یادداشت روز| اخذ حق‌التحریر از ارزش واقعی معامله یا ارزش معاملاتی در اسناد قطعی غیر منقول

پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران| مهدی سجادی فر سردفتر اسناد رسمی ارومیه| سال های مدیدی است که یکی از مطالبات بحق کاتبین بالعدل، محاسبه حق‌التحریر اسناد قطعی غیر منقول از ارزش واقعی ملک بوده و هست چرا که اخذ حق التحریر این اسناد از ارزش کذایی معاملاتی و پرداخت اجرت کاتب بر مبنای آن و از طرفی تحمیل مسؤولیت بر کاتب بالعدل، وفق قیمت واقعی، به‌دوراز عدل و انصاف بوده و سؤال اساسی این است که چرا باید مسؤولیت سردفتر بر اساس قیمت‌های واقعی سر به فلک کشیده این معاملات بوده و از طرفی دیگر، کاتب، مکلف به حفظ نرخ‌های عهد دقیانوسی آن‌هم در هزاره سوم در اسناد تنظیمی و اخذ اجرت بر مبنای آن باشد؟!

علاوه بر موارد فوق، ازنظر شرعی هم با عنایت به کلام وحی در آیه مداینه (لایُضَارَّ کاتِبٌ) مبنی برنهی از تضرر به کاتب و نیز با لحاظ پاسخ تمامی استفتائات به‌عمل‌آمده در خصوص موردبحث که همگی مثبت حقانیت دفاتر اسناد رسمی مبنی بر محاسبه حق‌التحریر از ارزش واقعی ملک است؛ خصوصاً پاسخ مقام معظم رهبری با لحاظ اصل چهارم قانون اساسی که مشعر بر لزوم مطابقت تمامی مقررات با موازین شرعی است؛ لذا رعایت فتاوای ایشان در تصویب کلیه مقررات و قوانین، ضروری است درحالی‌که متأسفانه در تصویب تبصره موردبحث، نادیده گرفته‌شده؛ بنابراین ازنظر شرعی، تبصره مارالذکر دارای اشکال اساسی است.

علاوه بر موارد مذکور، ازنظر مبانی حقوقی نیز تبصره یک ماده ۵۷ آئین‌نامه مصوب سال ۱۴۰۰ دارای اشکالاتی به شرح زیر است:

یک – ماده ۵۰ و ۵۴ قانون دفاتر اسناد رسمی، تغییر حق‌التحریر را صرفاً طبق تعرفه تعیین‌شده توسط قوه قضائیه مجاز دانسته است؛ لذا تغییر و کاهش حق‌التحریر اسناد طبق مقرره دیگر موجه و جایز نیست وانگهی هیچ تبصره‌ای در ذیل قانون (در اینجا به معنای عام کلمه) نمی‌تواند ناقض خود باشد؛ درحالی‌که ماده ۵۷ آئین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی اشعار داشته (اخذ حق‌التحریر به میزان معامله اصلی مجاز است) ولی تبصره یک آن، اخذ حق‌التحریر اسناد معاملات قطعی غیرمنقول را بر اساس ارزش معاملاتی اعلام‌شده از طرف وزارت امور اقتصادی و دارائی مقرر نموده که در اینجا تبصره مرقوم، مغایر با خود ماده مربوط بوده که ازنظر حقوقی موجه نیست. ضمناً با عنایت بر این‌که قانون جدیدی در خصوص موردبحث، مبنی بر تقلیل اجرت دفاتر اسناد رسمی در خصوص تنظیم و ثبت‌اسناد که جزو حقوق مسلم و مکتسبه کاتبان بالعدل است به تصویب نرسیده؛ لذا الحاق تبصره مذکور که در مقام تبیین قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴ بوده، فاقد هرگونه منطق حقوقی است.

دو – از طرفی دیگر بند ع ماده ۵۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، اصولاً به وصول حقوق دولتی ازجمله مالیات، حق‌الثبت و هزینه دادرسی و امثال آن مرتبط بوده و تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند مبنای اخذ حق‌التحریر (که حق شخصی کاتب است) قرار گیرد.

