به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، برنامه گفت وگوی اجتماعی رادیو گفتگو با موضوع اسناد رسمی و نقش آن در کاهش ورودی پرونده های قضایی با حضور «علی تقدیسی» عضو دادگاه انتظامی کانون سردفتران و مدرس حقوق ثبت، «سید حمیدرضا حسینی» رئیس دادگستری شهر قدس برگزار شد.

«حمیدرضا حسینی» در این برنامه با بیان اینکه بخش زیادی از دعاوی در شعبات حقوقی مستقیما مربوط به مسئله اسناد رسمی است، اظهار کرد: بسیاری از منشا و اسباب دعاوی و شکایاتی که در مراجع کیفری و حقوقی دادگاه ها و دادسراهای ما مطرح است و اسباب کثرت مراجعات مردم شده در معامله با اسناد عادی است.

وی افزود: ورودی پرونده ها در محاکم به صرف دعاوی مستقیم اسناد عادی نیست، بلکه ناشی از شکایاتی با عنوان فروش مال غیر، انواع کلاهبرداری ها، تصرفات عدوانی، دعاوی ثلاث و سایر دعاوی حقوقی از جمله خلع ید، تصرفات و … است که به ریشه اصلی، همان معامله با اسناد عادی و عدم اعتباربخشی به اسناد رسمی در معاملات اشخاص حقیقی، حقوقی بر می گردد.

رئیس دادگستری شهر قدس گفت: یکی از معضلات اساسی که دادگستری و قوه قضائیه به عنوان مطالبه گر از قوای تقنینی و دولتی خواسته تا فکری برای این وضعیت اندیشیده شود، بی اعتباری اسناد عادی است که خوشبختانه با فرمایش رهبر معظم انقلاب در هفته قوه قضائیه و طرحی (طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)که سابق بر این از طریق مجلس به شورای نگهبان ارسال شده بود و در حال حاضر در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است به سرانجام رسیده و نتیجه بخش باشد.

*گذری بر تاریخ قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی؛ مالک کسی است که سند آن در دفتر املاک به ثبت رسیده!

«علی تقدیسی» هم در این برنامه با اشاره به قانون ثبت در ایران، اظهار کرد: با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰، همه صاحبان اموال و املاک غیرمنقول موظف بودند که با اعلان عمومی که ثبت در آن تاریخ داشت، نسبت به تکمیل اظهار نامه، مالکیت خود را اعلام کنند تا طبق مقدماتی که در قانون ثبت اسناد و املاک دیده شده نسبت به صدور سند مالکیت اقدام شود.

وی افزود: اقدامات اولیه از مواد ۱ تا ۲۱ قانون ثبت، منجر به این می شود که سند مالکیت توسط سازمان ثبت صادر شده و طبق ماده ۲۲، در دفتر املاک به تصویب برسد، دولت کسی را مالک می شناسد که سند آن در دفتر املاک به ثبت رسیده است.

عضو دادگاه انتظامی کانون سردفتران و دفتریاران درباره تاریخچه دفاتر اسناد رسمی گفت: یکی از دفاتری که در ادارات ثبت اسناد و املاک مستقر بود، دفتر اسناد رسمی بود که متصدی داشت. متصدیان آن، قبل از تاسیس دفاتر اسناد رسمی در سال ۱۳۱۶ به شکل مستقل، مسئول ثبت اسناد مردم در ادارات ثبت بودند. درواقع دفاتر اسناد رسمی، اولین واسپاری و خصوصی سازی در تاریخ ثبت اسناد و املاک ایران بوده است. سردفتر شخص صلاحیت داری است که با ابلاغی از سوی قوه قضائیه، مامور رسمی تنظیم اسناد منقول و غیرمنقول مردم است.

