پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران| نصیرمشایخ-وکیل دادگستری| شورای‌عالی سران قوا، در تاریخ بیست‌وهشتم خردادماه سال‌جاری، سقف افزایش اجاره‌بها را تعیین کرد و به تمدید خودکار تمامی قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۱ به‌مدت یک‌سال حکم داد. این مصوبه از جهات گوناگون، مورد نقد و بررسی است. آنچه پیش از کنکاش و توجه در امور ماهوی این مصوبه جلب توجه می‌کند، بدعت‌ها و ساختارشکنی حقوقی و تقنینی این مصوبه است که در سازمان حقوقی و نظم کنونی حقوقی و اجتماعی، تاثیر‌گذار و قابل تامل است.
نخستین پرسش این است که آیا این شورا حق تصویب مصوبات لازم‌الاجرا را دارد؟ پاسخ به این پرسش روشن است؛ برابر اصل «۷۱» قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، تنها مرجع قانونی تصویب قوانین، مجلس شورای اسلامی است و مطابق اصل «۸۵» همان قانون، اختیار قانون‌گذاری، قابل تفویض نیست. ازاین‌رو شورای عالی سران قوا با دو چالش روبه‌روست: اول اینکه جایگاه قانونی چنین شورایی کجاست؛ دوم اینکه این شورا اختیار قانون‌گذاری خود را ازکجا به‌دست آورده است. این دو پرسش، پاسخ قانع‌کننده‌ای ندارند. هم اصل تفکیک قوا و هم اصل قانونی‌بودن تاسیس نهادهای حاکمیتی، مانع آن می‌شوند که شورای‌عالی سران قوا و مصوبات آن از جهت قانونی توجیه‌پذیر شوند.
دومین مساله قابل‌تامل، ساختارشکنی قانونی است. این مصوبه، دوحق مشروع مدنی شهروندان را سلب کرده است. یکی، حق مالکیت بر اموالی است که شهروند به طریق قانونی کسب کرده است. برابر اصل «۴۷» قانون اساسی، مالکیت مشروع هر شهروند، محترم و مورد حمایت قانون است. هر فردی، هم بر عین و هم بر منافع مال خود حق مالکیت دارد.
بنابراین اجبار مالک به اعطای منافع مال خود به دیگری، به مفهوم سلب منافع مالک است و چنین چیزی با حقوق اولیه بشری و حق مالکیت، مغایرت دارد. دوم، اما دخالت حاکمیت بر اراده طرفین است. قراردادهای خصوصی مقید به زمان معین، با انقضای مدت، منحل می‌شوند و تداوم پس از انحلال، نیازمند انعقاد عقد دوباره است.
ازاین‌رو شورای‌عالی، با مداخله در قصد طرفین معامله منحل‌شده و انعقاد مجدد اجباری آن، کاملا به رضا و قصد طرفین بی‌اعتنا بوده و از جانب موجر و مستاجر، قراردادی را منعقد کرده است که هیچ‌یک از طرفین، مداخله و اراده‌ای در آن نداشته‌اند. این امر البته با اصل حاکمیت اراده شهروندان در امور مدنی و خصوصی مغایرت دارد. هیچ‌یک از این دو حکم شورای‌عالی با مبانی شرع هم سازگار نیست؛ ازاین‌رو با اصل چهارم قانون اساسی که مقرر کرده است، تمام قوانین باید براساس موازین اسلامی باشند، ناسازگار است.
سوم؛ این پرسش، قابل طرح است که به‌راستی تمدید اجاره‌های منعقدشده، چرا در شورای‌عالی سران قوا بررسی و تصویب شده است؟ آیا این امر در مجلس قابل بررسی نبوده است تا سازوکارهای قانونی تصویب آن سپری شود؟ به‌نظر می‌رسد، آنچه سبب بررسی و تصویب آن در شورای عالی سران قوا شده، نه اهمیت موضوع، بلکه تعجیل در طرح و تصویب آن بوده است.
