برچسب: طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «عاصف حمدالهی» درباره طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گفت: این طرح سبقه طولانی دارد و از مدت‌ها پیش در مجلس مطرح شد. چندین مرحله در شورای نگهبان رفت و برگشت داشت و به دلیل مخالفت شورای نگهبان با برخی از مواد این طرح، نهایتا به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شده و هنوز نهایی نشده است.

وی با اشاره به بیانات رهبر انقلاب در تیر ماه سال گذشته مبنی بر اینکه «معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشاءهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند که باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود»، گفت: پس از بیانات رهبری در این زمینه، ضرورت تصویب چنینی طرحی بیشتر احساس شد.

حمدالهی تصریح کرد: یکی از موارد جدی و مهم مخالفت شورای نگهبان با طرح مذکور حکم مقرر در ماده ۱ این قانون مصوب مجلس است؛ چرا که طبق مصوبه مجلس، انجام معاملات راجع به اموال غیر منقول به صورت عادی، اعتبار قانونی نداشت و حکم مترتب بر آن بطلان بود. شورای نگهبان ابطال این موضوع را خلاف شرع اعلام کرد؛ لذا به دلیل اختلاف بین شورای نگهبان و مجلس و اصرار مجلس بر مصوبه خود نهایتا مصوبه به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد.

وی با بیان اینکه با اجرا شدن این قانون، سند عادی ضمانت اجرای حقوقی ندارد، گفت: اگر حکم مقرر در ماده یک طرح مذکور نهایی شود، دیگر با تنظیم اسناد عادی بین مردم مواجه نخواهیم بود؛ چرا که به غیر از سند رسمی هیچ ادله ای در محاکم در برابر اشخاص ثالث قابلیت استناد ندارد؛ لذا هرچند که حکم بطلان سند عادی مقرر نشده است لیکن به علت عدم قابلیت استناد به مرور این اسناد از فضای معاملات اموال غیر منقول رخت بر می بندد.

مدیرکل دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای سازمان ثبت، محاکم دادگستری و آحاد جامعه بسیار مفید است زیرا اختلاف رویه در محاکم مطلوب نیست. اگر راجع به معاملات اساسی و غیرمنقول اختلاف نظر داشته باشیم، تزلزل در معاملات ایجاد می شود؛ لذا برای جلوگیری از چنین مشکلاتی باید محاکم رویه واحدی را دنبال کنند و با تصویب این طرح، اختلاف در رویه محاکم بزودی رفع می شود.

وی تاکید کرد: طبق طرح مذکور، صرفا سند رسمی در محاکم و ادارات و … پذیرفته می شود و اگر معاملات غیرمنقول خارج از چارچوب سند رسمی انجام شده باشد و اگر بخواهیم مفاد اسناد را با هر ادله ای ثابت کنیم، امکان پذیر نیست.

حمدالهی با اشاره به تبصره ۱۰ ماده ۱۰ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که مربوط به اسناد حدنگاری و اراضی کشاورزی است، گفت: ما در راستای قانون حدنگار یکی از مشکلاتی که داریم استعلاماتی است که از وزارت جهاد کشاورزی در مقام صدور سند حدنگاری انجام می شود. جهاد کشاورزی در پاسخ به استعلام به قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی استناد می کند و آن حد نصاب لحاظ می شود؛ لذا اگر اراضی کشاورزی پایین تر از حد نصاب باشند، ما را با مشکل صدور سند مواجه می کند. در تبصره ۱۰ ماده ۱۰ طرح مذکور پیش بینی شده که با هر حد نصابی می توانیم سند صادر کنیم؛ البته شرایطی هم دارد.

وی با اشاره به ماده ۱۰ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: طبق این ماده، «سازمان مکلف است ظرف مدت یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید. مدعیان مذکور مکلفند ظرف مدت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف مدت دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند درج رسمی با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست. در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.»

حمدالهی گفت: طراحی سامانه ثبت الکترونیک اسناد جزو اولویت هاست و درست است که قانونگذار مقرر کرده که ظرف یک سال از تصویب این قانون این سامانه طراحی شود و به مرحله اجرا برسد ولی طراحی سامانه جزو موضوعات تحولی سازمان است و ان شاالله بتوانیم در مهلت قانونی این موضوع را به مرحله اجرا در آوریم.

وی افزود: با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت سند رسمی بسیاری از مشکلات راجع به معاملات اموال غیرمنقول رفع خواهد شد زیرا بسیاری از مراجعات مردم به محاکم به دلیل اعتبار دادن به اسناد عادی است.

ایسنا

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، مجمع تشخیص مصلحت نظام در نشست روز چهارشنبه این هفته که به ریاست آیت‌الله آملی لاریجانی برگزار خواهد شد، به ادامه بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌پردازد.

اعضای مجمع قرار است در این نشست به بررسی تبصره‌های ۸، ۹ و ۱۰ باقیمانده از ماده ۱۰ این طرح بپردازند.

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول از ابتدای آذرماه سال گذشته در دستور کار جلسات صحن مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار داشته و تاکنون ده جلسه به صورت تمام وقت به بررسی این موضوع اختصاص داده است.

ایسنا

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، ششم تیرماه سال قبل و در دیدار رئیس و مسئولان بخش‌های مختلف قوه قضائیه با مقام معظم رهبری، موضوعی مطرح شد و امید آن رفت تا زخم کهنه و چند‌ده ساله‌ای به نام “اعتبار اسناد عادی” التیام یابد.

امام خامنه‌ای در آن دیدار در نکته‌ای مهم، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را “منشأ بزرگ فساد” خواندند و در حکمی بسیار مهم تأکید کردند: “خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته شود و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به‌فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون باید دنبال بشود یعنی این شیوه‌ای که الآن رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند به اینها، منشأ فسادهای بزرگ است.”

تلنگر به فقها برای بازنگری در احکام اولیه

این سخنان زمانی مطرح شد که شورای نگهبان بارها طرح مصوب مجلس ـ طرح الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات غیرمنقول ـ را با اخذ ایرادات شرعی تأیید نکرد و پس از اصرار مجلس دهم بر تصویب آن، طرح طبق قانون به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد.

بیش از یک سال از ارسال این طرح به مجمع می‌گذرد و با وجود صراحت مقام معظم رهبری مبنی بر اینکه “مصلحت قطعی نظام و کشور در تصویب این قانون است” اما متاسفانه تاکنون تکلیف نهایی آن در مجمع تشخیص مصلحت نظام نهایی نشده است!

اما آنطور که اطلاع پیدا کردیم گویا قرار است در جلسه چهارشنبه آینده (۱۲ اردیبهشت) این طرح دوباره در صحن مجمع مورد بررسی قرار بگیرد و آخرین موضوع مورد اختلاف یعنی تبصره ۱۰ از ماده ۱۰ تعیین تکلیف شود.

در این صورت در آستانه سالگرد حکم تاریخی مقام معظم رهبری مبنی بر اینکه مصلحت قطعی کشور در سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول است، معاملاتی که در کوچه و بازار به نوشتن دو خط قرارداد حتی روی پاکت سیگار هم قانوناً اعتبار دارد و جالب اینکه در حال حاضر اعتبار این دست‌نوشته‌ها بنابر نظر فقهای شورای نگهبان و برخی افراد در مجمع تشخیص مصلحت نظام از سندی که دولت جمهوری اسلامی ایران صادر می‌کند، بیشتر است!

اسناد عادی چگونه معتبر شدند؟

داستان اعتبار بخشیدن به اسناد عادی در کشوری که قدیمی‌ترین سیستم قانون‌گذاری در منطقه را دارد و در جهان از این حیث جزو پیشروهاست، شنیدن دارد.

