برچسب: سند عادی

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، طبق اعلام مسئولین مربوطه یکی از دلایل کثرت پرونده‌های قضایی، اعتبار اسناد عادی است. کارشناسان نیز معتقدند موضوع فساد اسناد عادی آثار مخرب متفاوتی را از جنبه‌های حقوقی، قضایی، اقتصادی و… بر جامعه می‌گذارد. در همین راستا قانون الزام به ثبت سند رسمی به تصویب رسید تا با اعتبارزدایی از این اسناد پرمفسده به بهبود وضعیت حقوقی و قضایی کشور کمک کند.

در این باره جواد اقدس‌طینت، عضو هیئت علمی پژوهشگاه قوۀ قضاییه توضیحاتی را ارائه داد.

ریشۀ بسیاری از پرونده‌های حقوقی در اسناد عادی است

وی درباره کلاهبرداری‌هایی که به علت اسناد عادی است، می‌گوید: «طبق آمار، ۵۰ درصد پرونده‌های قوۀ قضاییه یا مستقیماً مربوط به قولنامه می‌شود یا ریشه در قولنامه دارد، یعنی قولنامه ابزار کلاهبرداری از دیگران قرار می‌گیرد. یک ملکی را می‌توانند به چند نفر بفروشند. علاوه بر کلاهبرداری در فروش، نبود ثبت رسمی خودش ابزار انواع سایر تخلفات در زمین و ساختمان است.»

عضو هیئت علمی پژوهشگاه قوۀ قضاییه درخصوص پرونده‌های چک ادامه می‌دهد: «ویژگی سند رسمی این است که معاملۀ مردم را استاندارد و اختلاف را کم می‌کند؛ اما اختلاف در معاملۀ غیراستاندارد بسیار زیاد خواهد بود. در معاملاتی که استاندارد نشدند احتمال اینکه افراد به اختلاف بخورند افزایش می‌یابد. چک‌ها پاس نمی‌شوند و آمار دعوای مربوط به چک نیز افزایش می‌یابد. در ظاهر قضیه، این دعاوی جزو آمار دعاوی چک دیده می‌شود ولی باطن قضیه این است که اگر اختلاف ملک بوجود نمی‌آمد آن چک هم پاس می‌شد و دعوا و پرونده در قوۀ قضاییه گشوده نمی‌شد.»

اقدس‌طینت دربارۀ پولشویی و پرونده‌های چک توضیح می‌دهد: «فراگیر بودن معاملات قولنامه‌ای شرایط پولشویی را فراهم می‌کند. به عبارت دیگر، قولنامه‌ها ابزار انواع تخلفات است و بسیاری از پرونده‌های حقوقی مستقیماً ریشه در اختلافات ملکی دارد؛ یعنی مثلا اگر ریشۀ بسیاری از پرونده‌های چک را بررسی کنیم می‌بینیم ریشه اختلاف در ملک است که دعوای چک مطرح می‌شود. بسیاری از پرونده‌های کیفری هم ریشه در دعوای ملک دارد که سند رسمی می‌تواند از آن جلوگیری کند؛ یعنی کلاهبرداری صورت گرفته یا اختلافی که وجود دارد سر حدود یک ملک است که افراد با هم درگیر می‌شوند، بخش زیادی از نزاع‌ها و پرونده‌های کیفری ریشه در اختلاف ملکی دارند.»

با قانون الزام به ثبت سند رسمی تا حدود زیادی جلوی پولشویی و رشوه گرفته می‌شود

عضو هیئت علمی پژوهشگاه قوۀ قضاییه دربارۀ رشوه نیز توضیح می‌دهد: «کارکرد املاک قولنامه‌ای به عنوان ابزار پولشویی و رشوه هم کاملاً مشخص است. بسیاری از کسانی که امضاهای طلایی دارند اگر بخواهند رشوه بگیرند باید به شیوه‌ای انجام بدهند که قابل رهگیری نباشد. سند رسمی یکی از آن چیزهایی است که قابلیت رهگیری و شفافیت بالاتری دارد ولی از املاک قولنامه‌ای هیچکس خبردار نمی‌شود.

به گفته وی، ملک قولنامه‌ای در یک معامله ساختگی که هیچ جا ثبت نمی‌گردد به رشوه گیرنده و یا فردی که وی معرفی می‌کند منتقل می‌شود، ظاهر قضیه این است که معامله‌ای انجام شده ولی پشت سر آن رشوه‌ای وجود دارد یا فرایند پولشویی انجام می‌شود. پولشویی و رشوه را نمی‌شود با سند رسمی انجام داد. اگر سند رسمی فراگیر شود حداقل جلوی آن بخشی از رشوه و پولشویی را که با استفاده از ملک انجام می‌شود تا حدود زیادی گرفته خواهد شد.»

اقدس‌طینت ادامه می‌دهد: «این باعث تعدد پرونده‌ها می‌شود و پرونده هم معمولاً اطاله دارد. تورم مسکن هم که به آن اضافه شود بسیار موضوع را پیچیده‌تر می‌کند و در مجموع وضعیت نابسامان فعلی موضوعی است که دیگر نمی‌شود به همین شیوه ادامه داد. این وضعیت ثبتی نابسامان به هیچ وجه متناسب با یک نظم حقوقی مدرن نیست. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هدفش و فلسفه‌اش این بوده که به این وضعیت خاتمه بدهد.»

عضو هیئت علمی پژوهشگاه قوۀ قضاییه در پایان می‌گوید: «تصویب این قانون یک گام به جلو است و بخشی از مشکل ما را مطمئناً حل خواهد کرد. همین که مردم متوجه شوند که دیگر آن قولنامۀ عادی اعتبار حقوقی ندارد تا حدود زیادی می‌تواند کمک کند که انگیزه‌ای ایجاد شود تا افراد به سمت ثبت رسمی حرکت کنند. با این حال به نظر می‌رسد ثبت رسمی، نیازمند تسهیل و مانع زدایی بیشتری است از آنچه در این قانون ذکر شد. در حال حاضر قوانین جانبی مربوط به زمین و ساختمان بر فرآیند ثبت رسمی سلطه اداری و فنی دارند و فرآیند ثبت مالکیت را تضعیف کرده‌اند. در قانون الزام به ثبت رسمی، بخشی از این موانع برطرف شده‌اند؛ اما اگر به دنبال فراگیر شدن ثبت رسمی املاک و ایجاد نظم کلان حقوقی در این حوزه باشیم باید به شکل راهبردی توجه بیشتری به مانع زدایی از ثبت رسمی و تسهیل آن داشته باشیم.»

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، حسن بابایی در جلسه مشترک با روسای کانون سردفتران و مشاورین املاک که در مورد بررسی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برگزار شد، گفت: این قانون در ۲۶ اردیبهشت امسال در مجمع تشخیص مصلحت به تصویب رسید و ۱۳ خرداد ابلاغ و ۱۷ خرداد ماه امسال در روزنامه رسمی منتشر شد و از ۳ تیرماه امسال اجرایی می شود. این قانون ۱۵ ماده و ۱۴ آیین نامه نیاز دارد و ۶ وزارت خانه و چهار دستگاه مرتبط با اجرای این قانون هستند. پنج آیین نامه به امضای رییس قوه قضاییه خواهد رسید و ۹ آیین نامه را سازمان ثبت با سایر دستگاه ها تنظیم می کند.

وی افزود: تبصره ۴ ماده یک و ماده ۳ قانون مذکور که با اجرایی شدن قانون باید عملیاتی شود، اجرای قانون را به آیین نامه هایی که باید تنظیم شود، موکول کرده است و ما باید در اسرع وقت این آیین نامه ها را تهیه کنیم.

بابایی ادامه داد: در قانون مذکور اسمی از وزارتخانه یا سازمان یا سامانه خاصی که مرتبط با ما باشد، نیامده است. طبق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، “دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه‌ ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش­نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین‌نامه‌ایست که ظرف سه ­ماه از لازم ‌ الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به ­تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.” طبق این ماده اسمی از سامانه خاص برده نشده است.

