به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، برنامه گفت‌وگوی اجتماعی با موضوع «اسناد رسمی با رویکرد حفظ حقوق شهرداری، انفال حقوق عامه»، با حضور «عبدالحمید مرادی» مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، «علی خندانی» رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در رادیو گفت‌وگو برگزار شد.

علی خندانی درباره سند رسمی و نقش آن در حفظ مالکیت اظهار کرد: بحث تنظیم سند رسمی و دارا شدن سند رسمیِ اموال، املاک، حتی قراردادها و عقود بین افراد، بحث دیروز، امروز و چند سال گذشته نیست، از زمانی که قوانین مختلفی از جمله ثبت و مدنی در کشور نوشته شد، مورد نظر قانون گذاران مختلف در کشور قرارگرفت. کماکان هم این اعتقاد بسته به شرایط مختلف کشور با شدت و حدت بیشتری وجود دارد.

وی افزود: اینکه ترجیح بین سند رسمی و سند عادی چه مواردی را در بر می گیرد، یا اینکه موارد رجحان سند رسمی بر عادی چیست؟ در قانون مدنی به آن اشاره و در دکترین حقوقی به آن پرداخته شده است اما اینکه سند رسمی نزد مامور رسمی حاکمیت در سازمان ثبت اسناد (دفاتر اسناد رسمی) تنظیم می شود، در راستای تنظیم سند استعلام های مختلفی از مراجع مختلف اخذ و مالکیت افراد به نحو مختلف احراز می شود، از سازمان امورمالیاتی، ثبت احوال و سایر ارگان ها استعلام گرفته و سپس یک سند تنظیم می شود.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به مزیت های سند رسمی و توسعه آن در کشور، گفت: طبق آمار و ارقامِ دستگاه قضا بین ۲۵ تا ۴۵ درصد پرونده های حقوقی که در محاکم قضایی تشکیل می شود ناشی از اسناد عادی است.حتی در دعاوی کیفری هم اختلافات ناشی از سندعادی منجر به قتل و مسائلی از این دست هم شده است.

وی با بیان اینکه اولین کسی که از توسعه سند رسمی بیشترین نفع را خواهد برد، حاکمیت است، افزود: صدور سند رسمی باعث تثبیت مالکیت دولت در اموال غیرمنقول می شود. از زمانی که طرح کاداستر از سوی سازمان ثبت با تلاش و جدیت دنبال و در چند سال اخیر باعث توفیقات بسیاری شده است، خیلی از اموال دولت بویژه اموال غیرمنقول دارای سند شده و مالکیت آن ها تثبیت شده است.از زمانی که دکتر بابایی سکان سازمان ثبت را عهده دار شد اولویت اول خود را صدور سند کاداستر بویژه صدور اسناد دولت قرارداد.

خندانی در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه این قانون از مدت ها پیش وجود داشته چرا هیچ وقت عملیاتی نشده است؟ اظهار کرد: ما در ادوار مختلف قوانین بسیاری داشتیم که زیرساخت مناسب با اجرای آن ایجاد نشده است. قانون ثبت ماده ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸ و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی از جمله قوانین خوبی است که برخی از آن ها از ۸۰ سال پیش وجود داشته، اما اجرایی نشده درحالی که در آن به ثبت سند رسمی تاکید شده است.

وی افزود: در قانون گفته شده که حتما سند اموال خود را در مراجع رسمی ثبت کنید اما سازو کاری برای آن ایجاد نشده که املاک دارای سند مالکیت شود. یکی از علت های آن به حاکمیت های مختلف برمی گردد. برای مثال پیش از انقلاب، اراده ای برای اینکار وجود نداشت چراکه سند رسمی شفافیت ایجاد می کرد و آن زمان هم کسی این شفافیت را بر نمی تابید. زیرساخت های مختلفی باید تهیه می شد، یکی از مهمترین و اساسی ترین زیرساخت ها قانون حدنگار یا کاداستر بود که آن زمان انجام نشده بود. بنابراین قوانین متعددی در این زمینه وجود داردکه برخی از آن ها نیازمند اصلاح است. طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول که این روزها در حال بررسی و تبدیل شدن به قانون است یکی از قوانین جدیدی است که نقش موثری در توسعه سند رسمی در کشور دارد.

در ادامه این برنامه حمید مرادی در پاسخ به این سوال که باتوجه به عدم وجود خلا قانونی در راه توسعه سند رسمی و اینکه بهترین راه کلاهبرداری از املاک، شناسایی املاک فاقد سند است، ایراد کار کجاست؟ اظهار کرد: قانون ثبت ۱۳۱۰، تکلیف کرده بود که تمام املاک کشور ثبت اجباری شود، البته ضوابطی هم داشت. معاملاتی که در دفتر املاک ثبت شده اند در ماده ۴۶ ، ۴۷ ، ۴۸ قانون ثبت، قانونگذار تصریح کرده بود که معاملات هم انجام شود. بعد از پیروزی انقلاب با توجه به رشد جمعیت، تغییر کاربری ها و توسعه شهرها مشکلاتی در اعتبار به اسناد عادی پیش آمد و تحولاتی در نظام ثبتی اتفاق افتاد.

وی ادامه داد: در ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ و بعدها در قانون ساماندهی و قانون تعیین تکلیف، قانونگذار اعتبار اسناد عادی را پذیرفته و در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی هم اشاره ای بر پذیرفتن اسناد عادی در محاکم کرده است. به تعبیری دیگر مردم برای راحتی امور، بدون پرداخت حقوق دولتی، انجام تشریفات اداری و قانونی، شفاف سازی و استعلام از مراجع مختلف، می توانند با اسناد عادی، معاملات پنهان انجام دهند.