با استقرار نظام جمهوری اسلامی در ایران توجه به فقه پویا در زمان تصویب قانونی که ممکن است ابعادی از آن ریشه در فقه داشته باشد، از جایگاه خاصی برخوردار است اما گاهی شاهدیم که توجه به حکم اولیه نسبت به احکام ثانویه اولویت می‌یابند. مانند همین اعتبار دادن به اسناد عادی.

حجت‌الاسلام مجید انصاری در این باره  گفت: “مرحوم آیت‌الله مؤمن در سال ۱۳۶۷ و زمانی که عضو فقهای شورای نگهبان بودند، نامه‌ای به آیت‌الله جنتی، دبیر شورا نوشتند و ۴ سؤال درباره اسناد عادی مطرح کردند و درخواست کردند که حقوق مالکیت در دستور شورای نگهبان قرار بگیرد. این موضوع در نهایت منتهی شد به نظریه شورای نگهبان و اعلام شد که نادیده گرفتن اعتبار اسناد عادی، خلاف شرع است.”

به این ترتیب و بدون آنکه شورای نگهبان قبل از اعلام نظر به پیامدهای پاسخ خود بیندیشد، بنیانی را بنا گذاشت که زحمات سال‌های قبل برای ساماندهی معاملات در کشور را نادیده گرفته شد؛ به گفته مجید انصاری، با آن تصمیم ناصواب شورای نگهبان از چاله به چاه افتادیم چرا که فقهای شورای نگهبان به دنبال حفظ حکم شرعیِ مالکیت شرعی اشخاص که حکم اولیه است بودند اما این را مدنظر قرار ندادند که صدها نقض حکم شرعی دیگر در حوزه‌های مختلف به دلیل اعتبار دادن به اسناد عادی اتفاق ‌خواهد افتاد!

ردپای اختلاف دیدگاه فقهی در بحث اسناد عادی و رسمی

اصرار بر حکم اولیه اعتبار داشتن اسناد عادی در مجمع تشخیص مصلحت نظام هم دیده شد، به ویژه از سوی فردی که هم نفوذ زیادی بر مجمع دارد و هم اینکه منتسب به بیت یکی از مراجعی است در آرا و استفائات او کمتر شاهد احکام ثانویه هستیم و البته شاگردان برخی اساتید و علمای عظام حوزه علمیه که قائل به تغییر ساختار در اسناد معاملات نیستند و بر نظر دهه ۱۳۶۰ شورای نگهبان مصرند، از دیگر کسانی در مجمع هستند که از شخص پرنفوذ دنباله‌روی می‌کنند.

اما این گروه از مخالفان نسبت به برخی از موضوعات مهم بی‌توجهند و البته پس از فعالیت‌های رسانه‌ای و تبیینی گسترده به نظر می‌رسد کورسوی امیدی برای اعتبارزدایی از اسناد عادی در حال رویت است.

“اسناد عادی” در حال تهدید و تخریب همه داشته‌های مردم و حاکمیت

به هر حال کشورمان مدت مدیدی است دچار این معضل است که با نام “اعتبار اسناد عادی” آن را می‌شناسیم. دایره این اعتبار تا آنجاست که محاکم ملزم هستند تا دست‌نوشته‌ها را به سند صادر شده از سوی جمهوری اسلامی ترجیح دهند و در دعواهای اختلافی مالکیت که بنابر اعلام قوه قضاییه بیش از ۵۰ درصد پرونده‌های ورودی دستگاه قضا را شکل می‌دهد، حکم به اثبات دست‌نوشته‌های بدون پشتوانه بدهند و چه بسیار افرادی هستند که در دام شیادی کلاهبرداران و مفسدان افتاده‌اند و زمین و ملک و خانه آباء و اجدادی خود را به ورق‌پاره‌ای باخته‌اند!

همانطور که می‌دانیم، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور متولی صدور اسناد و مرجع اظهارنظر درباره سند است. حالا ببینیم حسن بابایی؛ رئیس این سازمان درباره اعتبار اسناد رسمی چه گفته است: “ریشه بسیاری از دعاوی، اختلافات و منازعات و پرونده‌هایی که در محاکم حقوقی و کیفری تشکیل می‌شود مربوط به اسناد عادی است چرا که این اسناد به راحتی قابل جعل و انکار هستند. اگر ما سند عادی را از حیث اعتبار مخدوش کنیم پیش‌بینی بنده این است که تا ۴۰ درصد از دعاوی حقوقی و ورودی ما به محاکم کاهش پیدا می‌کند.”

زیان‌های فردی، گروهی و ملی اسناد عادی

یک مرجع دیگر برای بیان بزرگی لطماتی که اعتبار اسناد عادی به جامعه وارد می‌کند، مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضاییه است که بیش از ۸۰ هزار وکیل و کارشناس آن در محاکم با این موضوع درگیری مستقیم دارند. حسن عبدلیان‌پور؛ رئیس این مرکز در یک همایش تخصصی درباره اسناد عادی گفته است: اعتبار معاملات عادی “امنیت مالکیت” را در کشور به مخاطره انداخته است.

مهدی عبدالملکی که “طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی” را در مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی تهیه و تدوین کرده است،  چرایی ورود مجلس به این موضوع را اینگونه شرح داده که برای تصمیم‌گیران در مجمع تشخیص مصلحت باید قابل توجه باشد؛ اینکه پولشویی و زمین‌خواری از عوارض اعتبار بخشیدن به اسناد عادی است.

به این‌ها باید کلاهبرداری، فروش مال غیر، مخفی کردن اموال برای نپرداختن عوارض دولتی و یا دیون و وجوه بدهکاری، تعرض به اراضی دولتی و انفال با تصرف جنگل و کوه و حریم رودخانه، رشد حاشیه‌نشینی، دست‌درازی به بیت‌المال، فرار مالیاتی، عدم استفاده از امکاناتی مانند اخذ تسهیلات، ناتوان بودن در ضمانت، مخدوش شدن امنیت پایدار کشور، کاستن از سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی و … اضافه کرد.

این زیان‌ها هر چند شورای نگهبان و برخی اعضای مجمع تشخیص مصلحت را برای اتخاذ تصمیمی که مصلحت کشور را در نظر بگیرد قانع نکرد، اما چون صیانت از اموال مردم را به مخاطره می‌اندازد، از چشم سند تحول قضایی دور نمانده و بی‌اعتبارسازی اسناد عادی را البته مستلزم تغییر قانون می‌داند که سال‌ها پیش بین مجلس و شورای نگهبان رفت و برگشت خورد و الان مدت‌هاست منتظر بررسی درست در مجمع تشخیص مصلحت نظام است.

فردی با یک ورق کاغذ خود را مالک فرودگاه مهرآباد می‌دانست و قاضی قبول کرد!

بازخوانی برخی زیان‌هایی که اعتبار اسناد عادی به کشور تحمیل کرده، واقعا مایه شرمساری است؛ سید صادق سعادتیان؛ معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خاطره‌ای دارد هم می‌خنداند و هم دردناک است: “بگذارید تجربه‌ای را اینجا مطرح کنم؛ می‌خواستیم فرودگاه مهرآباد را تثبیت مالکیت کنیم و در روند کار، سندی از اسناد آن را به‌مدت خیلی طولانی مطالعه و بررسی می‌کردم تا اینکه رسیدم به حکم یک قاضی. بر اساس یک سند عادی، ادعایی بر بخشی از زمین فرودگاه شده بود! قاضی حکم داده بود که چون فرآیند مالکیت فرودگاه طی شده و سند مالکیت فرودگاه مهرآباد قابل ابطال نیست، با کارشناسی‌های رسمی، خسارت وارده به شخص مدعی پرداخت شود!”