شاید این هم یک شیوه فراقانونی نوین باشد که هرآنچه تصویب آن در مجلس زمان‌بر است، در شورای‌عالی سران قوا بررسی و تصویب شود! اگر این برداشت درست باشد، نمی‌توان نگرانی خود را از بدعتی جدید به‌منظور دور زدن قانون کتمان کرد. چنین اموری نهایتا به تعدد منابع و مراجع تقنینی منجر می‌شود که سرانجام عدم‌شفافیت و پاسخگو نبودن نهادهای حکومتی را به دنبال دارد.
گذشته از این، ملاحظات برشمرده، مصوبه سران قوا، از جهات دیگری هم قابل انتقاد به‌نظر می‌رسد. این مصوبه، هم نهادهای تقنینی را نادیده گرفته و هم به برخی از نابسامانی‌ها دامن زده است؛ به این مفهوم که به نادیده‌انگاری اسناد رسمی و مزایای آن پرداخته و به اسناد عادی انتقال ملک اعتبار داده است. ماده «۲» این مصوبه، مواردی را که عقد اجاره تمدید نمی‌شود، برشمرده است. ازجمله این موارد، انتقال ملک مورد اجاره است. اما شیوه اثبات انتقال، ثبت انتقال ملک در سامانه‌ای به‌نام سامانه ثبت معاملات و درج کدی به‌نام کد رهگیری است.
این حکم از این مصوبه هم پیامدهای ناگوار حقوقی گوناگونی دارد. برابر ماده «۴۷» قانون ثبت، معاملات املاک باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت و در اداره ثبت در دفتری به‌نام دفتر املاک منعکس شوند. همچنین برابر ماده «۲۲» قانون ثبت، دولت کسی را به‌عنوان مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک اداره ثبت، به‌نام او باشد.
ازاین‌رو پیش‌بینی سامانه‌ای به‌نام سامانه ثبت معاملات و اثبات انتقال از طریق این سامانه، درهماویزی‌های جدید دعاوی ملکی و ایجاد نهادهای موازی در برابر سازمان ثبت و سرانجام، جنگ‌های رسانه‌ای و اجتماعی مرجع صالح برای ثبت املاک را در پی دارد.
درواقع چنین مصوبه‌های غیر‌کارشناسی، نه‌تنها به بهداشت حقوقی جامعه کمکی نمی‌کند، بلکه آرامش اقتصادی مردم را به هم می‌ریزد و ازسوی دیگر، مالکیت شهروندان را دستخوش تزلزل می‌کند. این بند از ماده «۲» مصوبه، همین‌گونه دور زدن قانون را تشویق می‌کند؛ چون درج و اعلام انتقال ملک به‌صورت غیر‌رسمی و ثبت آن در سامانه‌ای به‌نام سامانه ثبت معاملات، به تشویق مردم به انجام معاملات صوری برای فرار از تمدید اجباری قراردادهای اجاره منجر می‌شود.
با این توضیح، این مصوبه، نهادهای جدید، اما غیرقانونی دیگری را ایجاد می‌کند که به تراکم شیوه‌های اثبات مالکیت منجر می‌شود. همه اینها به اختلاف در مالکیت املاک دامن می‌زند و نتیجه مستقیم آن، افزایش پرونده‌های پایان‌نیافتنی محاکم دادگستری و مغایر با هدف «قضازدایی» است.
از سوی دیگر، با سیاست‌های ابلاغی مقام رهبری مبنی بر توسعه سند رسمی که یک سند بالادستی است، ناسازگاری و مغایرت دارد. مصوبه شورای‌عالی سران قوا بدعت دیگری هم دارد: ایجاد صلاحیت جدید برای شوراهای حل اختلاف و افزایش دعاوی جدید در این شوراها. در این مصوبه آمده است که اگر مستاجر، به تکالیف و تعهدات خود عمل نکرده باشد، اجاره‌نامه وی به‌طور خودکار تمدید نخواهد شد.
