به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، نشست بررسی الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با حضور حجت‌الاسلام والمسلمین محمدامین کیخای فرزانه، مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضاییه، محمدهادی عبادی، معاون برنامه ریزی و هماهنگی امور حقوقی معاونت حقوقی رئیس جمهور، عاصف حمداللهی، مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، شمشیری، رئیس دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی و مهدی عبدالملکی، معاون قوانین مجلس شورای اسلامی در دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکز برگزار شد.

کیخای فرزانه: به اصل مصلحت طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شکی نداریم

«حجت‌الاسلام والمسلمین محمدامین کیخای فرزانه» مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضاییه در این نشست گفت: ضرورت‌هایی اقتضا کرد طرح الزام به ثبت رسمی اسناد تدوین شود و در صحن مجمع تشخیص مصلحت مورد بررسی باشد، اگر این طرح تاریخچه ۸ساله‌ای را طی کرده است در این سال‌ها تدوین کنندگان به دنبال تحول اساسی در حوزه تثبیت مالکیت در نظام حقوقی ایران بوده‌اند.

وی ادامه داد: ۴۰تا ۶۰ درصد پرونده‌های ورودی پرونده‌ها به مجامع قضایی به حوزه مالکیت اموال غیرمنقول و اعتباربخشی به اسناد عادی است.

وی با بیان اینکه با اجماع نخبگان و قضات دستگاه قضایی مهمترین چالش امروز این حوزه اسناد عادی است، گفت: علاوه بر این حوزه در حوزه اقتصادی نیز با توجه به اینکه زیر ساخت اساسی در حوزه مالکیت نداریم. برنامه‌ریزی هم نه در اقتصاد کلان و نه خرد امکان‌پذیر نیست.

حجت‌الاسلام والمسلمین کیخای فرزانه گفت: به علت عدم شفافیت در حوزه دیتای مالکیتی اعم از خصوصی، دولتی، تعاونی و اوقاف، چالش‌های بسیاری در این حوزه ایجاد شده است اگرچه بسیاری از معضلات حوزه اجتماعی هم به حوزه مالکیت برمی‌گردد.

مدیرگروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضاییه گفت: بسیاری از مفاسد اجتماعی کشور از جمله قتل هم به حوزه مالکیت برمی‌گردد وقتی به سیاست جنایی می‌رسیم و انگیزه‌ها را بررسی می‌کنیم به این برمی‌گردیم که بسیاری از جرایم به دلیل عدم وجود نظام مالکیت است.

وی گفت: در مجموع قوای سه‌گانه به یک جمع‌بندی رسیده و متنی تهیه کرده است که پس از چهار بار در رفت و آمد در شورای نگهبان و مجلس در نهایت به چند راهکار رسیده‌ایم که این‌ها مبتنی بر مطالعات نخبگانی و تطبیقی بوده چرا که در این روند موضوع مالکیت را در سی کشور بررسی کردیم.

وی گفت: در حوزه طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ما نسبت به اصل مصلحت شکی نداریم، در تاریخ قانون اساسی هیچ مورد و مصداقی را نداشته‌ایم که به صورت خاص در یک حوزه تخصصی این اجماع نخبگانی و خبرگانی اتفاق بیفتد. از این‌رو برای گذر از وضع موجود و رسیدن به وضع مطلوب چند راهکار ارائه کردیم، در متن مصوبه مجلس رویکرد حقوقی بطلان در نظر گرفته شده بود اگرچه راهکار کیفری و اداری نیز در در نظر گرفته شده بود.

حجت‌الاسلام والمسلمین کیخای فرزانه همچنین ضمانت اجرای بطلان نسبی را نیز در این زمینه مطرح کرد و گفت: در بطلان نسبی نیز بیان شده است رابطه بین طرفین یک حکم و نسبت به نفر ثالث هم حکمی دیگر دارد.

عبادی: یکی از چالش‌ها فقدان داده در حوزه اموال غیرمنقول است

«محمدهادی عبادی» معاون برنامه ریزی و هماهنگی امور حقوقی معاونت حقوقی رئیس جمهور نیز گفت: در حال حاضر شاهد تحول بنیادین در نظام حقوقی کشور هستیم که از موضوع معاملات اموال غیرمنقول آغاز شده و سایر عرصه‌ها را مورد تاثیر قرار خواهد داد.