وقتی این تهدید برای فرودگاه مهرآباد و دولت وجود دارد، مردم عادی در خطر همیشگی از دست دادن مال خود به‌دلیل اعتبار اسناد اسناد عادی هستند.

حال که فواید و منافع اعتبارزدایی از اسناد عادی برای آحاد مردم، نظام حکمرانی، اقتصاد، دستگاه قضا و به طور کل مجموعه کشور ایران اثبات شده است، تعلل بیش از این در تصویب و ابلاغ قانون الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول که به زعم ولی امر، مصلحت یقینی کشور است، تعللی ناشی از عقلانیت و منطق نیست و امید آن می‌رود که در نیمه اردیبهشت‌ ماه خبر خوش تصویب نهایی این قانون منتشر شود.

تسنیم

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، ندا شمس، حقوقدان و وکیل دادگستری با بیان اینکه اعتبارزدایی از اسناد عادی به معنای برداشتن باری سنگین از دوش قوه قضاییه است، این مهم را ابزار و مسیر از بین بردن “رانت زمین‌خواری” دانست.

شمس در پاسخ به اینکه که سند عادی چیست و چرا باید از آن اعتبارزدایی شود؟ گفت: سند عادی عبارتست از توافقنامه بین دو شخص و نگارش بر روی یک کاغذ عادی که با امضای توافق‌کنندگان و امضای دو شاهد به آن اعتبار بخشیده می‌شود.

وی افزود: البته در حال حاضر تا ۸۰ درصد شهودی که ذیل توافقنامه یا مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در چند ده سال اخیر را امضا کرده‌اند یا در قید حیات نیستند یا اصلاً وجود خارجی ندارند و غیرواقعی هستند و در صورت واقعی بودن هم عموماً متن نگارش شده را مطالعه نکرده‌اند!

شمس تأکید کرد: سند عادی وسیله‌ای است برای کلاهبرداری، جعل، زمین‌خواری و جرایمی از این دست که با اعتبارزدای از سند عادی الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول مانند زمین و خانه و آپارتمان و امثالهم، امکان بروز این نوع جرایم و قانون‌گریزی‌ها تا حد بسیار بالایی پایین می‌آید و بسیاری از مشکلات جامعه حل می‌شود.

این وکیل دادگستری ادامه داد: بیشترین دعاوی مطرح‌شده چه در دادگاه‌های حقوقی و چه در دستگاه‌های کیفری مربوط و مرتبط با اسناد عادی است که با تصویب نهایی و اجرایی شدن طرح الزام به تنظیم سند رسمی بار سنگینی از دوش قوه قضاییه برداشته می‌شود.

وی با تأکید بر اینکه در جوامع پیشرفته، سند عادی طی تشریفاتی به سند رسمی تبدیل می‌شود، گفت: اعتبارزدایی از اسناد عادی و تبدیل آن به سند رسمی باعث به‌وجود آمدن امنیت روانی در جامعه و آرامش فکری برای مردم می‌شود و دیگر هر لحظه منتظر این نیستند که سند رسمی آن‌ها به‌وسیله سند عادی ابطال شود.

این حقوقدان افزود: از طرفی اعتبارزدایی از اسناد عادی سبب می‌شود که جلوی جرایمی مانند زمین‌خواری و کلاهبرداری و جعل گرفته شود که دامان مردم معمولی جامعه را می‌گیرد.

شمس درباره برخی اتفاقات در مجمع تشخیص مصلحت نظام و روند تصویب نهایی اعتبارزدایی از اسناد عادی گفت: برخی از افرادی که در این مسیر، سنگ‌اندازی می‌کنند بیشتر برای جلوگیری از افشای اموال خود تلاش می‌کنند و در این راه خواستار هرج و مرج در نظام ثبتی و اعتبار دادن به اسناد عادی هستند.

این وکیل دادگستری ادامه داد: با قانون شدن الزام به تنظیم سند رسمی برای معاملات اموال غیرمنقول، هم حاکمیت سود می‌برد و هم اینکه با کم شدن مراجعات مردم به دادگستری و ارگان‌های مرتبط دیگر، شاهد بهبود کیفیت در حکمرانی قضایی خواهیم بود و اینکه امنیت روانی جامعه افزایش خواهد یافت و تنها کسانی که درگیر رانت زمین‌خواری و عدم افشای اموال خود هستند، متضرر می‌‌شوند.

شمس اظهار کرد: قانون‌گذار در طرح الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول با تیزبینی و هوشمندی، فرصت‌ ۴ ساله تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی را داده است که این نشان از بررسی همه‌جانبه قانونگذار است اما نکته مهم آن است که باید تکرار در اطلاع‌رسانی درباره فواید اعتبارزدایی از اسناد عادی به طور گسترده انجام شود و تمامی مردم از نتایج سودمند آن آگاه شوند.

تسنیم 

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، حجت‌الاسلام غلامحسین محسنی اژه‌ای در گردهمایی معاونین اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری‌های سراسر کشور طی سخنانی با تبیین و تشریح اهمیت مقوله پیشگیری از وقوع جرم، اظهار کرد: موضوع «پیشگیری از وقوع جرم» عقلاً، شرعاً، قانوناً و منطقاً، اهمیت روشنی دارد؛ همچنین اهمیت دارد که میزان پیاده‌سازی مقوله «پیشگیری» در سیاستگذاری‌ها، تقنین و اجرا را مورد بررسی قرار دهیم. در شکل‌گیری و وقوع جرم، سلسله علل و عواملی وجود دارند که ریشه‌ای هستند؛ این عوامل ریشه‌ای را باید عالمانه و برنامه‌ریزی‌شده دفع و رفع کرد و در تحقق این مهم، فرد و جامعه و حکومت باید مداخله و مشارکت کنند.

قاضی‌القضات گریزی به فرآیند‌ها و ساختار‌هایی زد که ممکن است موجد فساد و تخلف باشند و بر همین اساس گفت: در معاونت پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه، فرآیند‌ها و ساختار‌ها و قوانینی که ممکن است زمینه بروز تخلف و جرم و آسیب باشند را احصاء کنید و موارد مربوطه را به مراجع ذی‌ربط منتقل گردانید؛ در همین امرِ «اسناد عادی» و «التزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» چنانچه مصوبه ناظر بر آن، نهایی و ابلاغ شود بسیاری از مشکلات مردم و جامعه مرتفع می‌گردد و ورودی‌ها به دستگاه قضا تقلیل می‌یابد.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، خبرگزاری میزان در گزارشی نوشت: معاملات اموال غیرمنقول همواره از موضوعات پرحاشیه در نظام حقوقی کشور ما بوده است. رهبر انقلاب اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشاء بزرگ فساد دانستند و بر لزوم سلب اعتبار از این‌گونه معاملات تاکید کردند.

در همین راستا، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، از سوی مجلس شورای اسلامی پیشنهاد شد که موادی از آن، از جمله ماده یک این طرح که در رابطه با اعتبار زدایی از اسناد عادی است، از سوی شورای نگهبان مورد اشکال جدی قرار گرفت، و سرانجام بعد از گذشت ۷ سال از پیشنهاد این طرح، و بحث و بررسی‌های فراوان، در تاریخ ۱۶ آذر ماه ۱۴۰۲ با ایجاد تغییراتی در ماده یک این قانون، موضوع الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام، تصویب شد.

تأکید رهبر انقلاب بر اعتبارزدایی از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول

رهبر انقلاب در تاریخ ۶ تیرماه سال جاری در دیدار با رئیس، مسئولان و جمعی از کارکنان قوه قضاییه معاملات غیررسمی اموال غیر منقول را از منشاء‌های بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: «یک مسئله دیگر که جزء مناشی فساد است و دست قوه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، همین مسئله سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فساد‌ها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند این‌ها، خودش منشأ فساد‌های بزرگ است.»

