برچسب: وکیل دادگستری

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، هوشنگ پوربابایی در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: اگر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول درست تنظیم شود که در مرحله اجرا ایرادهای اجرایی پیدا نکند، ما شاهد یک تحولی در سیستم قضایی و معاملات بین مردم خواهیم بود.

وی افزود: ما در خصوص معاملات با دو نظر فقهی و حقوقی مواجه بودیم؛ یک مقدار نظر حقوقی مربوط به روشنفکران سیستم حقوقی بود که آنها معتقد بوده و هستند که ثبت ملک و معاملات ملکی اساساً الزامی است و مادامی که ملک را به ثبت نرسانید، آن معامله از اعتبار کافی برخوردار نیست. این موضوع در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ذکر شده است و چیزی در حدود ۹۰ سال پیش این موضوع آمد.

وی ادامه داد: حقوقدانان معتقد بودند در صورتی که معاملات اموال غیرمنقول به ثبت نرسد، دعاوی این معاملات با سند عادی در ادارات و محاکم، قابل پذیرش نخواهد بود. فقها نیز معتقد بودند که تشریفات الزام به ثبت اسناد رسمی، تشریفات معامله است و معامله همانی است که ملت بین خودشان حتی به صورت عادی و حتی به صورت شفاهی منعقد می‌کنند، یعنی قرارداد نمی‌تواند منوط به تشریفات باشد و بگذارید عقود به صورت عادی بین مردم رواج پیدا کند.

پوربابایی خاطرنشان کرد: دادگستری بین این نظر و نظر قبلی که هر دو نظر هم قابل دفاع بود، گرفتار شده بود؛ بنابراین دادگستری سمت و سویش به سمت جهتی رفت که نشان می‌داد که اگر معاملات با اسناد عادی را هم بپذیرد، خللی در کار مردم ایجاد نمی کند. با این ترفند ما شاهد بودیم که بسیاری از اموال مردم توسط سودجویان و کلاهبرداران و با سوءاستفاده از این عبارت تنظیم سند به صورت عادی به یغما رفت.

این وکیل دادگستری افزود: افرادی بودند که مال را با سند عادی فرضا به من می‌فروختند و بعد ثمن معامله را مطالبه می‌کردند و سپس مال را به شخص دیگری می‌فروختند و از آن هم پول می‌گرفتند؛ بنابراین دعاوی متعددی بین مردم در خصوص اموال غیرمنقول مبنی بر فروش مال غیر و کلاهبرداری و حتی دعاوی حقوقی بین مردم بسیار زیاد شده بود. دعاوی حقوقی این بود که با سند عادی ملکی را می‌فروختید و بعد طرف به تعهداتش عمل نمی‌کرد و شما باید دعاوی متعددی از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی یا الزام به دعاوی فک رهن یا صدور پروانه ساختمان یا الزام به اخذ پایان کار و … باید تنظیم می کردید؛ بنابراین بخش عمده ای از دعاوی ما مربوط به همین اختلاف عقیده بود که بین فقها و حقوقدانان رواج پیدا کرده بود. خیلی‌ها اعتقاد داشتند که اگر ما مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت را اجرایی کنیم دعاوی کم‌ می شود.