*طراحی ۳ کمیته ملی، استانی و شهرستانی در اجرای قانون الزام| در کار مشاورین املاک دخالتی نداریم!

رییس سازمان ثبت در ادامه با بیان اینکه ۱۸۰ هزار مشاور املاک در سراسر کشور داریم و با اجرای قانون تسهیل به ۲۰۰ هزار تا رسیده است، گفت: ما سه کمیته ملی، استانی و شهرستانی را در اجرای قانون الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیرمنقول طراحی کردیم.

وی با تاکید بر اینکه می خواهیم معامله در بستر امنی انجام شود، گفت: دسترسی ها را به مشاورین املاک می دهیم و مشاورین املاک هم پیش نویس را آماده می کنند و در سامانه ای که هست برای دفترخانه اسناد رسمی ارسال می کنند. طبق قانون مذکور مبایعه نامه ای تنظیم نمی شود بلکه پیش نویس است که باید به فوریت در دفترخانه اسناد رسمی به سند تبدیل شود؛ لذا ما ارتباط دو سویه خوب بین مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی ایجاد کردیم. تعهد از مشاورین املاک کمتر می شود زیرا سند تنطیم نمی کنند و پیش نویس قرارداد را تنظیم می کنند.

بابایی ادامه داد: این قانون مترقی و روبه جلوست. مشاورین املاک را صیانت میکند زیرا تا قبل از این مشاورین املاک دسترسی به بانک‌های اطلاعاتی ما را نداشتند. ما می خواهیم یک معامله صحیح منعقد شود. سازمان ثبت هم مکلف است و باید بتوانیم بستر را فراهم‌ کنیم. به هیچ عنوان ما نمی خواهیم در کار مشاورین املاک دخالت کنیم. فرصت خوبی فراهم‌ شده که کار را به نحو خوب پیش ببریم.

*قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از ۳ تیرماه لازم الاجرا است

وی با بیان اینکه قانون را باید به نحو خوب برای مشاورین املاک تبیین کنیم، گفت: از ۳ تیرماه امسال که قانون لازم الاجراست و آیین نامه اش تصویب و زمینه اجرای قانون فراهم شد، دیگر نمیتوانیم‌ سند عادی در خصوص اسناد حدنگاری که از ۳ تیرماه صادر می شود، صادر کنیم و مسئولیت کیفری دارد. دقت کنیم تا خدایی نکرده کسی ندانسته پرونده کیفری برایش تشکیل نشود.

رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: برای اسناد حدنگاری که بعد از ۳ تیر ماه صادر می شود امکان تنظیم سند عادی وجود ندارد. اگر نیاز به آموزش هست و گواهی، آموزش هم داده شود. باید دست بدست هم دهیم و قانون را به نحو شایسته اجرا کنیم. تا یک یا دو ماه شبانه روز کار و نظارت ها را انجام دهیم.

بابایی تاکید کرد: این قانون نکات فنی بسیاری دارد و نیازمند تبیین است. بسیاری قانون را نخوانده اند و حتی قضات ما نیاز به آموزش دارند و باید توجیه شوند.

وی یادآور شد: در ۶ تیر ۱۴۰۲ مقام معظم رهبری در دیدار با قضات و کارمندان و مسئولین قوه قضاییه همین قانون را مطرح کردند و فرمودند طرح الزام به تنظیم سند رسمی که در مجمع تشخیص مصلحت مطرح است، مجمع از باب مصلحت برای دفع فساد ورود کند. هرچند شورای نگهبان۶ بار این قانون را بخاطر مخالفت با موازین فقهی رد کرد.

*سند عادی اکنون در قانون جایگاهی ندارد و در محاکم قابل استماع نیست!

رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه با اجرای این قانون سند عادی دیگر وجاهتی را ندارد، افزود: برخی از مواد این قانون لازم الاجراست. بسیاری از مواد برای اجرایی شدن فرصت دارند. مردم دغدغه نداشته باشند که مثلا در مورد قولنامه ها چه کار کنند؟ آنهایی که اسناد عادی دارند و هنوز قانون لازم الاجرا نشده نگران نباشند و تا دوسال فرصت برای ثبت در سامانه های مربوطه را دارند اما اسنادی که سند حدنگارشان با لازم الاجراشدن قانون صادر می شود، در نقل و انتقال عادی با محدودیت روبرو هستند.

بابایی افزود: اکنون سند عادی در قانون جایگاهی ندارد و درمحاکم قابلیت استماع ندارد. ما باید قدر اجرای این قانون را بدانیم. این قانون جایگاه خوبی دارد و با حمایت مقام معظم رهبری نهایی و ابلاغ شد. در اجرا باید همه در کنار هم قرار گیریم و اگر مشکلاتی است با تدابیر برطرف کنیم.

*۳ مرجعِ مشاورین املاک، دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران در معاملات اشخاص اثرگذارند

بابایی ادامه داد: سه مرجع در معاملات اشخاص تاثیرگذارند(مشاورین املاک، دفاتر اسناد و کانون سردفتران). مشاورین املاک هم زمینه انعقاد معامله و هم‌ پیش نویس قرارداد را فراهم می کنند و پس از تهیه پیش نویس در دفترخانه ها مجددا استعلام گرفته می شود. ما دوبار استعلام را پیش بینی کرده ایم. اگر قانون بخوبی اجرا شود بسیاری از پرونده های فروش مال غیر و کلاهبرداری منتفی خواهد شد.

وی افزود: در زمان تنظیم پیش نویس، مشاورین املاک یکسری استعلامات را انجام می دهند و در زمانی که این پیش نویس در سردفتر ما نهایی می شود، دوباره سردفتر استعلام می کند و وقتی این پیش نویش تنظیم می شود به بانک اطلاعات املاک پیام می رود که سند درحال انعقاد معامله است و ضریب امنیت را بالا می برد؛ زیرا گاهی اوقات یک فرد چند معامله را در یک یا دو ساعت بر روی یک ملک انجام می داد که با اجرای این قانون جلوی آن گرفته شده است. مهمترین پیام این قانون حاکمیت بهداشت قضایی در خصوص معاملاک اعم از املاک و اراضی است.

بابایی افزود: به محض اینکه آیین نامه ماده ۳ قانون نهایی شد، سازمان ثبت با توجه به اینکه زیرساخت ها را از قبل آماده کرده، ماده ۳ و تبصره ۴ ماده یک قانون مذکور را نهایی می‌کند و به مشاوران املاک برای تنظیم پیش نویس و ارسال پیش نویس به سامانه ثبت الکترونیک اسناد دسترسی را می دهد.

وی در پایان گفت: تیم فناوری تمام زیرساخت‌های لازم را برای اجرایی شدن قانون فراهم کرده است. تا نهایی شدن آیین نامه ماده۳ قانون، همکارانی که مسئولیت در اتحادیه املاک دارند، تمام شرایط اجرای این قانون را فراهم‌ کنند.

ایسنا

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «علی دهقانی» رئیس کل دادگستری استان خوزستان با اشاره به جریان بزرگ تثبیت مالکیت در عرصه‌های مختلف از سوی سازمان ثبت و لزوم صیانت از مالکیت‌ها به عنوان یکی از وظایف بسیار مهم حاکمیت گفت: اعتبار دادن به معاملات عادی و غیر رسمی موجب تهدید و تزلزل مالکیت اموال غیرمنقول می‌شود و ترویج ثبت رسمی و اقدامات مؤثر سازمان ثبت به عنوان یکی از سازمان‌های حاکمیتی زیر نظر قوه قضائیه تأثیر بسزایی در آرامش روانی مردم و امنیت مالکیت‌ها در جامعه دارد.

