به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، در گزارش روزنامه خراسان آمده است:
هرچند از آغاز اقدام مجلس شورای اسلامی برای تعیین تکلیف یا به عبارتی فاقد اعتبار کردن معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول حدود ۷ سال می‌گذرد اما به دلیل چندین کش و قوس قانونی و رفت و آمد میان مراجع قانون‌گذار که ناشی از اختلاف نظر میان مجلس با شورای نگهبان و ورود مجمع تشخیص مصلحت نظام به حل مسئله بوده، هنوز این طرح به سرانجام نهایی نرسیده است اما تصویب و تعیین تکلیف یکی از دو ماده مورد اختلاف در مجمع تشخیص مصلحت، امیدها برای پایان این انتظار هفت ساله را جدی تر کرده است تا همان گونه که رهبر معظم انقلاب نیز درخصوص جلوگیری از فسادهای احتمالی در این حوزه به مسئولان قضایی گوشزد کردند، این دغدغه به سرانجام قانونی برسد. در خور یادآوری است، رهبر معظم انقلاب در دیدار امسال با رئیس و مسئولان قوه قضاییه (۶ تیرماه ۱۴۰۲)، موضوع «سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول» را مورد توجه قرار دادند و تأکید کردند: «یک مسئله دیگر که این‌جا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشی فساد است و گفتیم دست قوّه‌های دیگر است. همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، [یعنی] همین مسئله سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند این‌ها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است.»
نگاهی به مراحل تصویب طرح با توجه به نتایج زیان‌بار ناشی از اعتباربخشی به معاملات با اسناد عادی، در ۱۳ دی ماه ۱۳۹۵، طرحی با عنوان «طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی» با امضای ۱۷ نفر از نمایندگان مجلس، برای طی مراحل قانونی به ریاست مجلس ارائه شد. در مقدمه این طرح ضمن تاکید بر این امر که به‌رغم تاکید‌ها و مطالبات مکرر مقام معظم رهبری و تصریح سیاست‌های کلی نظام و سیاست‌های کلی برنامه ششم توسعه، تاکنون برای ارتقای اعتبار اسناد رسمی اقدام خاصی انجام نشده و حتی در لایحه برنامه ششم توسعه نیز توجهی به این موضوع نشده، به ذکر دلایل طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی پرداخته شده است.به گزارش انتخاب، بعد از طی مراحلی، نهایتا مجلس شورای اسلامی، در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹، طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را که با عنوان طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی به مجلس تقدیم شده بود با اصلاحاتی به تصویب رساند و برای تصویب نهایی به شورای نگهبان ارسال کرد.با طرح ایرادات و ابهامات متعدد شورای نگهبان بر مصوبه مجلس، این طرح تا سال ۱۴۰۱، پنج بار برای اصلاح به مجلس شورای اسلامی اعاده شد و در نهایت برای حل اختلاف در موارد باقی‌مانده، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام با طرح جلسات متعددی به بررسی این طرح پرداخت تا این که بعد از برگزاری ۷ جلسه، بررسی طرح در کمیسیون، در آبان ماه ۱۴۰۲، کمیسیون مذکور برای بررسی طرح به ریاست حجت‌الاسلام‌والمسلمین محسنی اژه‌ای تشکیل جلسه داد و دو مورد باقی‌مانده از موارد اختلافی میان مجلس و شورای نگهبان در این طرح مورد بررسی قرار گرفت.
پس از پایان رسیدگی و تصویب طرح با اصلاحاتی در کمیسیون، گزارش آن برای تصویب نهایی تقدیم صحن مجمع تشخیص مصلحت نظام شد.سرانجام بعد از گذشت ۷ سال این طرح در ۱۶ آذر ماه ۱۴۰۲ با دفاع حجت‌الاسلام‌والمسلمین محسنی اژه‌ای، رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام از ماده یک این طرح که محل اختلاف اصلی مجلس و شورای نگهبان بود، مصوبه این کمیسیون از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز مورد تایید و تصویب قرار گرفت. اختلاف اصلی بر سر چه بود و چگونه حل شد نمایندگان مجلس در ماده یک طرح الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول قصد داشتند، چالش‌های اسناد عادی را حل و فصل کنند و به نوعی، از «سند عادی» اعتبارزدایی کنند، در حالی که اعضای شورای نگهبان با استناد به این که، «مبایعه‌نامه ملکی طبق قوانین شرع، نمی‌تواند ابطال شود»، به ماده یک این طرح، ایراد گرفتند. در نهایت، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای حل این اختلاف، ماده یک این طرح را با تغییراتی، به تصویب نهایی رساند.
بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، «سند عادی یا همان مبایعه‌نامه ملکی»، موجود در حال حاضر «ابطال» نمی‌شود، اما پس از تصویب کل قانون و لازم‌الاجرا شدن آن و پایان مهلت ثبت رسمی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دعاوی مربوط به اسناد عادی در مراجع قضایی مسموع نخواهد بود و «فاقد اعتبار» است. بر اساس ماده یک این طرح یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه (موضوع ماده ۱۰ این قانون)، هر عمل حقوقی (اعم از عقد و ایقاع) که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری و رقبی) برای مدت بیش از ۲ سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول، وقف، رهن و عقود مفید منافع اموال مذکور برای بیش از ۲ سال، اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از این‌که به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
ضمانت اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟ به موجب این قانون، دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که در سامانه ثبت نشده باشد، نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نیست و فاقد اعتبار است. جز دعاوی استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضا در مورد آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن، در بخشی که مفید موارد مذکور است، از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
مهلت قانونی و نحوه دریافت سند رسمی بعد از اجرای قانون در ماده ۱۰ این طرح، مشخص شده است که یک سامانه‌ای طراحی خواهد شد و مردم برای بارگذاری اسناد عادی و مستندات اموال غیرمنقول خود به صورت الکترونیک به این سامانه مراجعه می‌کنند و اداره‌های ثبت در موعد زمانی مقرر نسبت به ثبت آن اقدام می‌کنند. مالکانی که تاکنون، فقط مبایعه‌نامه داشتند، می‌توانند در این سامانه، «درخواست صدور سند رسمی» بدهند.به گفته مسئولان سازمان ثبت اسناد و املاک، با تصویب نهایی این قانون ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده می‌شود. به این نحو که با تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانه‌ای فعال کند و مالکان اراضی و املاک قولنامه‌ای باید مدارک و مستندات مالکیت خود را با مهلت دو ساله در این سامانه بارگذاری کنند و ۲ سال بعد از بارگذاری مستندات نیز فرصت دارند که نسبت به دریافت سند رسمی اقدام کنند، یعنی در مجموع حدود ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده است.
آخرین وضعیت طرح طبق اعلام سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از دو ماده مورد اختلاف طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» یک ماده آن در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسیده و بررسی مواد دیگر این طرح در مجمع ادامه دارد.به گزارش اختبار به نقل از پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، صفدر کشاورز درباره وضعیت طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام گفت: طرح مذکور ۱۵ ماده دارد. مواد یک و ۱۰ این طرح مورد اختلاف شورای نگهبان و مجلس بود و عمده اختلاف شورای نگهبان و مجلس بر سر مواد یک و ۱۰ این طرح بود. ماده یک طرح مذکور در صحن اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد رسیدگی قرار گرفت و تصویب شد.وی افزود: کلیت مصوبه مجلس در ماده یک طرح مذکور این بود که یک سال پس از راه اندازی سامانه ای که در ماده ۱۰ این قانون ذکر شده، تمام نقل و انتقالات حوزه اموال غیرمنقول اعم از عین یا منافع لزوما باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و اگر در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشود، باطل است.
شورای نگهبان ابطال این موضوع را خلاف شرع اعلام کرد؛ لذا به دلیل اختلاف بین شورای نگهبان و مجلس و اصرار مجلس بر مصوبه خود نهایتا مصوبه در مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی شد. امیدها برای پایان انتظار هفت ساله خرداد ماه امسال وزیر اقتصاد طی نامه ای خطاب به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام خواستار تسریع در رسیدگی و نهایی شدن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شد و نوشت: “معتبر دانستن معاملات املاک به وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و در نتیجه فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است؛ از نظر بسیاری از صاحب نظران اقتصادی و همچنین مجموعه این وزارت تنها یک عامل می تواند اشخاص را ناچار به ثبت اطلاعات املاک خود کند و آن ایجاد و تقویت «ضمانت اجرا از طریق بطلان معاملات عادی» است، در غیر این صورت پر واضح است منطق اقتصادی این سوداگران، اجازه معرفی املاک و ثبت رسمی آن را نخواهد داد. این ضمانت اجرا به نحو مؤثری در «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» پیش بینی شده که اکنون نزد آن مجمع در حال بررسی است.”
در پایان یادآور می شود «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که پس از تغییر عنوان دوباره به شورای نگهبان ارسال شد ؛هم اکنون در مجمع تشخیص مصلحت نظام آخرین مراحل تصویب نهایی را می گذراند، ۷ سال مراحل گوناگونی که این طرح گذرانده موجب شده است از آن به‌عنوان یکی از پر رفت و آمدترین طرح‌ها بین مراجع قانون‌گذاری یاد شود که امید است با توجه به نامه ای که چندی پیش نیز وزیر اقتصاد خطاب به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام نوشت و درخواست رسیدگی سریع‌تر به این طرح را کرد، شاهد نهایی شدن آن در مجمع تشخیص مصلحت نظام باشیم.
