پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران | گفتگو با اصغر جهانگیر معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه | «اصغر جهانگیر» در گفتگو با ویژه نامه کانون سردفتران و دفتریاران، با اشاره به فرمان رهبر معظم انقلاب درباره لزوم تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: موضوع سند رسمی به عنوان یکی از مباحث مهم در حکمرانی محسوب می شود چراکه به طور قطع هر حاکمیتی برای اجرای قانون، نیازمند تدوین چارچوب هایی از پیش تعیین شده است که سند رسمی هم یکی از همین موارد است. در طول سال های گذشته تلاش برای تبدیل سند عادی به سند رسمی در دستورکار حاکمیت بوده اما به دلیل برداشت های مختلف فقهی و قانونی تا امروز همچنان شاهد آن هستیم که سند عادی هم به مثابه اسناد رسمی از اعتبار برخوردار بوده و این موضوع مشکلات بسیاری را برای بخش های مختلف ایجاد کرده است.
*اعتبار بخشی به اسناد عادی باعث پولشویی، عدم شفافیت و معاملات متعارض شده است
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه اعتبار بخشی به سند عادی را زمینه ساز پولشویی، عدم شفافیت و ایجاد معاملات متعارض عنوان کرد و گفت: نوشتن سند رسمی، نیازمند مقدماتی از جمله تشخیص صلاحیت طرفین معاملات، پرداخت حقوق دولتی است. در حالت عکس و پذیرفتن سند به شکل عادی، علاوه بر اینکه الزامات قانونی زیر پا گذاشته می شود، حقوق دولتی هم پرداخت نشده و فرار مالیاتی و پولشویی اتفاق می افتد، در نهایت می تواند مجموعه حاکمیت را با مشکل بزرگ اسناد معارض مواجه کند، اتفاقی که اکنون افتاده است.
وی از هم وزنی اسناد عادی با اسناد رسمی انتقاد کرد و توضیح داد: سند عادی می تواند در هر زمانی با تاریخ های مقدم تنظیم شود، برای مثال، یک دارنده با حسن نیت، معامله قانونی انجام داده، تحت تشریفات حاکمیت مالیات، عوارض، حق ثبت و تحریر را پرداخت کرده و نهایتا موفق شده سند رسمی تک برگی درباره ملک خود دریافت کند اما بعد از مدتی می بیند فردی با سند عادی همان ملک از وی شکایت و ادعا کرده که این ملک را در گذشته خریداری کرده است. تاریخ سند عادی دست فرد است می تواند هر تاریخی را در سند عادی درج کند! اگر قرار باشد سند عادی هم مانند سند رسمی معتبر باشد، هیچ سند رسمی مصون از این مشکل باقی نمی ماند در نتیجه اعتبار تمام اسناد موجود در دست مردم همچنان زیرسوال رفته و فردی مطمئن نیست، سند رسمی اش فردا با ادعای فردی با یک سند عادی با مشکل روبه رو نشود.
*اسناد عادی به ابزار کارچاق کنی تبدیل شده است
جهانگیر با بیان اینکه اسناد عادی در کشور به ابزار کارچاق کنی تبدیل شده است، بیان کرد: در همه دنیا اسناد رسمی فقط محل اعتنا و اعتبار هستند. این اسناد تا زمانی که سند رسمی و شخص معترضی نداشته باشند، به شرط قابلیت اثبات نحوه تنظیم، نفوذ دارند. برای مثال فردی در حال مسافرت با کشتی است، از قضا کشتی هم در حال غرق شدن است، وصیت نامه ای دست نویس می نویسد با اخذ دو شاهد، فردا این وصیت نامه ترتیب اثر داده می شود، اما ما نباید امور استثنایی را با اصل، یکسان تصور کنیم، و نتیجه آن این شود که امروز نه تنها سند رسمی جایگاه خود را ندارد بلکه سند عادی بخاطر فرار مالیاتی، پولشویی و عدم شفافیت در این حوزه، به اسناد کارچاق کنی در جامعه ما تبدیل شده و مشکلات بزرگی را برای مردم ایجاد کرده است.