با وجود اینکه مراحل ارائه طرح تا تصویب الزام به ثبت اسناد رسمی معاملات غیرمنقول، از سال ۱۳۹۵ آغاز شده بود، با این سخنان رهبر انقلاب، درباره منشا فساد بودن معاملات با اسناد غیررسمی و لزوم اعتبار زدایی از معاملات با اسناد عادی، پیگیری برای به نتیجه رسیدن این طرح به صورت جدی‌تری از سوی مسئولان امر دنبال شد.

مراحل تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

باتوجه به نتایج زیان‌بار ناشی از اعتباربخشی به معاملات با اسناد عادی، در تاریخ ۱۳ دی ماه ۱۳۹۵، طرحی با عنوان «طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی» با امضای ۱۷ نفر از نمایندگان مجلس، جهت طی مراحل قانونی به ریاست مجلس ارائه شد. در مقدمه این طرح ضمن تاکید بر این امر که علی‌رغم تاکید‌ها و مطالبات مکرر مقام معظم رهبری و تصریح سیاست‌های کلی نظام و سیاست‌های کلی برنامه ششم توسعه، تاکنون جهت ارتقای اعتبار اسناد رسمی اقدام خاصی انجام نشده و حتی در لایحه برنامه ششم توسعه نیز توجهی به این موضوع نشده است، به ذکر دلایل طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی پرداخته شده است.

بعد از طی مراحلی، نهایتا مجلس شورای اسلامی، در تاریخ ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹، طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که با عنوان طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی به مجلس تقدیم شده بود را با اصلاحاتی به تصویب رساند و جهت تصویب نهایی به شورای نگهبان ارسال کرد.

با طرح ایرادات و ابهامات متعدد شورای نگهبان بر مصوبه مجلس، این طرح تا سال ۱۴۰۱، پنج بار جهت اصلاح به مجلس شورای اسلامی اعاده شد و در نهایت برای حل اختلاف در موارد باقیمانده، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.

کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام با طرح جلسات متعددی به بررسی این طرح پرداخت تا اینکه بعد از برگزاری ۷ جلسه، بررسی طرح در کمیسیون، در آبان ماه ۱۴۰۲، کمیسیون مذکور جهت بررسی طرح به ریاست حجت‌الاسلام‌والمسلمین محسنی اژه‌ای تشکیل جلسه داد و دو مورد باقیمانده از موارد اختلافی میان مجلس و شورای نگهبان در این طرح مورد بررسی قرار گرفت. پس از پایان رسیدگی و تصویب طرح با اصلاحاتی در کمیسیون، گزارش آن جهت تصویب نهایی تقدیم صحن مجمع تشخیص مصلحت نظام شد.

سرانجام بعد از گذشت ۷ سال این طرح در تاریخ ۱۶ آذر ماه ۱۴۰۲ با دفاع حجت‌الاسلام‌والمسلمین محسنی اژه‌ای، رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام از ماده یک این طرح که محل اختلاف اصلی مجلس و شورای نگهبان بود، مصوبه این کمیسیون از سوی مجمع تشخیص مصلاحت نظام نیز مورد تایید و تصویب قرار گرفت.

اهمیت «ماده یک» طرح اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

انجام معاملات املاک با اسناد غیررسمی از موضوعاتی است که همواره مشکلات متعددی برای مردم، جامعه و سیستم قضایی به وجود آورده است و ضرورت رفع این مشکلات، منجر به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شد.

نمایندگان مجلس در ماده یک طرح الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول قصد داشتند، چالش‌های اسناد عادی را حل و فصل کنند و به نوعی، از «سند عادی» اعتبارزدایی کنند، در حالی که اعضای شورای نگهبان با استناد به اینکه، «مبایعه‌نامه ملکی طبق قوانین شرع، نمی‌تواند ابطال شود»، به ماده یک این طرح، ایراد گرفتند. در نهایت، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای حل این اختلاف، ماده یک این طرح را با تغییراتی، به تصویب نهایی رساند.

بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، «سند عادی یا همان مبایعه‌نامه ملکی»، موجود در حال حاضر «ابطال» نمی‌شود، اما پس از تصویب کل قانون و لازم‌الاجرا شدن آن و پایان مهلت ثبت رسمی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دعاوی مربوط به اسناد عادی در مراجع قضایی مسموع نخواهد بود و «فاقد اعتبار» است.

بر اساس ماده یک این طرح یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه (موضوع ماده ۱۰ این قانون)، هر عمل حقوقی (اعم از عقد و ایقاع) که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری و رقبی) برای مدت بیش از ۲ سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول، وقف، رهن و عقود مفید منافع اموال مذکور برای بیش از ۲ سال، اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

ضمانت اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

به موجب این قانون، دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که در سامانه ثبت نشده باشد، نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نیست و فاقد اعتبار است. جز دعاوی استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری و یا دعوای حقوقی یا تقاضا در مورد آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن، در بخشی که مفید موارد مذکور است، از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

بنابراین بعد از لازم‌الاجرا شدن این طرح و یک سال پس از ایجاد سامانه‌ای که سازمان ثبت اسناد و املاک ایجاد خواهد کرد و ضمانت اجرای عدم ثبت سند در سامانه مذکور یک ضمانت اجرای حقوقی و اداری است، به این صورت که دعاوی راجع به سند عادی ثبت نشده در سامانه، در محاکم قضایی، شبه قضایی، داوری، ادارات و دستگاه‌های اجرایی قابل استماع نخواهد بود و پذیرفته نمی‌شود.

ضرورت تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

به طور کلی دلایل ضرورت الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول و اعتبار زدایی از معاملات با اسناد عادی را می‌توان در وجود مشکلات زیر به دلیل عدم الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول برشمرد:

حجم بالای دعاوی مربوط به حوزه مالکیت اموال غیرمنقول در مراجع قضایی (حدود ۴۰ تا ۶۰ درصد پرونده‌های ورودی)
منشا فساد بودن اسناد عادی و بروز معضلات، جرایم و مفاسدی (مانند: زمین‌خواری، جنگل‌خواری، کوه‌خواری، فرار مالیاتی، تحصیل ثروت‌های نامشروع، کلاهبرداری، امکان فروش مال‌غیر، فروش یک ملک به چند نفر و …) در حوزه اقتصادی و اجتماعی به دلیل اعتبار اسناد عادی
عدم شفافیت و فقدان داده در زمینه اطلاعات مالکان املاک اعم از: خصوصی، دولتی، اوقاف، تعاونی و …
عدم امکان برنامه‌ریزی اقتصادی به دلیل عدم وجود زیرساخت اساسی در حوزه مالکیت اموال غیرمنقول
تزلزل در امنیت قضایی مردم به دلیل عدم ثبات مالکیت
عدم امکان کنترل قیمت ملک
ایجاد مشکلات در حوزه اقتصادی برای تولید کنندگان و کارآفرینان
بنابراین، نظام حقوقی برای رفع مشکلات و معضلات مزبور ناچار به تحول در حوزه اسناد با اعتبار زدایی از اسناد عادی و الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول بوده است.