این وکیل دادگستری ادامه داد: اکنون قانون اخیر الذکر این مشکل را برطرف کرده است اما باید دید زمانی که اجرا می شود در شیوه اجرایش چه اتفاقاتی می‌افتد. ما سابقه بررسی و اصلاح قانون چک را داشتیم. درست است که ممکن است در خصوص قانون چک، تعداد چک های برگشتی کمتر شده باشد و خیلی‌ها با این قانون منتفع شده باشند و حتی در خصوص چک هم دادگستری از یک طرف، دعاوی مطالبه چک را دیگر نداشته باشد، اما به خاطر نقص یا نقائصی که در شیوه قانون نویسی بود، دعاوی مربوط به چک کم نشد؛ ولی دادگاه‌ها مرتب به این دعاوی رسیدگی می‌کنند. قانون ثبت هم همین است؛ اولاً که یک موضوعی که در قانون ثبت وجود دارد، خیلی‌ها را ملزم کرده که معاملاتشان را هم به صورت شخصی و هم توسط دلالان و املاکی‌ها در سامانه ثبت به ثبت برسانند. نقصی که اینجا وجود دارد این است که بعضی از افراد، شرایط اقساطی را برای معاملاتشان تنظیم می‌کنند و نحوه پرداخت املاک به صورت اقساط پیش‌بینی نشده است، در این قسمت چه باید کرد؛ بنابراین ممکن است دوباره راهکارهای فراری برای این قسمت در نظر گرفته شود. سازمان ثبت این‌ موارد را منوط به راه‌اندازی سامانه‌ای کرده که این سامانه معلوم نیست. آیا این سامانه به اداره ثبت اسناد و املاک هم متصل هست یا خیر؟ زمانی این موضوع مجدداً نوشته شده است که یک سال بعد از راه‌اندازی این سامانه است.

وی تاکید کرد: نقطه قوت این قانون را می‌شود در یکی از موادی که به تلف حکمی اشاره کرده دانست. ما به صورت ضمنی در مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی در صورتی که یک ملکی مال شخص الف توسط ب به شخص ج فروخته می‌شد و شخص ج بر روی آن ملک تغییراتی انجام می‌داد و باید توسط او به شخص د در طی سند رسمی واگذار می‌شد، آن را مشمول تلف حکمی می‌دانست اما به صورت صریح قانون مدنی این امر را پیش‌بینی نکرده بود. دکترین یا فقهای ما در صورتی که انتقال یک ملک با سند رسمی به اشخاص متعدد دیگری صورت می‌گیرد یا در ملک عین آن تغییراتی ایجاد می‌شد و احداث بنایی صورت می‌گرفت آن را مشمول تلف حکمی می دانستند و مالک اجازه نمی‌داد که دیگر به شخص دارنده سند مراجعه کنید و به او اجازه می‌دادند که شما راجع به قیمتش به غاصب رجوع کنید؛ بنابراین در قانون این موضوع پذیرفته شده است و نقطه قوتش است.

پوربابایی در پایان گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را باید با دید مثبت نگریست و امیدواریم که در اجرای این قانون اشکالاتی به وجود نیاید و مردم ما هم آموزش ببینند؛ یعنی الان وظیفه قوه قضاییه توسط رسانه‌ها آموزش شیوه اجرای این قانون در رسانه‌های جمعی و ارتباطات عمومی است زیرا این قوانین را فقط حقوقدانان مطلع‌اند ولی عموم مردم از این موضوع اطلاع ندارند؛ بنابراین اطلاع رسانی به همه آنها یا برگزاری نشست‌های تخصصی و فنی و حقوقی و اجرایی جهت رفع ایرادات احتمالی این قانون الزامی است و همچنین در خصوص شیوه اجرایش امیدوارم که با آن مشکلات و معضلاتی که راجع به قانون چک داشتیم، راجع به این موضوع نداشته باشیم.

ایسنا

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، هوشنگ پوربابایی درباره طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گفت: اختلاف در خصوص این طرح یک ریشه فقهی دارد. آنچه که قانونگذار در قانون مدنی که به تبعیت از فقهای امامیه قوانین را تصویب کرده با آن چیزی که در قانون ثبت وجود دارد و آن چه که اکنون دامن گیر جامعه ما شده و نیز افزایش پرونده‌ها در محاکم، ناشی از عدم اجرای طرح الزام به ثبت سند رسمی است که اختلافی قدیمی است.

وی با اشاره به ماده ۱۹۰ قانون مدنی گفت: طبق این ماده برای صحت هر معامله شرایطی همچون قصد طرفین و رضای آنها، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله ضروری است و فقها می گویند اگر معامله و قراردادی شرایط ماده ۱۹۰ را داشته باشد، معامله صحیح است و هر عقدی اعم از شفاهی و کتبی باید این شروط را داشته باشد.