شایان ذکر است در جریان سفر دو روزه معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به استان خوزستان، ضمن بازدید وی و هیأت همراه از برخی شهرستان‌ها و برگزاری میز خدمت، نشست تخصصی فعالان اقتصادی و اعضای اتاق بازرگانی نیز با حضور دکتر بابایی برگزار و صحبت‌ها و نظرات فعالان اقتصادی بویژه در راستای تسریع و تسهیل در ثبت شرکت‌ها و مؤسسات و تحقق عملی شعار سال مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، دنیای اقتصاد نوشت: سه صاحب‌نظر حوزه حقوق و ثبت اسناد و املاک، ابعاد، زوایا و ابهامات مصوبه اخیر مجمع تشخیص مصلحت نظام در جریان بررسی «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را بررسی کردند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نسخه نهایی «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، بعد از حدود ۷ سال رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، به دلیل عدم‌حل موارد اختلاف بین این دو نهاد، سرانجام در آذرماه امسال، ماده یک این طرح که محل اختلاف و اساسی‌ترین بخش این طرح محسوب می‌شود، از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید.

معاملات‌ملک با قانون دو‌پهلو

در نشست نقد و نظر «دنیای‌اقتصاد» توسط حقوقدانان این‌گونه تصریح شد که اگرچه حرکت به سمت ثبت رسمی همه معاملات اموال غیرمنقول (زمین، مسکن و…) اقدامی ضروری در جهت تامین امنیت حقوقی، قضایی، اقتصادی و اجتماعی متعاملین و جامعه است، اما هم متن اولیه این طرح (مصوبه مجلس) و هم آنچه در مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب شده است دست‌‌‌کم ۶ ابهام و ایراد مهم دارد که باید برطرف شود.

به اعتقاد آنها، در صورت عدم‌رفع این ابهامات، عملا ریسک انجام معاملات اموال غیرمنقول از جمله معاملات مسکن، دو برابر می‌‌‌شود و این ابهامات در نهایت به زیان نظام اقتصادی، اجتماعی و قضایی کشور است.

چکیده گفته‌‌‌های عباس کریمی، استاد تمام دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران و رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران، حمید قنبری، مشاور حقوقی بانک مرکزی و نصیر مشایخ مدرس حقوق و سردفتر اسناد رسمی، در نشست نقد و نظر «دنیای‌اقتصاد» که با موضوع «اسناد غیررسمی در اموال غیرمنقول» برگزار شد،آن بود که در مجموع مصوبه جدید ، قانونی پر‌ابهام و ایراد است که نمی‌‌‌تواند چالش قدیمی و همیشگی یک ملک و دو سند (چالش اسناد عادی و اسناد رسمی) و به‌خصوص افرادی را که اسناد عادی دارند، برطرف کند.

 اعتبار دادن به «سند عادی» در برخی مواد قانونی که با هدف بی‌‌‌اعتبار کردن اسناد عادی نوشته شده، ابهام در نحوه احقاق حقوق افرادی که سند عادی دارند، اما به هر دلیلی موفق به دریافت سند رسمی نشده‌‌‌اند، تعارض بین قانون و عملکرد مجری قانون در پروسه صدور سند رسمی، طولانی بودن زمان تعیین‌شده برای طی پروسه صدور سند رسمی برای مالکان اسناد عادی، ابهام در خصوص ماهیت «مذاکرات اولیه» که در این قانون عملا جایگزین مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های بنگاه‌‌‌های مسکن شده است و ابهام در خصوص موضوع اسناد «در حکم سند رسمی» که در ماده ۱۰ این قانون به آن اشاره شده است، مهم‌ترین موارد ابهام و ایرادی است که در جریان این نشست به آنها اشاره شد.

از نگاه آنها، نه تنها مشکلات مردم در زمینه اسناد عادی و چالش‌‌‌های حقوقی و قضایی آن با تغییر قانون و نوشتن قانون جدید برطرف نخواهد شد بلکه شفافیتی در قانون تازه مصوب وجود ندارد. یعنی در این قانون به صراحت و شفافیت مشخص نیست که قانون‌‌‌گذار از مردم چه می‌‌‌خواهد!

به اعتقاد آنها بهتر بود به جای آنکه قانونی جداگانه با موارد متعدد ابهام با عنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب برسد، با استفاده از ظرفیت‌‌‌های قانونی متعدد از جمله قانون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سایر قوانین موجود، اصلاح موارد موردنیاز یا افزودن تبصره به آنها، راه‌‌‌حلی میانه که از یکسو تامین کننده «عدالت» و از طرف دیگر تضمین‌کننده «امنیت حقوقی و قضایی جامعه و متعاملین» باشد، تعریف می‌‌‌شد.

«طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از سال ۹۵ تاکنون (زمان تصویب در مجلس) به خاطر یک عبارت در ماده یک، چند بار بین مجلس و شورای نگهبان، رفت و برگشت. اصل طرح در ماده یک، بر «ابطال هر نوع معامله ملکی فاقد سند رسمی (سند محضری)» صراحت داشت؛ در حالی که شورای نگهبان، «ابطال معامله‌‌‌ای را که با سند عادی یعنی مبایعه‌‌‌نامه ملکی (سند غیررسمی) انجام شده است خلاف موازین شرع می‌‌‌دانست». در نهایت، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای حل این اختلاف، ماده یک را به‌‌‌گونه‌‌‌ای تغییر داد و تصویب کرد که «بدون ابطال معاملات فاقد سندرسمی، دعوای مربوط به این معاملات در مراجع قضایی فاقد اعتبار شود». در مصوبه مجمع تشخیص آمده است: «یک سال پس از راه‌‌‌اندازی سامانه ثبت‌‌‌‌‌‌‌‌‌ ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول توسط سازمان ثبت‌‌‌‌‌‌‌‌‌ اسناد و املاک کشور، کلیه اعمال حقوقی راجع به این اموال باید به ثبت رسمی برسد در غیر این صورت دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است.»

چرا «سند رسمی» مهم است؟

عباس کریمی، استاد تمام دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران و رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران، در نشست نقد و نظر «دنیای‌اقتصاد» با تاکید بر ضرورت و اهمیت ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: از آنجا که اساسا «زمین»، بستر سرمایه‌‌‌گذاری است، ثبت رسمی، از اهمیت زیادی برخوردار است. اینکه سرمایه‌‌‌گذار چه داخلی و چه خارجی مطمئن باشد که عرصه و بستر سرمایه‌‌‌گذاری او در آینده مورد ادعای کسی واقع نمی‌‌‌شود، مهم است و اموال غیرمنقول و به شکل ویژه «عرصه ملکی یا زمین» در کشورهای برخوردار از اقتصاد موفق در شکل رسمی معامله شده و از «سند رسمی غیرقابل ادعا از سوی غیر»، برخوردار هستند. بنابراین حرکت به سمت سند رسمی و ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ضرورتی اجتناب‌‌‌ناپذیر است و بدون سند رسمی اقتصاد مسکن شکل نخواهد گرفت. در واقع اگر اسناد رسمی برای اموال غیرمنقول شکل نگرفته و رواج و عمومیت نداشته باشد، اقتصاد و به طور ویژه اقتصاد مسکن و همچنین سرمایه‌‌‌گذاری شکل نمی‌‌‌گیرد. اگر هر فرد هر لحظه بیم الزام به اثبات مالکیت خود روی اموال غیرمنقول را داشته باشد نمی‌‌‌تواند ریسک سرمایه‌‌‌گذاری روی آن را بپذیرد. بنابراین علاوه بر مباحث مربوط به امنیت حقوقی و قضایی و کاهش حجم دعاوی ملکی ناشی از اسناد عادی و غیررسمی، از جنبه اقتصادی و سرمایه‌‌‌گذاری نیز صدور سند رسمی و انجام معاملات در بستر رسمی از اهمیت زیادی برخوردار است. از این رو برای ایجاد اقتصاد سالم، پررونق و مستحکم، دایره صدور سند رسمی و فرآیند ثبت رسمی مالکیت‌‌‌ها در دنیا در حال گسترش است.