فواید تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

فواید تصویب طرح الزام به ثبت معاملات غیرمنقول عبارتند از:

کاهش قابل توجه پرونده‌های ورودی به مراجع قضایی
پیشگیری از وقوع جرایم مالی
شفافیت اطلاعات در مورد مالکان املاک
ساماندهی بازار مسکن
حل تعارض بین اسناد عادی و رسمی
رفع مشکل مالکیت متزلزل با عدم امکان ابطال سند رسمی به وسیله ارائه یک سند عادی مقدم بر تاریخ سند رسمی
رفع موانع صدور اسناد مالکیت
ایجاد رضایتمندی اجتماعی
حاکمیت بهداشت قضایی و حقوقی در بحث مالکیت

تکلیف اسناد عادی و قولنامه‌ای بعد از تصویب الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه می‌شود؟

همانطور که بیان شد، وظیفه اصلی این طرح مخصوصا در ماده یک، بحث الزام، اعتبار و همچنین ضمانت اجرای آن است. بعد از تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سوالاتی برای مردم مطرح شده است در مورد اینکه معاملات قبلی آن‌ها چه می‌شود؟ کسی که سندرسمی ندارد و ملک را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده است، از مبایعه نامه او سلب اعتبار شده است؟ مالکان اموال غیرمنقول با سند عادی، چقدر برای دریافت سند رسمی مهلت دارد؟ و از چه طریق می‌تواند برای دریافت سند رسمی اقدام کند؟

آیا با تصویب الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اسناد عادی (مبایعه‌نامه‌‌ها و قولنامه‌ها) باطل می‌شوند؟

طبق مفاد تبصره الحاقی به ماده (۱) پیشنهادی کمیسیون حقوق و قضایی مجمع راجع به «نحوه استثنای آن دسته از اسناد عادی که قطعیت آن‌ها محرز است از شمول حکم قانون»، استثنای مذکور صرفا ناظر به مستندات ایجاد شده تا پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، قابل قبول و موجه دانسته شده است.

بنابراین در حال حاضر اسناد عادی تا پیش از تصویب کامل و لازم‌الاجرا شدن این قانون همچنان اعتبار دارند. اما مردم باید دقت داشته باشند بعد از تصویب کامل و اجرای این قانون در مهلت‌های مقرر جهت ثبت اموال غیرمنقول دارای سند عادی خود در سامانه مشخص شده در این قانون اقدام کنند.

بنابراین، جای نگرانی برای مردم نخواهد بود، چون در این طرح فرصت‌های کافی و لازمی که مردم بتوانند اسناد عادی خود را به اسناد رسمی تبدیل کنند یا از طریق مراجع قضایی نسبت به آن تعیین تکلیف نمایند، پیش‌بینی شده است.

مهلت قانونی و نحوه دریافت سند رسمی بعد از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در ماده ۱۰ این طرح، مشخص شده است که یک سامانه‌ای طراحی خواهد شد و مردم برای بارگذاری اسناد عادی و مستندات اموال غیرمنقول خود به صورت الکترونیک به این سامانه مراجعه می‌کنند و اداره‌های ثبت در موعد زمانی مقرر نسبت به ثبت آن اقدام می‌کنند. مالکانی که تاکنون، فقط مبایعه‌نامه داشتند، می‌توانند در این سامانه، «درخواست صدور سند رسمی» بدهند.

به گفته مسئولان سازمان ثبت اسناد و املاک، با تصویب نهایی این قانون ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده می‌شود. به این نحو که با تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانه‌ای فعال کند و مالکان اراضی و املاک قولنامه‌ای باید مدارک و مستندات مالکیت خود را با مهلت دو ساله در این سامانه بارگذاری کنند و ۲ سال بعد از بارگذاری مستندات نیز فرصت دارند که نسبت به دریافت سند رسمی اقدام کنند، یعنی در مجموع حدود ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده است.

سازمان ثبت، با بهره‌گیری از زیرساخت‌های اطلاعاتی و سرویس‌های الکترونیکی برای راستی‌آزمایی و تصدیق اصالت، در پیشگیری از جعل و تخلفات در حوزه‌های اسناد عادی نقش مهمی ایفا می‌کند.

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با ۳۰ سامانه الکترونیکی فعال و ۵ سامانه اختصاصی در حال راه‌اندازی، شرایط لازم جهت ارائه خدمات ثبتی و تسهیل امور مردم در این زمینه با اجرایی شدن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بعد از تصویب در مجمع تشخیص مصلحت نظام را فراهم آورده است.

به موجب این قانون، نقل و انتقال‌های بعدی اشخاص و پیش‌نویس قراردادها در بنگاه‌های املاک نیز در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت صدور سند از سوی دفاتر ثبت اسناد، ثبت می‌شوند و اگر این فرآیند‌ها طی نشود، دعوا‌های مطرح در مراجع قضایی با اسناد عادی دیگر قابلیت استناد نخواهند داشت و این اسناد در دادگاه‌ها و ادارات هم قابل قبول نیستند، لذا اسناد عادی مردم به محض تصویب این قانون از اعتبار نمی‌افتند و برای تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی، به مردم فرصت کافی داده می‌شود.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، نشست بررسی الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با حضور حجت‌الاسلام والمسلمین محمدامین کیخای فرزانه، مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضاییه، محمدهادی عبادی، معاون برنامه ریزی و هماهنگی امور حقوقی معاونت حقوقی رئیس جمهور، عاصف حمداللهی، مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، شمشیری، رئیس دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی و مهدی عبدالملکی، معاون قوانین مجلس شورای اسلامی در دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکز برگزار شد.

کیخای فرزانه: به اصل مصلحت طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شکی نداریم

«حجت‌الاسلام والمسلمین محمدامین کیخای فرزانه» مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضاییه در این نشست گفت: ضرورت‌هایی اقتضا کرد طرح الزام به ثبت رسمی اسناد تدوین شود و در صحن مجمع تشخیص مصلحت مورد بررسی باشد، اگر این طرح تاریخچه ۸ساله‌ای را طی کرده است در این سال‌ها تدوین کنندگان به دنبال تحول اساسی در حوزه تثبیت مالکیت در نظام حقوقی ایران بوده‌اند.

وی ادامه داد: ۴۰تا ۶۰ درصد پرونده‌های ورودی پرونده‌ها به مجامع قضایی به حوزه مالکیت اموال غیرمنقول و اعتباربخشی به اسناد عادی است.

وی با بیان اینکه با اجماع نخبگان و قضات دستگاه قضایی مهمترین چالش امروز این حوزه اسناد عادی است، گفت: علاوه بر این حوزه در حوزه اقتصادی نیز با توجه به اینکه زیر ساخت اساسی در حوزه مالکیت نداریم. برنامه‌ریزی هم نه در اقتصاد کلان و نه خرد امکان‌پذیر نیست.

حجت‌الاسلام والمسلمین کیخای فرزانه گفت: به علت عدم شفافیت در حوزه دیتای مالکیتی اعم از خصوصی، دولتی، تعاونی و اوقاف، چالش‌های بسیاری در این حوزه ایجاد شده است اگرچه بسیاری از معضلات حوزه اجتماعی هم به حوزه مالکیت برمی‌گردد.

مدیرگروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضاییه گفت: بسیاری از مفاسد اجتماعی کشور از جمله قتل هم به حوزه مالکیت برمی‌گردد وقتی به سیاست جنایی می‌رسیم و انگیزه‌ها را بررسی می‌کنیم به این برمی‌گردیم که بسیاری از جرایم به دلیل عدم وجود نظام مالکیت است.

وی گفت: در مجموع قوای سه‌گانه به یک جمع‌بندی رسیده و متنی تهیه کرده است که پس از چهار بار در رفت و آمد در شورای نگهبان و مجلس در نهایت به چند راهکار رسیده‌ایم که این‌ها مبتنی بر مطالعات نخبگانی و تطبیقی بوده چرا که در این روند موضوع مالکیت را در سی کشور بررسی کردیم.