این وکیل دادگستری ادامه داد: با توجه به پیشرفت جامعه و عدم اعتمادی که بین مردم به وجود آمد، قانونگذار سعی کرد معاملات و مکاتبات بین مردم توسط نوشته هایی که بینشان رد و بدل می شود، ایجاد شود؛ یعنی عقود را بصورت نوشته منعقد کنند تا بتوانند راحت تر حرف همدیگر را بفهمند و بار اثبات صحبت هایشان راحت تر شود. در قدیم مردم شناخت بهتری از هم داشتند و سخنان و اعتبار حرفهایشان کم نبود ولی با توجه به گسترش جامعه این اعتبار کاهش یافت و شناخت مردم از همدیگر کم شد و بیشتر به سمت کتابت رفتند تا اینکه شفاهی عقدی را منعقد کنند؛ لذا در سال ۱۳۱۰ قانون ثبت تصویب شد و در مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، طرح اعتبار اسناد رسمی و الزام مردم به ثبت سند رسمی به وجود آمد.

پوربابایی تصریح کرد: قانونگذار در قانون ثبت پذیرفت که در خصوص برخی معاملات اعم از نقل و انتقال عین، محاکم و ادارات فقط در خصوص معاملات، اسنادی را می پذیرند که در اداره ثبت، ثبت شده باشد. از یک طرف قانون مدنی می گفت الزام به ثبت رسمی معامله جزو شروط صحت معامله ای که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی آورده، نیست؛ یعنی قانونگذار یا فقه امامیه هیچ موقع نگفته اگر معامله ای را ثبت نکنید باطل است بلکه گفته اگر قصد نداشته باشید یا اگر موضوع مشخص نباشد یا جهت معامله تان مشروع نباشد، باطل است اما نگفته اگر شما دفترخانه نرفتید و در اداره ثبت، معامله ای را ثبت نکردید؛ باطل است؛ بنابراین فقها می گویند ما نمی توانیم معاملات را به صرف عدم ثبت در دفترخانه و اداره اسناد رسمی باطل اعلام کنیم. نهایتا این اختلاف به وجود آمد و کماکان مشکلات متعددی ناشی از عدم پذیرش چنین رویه ای که مردم ملزم شوند، حتما اسنادشان را در اداره ثبت به ثبت رسمی برسانند، به وجود آمد.

وی افزود: بسیاری از معاملات منقول و غیرمنقول که توسط مردم انجام می شود، به صورت معاملات عادی است. در معاملات عادی، کلاهبرداری های متعددی به وجود می آید مثلا یک نفر یک ملک را به چند نفر می فروشد یا یک نفر ملکی را می فروشد و بعد متوجه می شود که ملک در چند ماه آینده بشدت گران تر می شود و در برگه دیگری معامله ای را به تاریخ چند ماه قبل تر از معامله اول تنظیم می کند و بعد در دادگاه طرف معامله می گوید که معامله اش مقدم بوده، پس معامله اش درست است و معامله دومی باطل می شود و به دلیل اینکه معامله دوم باطل می شود خریدار متضرر می شود. این موضوعات باعث می شود دعاوی متعددی اعم از حقوقی و کیفری بین مردم ایجاد شود و دعاوی استعلام مال غیر و کلاهبرداری و فروش مال غیر و … ناشی از همین اختلافات است.

پوربابایی با اشاره به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه گفت: طبق این ماده «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام اینگونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.» این قانون می خواست مجددا ثبت اسناد رسمی را به رسمیت بشناسد و معاملاتی که به صورت رسمی تنظیم نشده است را از دور خارج کند. مجلس آن را تصویب کرد و زمانی که به شورای نگهبان رفت با این مقرره مخالفت کرد و اعتبار سند رسمی را قبول و مطرح کرد که اگر کسی با سند رسمی معامله ای کند آن سند معتبر است اما اعلام کرد در صورتی که معامله ای به صورت شرعی واقع می شود آن معامله هم معتبر است. نهایتا بعد از ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه و سخنان رهبری، قوه قضاییه و مجلس و مجمع تشخیص مصلحت نظام به تکاپو افتادند که مشکل ثبت اسناد رسمی در خصوص اموال بین مردم را حل کند.