اما شیوه اثبات این امر چگونه است؟ در مصوبه بیان شده که اگر مستاجر به تکالیف خود عمل نکرده باشد، اجاره‌نامه به‌طور خودکار تمدید می‌شود و این موجر است که برای احراز عدم‌ایفای تعهدات مستاجر در شوراهای حل اختلاف، باید به انتظار صدور رأی بنشیند. در حالی که مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، در صورت استنکاف مستاجر از ایفای وظایف خود، موجر می‌توانست با مراجعه به شورای حل اختلاف، دستور تخلیه یا حسب مورد، حکم تخلیه او را بگیرد.
درعین حال، درصورت پایان‌یافتن مدت اجاره، دستور تخلیه مستاجر به‌آسانی، به دلیل انقضای مدت اجاره صادر می‌شد. اما در حال حاضر، دستور تخلیه مستاجر مستنکف صادر نمی‌شود؛ بلکه موجر باید علاوه‌بر اعلام انقضای مدت اجاره، عدم‌ایفای تعهدات مستاجر را به اثبات برساند. در حالی که امر عدمی نیاز به اثبات ندارد و این مستاجر است که باید اثبات می‌کرد، تکالیف خود را انجام داده است.
شورای حل اختلاف، صلاحیت دیگری هم پیدا کرده است. اگر فردی واحدهای مسکونی متعددی داشته باشد، شورای حل اختلاف باید احراز کند که کدام واحد برای نیاز شخصی موجر قابل بهره‌برداری است. احراز این امور و دادن این صلاحیت به شورای حل اختلاف، با قوانین سازگاری ندارد و به گسترش و بزرگ‌شدن سازمان قضایی کشور و دعوازایی امور روزمره مردم منجر می‌شود.
از جهت ماهوی نیز پرسش‌های دیگری در مورد مصوبه بی‌پاسخ است. در مصوبه بیان شده است که سقف افزایش اجاره‌بها در تهران و کلان‌شهر‌ها ۲۵درصد است. معیار این ضریب چیست؟ آیا نرخ تورم سالانه ۲۵درصد است یا بهای املاک ۲۵درصد افزایش یافته یا حقوق کارمندان و کارگران به این میزان افزایش داشته است؟ با این همه، این مصوبه در پی حل یک‌معضل اجتماعی است.
افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و تورم سرکش در بازار اجاره مسکن، موجب شده است تا بسیاری در تامین سرپناه استیجاری متناسب، آرزو به دل بمانند. افزایش تقاضای مسکن اجاری وکمبود عرضه، سبب شده است تا سران قوا چاره‌ای بیندیشند؛ اما چنین روشی با وجود تقاضای اجتناب‌ناپذیر اجاره مسکن چاره‌ساز نیست. اکنون این پرسش مطرح است که در آنچه به جراحی اقتصادی مشهور شده، این امور پیش‌بینی نشده است؟ موجران الزاما صاحبان املاک متعدد و قشری از ملت مرفه نیستند.
بسیاری از آنها هم پس از سال‌ها تلاش و پس‌انداز، آپارتمانی تهیه کرده‌اند تا اجاره‌بهای آن بتواند محل ارتزاقشان در این تورم افسارگسیخته باشد و فشار افزایش هزینه‌های کالای اساسی از سوی دولت را تحمل کند. با این همه، سران قوا می‌توانستند به‌جای صدور این احکام دستوری، بسته‌های تشویقی را هم پیش‌بینی کنند؛ مانند کاهش یا معافیت‌های مالیاتی در مورد موجران واحدهای مسکونی یا پرداخت وام کم‌بهره جعاله برای واحدهای استیجاری در حال فرسایش؛ یعنی به‌جای پرداختن وام اجاره به مستاجران که به تورم منجر می‌شود، بسته‌های تشویقی برای موجران ایجاد کنند.
اما اتخاذ روش کنونی از سوی شورای‌عالی سران قوا، نه‌تنها دردی را دوا نکرده است، بلکه به‌زودی انبوه موجران را روانه شوراهای حل اختلاف خواهد کرد. این مصوبه دوباره به‌یاد ما می‌آورد که «هراندازه که در تصویب قوانین به قدرت تکیه شود، مردم برای اجرای آن به حداقلی از منطق نیازمندند.»