وی گفت: در حوزه طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ما نسبت به اصل مصلحت شکی نداریم، در تاریخ قانون اساسی هیچ مورد و مصداقی را نداشته‌ایم که به صورت خاص در یک حوزه تخصصی این اجماع نخبگانی و خبرگانی اتفاق بیفتد. از این‌رو برای گذر از وضع موجود و رسیدن به وضع مطلوب چند راهکار ارائه کردیم، در متن مصوبه مجلس رویکرد حقوقی بطلان در نظر گرفته شده بود اگرچه راهکار کیفری و اداری نیز در در نظر گرفته شده بود.

حجت‌الاسلام والمسلمین کیخای فرزانه همچنین ضمانت اجرای بطلان نسبی را نیز در این زمینه مطرح کرد و گفت: در بطلان نسبی نیز بیان شده است رابطه بین طرفین یک حکم و نسبت به نفر ثالث هم حکمی دیگر دارد.

عبادی: یکی از چالش‌ها فقدان داده در حوزه اموال غیرمنقول است

«محمدهادی عبادی» معاون برنامه ریزی و هماهنگی امور حقوقی معاونت حقوقی رئیس جمهور نیز گفت: در حال حاضر شاهد تحول بنیادین در نظام حقوقی کشور هستیم که از موضوع معاملات اموال غیرمنقول آغاز شده و سایر عرصه‌ها را مورد تاثیر قرار خواهد داد.

وی گفت: اکنون مباحث مربوط به معاملات اموال غیرمنقول به سامان نیست و منجر به این شده که شاهد جرایم بسیاری باشیم. بخش عمده‌ای از این نتیجه وضع موجود است اگر تغییر و تحولی در این حوزه نداشته باشیم این وضع ادامه خواهد داشت و حتی شاید بدتر هم خواهد شد. برای رهایی از وضع موجود باید تغییر مسیر داشته باشیم از این‌ رو باید به سمت داده محوری برویم که از ویژگی‌های این عصر بحث داده‌محوری است.

عبادی در ادامه گفت: برای حکمرانی باید به داده‌های متقن دسترسی داشته باشیم، اکنون یکی از چالش‌های ما فقدان داده در حوزه اموال غیرمنقول است از این رو باید کاری کنیم که داده‌ها مسیر درستی را طی کرده و در یک مجموعه پردازش شود تا بر اساس آن بتوان تصمیماتی گرفت.

وی گفت: در اینکه مسیر این لایحه درست است یا نه شکی نیست. مخالفین فارغ از بحث‌های فقهی که نمی‌شود به سادگی از کنار آن گذشت، اما برخی‌ها هم، اماو اگر‌هایی هم در مورد اجرا دارند. باید هزینه و فایده کنیم و بگوییم با اجرایی شدن این قانون چه فواید و چه هزینه‌های را متحمل می‌شویم.

وی افزود: یکی از دغدغه‌هایی که مطرح می‌شود بحث‌های مالیاتی است و از چالش‌های اصلی که نمی‌توانیم قیمت ملک را کنترل کنیم به این دلیل است که نگرش به ملک به عنوان کالای سرمایه‌ای است نه مصرفی. جامعه برای هرگونه تغییر و تحول و اقدام نیازمند یک تکیه‌گاه محکم است، ریسک سرمایه‌گذاری به دلیل تردید‌ها بالا می‌رود. برای پایان دادن به آن باید در نظام حقوقی خود تغییر و تحولاتی را ایجاد کنیم.

وی افزود: اگر ادعا کنیم که بیشترین نهادی که از فقدان اسنادرسمی آسیب می‌بیند دولت است حرف گزافی نگفتیم چراکه منابع طبیعی و انفال در حال از دست رفتن است و باید فکری برای آن شود.

عبادی گفت: با اجرای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به دنبال ایجاد رضایتمندی اجتماعی هستیم و در این زمینه باید تلاش کنیم نارضایتی عمومی ایجاد نشود، رسانه‌ها نیز باید در این زمینه کمک رسان باشند.

مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت: باید بطلان اسناد عادی اعلام شود

«عاصف حمداللهی» مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قانون ثبت به سال ۱۳۱۰ برمی‌گردد در این قانون ثبت هم ثبت اولیه و هم ثانویه مطرح شده است. بعد از انقلاب تفسیری توسط شورای نگهبان از ماده ۴۸ انجام شد که سبب شد معاملات عادی اوج بگیرد و افرادی که به صورت قولنامه‌ای ملک را صاحب شده بودند با شهادت شهود ادعای خود را ثابت کنند.

مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: ماده ۶۲ احکام دائمی آمده است، اما نتوانسته مشکلات را حل کند. ماده یک این طرح می‌گوید معاملاتی که به ثبت نرسد باطل و پذیرفته شده نیست فقط کسی مالک است که در دفتر سازمان ثبت معامله خود را ثبت کرده است.

حمدالهی با بیان اینکه ایرادات شورای نگهبان قابل حل است، گفت: ما می‌خواهیم قانونی تصویب کنیم که بعد از این اجازه تصویب قولنامه عادی وجود نداشته باشد، رهبر معظم انقلاب هم تاکید کرده اند که این قانون نیز باید دنبال شود، چاره کشور ما برای برون رفت از این آسیب‌ها اعلام بطلان اسناد عادی است. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در دوره تکامل به سر می‌برد و به دنبال این است که همه چیز را الکترونیک و هوشمند کند. اکنون سی سامانه در سازمان ثبت در حال فعالیت است. در حال راه‌اندازی پنج سامانه اختصاصی دیگر هم در این حوزه هستیم تا مشکلی در حوزه اجرا نداشته باشیم.

رئیس دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکز: اسناد عادی به عنوان منشا فساد معرفی شدند

علیرضا شمشیری، رئیس دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکز در ادامه گفت: با توجه به اهمیتی که موضوع الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول داشته، سلسله نشست‌هایی در محافل علمی و پژوهشی برگزار شده است، چراکه اسناد عادی به عنوان منشا فساد معرفی شدند و رهبر معظم انقلاب هم تاکید داشتند که مصلحت قطعی نظام در این است که این مصوبه توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی شود.

شمشیری با بیان اینکه یکی از علل مخالفت با این طرح عدم توانمندی سازمان ثبت در به سرانجام رساندن این موضوع است که باید بدان بپردازیم، گفت: مسئله مهم طراحان این طرح اهمیت معاملات رسمی و مشکلات عدیده‌ای است که معاملات عادی برای عموم افراد خصوصا در حوزه‌های اقتصادی برای تولید کنندگان و کارآفرینان ایجاد کرده و باید تلاش کنیم با به سرانجام رساندن آن این معضلات را برطرف کنیم.

 

معاون قوانین مجلس شورای اسلامی ادامه داد: در انتقال غیررسمی ملک، امکان فروش مال‌غیر و فروش یک ملک به چندین نفر وجود دارد

مهدی عبدالملکی، معاون قوانین مجلس شورای اسلامی گفت: موضوع معاملات اموال غیرمنقول همواره بحث پر دامنه‌ای در نظام حقوقی کشورمان در قبل و بعد از انقلاب بوده است.

عبدالمالکی در مورد مفاسد اسناد عادی گفت: در انتقال غیررسمی ملک، امکان فروش مال‌غیر و فروش یک ملک به چندین نفر وجود دارد. زمین‌خواری نیز یکی دیگر از مفاسد اسناد عادی است که در آن زمین خوار اموال دولت را تصاحب قطعه بندی و به دیگران می‌فروشد. قبل از انقلاب قانون ثبت می‌گفت معاملات باید به صورت رسمی باشد و اگر رسمی نباشد آن سند در محاکم پذیرفته شده نیست، محاکم همان زمان نیز این را دور زدند و این قانون نتوانست آن طور که باید اجرا شود. بعد از انقلاب هم با شبهه مغایرت با شرع اسناد عادی در محاکم معتبر شناخته شد از این جهت که محاکم می‌پذیرفتند که دعاوی آن را بررسی کنند.

