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند می‌توانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال، معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی‌شود و صدی بیست و پنج از حق‌الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت، علاوه دریافت خواهد شد و نسبت به املاکی که آگهی نوبتی آن منتشر نشده از تاریخ انتشار آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ معاملات این املاک به هیچ عنوان قبل از تقاضای ثبت در دفاتر اسناد رسمی پذیرفته نخواهد شد و پس از یک سال از تاریخ اولین آگهی نوبتی صدی بیست و پنج از حق‌الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد.
این کارشناس حقوق ثبت گفت: طبق ماده ۴۷ قانون ثبت نیز ، “در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است که یکی کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده و دیگری صلحنامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه است.
این کارشناس حقوق ثبت گفت: طبق ماده ۴۷ قانون ثبت نیز ، “در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است که یکی کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده و دیگری صلحنامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه است.
دکتر عزت اله امانی قاضی دیوان عالی کشور در ادامه خاطرنشان کرد: حق مالکیت از قدیم مورد توجه و پذیرش بود، اسنادی از زمان ساسانیان نیز کشف شده که بیانگر توجه به حق مالکیت است.
وی افزود: از دیرباز معامله اشخاص به صورت عادی انجام می پذیرفت که این معاملات از ضابطه خاصی پیروی نمی کرد که این بی ضابطگی مشکلات و چالش هایی را ایجاد می کرد. به عنوان مثال با فوت یکی از طرفین معامله در این معاملاتی مشکلاتی ایجاد می شد از همین رو در سال ۱۳۱۰ قانون ثبت به تصویب رسید.
امانی گفت: با وجود الزام ثبت اسناد، معاملات معارض انجام می پذیرفت. بسیاری از شهر و روستا ها پس از تصویب قانون ثبت به وجود آمد این مناطق حتی پلاک‌های ثبتی ندارند.
این مقام عالی کشور با بیان اینکه مالک در قانون تعریف شده، افراد با استفاده از اسناد عادی می توانند اسناد رسمی را ابطال کنند، ادامه داد: طرح موضوع الزام ثبت رسمی اسناد از شکل گیری معاملات معارض جلوگیری می‌کند. اجرای این قانون نیازمند براهم سازی زیرساخت هایی است که بدون این زیر ساخت‌ها تصویب این قانون موفق آمیز نخواهد بود. باید در گام نخست ثبت عمومی به‌صورت دقیق و کامل انجام شود.
قاضی دیوانعالی کشور خاطرنشان کرد: طرح الزام ثبت رسمی اسناد عادی، طرحی بسیار جالب است که تمامی اراضی را مشمول می شود. اجرای این طرح راهگشا و کاربردی است.
به گفته این مقام قضائی قصد و هدف قانونگذار از طرح الزام ثبت رسمی این است که تمامی اموال غیرمنقول اشخاص دارای سند شود. بی اعتباری اسناد عادی بسبار مهم خواهد بود.
وی افزود: این طرح در بسیاری از کشورها اجرا شده و موفق بوده است. با فراهم سازی زیرساخت‌های لازم از سوی سازمان ثبت، سازمان جهاد کشاورزی این طرح در ایران نیز موفق خواهد بود.
وی با اشاره به ماده ۴۶ قانون ثبت گفت: طبق این ماده ” ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل که عبارت است از کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.”
عزت الله امانی با بیان اینکه قانون ثبت دقیق است و با اشاره به ماده ۷۱ قانون ثبت گفت: طبق این ماده” اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات و تعهدات مندرجه در آن‌ها نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت.همایش تخصصی بررسی تکالیف دستگاه های حاکمیتی در راستای عمل به مصلحت قطعی نظام در سلب اعتبار از اسناد عادی عصر روز یکشنبه۱۶ مهرماه ۱۴۰۲ یا حضور هزار نفر از وکلای مرکز وکلا، در مجتمع فرهنگی شهید بهشتی قوه قضاییه برگزار شد.همایش تخصصی بررسی تکالیف دستگاه های حاکمیتی در راستای عمل به مصلحت قطعی نظام در سلب اعتبار از اسناد عادی عصر روز یکشنبه۱۶ مهرماه ۱۴۰۲ یا حضور هزار نفر از وکلای مرکز وکلا، در مجتمع فرهنگی شهید بهشتی قوه قضاییه برگزار شد.