به گفته معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه بیانات رهبر معظم انقلاب درباره طرح الزام به ثبت رسمی، فرمان و امری مطاع است.
وی دراین باره گفت: پیشگیری از جرم اقتضا می کند که ما حتما در راستای فرمایشات مقام معظم رهبری حرکت کنیم. نظر قطعی ایشان مبنی بر اعتبار بخشی به اسناد رسمی و جلوگیری از هموزنی سند عادی با سند رسمی بود.
جهانگیر با بیان اینکه به عقیده من اختلافی که از سال های پیش در رفت و آمد بین مجلس، شورای نگهبان و اکنون مجمع تشخیص مصلحت نظام است، فصل خصومت شده، افزود: مراجع تصمیم گیر باید بلافاصله نسبت به طرح الزام به ثبت رسمی تصمیم گیری کرده و نظر نهایی را ابلاغ و صادر کنند. چرا که پیگیری این کار پس از نهایی شدن، سخت است، برای اسناد عادی باید زمان محدودی در نظر گرفته شود تا با مستندات لازم، حقوق افرادی که سند عادی را با حسن نیت تنظیم کردند، دچار مشکل نشود. همچنین در یک محدودیت زمانی این اسناد بعد از اتمام مدت تعیین شده، نباید نافذ باشد و به نوعی باید احتیاج به اثبات متقن براساس قانون داشته باشد.
* انتقاد جهانگیر از مشاوران املاک در تصدی وظایف سردفتران؛ آن ها اغلب افراد غیرمتخصص، بی اطلاع از دانش حقوقی هستند
وی همچنین از تحرکات اخیر مشاوران املاک برای تصدی وظایف سردفتران در تنظیم اسناد بسیار انتقاد کرد و گفت: مشاوران املاک اغلب افراد غیرمتخصص، بی‌اطلاع از دانش حقوقی هستند، هر شخصی با هر سطح سوادی می تواند مبادرت به دریافت مجوز دفاتر مشاور املاک کند اما در موضوعی مثل ثبت حقوقی زمین، ملک که کاملا تخصصی است، تنها افراد واجد شرایط در این حوزه (سردفتران) قادر به انجام آن هستند، نمی توانیم برای اعتبارسنجی، وظایف دفاتر اسناد رسمی را به دفاتر مشاوره واگذار کنیم.
جهانگیر با اشاره به قانون دلالی و وظایف مشاوران املاک در این قانون، اظهار کرد: وظایف دفاتر مشاوره دلالی است، که قانون برای آن ها پیش بینی کرده است. اما تجربه برخی کشورهای همسایه در این موضوع جالب توجه است، در بعضی از این کشورها اگر کسی بخواهد ملکی را غیررسمی اجاره کرده و نخواهد به ثبت رسمی برساند، به دفاتر مشاوره مراجعه می کند، آن ها برای این منظور دفترچه هایی دارند که شرایط سختی در آن پیش بینی شده است. برعکس سند رسمی تک برگی، این قرارداد اجاره ۶۰ برگ با شرایط سختی دارد که تضمین هایی از واسطه می گیرد.
وی ادامه داد: در واقع دلال یا مشاور فقط حق دلالی و مشاوره نمی گیرد بلکه در خصوص بند بند این قراردادِ مشاوره خود به عنوان طرف سوم ملتزم و متعهد می شود. به عبارتی دیگر قانونگذار در کشورهای دیگر برای افرادی که سند به شکل رسمی رد و بدل نمی کنند، شرایط سختی پیش بینی کرده است. به این معنا که مشاور املاک وقتی سند رسمی برای ارائه ندارد، باید خود به عنوان یکی از طرفین، تضمین کننده اسناد عادی باشد، در این صورت است که مسئولیت تضامنی پیدا می کند. در نتیجه باعث می شود تا افراد چشم بسته هر کاغذی را امضا نکرده و وارد هر قراردادی نشوند. اما متاسفانه در ایران اینگونه نیست. در کشور ما ممکن است ملکی به افراد اجاره داده شود که مشخصات اولیه با آنچیزی که در واقعیت تحویل گرفته شده در متراژ و یا امکانات متفاوت باشد، در این موقعیت مشاوران املاک از تعهد و مسئولیت شانه خالی کرده و تنها راه حلی که جلوی پای مردم می گذارند، خالی کردن ملک است!