وی گفت: برای مقابله با برخی از مفاسد اسناد عادی، طرحی در مجلس بررسی شد که اگر کسی سند عادی بیاورد هزینه دادرسی آن را بالا ببریم، اما پر واضح بود که این طرح قابلیت موفقیت ندارد و ورود جدی تری در این حوزه انجام شد. اکنون بحث‌هایی پیش آمده است مثلا اگر کسی معامله عادی انجام داد چه کنیم؟ بگوییم باطل است یا اینکه بگوییم دادگاه به این دعوا رسیدگی نمی‌کند؟ یا یک ضمانت اجرای دیگر همچون بطلان نسبی را در نظر بگیریم؟

وی گفت: در حال حاضر این موضوع در مجمع تشخیص و کمیسیون‌های تخصصی است و تقریبا با تغییراتی تصویب و به مجمع تشخیص مصلحت ارجاع شده است.

عبدالمالکی در مورد دو چالش در اجرایی شدن این قانون گفت: از زمانی که این قانون لازم الاجرا شد کسی نباید معامله عادی انجام دهد. دو سوال پیش می‌آید، اول این که معاملات قبلی چه می‌شود؟ و دوم این که چه کسانی می‌توانند به دفترخانه بروند و معامله کنند در واقع کسی که ملک به طور رسمی به نامش نیست هم می‌تواند آنجا برود؟ بله در این قانون سامانه‌ای اشاره شده که تمام افرادی که مالک هستند و سند رسمی ندارد وارد آن سامانه شده و ادعای خود را ثبت کنند. تا بتواند برای نام خود سند رسمی بگیرند.

وی گفت: برخی می‌گویند طبق قانون اساسی مکلف به رعایت قوانین شرعی هستیم و نباید در مقابل نظر شورای نگهبان مقاومت کنیم، اما توجه کنید در کنار احکام اولیه احکام ثانویه هم داریم همان ما را مجاز می‌کند از حکم اولیه عدول کنیم، التزام به حکم اولیه وجوب استماع و صحت معامله عادی را اگر عادی بدانیم و بگوییم التزام به آن مفاسد را ایجاد کرده و برای رفع این مفاسد می‌توانیم به احکام ثانویه رجوع کنیم.

وی در ادامه گفت: زمانی که به واسطه قانونی معضلاتی سبب می شود نظام حقوقی به سمت اضمحلال برود، برای حفظ نظام حقوقی می‌توان از آن عدول کرد، اما باید در نظر بگیریم که در حوزه ضمانت اجرا نیز به سمت ضمانت اجرای کیفری جرم انگاری پیش نرویم.

میزان

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، هوشنگ پوربابایی درباره طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گفت: اختلاف در خصوص این طرح یک ریشه فقهی دارد. آنچه که قانونگذار در قانون مدنی که به تبعیت از فقهای امامیه قوانین را تصویب کرده با آن چیزی که در قانون ثبت وجود دارد و آن چه که اکنون دامن گیر جامعه ما شده و نیز افزایش پرونده‌ها در محاکم، ناشی از عدم اجرای طرح الزام به ثبت سند رسمی است که اختلافی قدیمی است.

وی با اشاره به ماده ۱۹۰ قانون مدنی گفت: طبق این ماده برای صحت هر معامله شرایطی همچون قصد طرفین و رضای آنها، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله ضروری است و فقها می گویند اگر معامله و قراردادی شرایط ماده ۱۹۰ را داشته باشد، معامله صحیح است و هر عقدی اعم از شفاهی و کتبی باید این شروط را داشته باشد.

این وکیل دادگستری ادامه داد: با توجه به پیشرفت جامعه و عدم اعتمادی که بین مردم به وجود آمد، قانونگذار سعی کرد معاملات و مکاتبات بین مردم توسط نوشته هایی که بینشان رد و بدل می شود، ایجاد شود؛ یعنی عقود را بصورت نوشته منعقد کنند تا بتوانند راحت تر حرف همدیگر را بفهمند و بار اثبات صحبت هایشان راحت تر شود. در قدیم مردم شناخت بهتری از هم داشتند و سخنان و اعتبار حرفهایشان کم نبود ولی با توجه به گسترش جامعه این اعتبار کاهش یافت و شناخت مردم از همدیگر کم شد و بیشتر به سمت کتابت رفتند تا اینکه شفاهی عقدی را منعقد کنند؛ لذا در سال ۱۳۱۰ قانون ثبت تصویب شد و در مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، طرح اعتبار اسناد رسمی و الزام مردم به ثبت سند رسمی به وجود آمد.

پوربابایی تصریح کرد: قانونگذار در قانون ثبت پذیرفت که در خصوص برخی معاملات اعم از نقل و انتقال عین، محاکم و ادارات فقط در خصوص معاملات، اسنادی را می پذیرند که در اداره ثبت، ثبت شده باشد. از یک طرف قانون مدنی می گفت الزام به ثبت رسمی معامله جزو شروط صحت معامله ای که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی آورده، نیست؛ یعنی قانونگذار یا فقه امامیه هیچ موقع نگفته اگر معامله ای را ثبت نکنید باطل است بلکه گفته اگر قصد نداشته باشید یا اگر موضوع مشخص نباشد یا جهت معامله تان مشروع نباشد، باطل است اما نگفته اگر شما دفترخانه نرفتید و در اداره ثبت، معامله ای را ثبت نکردید؛ باطل است؛ بنابراین فقها می گویند ما نمی توانیم معاملات را به صرف عدم ثبت در دفترخانه و اداره اسناد رسمی باطل اعلام کنیم. نهایتا این اختلاف به وجود آمد و کماکان مشکلات متعددی ناشی از عدم پذیرش چنین رویه ای که مردم ملزم شوند، حتما اسنادشان را در اداره ثبت به ثبت رسمی برسانند، به وجود آمد.

وی افزود: بسیاری از معاملات منقول و غیرمنقول که توسط مردم انجام می شود، به صورت معاملات عادی است. در معاملات عادی، کلاهبرداری های متعددی به وجود می آید مثلا یک نفر یک ملک را به چند نفر می فروشد یا یک نفر ملکی را می فروشد و بعد متوجه می شود که ملک در چند ماه آینده بشدت گران تر می شود و در برگه دیگری معامله ای را به تاریخ چند ماه قبل تر از معامله اول تنظیم می کند و بعد در دادگاه طرف معامله می گوید که معامله اش مقدم بوده، پس معامله اش درست است و معامله دومی باطل می شود و به دلیل اینکه معامله دوم باطل می شود خریدار متضرر می شود. این موضوعات باعث می شود دعاوی متعددی اعم از حقوقی و کیفری بین مردم ایجاد شود و دعاوی استعلام مال غیر و کلاهبرداری و فروش مال غیر و … ناشی از همین اختلافات است.

پوربابایی با اشاره به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه گفت: طبق این ماده «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام اینگونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.» این قانون می خواست مجددا ثبت اسناد رسمی را به رسمیت بشناسد و معاملاتی که به صورت رسمی تنظیم نشده است را از دور خارج کند. مجلس آن را تصویب کرد و زمانی که به شورای نگهبان رفت با این مقرره مخالفت کرد و اعتبار سند رسمی را قبول و مطرح کرد که اگر کسی با سند رسمی معامله ای کند آن سند معتبر است اما اعلام کرد در صورتی که معامله ای به صورت شرعی واقع می شود آن معامله هم معتبر است. نهایتا بعد از ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه و سخنان رهبری، قوه قضاییه و مجلس و مجمع تشخیص مصلحت نظام به تکاپو افتادند که مشکل ثبت اسناد رسمی در خصوص اموال بین مردم را حل کند.

