به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، مجموعه برنامه دادیار در این هفته به بررسی آخرین وضعیت طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی با حضور محمد امین کیخای فرزانه، مدیر گروه مطالعات قضای اسلامی پژوهشگاه قوه قضاییه، اختصاص داشت.
وی اظهار کرد: تا زمانی که اسناد عادی اعتبار داشته باشند، چرخه تولید این اسناد در نظام حقوقی و قضایی و اقتصادی ما همچنان در جریان خواهد بود؛ لذا شاه‌بیت مشکلات به اعتبار اسناد عادی باز می‌گردد.
کیخای فرزانه، بیان کرد: در مقابل کلید واژه اعتبار اسناد عادی، عبارتی تحت عنوان سلب اعتبار از اسناد عادی و به تعبیر دیگر اعتبار بخشی به اسناد رسمی قرار دارد.
مدیر گروه مطالعات قضای اسلامی پژوهشگاه قوه قضاییه با بیان اینکه لزوم اعتبارزدایی از اسناد عادی امری لازم در اصلاح نظام حقوقی، قضایی، اقتصادی و اجتماعی کشور است، عنوان کرد: در بعد قضایی، وجود نداشتن الزام به ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیر منقول به صورت مستقیم و غیرمستقیم سبب ایجاد ۴۰ تا ۶۰ درصد ورودی پرونده‌ها به دستگاه قضایی شده است.
وی افزود: در عرصه اقتصادی نیز شفافیت به عنوان مهمترین زیرساخت مدیریت اقتصادی کشور این دغدغه را ایجاد می‌کند که اگر ما بخواهیم بازار مسکن را به عنوان بزرگترین بازار کشور، رصد، سیاست‌گذاری، هدف‌گذاری و اصلاح کنیم باید داده‌های شفافی از حوزه مالکیت داشته باشیم.
کیخای فرزانه گفت: امروز دولت‌مردان ما هرگونه سیاست‌گذاری در عرصه اقتصاد مسکن و املاک را ممتنع و غیر ممکن می‌دانند چراکه هیچ داده منسجم و قابل اعتمادی در این عرصه وجود ندارد، لذا حکم‌رانی اقتصادی مسکن ما، امروز غیر ممکن است به این معنا که به هیچ عنوان نمی‌توانیم وضع موجود خود را ترسیم کنیم تا به سمت برنامه ریزی برای حصول به وضع مطلوب گام برداریم.
مدیر گروه مطالعات قضای اسلامی پژوهشگاه قوه قضاییه با بیان اینکه به صورت میانگین ۶۰ درصد از هزینه‌های خانوار در کشور به حوزه مسکن اختصاص دارد، گفت: به‌رغم میل دولت‌ها برای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن، اما به دلیل آنکه هیچ‌گونه دیتایی در حوزه املاک و مالکین وجود ندارد، چنین امری امکان پذیر نیست.
وی ادامه داد: در کنار این مشکلات، تزلزل در مالکیت خصوصی، فرار سرمایه‌گذاری خارجی به عنوان مهمترین مخل امنیت اقتصادی در کشور، عدم شناسایی اموال مردم که از جمله موجبات شکست قانون مالیات بر خانه‌های خالی را فراهم کرد، عدم امکان مدیریت اراضی در کشور نیز قابل توجه است.
کیخای فرزانه یادآور شد: ما اگر تاریخ حوزه اموال غیرمنقول را به قبل از ۱۳۱۰ و بعد از آن تقسیم کنیم در بعد از ۱۳۱۰ هم، ادواری را تاریخ حقوقی ما سپری کرده است؛ در قانون ۱۳۱۰، قانون ثبت اسناد و املاک کشور مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ به عنوان یک نظام واره منطقی به سمت اعتبار بخشی به اسناد رسمی و به تعبیری اعتبار زدایی از اسناد عادی آمده است، در کنار این قانون، در سال ۱۳۱۳ جلد سوم قانون مدنی ما در ذیل ماده ۱۳۰۹ سلسله مراتب عدله اثبات را در دعاوی املاک تغییر داد و این تغییر در کنار اتفاقی که در قانون ۱۳۱۰ افتاد ما را به سمت جلو رهنمود کرد، اما ما از سال ۱۳۱۳ تا حدود سال ۱۳۶۰ با اختلاف رویه در تفسیر همین دو قانون مواجه بودیم که همین امر موجبات این را فراهم کرد که برخی از مراجع از جمله دیوان عالی کشور، اداره حقوقی قوه قضاییه و شورای نگهبان مغایرت ماده ۱۳۰۹ در قانون مدنی و مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت را با موازین شرعی اعلام کنند.