تقدیسی با بیان اینکه ماده ۴۶ قانون ثبت، ثبت تمام معاملات غیرمنقول را اجباری دانسته و اسناد عادی را نمی پذیرفته است، افزود: طبق ماده ۴۷ این قانون هم در محل هایی که اداره ثبت تاسیس شده این اسناد اجبارا باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. با پیروزی انقلاب، ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، با نظر شرعی شورای نگهبان مواجه شد، در واقع با این نظر، ابطال اسناد عادی یا عدم معتبر دانستن اسناد عادی را غیرشرعی دانست و اسناد عادی قوت یافت. این موضوع باعث شد تا براحتی اموال غیرمنقول از جمله اراضی، توسط دست نوشته های عادی بین مردم نقل و انتقال یابد.

*موارد ابطال سند رسمی در دادگاه!

در ادامه برنامه، حسینی در پاسخ به یکی از مخاطبان برنامه که پرسید با وجود خرید ملکی با سند رسمی، دادگاه حکم ابطال سند رسمی را صادر کرده است، گفت: ابطال اسناد رسمی جز از طریق دستگاه قضایی میسر نیست، مگر در صلاحیت مرجع قانونی، امکان طرح دعوای ابطال سند رسمی برای هیچکس وجود نخواهد داشت، یکی از مزیت های سند رسمی اعتبار آن است، که حمایت قضایی و قانونی هم در پی دارد، منتها در مواردی که رسیدگی قضایی منتج به این شود که منشا صدور سند مالکیت، مبتنی بر عقد فاسدی بوده از موارد بطلان در عقد وجود داشته است، براساس ادله و ارزیابی قضایی، ممکن است دادرسی منجر به ابطال سند رسمی هم شود که مستلزم طی فرایند دادرسی، ابراز ادله از ناحیه مدعی و ارزیابی از ناحیه قاضی و صدور حکم قطعی است. کسی که علیه سند رسمی ادعایی دارد، مکلف است در محکمه صالح به اثبات برساند تا منجر به ابطال سند رسمی شود.

وی افزود: سوابق تقنین در ساختار و سازمان قضایی و قانونی ایران قبل از انقلاب تا حال حاضر بر این بوده که اعتبار بخشی به معاملات با اسناد رسمی داده شود، بویژه در حیطه اموال غیرمنقول، در قانون ثبت مواد ۴۶و ۴۷ و ۴۸ تصریح دارد به موارد ثبت اجباری که مشمول کلیه حقوق و منافع و اعیان و املاکی می شود که دارای سابق رسمی ثبتی هستند، همانند صلحنامه ها، هبه نامه ها، تقسیم نامه ها و ماده ۲۲ قانون ثبت صراحت دارد که دولت کسی را مالک می شناسد که سند آن در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.

*نظم روابط معاملاتی و کاهش پرونده های قضایی با طرح الزام

رئیس دادگستری شهر قدس اضافه کرد: در سیر تقنین هم که نگاه می کنیم در سال های مختلف تا حال حاضر که به تصویب مراجع قانونی رسیده همواره میل به تنظیم و تنسیق املاک ایرانی مشهود است، در همه قوانینی که ناظر بر حقوق اراضی و املاک در دهه های اخیر شاهد بودیم، دیدیم که جهت نظم بخشی به معاملات و حمایت قضایی و قانونی از معاملات اسناد و اشخاص در راستای مالکیت خصوصی، قانونگذار همواره آنچه که به رسمیت شناخته، معاملات بر اساس اسناد رسمی است. نمونه متاخر آن ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه ای کشور است.

در آخرین اراده قانونگذار هم، طرح اعتباربخشی به اسناد رسمی (طرح الزام) در سال ۱۳۹۵ است. این طرح پس از تغییر نام و اصلاح ایرادات هم اکنون در مجمع تشخیص مصلحت نظام منتظر تصمیم گیری نهایی است. اراده قانونگذاردر این قانون هم، در راستای سیاست های کلی نظام است.