این حقوقدان گفت: امیدواریم مجمع تشخیص مصلحت نظام یا مجلس و شورای نگهبان و قوه قضاییه جلسه‌ای در این خصوص داشته باشند؛ یعنی قوای سه گانه و دولت با حضور فقها و حقوقدانان شورای نگهبان مشکل اساسی که بین مردم به وجود آمده است را حل کنند. اگر ثبت معاملات به صورت رسمی انجام شود نه تنها مشکلات مردم بلکه بخش عمده‌ای از مشکلات قوه قضاییه حل می شود اما اگر این مشکل حل نشود و کماکان اسناد عادی را به رسمیت بشناسند و معاملات عادی و شفاهی مثل سال‌های پیش معتبر تلقی شود، قوه قضاییه به خاطر تکثر پرونده‌ها دچار ورشکستگی “نیروی انسانی و رسیدگی” می شود و کیفیت رسیدگی به پرونده‌های حقوقی به دلیل حجم بالای پرونده ها کاهش می یابد.

ایسنا

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران محمدجواد ایروانی، استاد دانشگاه و عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام طی یادداشتی در صفحه اول روزنامه فرهیختگان به اهمیت ثبت رسمی اموال غیرمنقول پرداخته است.

چنانچه موضوعی مستحدثه در جامعه‌‌ اسلامی بروز کند که منجر به چالش و آشفتگی در مناسبات زندگی و تعاملات مردم شده و امور اداری کشور را مختل کند و در شرایط حادث‌شده این موضوع در شرع و قانون تصریح کامل مشاهده نشود، از منظر مصلحت می‌‌‌توان ضوابطی معین کرد تا حقوق مردم حفظ و رعایت گردد. امر مهم «تشخیص مصلحت» در اصل ۱۱۲ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران با تشکیل مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد توجه قرار گرفته است. با رواج گسترده اسناد عادی و معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، هم مالکیت مردم بر املاک‌‌‌شان در معرض مخاطره قرار گرفته و ناامنی اقتصادی و روانی ایجاد می‌‌‌گردد و هم خرید و فروش‌ها و سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌ها به خطر افتاده و موجب رکود معاملات و سرمایه‌‌‌گذاری می‌‌‌شود. بنابراین امروز شفافیت و اتقان اسناد و ثبت و ضبط قانونی آن معاملات امری ضروری و اجتناب‌‌‌ناپذیر است.

از آنجا که نظام جمهوری ‌‌‌اسلامی به دنبال تثبیت مالکیت عموم مردم بر اموال‌‌‌شان و رفع ریسک‌‌‌ها و مخاطرات محتمل در معاملات روزانه عامه مردم است، باید برای نابسامانی‌‌‌های بروز‌کرده در این زمینه و انباشت حجم زیاد دعاوی مربوط به اسناد عادی و اطاله دادرسی‌‌‌ها در محاکم و دادگاه‌‌‌ها و فرآیندهای پیچیده و مشکل پیش پای مردم چاره‌‌‌اندیشی کند. وقتی برای یک ملک، دو یا چند مدعی مالکیت در دادگاه‌‌‌ها تشکیل پرونده می‌‌‌دهند و هر مدعی سعی می‌‌‌کند به شیوه‌‌‌های مختلف مالکیت خود را اثبات کند؛ حق مالکیت واقعی اشخاص به خطر می‌‌‌افتد. مالکیت هر فرد بر ملک خود، حق مهمی است که بایستی احقاق شود و از گزند و دست‌‌‌اندازی جاعلان و غاصبان در امان بماند. خوشبختانه روند شفاف‌‌‌سازی و رایانه‌‌‌ای کردن سند املاک در کشور یعنی کاداستر، در شهرهای بزرگ و کوچک و حتی در برخی روستاها پیشرفت خوبی داشته و تحت عنوان سند تک‌برگی مشهور گردیده است.

نتیجه این روند ایجاد شفافیت و مشخص شدن وضعیت مالکیت برای آحاد جامعه است که موجب فراهم شدن امکاناتی برای مردم از جمله گرفتن وام از بانک یا توثیق این اسناد مالکیتی می‌‌‌گـردد و مردم می‌‌‌توانند به نحو قانونی برای معاملات یا تبدیل به احسن و ایجاد ارزش افزوده در اموال و املاک خود برنامه‌‌‌ریزی کنند. در واقع ضرورت وجود اسناد رسمی مالکیتی برای تثبیت مالکیت آحاد مردم را می‌‌‌توان مانند ضرورت وجود شناسنامه برای تثبیت هویت و احوال اشخاص دانست. رهبر‌معظم‌انقلاب در دیدار امسال با مسئولان قوه قضائیه فرمودند: «خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود.»‌ معظم‌‌‌له همچنین نکات تکمیلی را در این باره در پاسخ به نامه‌ جمعی از فضلای حوزه‌‌‌‌ علمیه متذکر شدند و فرمودند: «اولا مقصود اینجانب عدم اعتبار اسناد غیررسمی در مخاصمات و مرافعات است و ناظر به بطلان معامله نیست.

در واقع این دستورالعمل به قوه قضائیه است. پس اگر طرفین معامله مخاصمه ندارند و به قوه قضائیه مراجعه نمی‌کنند، معامله حتی بدون سند غیررسمی هم معتبر است (قال تعالی: فان امن بعضکم بعضا… و قال الا آن تکون تجاره حاضره… ). ثانیا اسناد عادی‌ای که قطعیت آنها محرز است و مثلا مهر و امضای مقطوع به علما و معتمدین در ذیل آنهاست از این حکم خارجند. ثالثا اگر مجمع تشخیص مصلحت، مصلحت یقینی مورد نظر حقیر را تصدیق نمی‌کند، به تشخیص خود عمل نماید.» لذا با توجه به اظهارنظر صریح مقام‌معظم‌رهبری‌ (مدظله‌‌‌العالی) و تاکیدات اخیر ایشان، شایسته است مجمع تشخیص مصلحت به صورت جامع و با دقت و سرعت در این باره تصمیم‌‌‌گیری و اظهارنظر نماید. امید است با تصویب این قانون زمینه جرایمی چون تقلب، جعل، کلاهبرداری، زمین‌‌‌خواری، پولشویی و… از مجرای سندسازی‌‌‌های غیررسمی برچیده و از حجم پرونده‌‌‌های ورودی مربوط به اسناد عادی به محاکم قضایی که تا حدود یک‌سوم پرونده‌‌‌ها برآورد شده، کاسته شود. علاوه‌بر این، ثبت رسمی اسناد اموال غیرمنقول و معاملات آنها منجر به تکمیل و شفافیت اطلاعات اقتصادی اشخاص شده و شرایط مناسب‌‌‌تری برای برنامه‌‌‌ریز‌‌‌های دقیق‌‌‌تر اقتصادی و معیشتی از سوی مسئولان اجرایی فراهم می‌‌‌گردد. شایان ذکر است که پس از تصویب نهایی این قانون نیز باید به‌منظور تسهیل در اجرایی‌‌‌سازی و نهادینه شدن آن در کشور، تدابیر هوشمندانه‌‌‌ای اتخاذ شود تا از تحمیل هزینه‌‌‌های اضافی و شکل گرفتن پیچیدگی‌‌‌های ثبتی و اداری جلوگیری به عمل آمده و فرآیندها و سازوکارها برای مردم آسان و روان باشد.

فرهیختگان