معامله با سند سه نقطه(…)!

دکتر کریمی معتقد است مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره ثبت اموال غیرمنقول عمق و پختگی ندارد. وی برآیند آنچه می‌‌‌توان از محتوای طرح اولیه و نسخه نهایی طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول را که به تازگی در مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب شده است، برداشت کرد، چنین توصیف می‌‌‌کند: «معامله با سند سه نقطه»‌!

به گفته وی به دلیل ابهامات موجود در این مصوبه، مشخص نیست که قرار است در نهایت معاملات با اسناد رسمی انجام شود یا نه، تکلیف اسناد عادی چیست و در واقع این مصوبه، معاملات با چه سندی را به طور شفاف معتبر دانسته و برای آن ارزش قائل است.

وی در عین حال که تاکید می‌‌‌کند حرکت به سمت صدور سند رسمی در همه معاملات از جهات مختلف اقتصادی، اجتماعی، قضایی و … لازم و ضروری و اقدامی مثبت و رو به جلو است، اما معتقد است این مصوبه، ابهامات بزرگی دارد که در صورت عدم‌برطرف شدن این ابهامات، عملا ریسک معاملات دو برابر می‌‌‌شود. با این حال از دیدگاه وی حسن بزرگ این قانون آن است که بعد از لازم‌الاجرا شدن آن،یک معامله در هر قالبی، اگر با سند عادی انجام شود مشکل دارد و باید حتما در بستر ثبت رسمی انجام شود.

کریمی همچنین به دیگر ابهامات این مصوبه اشاره کرده و معتقد است: تعیین زمان دو‌ساله برای بارگذاری مدارک غیررسمی مالکیت به منظور صدور سند رسمی، زمانی طولانی است و بهتر بود این زمان به کمترین حد ممکن کاهش می‌‌‌یافت. چرا که همین طولانی بودن دوره بارگذاری مدارک برای اثبات مالکیت، خود می‌‌‌تواند در پروسه معاملات از جهات مختلف ایجاد مشکل کند.

او با تاکید بر اینکه مصوبه فعلی در ردیف «قانون خوب» و حتی «قانون بد» هم نیست، گفت: بهتر بود از چارچوب قوانین موجود ثبت اسناد برای حرکت به سمت صدور سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول استفاده می‌‌‌شد؛ در واقع تصویب قانون جداگانه چندان درست نبود؛ ضمن اینکه این قانون پر از ابهام و ایراد است و برای نظام اقتصادی و حقوقی کشور مضر است. این قانون در درجه‌‌‌بندی محتوایی و اثرگذاری، در ردیف «قانون مبهم» ارزیابی می‌‌‌شود که بدترین درجه پس از «قانون خوب» و «قانون بد» است. قانون مبهم یا دوپهلو مانع از آن می‌‌‌شود که فرضا یک وکیل بتواند مسیر پیش‌روی پرونده در دادگاه و رسیدگی قضایی را برای موکلش پیش‌بینی کند. همچنین ابهامات یک قانون «احتمال عدم‌برداشت درست دستگاه قضایی» را موجب می‌‌‌شود که در نهایت امنیت حقوقی مردم را به هم می‌‌‌زند.

شوخی قانون با متعاملان؟

این حقوقدان با اشاره به محتوای ماده یک نسخه نهایی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در خصوص اینکه اسناد عادی باطل نیستند اما در هیچ محکمه‌‌‌ای دعاوی آنها مسموع نبوده و در واقع بی‌اعتبار هستند، این موضوع را شوخی قانونی با متعاملان و دارندگان اسناد عادی اعلام کرد.

براساس اصلاحیه‌‌‌ مجمع تشخیص مصلحت نظام، براساس ماده یک، «سند عادی یا همان مبایعه‌‌‌‌‌‌‌‌‌نامه ملکی»، «ابطال» نمی‌‌‌شود اما دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و «فاقد اعتبار» است.

کریمی با بیان اینکه اصلا مشخص نیست که تفاوت «بی‌اعتبار بودن» یک سند با «باطل بودن» آن چیست، گفت: اگر سندی در هیچ محکمه‌‌‌ای اعتبار نداشته باشد در واقع به معنای بطلان آن است. وقتی اعلام می‌‌‌شود سند عادی در مراجع قضایی بی‌اعتبار است عملا یعنی این سند باطل است. بنابراین این بیشتر شبیه یک شوخی است که بگوییم سند بی‌‌‌اعتبار، سندی باطل نیست. وقتی این سند قابل ارائه و قابل دفاع نباشد و هیچ مرجع قضایی برای آن ارزشی قائل نباشد، یعنی عملا باطل است. بنابراین اینکه در ماده یک صحبتی از «ابطال» -که در متن اولیه آن کلمه «ابطال» وجود داشته- نشده است، اما به جای آن عنوان شده که اسناد عادی «فاقد اعتبار» هستند، عملا این اقدام بازی با کلمات محسوب می‌‌‌شود.

او تاکید کرد: قانون و قانون‌‌‌گذار باید به طور شفاف به مردم اعلام کند از آنها چه می‌‌‌خواهد؟ در حالی که این مصوبه پر از ابهام و عدم‌شفافیت است.

ارتباط سندعادی و فقر

حمید قنبری، مشاور حقوقی بانک مرکزی نیز در این نشست با تشریح ابعاد اقتصادی انجام معاملات ملکی در بستر رسمی، به تشریح ارتباط سند‌‌‌عادی (غیررسمی) با فقر پرداخت.

قنبری اعلام کرد: الزام به تنظیم سند رسمی و انجام معاملات ملکی در بستر رسمی، نه‌تنها یکی از الزامات کاهش اختلافات و دعاوی ملکی در محاکم قضایی است که از سوی دیگر سند رسمی یکی از مسیرها و الزامات تبدیل دارایی به سرمایه است. در بسیاری موارد افراد ملک دارند اما فقیر هستند چون این املاک فاقد سند رسمی و در نتیجه فاقد امکان برای وثیقه‌‌‌‌‌‌گذاری و دریافت وام و تسهیلات بانکی است. این موضوع نه‌تنها در سطح مالکان خرد که حتی در سطح کشورها نیز مشاهده می‌‌‌شود. بسیاری از کشورهای توسعه‌‌‌نیافته که به دنبال دریافت وام‌‌‌های خارجی هستند خودشان املاک زیادی دارند اما این املاک فاقد سند رسمی هستند. بنابراین یک وجه تلاش برای صدور سند رسمی برای املاک و دارایی‌‌‌های غیرمنقول، وارد کردن این دارایی‌‌‌ها به سیستم مالی و وام‌‌‌پذیر کردن آنهاست. وی با بیان اینکه بخش قابل توجهی از فضای کسب‌وکار و نظام تامین مالی بر «امکان وثیقه‌‌‌گذاری» و «امکان اجرای وثایق» استوار است، تاکید کرد: از این روست که عمدتا املاک بدون‌‌‌سند را به املاک مشکل‌‌‌دار تعبیر می‌‌‌کنند و این املاک ارزش افزوده برابر با ارزش افزوده املاک دارای سند رسمی ندارند. وی تاکید کرد: نکته‌‌‌ای که باید به آن توجه شود این است که باید سیستمی طراحی شود که افراد بتوانند در قالب این سیستم به راحتی سندرسمی دریافت کنند چرا که بسیاری از مالکان فاقد سندرسمی نه از روی بی‌‌‌توجهی و بی‌‌‌اعتنایی به قانون که به دلایل دیگری موفق به دریافت سند نشده‌‌‌اند که این دلایل باید شناسایی و برطرف شود. قانون‌‌‌گذار باید به گونه‌‌‌ای عمل کند که حقوق این افراد و مالکان نیز تامین شود. به گفته وی با یک راهکار فنی مناسب که دسترسی به سند رسمی را برای مالکان سهولت ببخشد حتی مخالفت‌‌‌های الزام به صدور سند رسمی در برابر اسناد عادی نیز برطرف یا کمرنگ‌‌‌تر خواهد شد.