وی گفت: اکنون مباحث مربوط به معاملات اموال غیرمنقول به سامان نیست و منجر به این شده که شاهد جرایم بسیاری باشیم. بخش عمده‌ای از این نتیجه وضع موجود است اگر تغییر و تحولی در این حوزه نداشته باشیم این وضع ادامه خواهد داشت و حتی شاید بدتر هم خواهد شد. برای رهایی از وضع موجود باید تغییر مسیر داشته باشیم از این‌ رو باید به سمت داده محوری برویم که از ویژگی‌های این عصر بحث داده‌محوری است.

عبادی در ادامه گفت: برای حکمرانی باید به داده‌های متقن دسترسی داشته باشیم، اکنون یکی از چالش‌های ما فقدان داده در حوزه اموال غیرمنقول است از این رو باید کاری کنیم که داده‌ها مسیر درستی را طی کرده و در یک مجموعه پردازش شود تا بر اساس آن بتوان تصمیماتی گرفت.

وی گفت: در اینکه مسیر این لایحه درست است یا نه شکی نیست. مخالفین فارغ از بحث‌های فقهی که نمی‌شود به سادگی از کنار آن گذشت، اما برخی‌ها هم، اماو اگر‌هایی هم در مورد اجرا دارند. باید هزینه و فایده کنیم و بگوییم با اجرایی شدن این قانون چه فواید و چه هزینه‌های را متحمل می‌شویم.

وی افزود: یکی از دغدغه‌هایی که مطرح می‌شود بحث‌های مالیاتی است و از چالش‌های اصلی که نمی‌توانیم قیمت ملک را کنترل کنیم به این دلیل است که نگرش به ملک به عنوان کالای سرمایه‌ای است نه مصرفی. جامعه برای هرگونه تغییر و تحول و اقدام نیازمند یک تکیه‌گاه محکم است، ریسک سرمایه‌گذاری به دلیل تردید‌ها بالا می‌رود. برای پایان دادن به آن باید در نظام حقوقی خود تغییر و تحولاتی را ایجاد کنیم.

وی افزود: اگر ادعا کنیم که بیشترین نهادی که از فقدان اسنادرسمی آسیب می‌بیند دولت است حرف گزافی نگفتیم چراکه منابع طبیعی و انفال در حال از دست رفتن است و باید فکری برای آن شود.

عبادی گفت: با اجرای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به دنبال ایجاد رضایتمندی اجتماعی هستیم و در این زمینه باید تلاش کنیم نارضایتی عمومی ایجاد نشود، رسانه‌ها نیز باید در این زمینه کمک رسان باشند.

مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت: باید بطلان اسناد عادی اعلام شود

«عاصف حمداللهی» مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قانون ثبت به سال ۱۳۱۰ برمی‌گردد در این قانون ثبت هم ثبت اولیه و هم ثانویه مطرح شده است. بعد از انقلاب تفسیری توسط شورای نگهبان از ماده ۴۸ انجام شد که سبب شد معاملات عادی اوج بگیرد و افرادی که به صورت قولنامه‌ای ملک را صاحب شده بودند با شهادت شهود ادعای خود را ثابت کنند.

مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: ماده ۶۲ احکام دائمی آمده است، اما نتوانسته مشکلات را حل کند. ماده یک این طرح می‌گوید معاملاتی که به ثبت نرسد باطل و پذیرفته شده نیست فقط کسی مالک است که در دفتر سازمان ثبت معامله خود را ثبت کرده است.

حمدالهی با بیان اینکه ایرادات شورای نگهبان قابل حل است، گفت: ما می‌خواهیم قانونی تصویب کنیم که بعد از این اجازه تصویب قولنامه عادی وجود نداشته باشد، رهبر معظم انقلاب هم تاکید کرده اند که این قانون نیز باید دنبال شود، چاره کشور ما برای برون رفت از این آسیب‌ها اعلام بطلان اسناد عادی است. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در دوره تکامل به سر می‌برد و به دنبال این است که همه چیز را الکترونیک و هوشمند کند. اکنون سی سامانه در سازمان ثبت در حال فعالیت است. در حال راه‌اندازی پنج سامانه اختصاصی دیگر هم در این حوزه هستیم تا مشکلی در حوزه اجرا نداشته باشیم.

رئیس دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکز: اسناد عادی به عنوان منشا فساد معرفی شدند

علیرضا شمشیری، رئیس دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکز در ادامه گفت: با توجه به اهمیتی که موضوع الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول داشته، سلسله نشست‌هایی در محافل علمی و پژوهشی برگزار شده است، چراکه اسناد عادی به عنوان منشا فساد معرفی شدند و رهبر معظم انقلاب هم تاکید داشتند که مصلحت قطعی نظام در این است که این مصوبه توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی شود.