مدیر گروه مطالعات قضای اسلامی پژوهشگاه قوه قضاییه، گفت: در دهه ۹۰ شاهد آن بودیم که مجلس شورای اسلامی در قالب طرح‌ها و لوایح متعدد این موضوع را محل توجه قرار داد و در نهایت در سال ۱۳۹۹ این متن با کلید واژه اساسی بطلان معاملاتی که از طریق اسناد عادی منعقد می‌شوند، به تصویب رسید. این ضرورت که در دهه ۹۰ احساس شد توسط شورای نگهبان در ۴ نوبت مورد ابهام، اشکال و مغایرت قرار گرفت و در نهایت به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد.
وی اظهار کرد: برای اولین بار در تاریخ نظام حقوق عمومی کشور و در سابقه مجمع تشخیص مصلحت نظام شاهد این هستیم که رهبری نظام به عنوان متولی سیاست گذاری کلان کشور، مصلحت قطعی موضوعی را در مورد احیا و اعتبار اسناد رسمی و اعتبارزدایی از اسناد عادی را در معاملات اموال غیر منقول احراز و به مجمع تشخیص ابلاغ کرده‌اند. این اتفاق نشان می‌دهد که ما باید از ظرفیت احکام ثانویه و ساختار کارایی به نام مجمع تشخیص مصلحت استفاده کنیم و به نظرم می‌رسد که ما در این چند ماهی که خدمت عزیزان در مجمع بودیم و سعی کردیم همه نظرات نخبگانی و مطالعات تطبیقی و تجارب دنیا را ببینیم در نهایت به بسته‌ای رسیدیم که به نظر می‌رسد این بسته تا حد زیادی می‌تواند مشکلات کشور را حل کند.
کیخای فرزانه، تصریح کرد: از حیث اهمیت موضوع ولو اینکه قائل باشیم که نظر رهبری انقلاب برای اعضای مجمع لازم‌الاتباع نیست، اما اینکه ایشان برای اولین بار در تاریخ حقوقی ایران این موضوع را مورد تاکید قرار دادند نشان‌دهنده اهمیت حداقل از حیث شان رهبری و احراز ضرورت این موضوع است ولو اینکه ممکن است در راهکار‌ها و راهبرد‌های پیشنهادی، اعضای مجمع تشخیص هر یک نظراتی داشته باشند. در نهایت بسته پیشنهادی بسته‌ای است که با بیشترین مصالح و کمترین عوارض تدوین و خدمت دوستان ارائه شود.
مدیر گروه مطالعات قضای اسلامی پژوهشگاه قوه قضاییه با بیان اینکه ما سعی کردیم وضع موجود و ترسیم وضع مطلوب را فارغ از نظرات دستگاهی و با استفاده از همه ظرفیت دانشگاهیان و ظرفیت پژوهشی کشور در اعتبارزدایی از اسناد عادی و احیای اعتبار اسناد رسمی به‌کار بگیریم، گفت: حال برای نگارش تقنینی سوال وجود دارد که ما چه راهکار تقنینی را می‌توانیم برای وصول به وضع مطلوب در نظر بگیریم؛ برای نگارش ابتدا ما بایستی یک کمیته نخبگانی از قوای سه‌گانه تشکیل می‌دادیم که فقط در دبیرخانه بیش از ۵۰ جلسه تخصصی با نمایندگان دستگاه ها، خبرگان و نخبگان گذاشته شد.
وی ادامه داد: دوم، می‌بایست مطالعات تقنینی و تطبیقی انجام می‌شد که ما تجارب دنیا برای رفع این آسیب را مورد بررسی قرار می‌دادیم که در این رابطه ما بیش از ۴۰ نظام حقوقی کشور‌های دیگر را اعم از اسلامی و غیراسلامی با لحاظ مواد عینا بررسی کردیم.