این حقوقدان همچنین با اشاره به برخی سیاست‌‌‌های معارض در خصوص تسهیل امر صدور سند رسمی اعلام کرد: در بسیاری موارد وجود همین سیاست‌‌‌های معارض، فراگیری انجام معاملات در بستر رسمی را با مانع مواجه می‌‌‌کند. یکی از این سیاست‌‌‌ها، استفاده از سند رسمی به عنوان اهرمی برای دریافت مطالبات، مالیات‌‌‌ها و عوارض‌‌‌ است. یعنی از سند رسمی به عنوان اهرمی برای درآمدزایی دولتی استفاده می‌‌‌شود. به عنوان مثال صدور سند رسمی مستلزم پرداخت بدهی‌‌‌های مالیاتی، عوارض و … شده و هزینه‌‌‌های زیادی را برای افراد و مالکان دربردارد. به بیان بهتر از یک سو بر ضرورت دریافت سند رسمی تاکید می‌‌‌شود و از سوی دیگر مسیر دسترسی مردم به سند رسمی دشوار است. همه طلب‌‌‌ها در زمان صدور سند رسمی مطالبه و دریافت می‌‌‌شود. یا در برخی موارد به دلیل مشکلات فنی سازنده با ناظر ساختمان، پروسه صدور سند رسمی تا چند سال به تعویق افتاده و حقوق مالکان در این زمینه تامین نشده و تضییع می‌‌‌شود. طبیعی است در چنین شرایطی افراد برای انجام معاملات خود به سمت مبایعه‌‌‌نامه یا سندعادی (غیررسمی) می‌‌‌روند.

وی تاکید کرد: قانون‌‌‌گذار و مجری قانون باید به سمتی بروند که سند را با شرایطی سهل‌‌‌تر صادر کنند و از سند به عنوان اهرمی برای اجرای سیاست‌‌‌ها استفاده نشود.

ضدو‌‌نقیض‌‌‌های قانون جدید

نصیر مشایخ، مدرس حقوق و سردفتر اسناد رسمی نیز در نشست نقد‌ونظر روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، به وجود موارد ضد‌ونقیض در قانون جدید اشاره کرد. او در این نشست اظهار کرد: یکی از مهم‌ترین چالش‌‌‌ها و ابهام‌‌‌های موجود در این قانون آن است که اساسا تکلیف افرادی که هم‌‌‌اکنون سند عادی در اختیار دارند، به شکل شفاف مشخص نیست‌. در این قانون اعلام شده است که آنها می‌‌‌توانند ادعاهای خود مبنی بر مالکیت بر ملک فاقد سند رسمی را در «سامانه ادعاها» بارگذاری کنند و بعد از طی پروسه‌‌‌های لازم سند رسمی برای آنها صادر شود.

این موضوع مساله مهمی است. چون از یک سو نمی‌‌‌توان حقوق مکتسبه افراد را در زمانی که مبایعه‌‌‌نامه مرجعیت و اعتبار داشته نادیده گرفت. اگر هم این حق را بخواهیم درنظر بگیریم عملا اجرای قانون جدید امکان‌‌‌پذیر نخواهد بود چون این قانون عملا اسناد عادی را بی‌‌‌اعتبار می‌‌‌کند. سامانه‌‌‌ای قرار است طراحی شود که افرادی که اسناد عادی دارند بتوانند اینها را در سامانه ثبت و بارگذاری کنند تا سند رسمی دریافت کنند. اما آیا این اسناد عادی و این مالکیت‌‌‌ها نمی‌‌‌تواند معارض داشته باشد؟

وقتی گفته می‌‌‌شود اسناد عادی یا مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌ها در محاکم مسموع نخواهد بود و اعتبار ندارد، تکلیف موارد معارض چه خواهد شد؟ درقوانین ثبتی قبلی در چنین حالتی اسناد عادی موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی قرار گرفته و با استناد به اسناد عادی به آنها رسیدگی می‌‌‌شد اما اگر قرار باشد از این پس اسناد عادی در محاکم پذیرفته نشود تکلیف موارد معارض چیست؟

یک ابهام دیگر آن است که به موجب این قانون اسناد عادی فاقد اعتبار است اما در همین قانون در موارد مختلفی عملا به اسناد عادی رسمیت داده شده است. همان‌جا که در این قانون اعلام شده است که افراد می‌‌‌توانند به واسطه ادعاهای خود بر ملکی اعلام مالکیت کنند و بر مبنای ادعا و بررسی صحت آن سند رسمی صادر شود، به اسناد عادی رسمیت داده شده است. یعنی از یک سو اعلام می‌‌‌شود که اسناد عادی فاقد اعتبار هستند اما از طرف دیگر، به ادعاها اعتباربخشی می‌‌‌شود.

مشایخ افزود: ابهام دیگری که می‌‌‌توان به آن اشاره کرد در خصوص «ثبت مذاکرات اولیه» است. تعیین مشاوران املاک به عنوان مرجع ثبت مذاکرات اولیه دو پیامد دارد. اولا اینکه با تصویب این قانون در ادبیات حقوقی کشور اصطلاحی با عنوان «مشاور املاک» به منزله یک مفهوم حقوقی ایجاد می‌‌‌شود که تا پیش از این وجود نداشت. براساس ادبیات و متون قانونی حقوقی، این افراد «دلال» هستند و قانون هم آنها را به عنوان دلال می‌‌‌شناسد و ایجاد اصطلاح جدید برای فعالیت واسطه‌‌‌گری ملکی به لحاظ ادبیات حقوقی می‌‌‌تواند پیامدهای بعدی خود را داشته باشد.

نکته بعد آن است که اساسا منظور از مذاکرات مقدماتی چیست؟ اگر خریدار پرداختی به عنوان بخشی از ثمن معامله انجام داد اما فروشنده در نهایت به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکرد آن موقع چه باید کرد؟ دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم با اعتبارزدایی از اسناد عادی و مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌ها، دیگر به موجب این قانون جدید امکان‌‌‌پذیر نیست چون مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌ها در محاکم قضایی مسموع نخواهد بود!

در واقع امروز خریدار بابت معامله‌‌‌ای پول پرداخت کرده، مذاکرات اولیه ثبت شده است اما فروشنده فردا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نمی‌‌‌کند؛ در چنین حالتی در نهایت دعوای استرداد وجه پذیرفته خواهد شد و خریدار از بابت ملکی که خریداری کرده است حقی نخواهد داشت (نسبت به ملک حقی ندارد). به گفته وی، به لحاظ حقوقی ماهیت مذاکرات اولیه ذکر شده در این قانون که قرار است جایگزین مبایعه‌‌‌نامه به عنوان ثبت توافق خریدار و فروشنده در مرحله قبل از تنظیم سند رسمی شود، مشخص نیست. آیا این مذاکرات اولیه به معنای وعده بیع است؟ به معنای مبایعه‌‌‌نامه است؟ به معنای قولنامه‌‌‌ است؟ یا مفهوم و ماهیت دیگری دارد؟

این حقوقدان گفت: این موضوع یعنی مشخص نبودن ماهیت مذاکرات اولیه یک نقطه پرچالش است. از سوی دیگر در ماده ۱۰ این قانون، در جایی صحبت از اسناد «در حکم سند رسمی» به میان آمده است. اما مشخص نشده است از چه جهت! در واقع بر مبنای قانون هر جا صحبت از اسنادی می‌‌‌شود که می‌‌‌توان از آن در حکم سند رسمی استفاده کرد باید مشخص شود که در کجا و از چه جهت این اسناد می‌‌‌تواند در حکم سند رسمی باشد. اما در این قانون اشاره‌‌‌ای به جهت این اسناد نشده است.