مرادی با اشاره به اینکه ریشه بسیاری از دعاوی حقوقی در ملک و اسناد عادی است، افزود: اسناد عادی مشکلات فراوانی در کشور ایجاد کرده بویژه در سه ، چهار دهه اخیر مردم، جامعه و سیستم قضایی درگیر جعل، فروش مال غیر، کلاهبرداری و … بوده اند، در کلان شهرها یک ملک را با اسناد عادی گاهی به چند نفر فروخته اند. با بررسی که از سامانه های قوه قضائیه انجام شد، بیش از ۳۵ درصد دعاوی مراجع قضایی کشور، معاملات عادی ملک یا تعهدات و عقود ناشی از این موضوع است.

مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به این سوال که چرا این مشکلات در اموال شهرداری ها و انفال حقوق عامه هم وجود دارد؟ گفت: قانون گذار در سال ۱۳۱۰ با تیزبینی در ماده ۲۷، ۲۸، ۲۹، ۳۲ ، تکالیفی را برای متولیان زمین و اموال غیرمنقول تعیین کرده است. قانون در ماده ۳۸ گفته است که تولیت اگر متولی وقف است و شهرداری اموال عمومی را ثبت رسمی کند. برای اموال دولت ماده ۳۲ قانون ثبت حتی دولت را مکلف کرده و گفته وزارت اقتصاد که آن زمان مالیه بود به نمایندگی از دولت باید تقاضای ثبت کند، اما چون اجباری در قانون نبوده و پیچیدگی های حوزه املاک و اصول حاکم بر قوانین ثبتی این اموال به ثبت نرسیده اما امروز با تاکید حاکمیت، سران قوه، بویژه رئیس دستگاه قضا، نمایندگان مجلس، سازمان ثبت و همکاری و هماهنگی ها و اعتبارات دولت به سازمان ثبت اتفاقات خوبی در این حوزه رخ داده است. نزدیک به ۱۳۸ میلیون هکتار(۹۹٫۱ درصد) از منابع ملی تثبیت و سنددار شده است.

مرادی تصریح کرد: اغلب زمین خواری ها به علت گستردگی، کمبود نیروی حفاظت و صیانت، در اراضی عمومی، انفال، دولت و شهرداری ها اتفاق می افتد.

به همین دلیل از اولویت‌های سازمان این بود که اموال دولت را ابتدا مستندسازی کنیم. امروز ۸۵ درصد کشور، منابع ملی است و نزدیک به ۸۰ درصد آن به ثبت رسیده است. سال ۱۳۹۹ با ۱۵ دستگاه‌ دولتی که بیشترین املاک را در تولیت و مالکیت دارند اعم از آموزش و پرورش، اوقاف، بنیاد مسکن، وزارت نیرو و… تفاهم نامه‌ای منعقد کردیم تا صدور سند مالکیت تسهیل شود. در برنامه خود داریم که تا پایان سال حدنگاری تمام آنها به پایان برسد.

مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در بسیاری از روستاها خود مردم جهت دریافت خدمات آموزشی، بهداشتی و… ملکی را با سند عادی یا سند صلح به دستگاه دولتی هبه کردند، طبق ماده ۱ آیین نامه مستندسازی آن دستگاه (آموزش و پرورش، وزارت بهداشت و…) باید مستندسازی کنند تا ما برای ملک سند مالکیت دولتی صادر کنیم.

در ادامه گفتگو رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با بیان اینکه بیشتر زمین خواری‌ها مربوط به املاک دولتی است، گفت: مقام معظم رهبری امسال در هفته قوه قضائیه به صورت شفاف فرمودند منشا بسیاری از فسادها اسناد عادی هستند که باید تعیین تکلیف شوند. درهمین خصوص طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در بین رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان قرار گرفت و سرانجام به مجمع تشخیص مصلحت نظام رفت، مجددا در کمیسیون مطرح شد.

وی افزود: یکی از بزرگترین مشکلات ما که سال‌هاست درگیر آن هستیم و همچنان نتوانستیم آن را از بین ببریم؛ زمین خواری، کوه خواری، جنگل خواری، دریا خواری و…. است که مربوط به املاک دولتی می‌شود چرا که معمولا اشخاص از اموال خود مراقبت می‌کنند اما در املاک دولتی اینگونه نیست و زمین خواری‌های متعددی رخ می‌دهد بنابراین اگر این املاک دارای سن مالکیت شوند در جلوگیری از زمین خواری بسیار تاثیرگذار خواهد بود.

حمیدرضا آدابی، قاضی بازنشسته دیوان عالی کشور در ارتباط تلفنی با رادیو گفتگو بیان کرد: یکی از مشکلاتی که در طول سنوات خدمت با آن مواجه بودیم، اختلافاتی بود که مردم درباره املاک و اراضی داشتند و این اختلافات ناشی از نداشتن سند مالکیت و وجود اسناد عادی بود. بسیاری از افراد با اسناد عادی املاک خود را منتقل می‌کنند که پیرو آن هزار و یک ادعا اعم از جعل، انکار و تردید بر آن وارد می‌شود اما در رابطه با سند رسمی فقط ادعای جهل وارد است که آن هم با اقدامات انجام شده در سال‌های گذشته توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران به حداقل رسیده است بنابراین سند رسمی از اعتبار بسزایی برخوردار است.

وی افزود: برای جامعه حقوقی، همکاران ما، وکلا، قضات و مردم اطمینان خاطری ایجاد شده است که وقتی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند خیالشان راحت است که هیچگونه ادعایی بر ملک آنها وارد نیست. انشالله طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز در مجمع تشخیص مصلحت نظام هرچه زودتر به تصویب برسد تا این پرونده یکبار برای همیشه بسته شود و همه متوجه شوند اگر می‌خواهند ملکی منتقل کنند یا معامله‌ای انجام دهند باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.