فرزانه، اظهار کرد: برای عبور از وضع موجود و رسیدن به وضع مطلوب چند حالت متصور بود؛ اولین راهکار این بود که به سمت ضمانت اجرا‌های کیفری برویم به این معنی که این قاعده را قائل بشویم که اگر کسی سند عادی داشت و با سند عادی معامله کرد مورد تعقیب کیفری قرار گیرد که شبه این را ما در مورد قانون حمایت از خانواده داشتیم، در صورتی‌که ازدواج مجدد یا ازدواجی که بدون ثبت انجام شود در قانون حمایت از خانواده سال ۹۱ ضمانت اجرای کیفری داشت.
وی ادامه دارد: با همین قیاس عده‌ای از عزیزان از جامعه نخبگانی و خبرگانی قائل بودند که ضمانت اجرای کیفری می‌تواند بازدارنده برای اعتبارزدایی از اسناد عادی و احیای اسناد رسمی باشد، اما در مطالعات تکمیلی ما هیچ کشوری را پیدا نکردیم که برای این موضوع به سمت ضمانت اجرای کیفری رفته باشد بنابراین مطالعات تطبیقی این راهکار کنار گذاشته می‌شد.
مدیر گروه مطالعات قضای اسلامی پژوهشگاه قوه قضاییه، افزود: در مطالعات نخبگانی، بزرگواران از قوای سه‌گانه با توجه به سیاست کیفرزدایی و جرم‌زدایی که هم اکنون از سیاست‌های کلی نظام است، به اجماع قائل بودند که این راهکار نمی‌تواند در نظام تقنینی ما مفید باشد همچنان که در قانون حمایت از خانواده در سال ۹۱ هم در مورد ازدواج‌هایی که ثبت می‌شود ما نتوانستیم از طریق ضمانت اجرای کیفری، بازدارندگی برای ثبت ازدواج‌ها ایجاد کنیم؛ بنابراین ضمانت اجرای کیفری به اجماع اعضای کمیته مجمع و کمیته نخبگانی مستقر و مطالعات تطبیقی، کنار گذاشته شد.
کیخای فرزانه، ادامه داد: دومین راهکار، ضمانت اجرای اداری چیزی شبیه به ماده ۴۸ قانون ۱۳۱۰ است به این معنا که ما برویم به سمت آنکه مراجع اداری و قضایی ما این اسناد را نپذیرند. این راهکار، راه‌کاری بود که ما در سال ۱۳۱۰ هم مبتنی بر اندیشه‌ای که ریشه در برخی از نظام‌های حقوق تطبیقی هم داشت، داشتیم و الان سخت بود که بخواهیم به راحتی آن را کنار بگذاریم بنابراین نیازمند یک بررسی پژوهشی دقیق‌تر بودیم.
وی تصریح کرد: بررسی ما از رویه تفسیری قضایی از سال ۱۳۱۰ تا سال ۱۳۵۰ نشان داد که علی‌رغم وجود ماده ۴۸ و ضمانت اجرا‌های که به عنوان کمکی در ذیل ماده ۷۰، ۷۱ و ۷۲ همین قانون در نظر گرفته شده و ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی که باز در کنار این ماده معنا پیدا می‌کرد نشان داد که تفسیر قضایی ما نتوانسته است به اعتبارزدایی از اسناد عادی بینجامد بنابراین علی‌رغم اینکه ماده ۴۸ یک راهکار خوب بود، اما در دکترین، رویه قضایی و حتی برخی از نخبگان جامعه که سرآمدان حقوقی کشور هستند محل انتقاد قرار گرفته است.
مدیر گروه مطالعات قضای اسلامی پژوهشگاه قوه قضاییه، گفت: ضمانت اجرای اداری به معنای ماده ۴۸ علی‌رغم اینکه به صورت عادی می‌توانست تفسیر خوبی از آن اتفاق بیفتد، اما در رویه نتوانسته بودیم به نحو مطلوبی از آن استفاده کنیم.