*تضعیف نهاد سردفتری باعث ایجاد هرج و مرج می شود
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه حفظ جایگاه دفاتر اسناد رسمی را ضروری دانست و گفت: نهادهای مدنی در طول تاریخ به وجود می آیند و ضامن حقوق اقشار مردم هستند. برای اینکه این حقوق حفظ شوند باید برای ارتقاء، توسعه و بقای این نهادها تلاش کرده و از آن ها حمایت کنیم. هر گونه فعالیت در جهت تضعیف نهادهای مدنی حاکمیت که شرایط خاصی را در طول تاریخ تجربه بشری تجربه کردند، باعث هرج و مرج حقوقی، گریز و مقابله با قانون می انجامد در نتیجه نارضایتی مردم ایجاد شده و مشکلات آن ها بیشتر می شود. امیدواریم سازمان ثبت با فرمانی که رهبر معظم انقلاب صادر کردند، از ظرفیت دفاتر اسناد رسمی به درستی استفاده کرده و قانونگذار هم به میدان بیاید.
وی در ادامه به برنامه های معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم براساس سند تحول دستگاه قضا اشاره و بیان کرد: ساماندهی قرارداد های مشاوران املاک و استانداردسازی آن از جمله اهداف سند تحول بود که آغاز شده است. این قراردادها مردم را با مشکلات حقوقی مواجه کرده بود. بحث مطالعه نمونه قرارداد این صنف آغاز شده و قرار است استاندارد مناسبی برای آن تعریف شود. همچنین طی تفاهم نامه ای با سازمان ثبت، آموزش های تخصصی برنامه‌ریزی شده که در پی آن پروانه تخصصی برای آن ها صادر می شود.
*دستگاه‌های دولتی اگر می‌دانستند توجه به سند رسمی چه اندازه به خودشان کمک می کند با سازمان ثبت همراهی می‌کردند
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه در ادامه به لزوم توجه دولتمردان به اهمیت سند رسمی اشاره کرد و دراین باره توضیح داد: متاسفانه دولتی ها این اهمیت را درک نکردند. دستگاه‌های دولتی اگر می دانستند توجه به سند رسمی تا چه اندازه به خودشان کمک می کند با سازمان ثبت همراهی می‌کردند تا همه اسناد، رسمی شود چرا که برای مثال الان وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی فقط از اسناد رسمی می تواند مالیات بگیرد و از اسناد عادی که جایی ثبت و ضبط نمی شود، نمی تواند. برای اینکه بتواند حقوق دولتی را وصول کند باید تلاش کند سند عادی ثبت و ضبط نشود. ما هم به دولت برای شناساندن ارزش سند رسمی، جلوگیری از فرار مالیاتی و شناسایی معاملات بزرگ اقتصادی کمک کنیم.
وی با بیان اینکه در کشور ما «زمین» به دلیل سود بالا مقصد سرمایه ای بسیاری از سرمایه گذاران و تجار است، افزود: اگر قرار باشد معاملات این حوزه به شکل رسمی انجام شود، به طور طبیعی حق مالیات زیادی متوجه دولت می شود. خرید و فروش با سند عادی ویژه کسانی است که می خواهند سرمایه های نقدی خود را به ملک تبدیل کرده و در مقابل از مالیات فرار کنند. چراکه می دانند اسناد عادی اعتبار دارند.
جهانگیر اضافه کرد: با این روش اولا این معامله غیرشفاف و پنهان است و دارایی ها کشف نشده و مشمول مالیات نمی شود، همچنین اگر خدای نکرده جزء درآمدهای مشکوک و مجهول باشد، شناسایی اش سخت است چون با سند عادی معامله می شود اما اگر معامله بر مبنای سند رسمی باشد مبدا خرید و مقصد مشخص است، در واقع طرفین خرید و فروش، انتقال پول، حق ثبت و بقیه امورات را انجام داده اند. بنابراین دولت باید ارزش معاملات رسمی را بشناسد و کمک کند تا سازمان ثبت به وظایفش بپردازد.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه ایجاد شفافیت را مهترین عامل مبارزه با فساد در همه کشورها عنوان و اظهار کرد: برای این منظور باید مقدماتی از جمله پایش و شناسایی بزنگاه ها را در دستور کار قرار داد. سیستمی طراحی کرد که آلارم عدم شفافیت صادر کند به این معنا که اگر فردی خواست اقدامی فسادزا یا انتقال پول (با حجم بالا) به شکل رسمی انجام دهد ثبت و ضبط شده و به سرعت شناسایی شود.