وی افزود: از سوی دیگر، با این قانون با تعدد سامانه‌‌‌ها روبه‌رو می‌‌‌شویم. از یک سو مذاکرات اولیه که ماهیت آن به روشنی مشخص نیست در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی» باید به ثبت برسد. از سوی دیگر سامانه‌‌‌ای به نام «سامانه ادعاها» ایجاد می‌‌‌شود و … آیا بهتر نبود همه فعالیت‌‌‌ها در قالب همان «سامانه ثبت آنی معاملات سازمان ثبت اسناد» انجام و ثبت شود؟ مشایخ تاکید کرد: در مجموع و با این ابهامات و سایر ابهام‌‌‌هایی که در این نشست به آن اشاره شد این قانون باز هم از اسناد عادی اعتبارزدایی نخواهد کرد و با این قانون چالش‌‌‌های افرادی که سند عادی دارند به پایان نخواهد رسید.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، روزنامه جام جم نوشت: رهبر معظم انقلاب اوایل تیر امسال در نکته‌ای مهم، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: «باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.»

ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در این‌باره گفت: در مواردی، برخی افراد با جعل سند مدعی مالکیت یک زمین یا خانه می‌شوند که این اتفاق در خانه‌های قدیمی واقع در محله‌های شمالی شهر تهران به دلیل ارزش بالای مسکن زیاد رخ می‌دهد. با اعتبارزدایی از اسناد غیررسمی، جلوی این قبیل سوءاستفاده‌ها گرفته می‌شود.

وی افزود: گفته می‌شود بین ۴۰ تا۶۰درصد پرونده‌ها در دستگاه قضایی مربوط به اسناد عادی است و این مسأله علاوه‌بر این‌که انرژی قوه قضاییه را می‌گیرد، باعث ایجاد لطمه به مردم می‌شود. طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی طرح خوبی است؛ زیرا از بسیاری کلاهبرداری‌ها در حوزه املاک جلوگیری می‌کند.

جام جم

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران سیستان و بلوچستان، اعضای هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران سیستان با رئیس‌کل دادگستری استان دیدار کردند.

در این دیدار، «مصطفی فرزانجو» با بیان گزارش کلی از عملکرد کانون استان،به تبیین جایگاه دفاتر اسناد رسمی پرداخت.

وی با اشاره به ظرفیت دفاتر در بحث مشاوره حقوقی، آمادگی کامل کانون و دفاتر در این زمینه را اعلام کرد.

رئیس کانون سیستان و بلوچستان با اشاره به دیدار مسئولین قضایی کشور در هفته قوه قضائیه با مقام معظم رهبری فرمایش ایشان در خصوص اعتبار زدایی از اسناد عادی اعتبار بخشی به اسناد رسمی و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را مصداق حکم حکومتی بر شمرد و آمادگی دفاتر را در اجرای منویات رهبر معظم انقلاب اعلام کرد.

«حجت الاسلام و المسلمین علی مصطفوی نیا» هم در این دیدار، دفاتر اسناد رسمی را بازوان قوه قضائیه برشمرد و به نقش سازنده آنها در پیشگیری از وقوع جرم اشاره کرد.

رئیس کل دادگستری استان سیستان و بلوچستان، آمار اعلامی ورودی پرونده به دادگستری از بابت اسناد عادی در استان را بیش از ۷۰ درصد اعلام کرد و اظهار کرد که این آمار از میانگین کشوری بیشتر است.

حجت الاسلام«علی نسائی زهان» در گفتگو با پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران گفت: بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد مالکیت مربوط به افرادی است که سند رسمی دارند و قانونگذار هم سند رسمی را در پرونده های کیفری و قضایی ملاک عمل قرار می دهد. منتهی یک ماده ۱۰ قانون مدنی هم هست که در آن قانونگذار گفته هر نوع قراردادی که طرفین با هم منعقد کنند این قرارداد اعتبار دارد. لذا بعد از اعتبار بخشی به اسناد رسمی این قولنامه های عادی هم اگر مورد تایید طرفین باشد و در چارچوب قانون و مقررات در محاکم مورد قبول واقع می شود هم نیاز به اثبات دارد.

وی تاکیدکرد: اصل بر این است که اسناد در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شود چرا که این دفاتر قوانین خاص دارند و مورد اعتماد هستند و باید مردم را راهنمایی کنیم که برای ملک یا خودرو خود سند رسمی بگیرند تا به این طریق کار خود را محکم کنند. به عنوان مثال یک ملک دو مدعی دارد یکی سند رسمی و یکی قولنامه و آن که سند رسمی دارد حق با آن است مگر این که خلاف آن ثابت شود. نسائی دادستان عمومی و انقلاب مرکزخراسان جنوبی به این نکته هم اشاره کرد که حتی نظر شرع و قرآن بر این است که هر قراردادی که تنظیم می شود در حضور دونفر شاهد باشد دلیلش هم این است که می خواهد اعتبار به اسناد ببخشد چه اسناد عادی و چه اسناد رسمی و هدف شرع و قانون این است که حقوق افراد ضایع نشود و در آیه ۲۸۲ سوره بقره هم توضیحات کامل داده شده که بر اعتبار و ارجعیت سند رسمی تاکید دارد.

وی ادامه داد:  منتهی یک ارفاقاتی هم در قانون شکل گرفته و در حال حاضر یک قانون مدونی وجود ندارد که با صراحت بیان کند که اسناد عادی و قول نامه های عادی را قبول نکنید و دلیل این موضوع این است که هنوز برای مردم ایران فرهنگ ثبت اسناد جانیفتاده و امکانات فراهم نشده است و مردم توجیه نیستند. بسیاری از روستاییان و عشایر ما در کشور افرادی هستند که با همین قولنامه های عادی این زمین‌ها و املاک را خریداری کردند.

به گفته وی اگر ما به یک دفعه این ها را بی اعتبار اعلام کنیم خیلی از حق و حقوق آن ها ضایع خواهد شد به همین دلیل در موقعیت کنونی کشور قولنامه های عادی هم که قانونی صادر و شهود امضا کرده باشند معتبر است منتهی این که گفته می شود معتبر است به این معنا نیست که مردم دنبال سند رسمی نروند بلکه مردم باید اسنادشان را در دفاتر ثبت اسناد ثبت کنند و کارشان را محکم کنند و دنبال سند رسمی بروند.

جعفر قادری در گفتگو با پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران با یادآوری اینکه مدتهاست مسئولان قوای سه گانه به اهمیت سند رسمی پی برده و اتفاق نظر دارند که باید به دوران حکومت قولنامه پایان داده شود گفت: به همین دلیل طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوی نمایندگان مجلس شورای اسلامی تهیه و در صحن علنی مجلس بررسی شد که در نهایت به تصویب اکثریت نمایندگان مجلس رسید.

وی با اعلام اینکه طبق روال معمول قانونگذاری در مجلس شورای اسلامی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شورای نگهبان ارسال شد تا مغایرت آن با قانون و احکام شرع اسلام مورد بررسی قرار گیرد و چنانچه مغایرتی داشت، بازنگری و اصلاح شود گفت: یک اختلاف نظری بین شورای نگهبان و مجلس شورای وجود دارد که باعث شد این طرح دوبار به مجلس ارجاع شود و بدلیل اصرار نمایندگان و اختلاف حل نشده بین مجلس و شورای نگهبان، مطابق قانون طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شده تا تکلیف آن با نظر مجمع روشن شود که در انتظار اعلام نظر مجمع هستیم.