کیخای فرزانه اظهار کرد: ما در عالم حقوق در نظام فقهی و آیین قانون مدنی، وضعیت معاملات چند حالت کلی دارد که این حالت‌ها یا ریشه در فقه ما و یا ریشه در مطالعات تطبیقی دارد. وضعیت معاملات ما در حقوق مدنی یا صحیح است، یا باطل است و یا غیر نافذ.
وی ادامه داد: نظریه بطلان نسبی یا غیر قابل استناد بودن نسبت به اشخاص ثالث به عنوان نظریات مکمل از حقوق تطبیقی با تاکید بر حقوق فرانسه در نظام حقوقی ما وارد شده است. این ۵ وضعیت معاملات مبتنی بر فقه اسلامی (۳ وضعیت مبتنی بر فقه اسلامی و ۲ وضعیت مبتنی بر مطالعات تطبیقی) ضمانت اجرای ششمی هم محل توجه قرار گرفت که تحت عنوان بطلان حکمی از آن یاد می‌کنیم. یعنی ما به وضعیت ثبوتی معاملات کاری نداریم بلکه به وضعیت اثباتی معاملات کار داریم یعنی اگر یک معامله‌ای در مرجع اداری و قضایی محل اشکال و منازعه قرار نگرفت ولو با سند عادی باشد ما با آن کار نداشته باشیم و تنها در حالتی اثر بطلان بار شود که در مقام منازعه، سند عادی در مرجع اداری و قضایی مورد توجه قرار بگیرد. این الگوی ششم یک الگوی تلفیقی مبتنی بر مبانی فقهی و استفاده از تجارب تطبیقی است که زاویه دید تدوین‌کنندگان در لسان متنی که مصوب کمیسیون به ریاست محترم قوه قضاییه در کمیسیون حقوقی و قضایی است اتفاق افتاد و به صحن مجمع ارائه شد و در صحن مجمع تحت عنوان ماده ۱ و تبصره‌های آن به تصویب رسید.
آخرین وضعیت طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مدیر گروه مطالعات قضای اسلامی پژوهشگاه قوه قضاییه، اعلام کرد: کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع حدود ۵، ۶ ماه است که درگیر این مصوبه است ضمن آنکه در دبیرخانه مجمع نیز یک کمیته دائمی علمی برای این موضوع تشکیل شده است. حدود یک ماه پیش، یک جمع بندی اتفاق افتاده است و هم اکنون کمیسیون نظر خود را اعلام کرده است. این متن در دو هفته گذشته در دستور صحن مجمع قرار گرفته است. مصوبه ماده ۱ و تبصره‌های آن در دستور کار صحن مجمع قرار دارد و در این هفته و هفته‌های بعد، ماده به ماده قرائت و رای‌گیری خواهد شد.
کیخای فرزانه خاطرنشان کرد: طبق آیین‌نامه جدید مجمع، چون مجمع در حال اصلاح این مصوبه است نیازمند رای دو سوم اعضا است لذا تصویب متن جدید نیازمند یک اجماع در خود مجمع تشخیص مصلحت است.
وی گفت: ماده یک با لسان بطلان حکمی، واژه بطلان که مصوبه مجلس شورای اسلامی بود کنار گذاشته شد و واژه‌ی هیچ‌گونه اثری بر این معامله بار نخواهد شد و کلیه دعاوی در کلیه مراجع اعم از قضایی، شبه قضایی، اداری پذیرفته نمی‌شود و هیچ دعوایی جز استرداد عوضین مصون نخواهد بود بطلان حکمی را تقویت می‌کند.
مدیر گروه مطالعات قضای اسلامی پژوهشگاه قوه قضاییه با بیان اینکه بزرگترین فساد‌ها و بزرگترین تحول حقوقی و اقتصادی ۵۰ سال گذشته مربوط به این حوزه است، گفت: اجماع قوای سه گانه، تائید رهبری نظام و اجماع نخبگانی بر این است که این متن به نتیجه برسد و اگر این متن به نتیجه نرسد فرصت‌سوزی در کشور خواهیم داشت که دیگر قابل جبران نخواهد بود.