*سند عادی جایگزین پول در کشور شده است
وی ترویج سند عادی در بین مردم را با کاهش ارزش پول ملی مرتبط دانست و گفت: در واقع سند عادی جایگزین پول شده است به عبارتی دیگر افراد در قبال پول، سند عادی دریافت می کنند و این باعث کاهش اعتبار پول ملی می شود چرا که شفاف نیست. نکته دوم جایگزینی ارز به جای پول ملی است. در کشورهای دیگر ارز فقط برای معاملات بین المللی مورد استفاده است، معنا ندارد در داخل کشور معاملات هم با پول خارجی صورت بگیرد. وقتی معامله خارجی وجود نداشت اما ارز جای پول ملی را گرفت پس ارز از اعتبار پول داخلی کاسته چرا که کاهش یا افزایش آن ها یکسان نیست به این دلیل که ارز تابع جنبه های بین المللی است.
جهانگیر دلیل دیگر کاهش ارزش پول ملی را ضرب بی رویه سکه عنوان کرد و توضیح داد: نمی دانم چه اصراری است که به عنوان یک انسان پولدار همچنان سکه تولید می کنیم؟! تولید سکه در حقیقت به نوعی جای مبادله پول عادی را می گیرد. برای نقل و انتقال پول، تراکنش ثبت و ضبط می شود اگر از حدی بالاتر رود با استفاده از قانون پولشویی باید مبدا و مقصد آن کنترل شود اما اگر در ازای معامله ای، ده هزار سکه گرفته شود، چون ثبت نمی شود، مالیاتی پرداخت نمی‌شود و عملا معلوم نیست این نقل و انتقال بابت چه چیزی است ما برای کنترل فساد باید جلوی جابه جایی اسناد عادی و ارز و سکه با پول را بگیریم.
*سکه تولید نکنید؛ یا برای سکه سندصادر کنید
وی ادامه داد: یکی از راه حل ها این است که سکه تولید نشود، معنی ندارد که دائم سکه تولید کنیم. سکه آیا وسیله مبادله است؟ خیر. سکه در دوران گذشته پشتوانه پول بود، از آن زمان که پشتوانه پول از طلا و سکه برداشته شده دیگر معنی ندارد تولید کنیم. یک زمانی از طلا به عنوان زینت استفاده می شود که بحث آن فرق دارد، وقتی کشور ما سکه می‌زند به عنوان وسیله مبادله، در عمل خودش دارد خنجر می زند به ارزش پول ملی خودش!
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه با پیشنهاد اینکه ایجاد سند سکه و توقف روند تولید آن می تواند مقدار قابل توجهی از ارزش پول ملی را حفظ کند، گفت: با این پیشنهاد باید صاحبان سکه مشخص شوند و سند دارایی سکه بگیرند، به این معنا که اگر کسی سکه دارد مثل پول، مشمول مالیات شود و به جای انتقال سکه، سند آن جا به جا شود. امروزه هر چیزی را می شود سند دار کرد. سازمان ثبت میتواند سند صادر کند. ایرادی ندارد که اگر طرفین معامله پول ندارند سکه جایگزین کنند اما مرجعی مثل بانک مرکزی باید تضمین کننده باشد. با این کار عملا مبادله خود سکه به جای پول در جامعه حذف شده و اعتبار پول برمی گردد. متاسفانه سیاست درستی برای کنترل ارز، سکه و اسناد عادی نداریم. در جامعه ما مردم به محض رسیدن مبلغی پول به دستشان آن را تبدیل به سند عادی یا ارز و سکه می‌کنند که درست نیست و قطعا موجب کاهش ارزش پول ملی می شود و باید فکری اساسی کرد.