این حقوقدان گفت: امیدواریم مجمع تشخیص مصلحت نظام یا مجلس و شورای نگهبان و قوه قضاییه جلسه‌ای در این خصوص داشته باشند؛ یعنی قوای سه گانه و دولت با حضور فقها و حقوقدانان شورای نگهبان مشکل اساسی که بین مردم به وجود آمده است را حل کنند. اگر ثبت معاملات به صورت رسمی انجام شود نه تنها مشکلات مردم بلکه بخش عمده‌ای از مشکلات قوه قضاییه حل می شود اما اگر این مشکل حل نشود و کماکان اسناد عادی را به رسمیت بشناسند و معاملات عادی و شفاهی مثل سال‌های پیش معتبر تلقی شود، قوه قضاییه به خاطر تکثر پرونده‌ها دچار ورشکستگی “نیروی انسانی و رسیدگی” می شود و کیفیت رسیدگی به پرونده‌های حقوقی به دلیل حجم بالای پرونده ها کاهش می یابد.

ایسنا

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «پیمان حاج محمود عطار» وکیل دادگستری در برنامه رادیویی درباره انحصار خدمات حقوقی در نهاد وکالت و سردفتری، اظهار کرد: موضوعی که نمایندگان مجلس در طرح ها ارائه کردند این بود که نهادهای متولی وکالت و صدور پروانه سردفتری اسناد رسمی آنگونه که باید و شاید در جذب وکیل و سردفتر جدیت نداشتند و این عدم جدیت باعث شده که شهروندان عادی، نهادهای دولتی و خوصی و … از دسترسی به خدمات حقوقی از جمله وکالت و انجام معاملات اموال منقول و غیرمنقول محروم شوند، این درحالی است که آمارهای جاری حکایت از آن دارد که مشکل اصلی جذب وکیل و سردفتر نیست بلکه باید بستر لازم از سوی قوه قضائیه برای دستری آسان به وکلا و سردفتران اسناد رسمی فراهم شود.

وی افزود: سال های پیش زمان ریاست آیت الله هاشمی شاهرودی در قوه قضائیه، قاعده ای مرسوم بود، تحت عنوان «وکالت اجباری در محاکم دادگستری»، به این نحو که همه شهروندان برای تقدیم دادخواست، شکوایه یا تنظیم لایحه موظف بودند از خدمات حقوقی یک وکیل دادگستری بهره مند شوند.

این حقوقدان اضافه کرد: این موضوع باعث شده بود اکثر شهروندان به وکلای دادگستری مراجعه کنند و از این طریق بتوانند از استعداد، بالندگی و توانمدنی وکلا استفاده کنند، در نتیجه آمار ورودی پرونده ها به علت اشتباه شهروندان کاهش یافته بود، متاسفانه این قاعده بعد از مدتی به فراموشی سپرده شد و منسوخ گردید.

عطار تاکید کرد: امروزه اگر سیاستگذاران و کارگزاران کلان کشور در ۳ قوه، بخواهند از خدمات حقوقی وکلا بهره بیشتری ببرند بجای آنکه بخواهند فارغ التحصیلان حقوق، فقه و حقوق اسلامی و طلاب حوزه های علمیه که از لحاظ قانون جذب وکیل و سردفتر امکان شرکت در آزمون های ورودی این نهادها را دارند اجازه بی حد و حصر برای وکیل شدن و سردفتر شدن را بدهند، بهتر است از طریق لایحه قضایی یا طرح در مجلس، قانون اجباری شدن حضور وکیل دادگستری در محاکم و اجباری شدن معاملات اسناد در دفاتر اسناد رسمی را مورد اجرا قرار دهند.