۱۵ نکته مهم درباره آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به زبان ساده
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در حالی توسط معاون اول قوه قضاییه ابلاغ شد که این آیین‌نامه به عنوان اولین آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور، تاثیرات مهمی بر نحوه ثبت معاملات اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی ایفا می‌کند. در ادامه به ۱۵ نکته مهم این آیین‌نامه به زبان ساده اشاره می‌شود:
۱- دسترسی مشاوران املاک برای ثبت معاملات به دو صورت خواهد بود: اول اینکه پیش‌نویس معامله را با امکان افزایش یا کاهش شروط قراردادی در سامانه ثبت کنند یا دوم اینکه از قراردادهای نمونه و یکسان بدون امکان افزایش یا کاهش شروط قراردادی استفاده کنند.
۲- مشاوران املاک در هنگام ثبت پیش‌نویس یا استفاده از قراردادهای یکسان باید امکان یا عدم امکان ثبت معامله را به صورت برخط استعلام کنند که سامانه به صورت بلی یا خیر؟ پاسخ آنها را خواهد داد.
۳- مشاوران املاک و مردم برای ثبت معاملات خود می‌توانند به هریک از دفاتر اسناد رسمی که مایل هستند، مراجعه کنند. البته سامانه به صورت خودکار، دفاتری که سقف حق التحریر آنها به پایان رسیده است را از لیست انتخابی حذف خواهد کرد.
۴- پس از درج پیش‌نویس توسط مشاور املاک، پیامکی حاوی اعلام درج پیش نویس، نام متعاملین، مشخصات دفترخانه ثبت معامله و مشخصات ملک مورد معامله به مشتری و فروشنده ارسال خواهد شد. البته سامانه یک گواهی درج پیش‌نویس را هم به طرفین می‌دهد که اطلاعات مذکور در آن درج شده است.
۵- ثبت پیش‌نویس در سامانه، منوط به ساعت خاصی نیست و در هر ساعت از شبانه‌روز امکان‌پذیر است اما پیش‌نویس ارسالی تا در دفترخانه ثبت نشود؛ اثر حقوقی ندارد.
۶- از زمان درج پیش نویس در سامانه، طرفین معامله باید ظرف ۵ روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. به لحاظ عملی، تایید پیش نویس در سامانه توسط سردفتر، پس از حضور متعاملین و ارائه مدارک به دفترخانه خواهد بود و در صورت عدم مراجعه ظرف ۵ روز، پیش‌نویس از سامانه حذف می‌شود.
۷ – علاوه بر درج پیش‌نویس، امکان ثبت معامله با استفاده از قراردادهای یکسان و غیرقابل تغییر هم در سامانه فراهم می‌شود. ثبت معامله با استفاده از قراردادهای یکسان، محدودیت زمانی و مکانی ندارد و برای ثبت آن، نیازی به مراجعه به دفترخانه هم وجود ندارد. هم مردم عادی و هم مشاوران املاک و هم به احتمال زیاد دفاتر خدمات کامپیوتری هم می‌توانند با این قراردادها، معاملات مردم را ثبت کنند!
۸- درج قرارداد یکسان، به معنای ثبت معامله نیست و صرف درج قرارداد یکسان، مالکیت را منتقل نمی‌کند. برای انتقال مالکیت، چه با درج پیش‌نویس و چه با استفاده از قرارداد یکسان باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرد. البته مهلت تایید نهایی پیش‌نویس حداکثر ۵ روز و مهلت ثبت نهایی قرارداد یکسان حداکثر سه ماه است.
۹- درج معاملات به صورت قراردادهای یکسان در هر ساعت از شبانه‌روز در سامانه ثبت الکترونیک اسناد مشروط به چهار شرط امکان پذیر است. این شروط عبارتند از: ۱- داشتن سند مالکیت ۲- احراز هویت متعاملین با امضای الکترونیک ۳ – تایید الکترونیکی توسط دو شاهد و ۴- امکان ثبت معامله (عدم بازداشت یا رهن یا محدودیت‌های دیگر). در مرحله درج معامله در سامانه، نیازی به حضور در دفاتر اسناد رسمی نیست. اما پس از ثبت اولیه، طرفین معامله دو راه پیش رو دارند: یا باید ظرف سه ماه به دفترخانه مراجعه و معامله را نهایی کنند و یا اینکه ساز و کاری مشخص کنند که اگر ظرف ۶ ماه به دفترخانه مراجعه نکردند؛ تکلیف معامله چه باشد؟
۱۰- آیین‌نامه مشخص نکرده اگر طرفین پس از سه ماه و قبل از شش ماه از تاریخ درج قرارداد یکسان به دفترخانه مراجعه کنند، تکلیف معامله چیست! اما به نظر می‌رسد که منعی برای ثبت معامله وجود ندارد.
۱۱- در چند مورد امکان استفاده از قرارداد یکسان وجود ندارد:
املاک بازداشتی
معاملات بلاعوض(هبه، وصیت،صلح محاباتی و …)
معامله به نمایندگی از طرف ولی،وصی، قیم یا وکیل
معامله اشخاص زیر ۱۸ سال (دارای حکم رشد)
۱۲- در قراردادهای یکسان باید سامانه به صورتی باشد که به صورت برخط مالیات نقل و انتقال، حق الثبت، وجوه دولتی و غیره را وصول کند.
۱۳- سردفتر اگر احراز کند که معامله امکان ثبت ندارد، باید از ثبت آن خودداری کند و مراتب عدم ثبت معامله را از طریق سامانه ابلاغ قضایی به متعاملین ابلاغ کند.
۱۴- حساب واسط برای انتقال وجوه بین متعاملین باید ایجاد شود و پس از تایید قرارداد، مبالغ به فروشنده پرداخت خواهد شد.
۱۵- ثبت قراردادهای یکسان در سکوها به صورت غیرحضوری است البته در این موارد و در صورت درخواست طرفین، سردفتر باید معامله را به صورت غیرحضوری تنظیم، تایید و ثبت نماید!