سه – واضح و مبرهن است سند قطعی غیرمنقول ازجمله اسناد معاملات معوض بوده و وجود موازنه و تعادل مالی متعارف بین عوض و معوض لازم و ضروری است چراکه ثمن و مثمن جزو ارکان بیع بوده و نظر بر این‌که یکی از ارکان این اسناد، بهای واقعی مورد معامله است لذا درج ارزش معاملاتی در این‌گونه اسناد که در قیاس با ارزش واقعی ملک با اختلاف افحش، بسیار ناچیز بوده و از طرفی نیز اصل براین است که دفاتر اسناد رسمی در هنگام تنظیم اسناد، مطابقت مفاد و مندرجات سند، با قوانین و مقررات موضوعه را رعایت می‌نمایند؛ لذا اصولاً در هنگام تنظیم سند انتقال اموال غیرمنقول، سردفتر بایستی مبلغ واقعی معامله را از متعاملین استعلام و در سند درج نماید نه این‌که مبلغی واهی و صوری و خلاف واقع را در سند رسمی قید نماید و با عنایت بر این‌که هیچ شخص عاقلی، ملکی با ارزش میلیاردی را در مقابل ثمن بخشی معامله نمی‌نماید و تثبیت یک امر محال در سند رسمی، برخلاف شرع، قانون و عرف مسلم است؛ نمی‌توان کاتب را ملزم به درج اموراتی واهی در سند رسمی نمود؛ آن‌هم بحثی چون ثمن معامله که رکن رکین عقد بیع بوده و به قطع یقین موجب حصول خیار غبن برای بایع گردیده و تزلزل سند رسمی را در پی خواهد داشت.

چهار – ممکن است فروشنده بر اساس اعتماد به‌طرف معامله، در سند تنظیمی قبول نماید که خریدار پس از ثبت سند، در خارج از دفترخانه، بهای مورد معامله را بپردازد و خریدار نیز به استناد به بهای مندرج در آن، خود را متعهد به پرداخت بهای مذکور بداند. یا ممکن است هنگام اقاله و فسخ، فروشنده خود را موظف به تأدیه همان مبلغ مندرج در سند رسمی، بداند!

پنج – در فرضی که شفیع با استفاده از حق شفعه درصدد تأدیه قیمت پرداختی خریدار و تملک مورد معامله برآید، اگر دلیل مسلم او برای پرداخت قیمت مزبور،‌ بهای مندرج در سند رسمی معامله باشد، حقوق ازدست‌رفته خریدار چگونه جبران خواهد شد؟!

شش – مگر یکی از اهداف مهم ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی، شفافیت در معاملات و قضازدایی و جلوگیری از تنازعات احتمالی و ممانعت از تضییع حقوق هر یک از متعاملین نیست؟! پس چرا به درج قیمتی واهی عهد عتیق بنام ارزش معاملاتی که واجد این‌همه تالی فاسد است باید اصرار ورزید؛ امری که اسباب مشاجره و ایجاد اختلاف بین متعاملین و یا قائم‌مقام آن‌ها را افزایش و مراجعات به دادگاه‌ها و نهایتاً مخدوش شدن اعتبار سند رسمی را در پی دارد؟ البته ممکن است در برابر این انتقادات، عنوان شود متعاملین قبل از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، سندی عادی بین خود، تنظیم می‌نمایند که در صورت حدوث هرگونه اختلاف، هر یک از طرفین معامله می‌توانند با مراجعه به دادگاه، حقانیت خود را به اثبات برسانند؛

در پاسخ به این مطلب باید گفت این استدلال اگر از سوی متولیان و متصدیان سند رسمی عنوان گردد که جای بسی تأسف خواهد بود؛ چراکه حرفی لغو و بیهوده و منافی با شأن و منزلت سند رسمی است و اما اگر از طرف فردی غیر حقوقدان مطرح گردد باید گفت؛ اگر اصحاب سند رسمی بتوانند با استناد به یک سند عادی و برخلاف مفاد و مندرجات سند رسمی، حقانیت خویش را اثبات و سند رسمی را متزلزل و مخدوش نمایند؛ آیا این امر برخلاف فلسفه وجودی ثبت رسمی و نقض غرض نخواهد بود؟ چراکه هدف از ثبت رسمی اسناد، تثبیت حقوق اشخاص و تحکیم روابط حقوقی و تأمین امنیت حقوقی و قضازدایی و جلوگیری از هرگونه منازعات احتمالی هست که در حالت موصوف، سند رسمی فاقد مزایای موصوف بوده و شأن و منزلتی برای آن باقی نخواهد ماند.

حال بااین‌همه تالی فاسدی که برای درج مبلغ کذایی ارزش معاملاتی متصور است چه مزایای بر آن مترتب است که به درج آن در اسناد معاملات قطعی غیرمنقول و پرداخت اجرت کاتب بر مبنای آن اصرار می‌گردد! آیا این امر فلسفه‌ای جز جهت تضییع حق کاتب را متبادر به ذهن می‌نماید؟!