نماینده شیراز در مجلس شورای اسلامی در خصوص اختلاف دیدگاه شورای نگهبان و مجلس گفت: دوستان در شورای نگهبان به استناد اصل شرعی، تاکید دارند که این طرح باعث تضعیف قولنامه می شود در حالی که دلیلی ندارد اعتبار معاملات به صورت قولنامه زیر سوال برود یا خدشه دار شود.

وی با تاکید بر اینکه لازم است معاملات به نوعی انجام شود که ضمانت اجرایی محکمی داشته باشد گفت: به عنوان قانونگذار معتقدیم که هر نقل و انتقالی باید با استناد به اسناد رسمی باشد که قابلیت نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی داشته باشد تا هر کسی نتواند در مورد آن اشکال بیاورد یا اثبات حقانیت مالک و خریدار نیازمند طرح دعوی در دادگاه باشد.

قادری گفت: اگر افراد خارج از چارچوب قانونی نقل و انتقال انجام دهند، این معامله قابل کنترل نیست و ممکن است در مورد یک زمینی چندین‌بار به صورت قولنامه یا دست نویس نقل و انتقال انجام شود یا خریدار و فروشنده چندین بار جابجا شود در حالی که معلوم نیست مالک کیست، موضوع نقل و انتقال چیست و حتی هر بار که قولنامه جدید تنظیم می شود، دستکاری شود که نمونه های آن را بارها شاهد بوده ایم.

وی افزود: بارها در قالب قولنامه دستی حقوق افراد تضییع شده و این روالی است که همچنان ادامه دارد ودادگاههای بسیاری تشکیل می شود تا ثابت کند مالک زمینی که حدود آن بدرستی مشخص نشده، چه کسی است.

عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس شورای اسلامی با تاکید بر اینکه به عنوان نماینده نهاد قانونگذار اصرار داریم که حتماً هر نقل و انتقالی که می خواهد انجام شود، با سند رسمی باشد گفت: یک سند باید این قابلیت را داشته باشد که در دفاتر اسناد رسمی قابل نقل و انتقال باشد تا بتوان بدون هیچ چالشی به آن استناد کرد و به همین دلیل مجلس روی طرح الزام به ثبت سند رسمی تاکید دارد و بر تصویب آن اصرار می‌کند.

وی در پاسخ به اینکه چرا با وجود این همه حاشیه برای اسناد عادی و قولنامه، همچنان مردم به سراغ اسناد رسمی نمی آیند و برای الزام به سند رسمی مقاومت می شود گفت: دلیل این رویکرد مردم واضح و کاملا مشخص است. مردم ترجیح می دهند به نوعی معامله کنند که بسادگی از زیر بار مسئولیت شانه خالی کنند. بدین معنا که فروشنده ترجیح می دهد ردپایی از خود برجای نگذارد و خریدار هم ترجیح می دهد امکان فروش بدون ملک را بسادگی داشته باشد. به عبارت بهتر خریدار و فروشنده در بنگاه معاملات املاک یا حتی در خانه خودشان دور هم جمع می‌شوند و خریدار و فروشنده قولنامه را امضاء می کنند و دو نفر هم شاهد می شوند و پول رد و بدل می شود. با این توصیف معامله قولنامه‌ای کار راحت تر و کم هزینه تری است.

قادری نسبت به اینکه یک عده از قولنامه سوء استفاده می کنند گفت: امروز کلاهبرداری با استفاده از قولنامه به یک شغل برای عده ای تبدیل شده و مهمتر اینکه کلاهبرداران بیشتر بدنبال افرادی می گردند که در معاملات تازه کار بوده و اطلاعات دقیقی از قوانین حقوقی ندارند و بسادگی پول می دهند و در مقابل این پول یک برگ کاغذ می گیرند که هیچ ضمانتی ندارد.

وی با اعلام اینکه اگر بنا باشد معامله در دفاتر ثبت اسناد رسمی منعقد شود باید ملک در اصطلاح پدر و مادر داشته باشد گفت: هنگام تنظیم سند باید مفاصا حساب مالیاتی از اداره مالیات گرفته شود که دارایی مالک و ملک را به رسمیت می شناسد، باید عوارض پرداخت شود که شهرداری معامله را به رسمیت می شناسد و مهمتر اینکه وقتی سند ثبت شد، ملک و مالک در سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مشخص می شود و شخص دیگری نمی تواند این ملک را واگذار کند، بنابر این امکان کلاهبرداری به صفر می رسد.

نماینده شیراز در مجلس شورای اسلامی با اعلام اینکه فروشنده برای طفره رفتن از پرداخت حقوق قانونی دولت و شهرداری، ملک را با یک برگ کاغذ می فروشد که استناد به آن نیازمند صرف وقت و هزینه های بسیار است گفت: افرادی که به دلیل هزینه های نقل و انتقال به سوی قولنامه می روند، اگر گرفتار کلاهبرداران شوند، باید دهها برابر هزینه نقل و انتقال سند رسمی را در دادسراها هزینه کنند در حالی که باید وقت بسیاری صرف کنند، بدتر آنکه معلوم نیست بتواند حق خود را اثبات کند یا کلاهبردار را گرفتار کند.

وی با ابراز تاسف از اینکه بسیاری از مردم که گرفتار قولنامه و کلاهبرداران شده اند، دستشان به جایی بند نیست گفت: این مال باختگان به دستگاه قضا یا مراکز دیگر مراجعه می کنند و در آخر هم کاری نمی توانند انجام دهند و هم پولشان رفته و هم روانشان آزرده خاطر شده است.

قادری طرح الزام به ثبت سند رسمی را گامی مهم توصیف کرد و گفت: مصوبه مجلس، کار بسیار ارزشمندی است که می تواند مانع خیلی از دعواهای بعدی باشد و بسیاری از مشکلات را حل کند. وی بر اهمیت نقش دفاتر اسناد رسمی در این خصوص تاکید کرد و گفت: سردفتران بدلیل آنکه دائم درگیر سند نویسی هستند، با انواع معاملات مساله دار رو به رو می شوند و برای آنکه محیط کارشان دچار مشکل نشود، قبل از گرفتن امضاء از طرفین، همه احتمالات را بررسی می کنند و در صورتی که هیچ اشکالی وجود نداشته باشد، ثبت را با سند برابر می کنند.

قادری در خصوص اینکه امروز افراد بسیاری یارانه می گیرند که چون املاکشان قولنامه ای است، امکان شناسایی آنها ممکن نیست یا به سختی صورت می گیرد گفت: متاسفانه افرادی داریم که املاک و دارایی های بسیاری دارند اما بدلیل آنکه سند رسمی ندارند و خریدشان به صورت قولنامه است، مالیات و عوارض نمی پردازند که به درآمد دولت ضربه می زند.

پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران| در مورد قانونی سخن می گوئیم که اگر تصویب و اجرا شود بار پرونده های قضایی کشور به شدت کاهش می یابد و قضات مسیر راحت تری را برای قضاوت طی خواهند کرد.

هرچند این قانون مورد تصویب مجلس قرار گرفت اما شورای نگهیان ایراداتی را برآن وارد کرد. طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که با اصلاحاتی در جلسه ۶ تیر ۱۴۰۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید؛ در جلسه مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۲۸ شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت.

شورای نگهبان در ۳ ماده این طرح ایراداتی را وارد کرد و مجلس برخی ایرادات را رفع و برخی را اصرار بر تصویب آن داشت. آبان ماه ۱۴۰۰ نمایندگان مجلس شورای اسلامی با اصرار بر برخی از مصوبات قبلی خود در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، آن را به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع دادند.

حجت‌الاسلام مهدی باقری، عضو کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس در گفتگو با پایگاه اطلاع‌رسانی کانون سردفتران و دفتریاران،گفت: طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با اصلاحاتی در جلسه مورخ ششم تیر ماه یک هزار و ۴۰۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید اما شورای نگهبان ایراداتی بر آن وارد کرد.