شمشیری با بیان اینکه یکی از علل مخالفت با این طرح عدم توانمندی سازمان ثبت در به سرانجام رساندن این موضوع است که باید بدان بپردازیم، گفت: مسئله مهم طراحان این طرح اهمیت معاملات رسمی و مشکلات عدیده‌ای است که معاملات عادی برای عموم افراد خصوصا در حوزه‌های اقتصادی برای تولید کنندگان و کارآفرینان ایجاد کرده و باید تلاش کنیم با به سرانجام رساندن آن این معضلات را برطرف کنیم.

معاون قوانین مجلس شورای اسلامی ادامه داد: در انتقال غیررسمی ملک، امکان فروش مال‌غیر و فروش یک ملک به چندین نفر وجود دارد

مهدی عبدالملکی، معاون قوانین مجلس شورای اسلامی گفت: موضوع معاملات اموال غیرمنقول همواره بحث پر دامنه‌ای در نظام حقوقی کشورمان در قبل و بعد از انقلاب بوده است.

عبدالمالکی در مورد مفاسد اسناد عادی گفت: در انتقال غیررسمی ملک، امکان فروش مال‌غیر و فروش یک ملک به چندین نفر وجود دارد. زمین‌خواری نیز یکی دیگر از مفاسد اسناد عادی است که در آن زمین خوار اموال دولت را تصاحب قطعه بندی و به دیگران می‌فروشد. قبل از انقلاب قانون ثبت می‌گفت معاملات باید به صورت رسمی باشد و اگر رسمی نباشد آن سند در محاکم پذیرفته شده نیست، محاکم همان زمان نیز این را دور زدند و این قانون نتوانست آن طور که باید اجرا شود. بعد از انقلاب هم با شبهه مغایرت با شرع اسناد عادی در محاکم معتبر شناخته شد از این جهت که محاکم می‌پذیرفتند که دعاوی آن را بررسی کنند.

وی گفت: برای مقابله با برخی از مفاسد اسناد عادی، طرحی در مجلس بررسی شد که اگر کسی سند عادی بیاورد هزینه دادرسی آن را بالا ببریم، اما پر واضح بود که این طرح قابلیت موفقیت ندارد و ورود جدی تری در این حوزه انجام شد. اکنون بحث‌هایی پیش آمده است مثلا اگر کسی معامله عادی انجام داد چه کنیم؟ بگوییم باطل است یا اینکه بگوییم دادگاه به این دعوا رسیدگی نمی‌کند؟ یا یک ضمانت اجرای دیگر همچون بطلان نسبی را در نظر بگیریم؟

وی گفت: در حال حاضر این موضوع در مجمع تشخیص و کمیسیون‌های تخصصی است و تقریبا با تغییراتی تصویب و به مجمع تشخیص مصلحت ارجاع شده است.

عبدالمالکی در مورد دو چالش در اجرایی شدن این قانون گفت: از زمانی که این قانون لازم الاجرا شد کسی نباید معامله عادی انجام دهد. دو سوال پیش می‌آید، اول این که معاملات قبلی چه می‌شود؟ و دوم این که چه کسانی می‌توانند به دفترخانه بروند و معامله کنند در واقع کسی که ملک به طور رسمی به نامش نیست هم می‌تواند آنجا برود؟ بله در این قانون سامانه‌ای اشاره شده که تمام افرادی که مالک هستند و سند رسمی ندارد وارد آن سامانه شده و ادعای خود را ثبت کنند. تا بتواند برای نام خود سند رسمی بگیرند.

وی گفت: برخی می‌گویند طبق قانون اساسی مکلف به رعایت قوانین شرعی هستیم و نباید در مقابل نظر شورای نگهبان مقاومت کنیم، اما توجه کنید در کنار احکام اولیه احکام ثانویه هم داریم همان ما را مجاز می‌کند از حکم اولیه عدول کنیم، التزام به حکم اولیه وجوب استماع و صحت معامله عادی را اگر عادی بدانیم و بگوییم التزام به آن مفاسد را ایجاد کرده و برای رفع این مفاسد می‌توانیم به احکام ثانویه رجوع کنیم.

وی در ادامه گفت: زمانی که به واسطه قانونی معضلاتی سبب می شود نظام حقوقی به سمت اضمحلال برود، برای حفظ نظام حقوقی می‌توان از آن عدول کرد، اما باید در نظر بگیریم که در حوزه ضمانت اجرا نیز به سمت ضمانت اجرای کیفری جرم انگاری پیش نرویم.

میزان