وی با اشاره به اینکه این طرح در پی حل معضل اسناد عادی در کشور است، آن‌طور که بررسی صورت گرفته حدود ۲ میلیون پرونده در دستگاه قضایی تشکیل شده که منشاء آن اسناد عادی است، گفت: این امر نشان دهنده این است که تنظیم معاملات به صورت قول‌نامه‌ای یکی از دلایل مهم بروز فساد و کلاهبرداری‌هایی مانند زمین‌خواری، فروش مال غیر و … در کشور است.

باقری گفت: لازم است که با قطع چرخه تنظیم اسناد به صورت قول‌نامه‌ای و اصلاح الگوی تنظیم اسناد رسمی در کشور از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری شود. عضو کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس با بیان اینکه این طرح در حدود ۴ سال است که در دستور کار مجلس قرار گرفته است، تصریح کرد: در این مدت نمایندگان با استفاده از اقدامات کارشناسی‌های گسترده که توسط مراکز مختلف پژوهشی بر روی این مسئله انجام شده، به جمع‌بندی‌هایی رسیده‌اند که بخش مهمی از کار به خوبی پیش رفته است.

وی افزود: البته شورای محترم نگهبان نیز ابهامات و ایراداتی نسبت به طرح داشته که به نظر می‌رسد با اصلاح این ایرادات و اصلاح برخی از نقایص بتوان طرح را تصویب و برای اجرا به دولت ابلاغ کرد هر چند ادعا نداریم این طرح ایده آل است اما بسیاری از مشکلات را حل خواهد کرد و این برای ما راضی کننده است.

باقری در پاسخ به سوالی درباره اینکه آیا طرح مذکور موجب ضرر افرادی که به هر دلیلی امکان اخذ سند رسمی برای املاک خود را ندارند نخواهد شد، هم گفت: یکی از ضعف‌های طرح فعلی در همین جاست، ببیند در طرح فعلی فرصتی برای افرادی که دارای سند قول‌نامه برای املاک خود هستند اندیشیده شده که بیایند و سند رسمی برای ملک خود اخذ کنند، اما متاسفانه زیر ساخت این امر در کشور موجود نیست در واقع ما قوانینی داریم که در تناقض با این طرح هستند.

عضو کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس ادامه داد: به طور مثال قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، اجازه تنظیم سند برای اراضی خرد را نمی‌دهد، خوب در این صورت اگر افراد برای اخذ سند برای اراضی کشاورزی خود به سازمان ثبت مراجعه کنند ما امکان ایجاد سند را برای آنان نخواهیم داشت.

وی با اشاره به اینکه فرایند بی‌اعتبار سازی اسناد غیر رسمی نه یکباره بلکه به صورت تدریجی صورت بگیرد، به این صورت که ما ابتدا بیاییم و امکان معامله غیر رسمی را برای آن دسته از افرادی که سند رسمی برای املاک خود دارند را از بین ببریم، گفت: از طرف دیگر تدبیری اندیشیده شود تا صدور سند رسمی در کشور برای افرادی که دارای سند غیر رسمی هستند تسهیل شده تا امکان اخذ سند رسمی در کشور برای همه صاحبان املاک فراهم شود.

باقری با تأکید بر توجه قانونگذار به شرایط و زمینه‌های فرهنگی جامعه در اجرای طرح گفت: قانونی که با واقعیات فرهنگ رفتاری جامعه تناسب نداشته باشد، نه فقط اجرا نخواهد شد بلکه به ضد قانون تبدیل می‌شود و سبب رواج فرهنگ قانون شکنی و قانون گریزی را فراهم می‌کند.

عضو کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس تصریح کرد: امروزه مردم ایران با توجه به فقدان زیرساخت لازم، آمادگی همراهی برای بی‌اعتباری تمامی معاملات عادی را ندارند و برداشت بسیاری از کارشناسان این است که مقاومت جدی در برابر چنین رفتاری توسط دولت را در صورت تصویب چنین قانونی را خواهند داشت.

وی درباره نقش دفاتر اسناد رسمی در اجرای این طرح گفت: دفاترثبت اسناد رسمی با توجه به نقش کلیدی که در تنظیم سند دارند، بازوان اجرایی ثبت اسناد محسوب می‌شوند و اینطور نیست که در این طرح نادیده گرفته شوند.

باقری ادامه داد: البته روش زندگی از سنتی به مدرنیته تغییر کرده است و در چنین شرایطی ارائه خدمات در ثبت اسناد نیز باید دانش بنیان شود.

عضو کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس با اشاره به اینکه در این طرح همه اجزایی که در امور ثبتی کشور دخالت دارند باید دیده شوند؛ تصریح کرد: اما در ابتدا باید نرم‌افزار مناسبی برای ارائه خدمات به مردم ایجاد شود. وی تصریح کرد: دوباره تأکید می‌کنم که ما در این طرح به دنبال تضعیف یک نهاد مشخص مثلا یک صنف خاص نیستیم، بلکه آن چیزی که ما پیگیر آن هستیم، اجرای قانون با همه ملاحظات است.

باقری با اشاره به اینکه طرح مذکور یک کلان پروژه است، گفت: قطعا اجرای این طرح و نظام‌بخشی به آن از کلاهبرداری و جعل و ضرر مادی به مردم و نظام مالی و اقتصادی کشور جلوگیری خواهد کرد.

در ماده یک این قانون آمده است: تمام امور و معاملات راجع به حقوق، عین و منافع اموال غیرمنقول ثبت شده از قبیل انتقال مالکیت و اجاره برای مدت بیش از دو سال، پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه موارد مذکور باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و عقود و معاملاتی که به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون سازمان نامیده می‌شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا ملک مذکور به طور رسمی به او منتقل شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

همچنین در ماده ۲ آن آمده است: دفاتر اسناد رسمی مکلف اند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آن ها اعم از پیش بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش بینی انحلال و فصل یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد. ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت، حق التحریر، مالیات و هزینه دادرسی تابع حکم مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی (ارزش معاملاتی) می باشد.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، حسن بابایی با تاکید بر لزوم اعتبار بخشی به اسناد رسمی گفت: ما در بحث عدم اعتبار بخشی به اسناد عادی و اعتبار بخشی به اسناد رسمی چالش‌هایی را داریم؛ از یک طرف دیدگاه‌های فقهی وجود دارد به این ترتیب که اعتبار اسناد عادی پذیرفته می‌شود و تاکید می‌کنند که باید این اسناد در محاکم پذیرفته شود، اما از یک طرف ماباید شرایط خاص جامعه را هم مدنظر قرار دهیم.

وی گفت: وقتی پرونده‌های محاکم را بررسی می‌کنید، می‌بینیم که در ۸۰ درصد برخی دعاوی از جمله جعل، کلاهبرداری، اثبات مالکیت و خلع ید اثر و رد اسناد عادی به چشم می‌خورد و ما باید تکلیف خودمان را با اسناد عادی روشن کنیم.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: البته نظر کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی این است که ما از تاریخ تصویب قانون عدم اعتباربخشی به اسناد عادی، این اسناد بی اعتبار شود یعنی اسناد عادی که قبل از تصویب این قانون وجود دارد باید با سازوکاری اعتبار داشته باشد. ما حداقل باید فایل الکترونیک اسناد عادی را داشته باشیم که اگر به صورت فایل الکترونیک درآید قابل تغییر نیست.

بابایی افزود: بسیاری از اسنادی که مردم میان خود تنظیم می‌کنند سنتی است و به نوعی اسناد عادی محسوب می‌شود و هم اکنون مشاوران املاک و خودرو به شیوه سنتی اسناد را تنظیم می‌کنند.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: مردم بدانند که اگر قانون گذاران ما در مجلس شورای اسلامی طرحی را تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی دنبال می‌کنند برای ثبات معاملات است تا خریدار و فروشنده در آینده متضرر نشوند و ما باید به آینده این معاملات فکر کنیم.