حسینی با بیان اینکه با تصویب نهایی طرح الزام به ثبت رسمی شاهد اتفاقات مثبت و حرکت های رو به جلو خواهیم بود، افزود: هر حکمرانی هدف اولیه اش را نظم بخشی به حوزه های مختلف قرار می دهد، نظم معنای گسترده ای در اِعمال حاکمیت دارد که بخش مهم آن مربط به روابط اشخاصِ تابع یک حکومت است. مسلما بخش عظیمی از روابط اشخاص در یک جامعه متمدن، روابط معاملاتی است که هر چه زودتر باید این وضعیت به شکل مدون، منظم و تنسیق یافته ای انجام شود که هم از میزان اختلافات کم کند، هم اعتماد اشخاص را در بازار معاملات، تجارت و فعالیت های شخصی گسترش و افزایش دهد و هم ورودی محاکم را که آفت دامن گیری است را کاهش دهد.

*عدم رغبت مردم به ثبت سند رسمی؛ کاری تشریفاتی است!

تقدیسی در ادامه برنامه در پاسخ به پرسش یکی از مخاطبان مبنی بر اینکه اگرچه سند رسمی خوب است اما تنظیم آن تشریفات خسته کننده ای دارد، گفت: سوال کننده به یکی از نکات اساسی در راستای تنظیم سند رسمی اشاره کرده است، با توجه به اثر تنظیم سند بر شخص ثالث، استعلامات متعدد از مراجع مختلف و در نهایت اعتبار بخشی به سند، مقدمات و تشریفاتی دارد، باید گفت بله ثبت سند، کاری تشریفاتی است.

وی با بیان اینکه یکی از علل عدم رغبت مردم برای تنظیم سند رسمی، تکالیف متعددی است که قانون برای سردفتر تعیین کرده است، افزود: البته با تدبیر سازمان ثبت و کانون سردفتران در سال ۱۳۸۶، قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی به تصویب مجلس رسید که با توجه به مفاد آن، بسیاری از موانع کم شد. اما باید بپذیریم که اگر بنا بر این است که مدرک یا سندی را برای مردم تنظیم کنیم که در نهادهای مختلف اثر داشته باشد، باید مراحل قانونی خود را طی کند، حتی آن شخصی که مالک الی الابد بوده از اجداد قبلی تا زمان تصویب قانون ثبت (۱۳۱۰). تشریفاتی که در ماده ۱ تا ۲۱ قانون ثبت پیش بینی شده فوق العاده است، برای آنکه همان مالکیت را تثبیت کند. وقتی مالکیت تثبیت شد، در نقل و انتقال آن هم تشریفات قانونی از اثبات، تصویب و سندیت باید حفظ شود.

*ترغیب مردم به ثبت سند رسمی با اصلاح قوانین دست و پا گیر!

تقدیسی اضافه کرد: در سال ۱۳۵۹، بعد از نظر شورای نگهبان، اسناد عادی اعتبار داده شد و مردم بدون استعلامات قانونی و تشریفات ثبت سند رسمی، به اسناد عادی روی آوردند. بنابراین یکی از علل رواج اسناد عادی در میان مردم همین قوانین دست و پاگیر و از طرفی مهاجرت آن ها به اطراف شهرهای بزرگ بود. یکی از این شهرکهای اقماری استان تهران، شهر قدس است که تمام زمین های آن به شکل غیرقانونی تفکیک شده است، این اراضی یا وقف است یا زراعی، تبدیل وضعیت زمین از زراعی به زمینی برای ساخت و ساز، فرآیندی است که باید به جرئت گفت در بسیاری از شهرک های اقماری غیرممکن است.

عضو دادگاه انتظامی کانون سردفتران با بیان اینکه یکی از راه های ترغیب مردم به اسناد رسمی، تسهیل و اصلاح قوانین است نه حذف آن، اظهار کرد: علی رغم قوانین دست و پاگیر و استعلامات مختلف در راه تنظیم سند رسمی، قانونگذار متوجه فشار زیادی که اسناد عادی به سیستم قضایی ایجاد کرد، شد. آخرین آماری که شنیده ام تا ۵۰ درصد پرونده های مطروح در دادگستری در حوزه املاک ریشه در اسناد عادی دارد.

*ثبت سند برای ساختمان های بدون مجوز از شهرداری!

وی به نحوه اخذ سند برای ساختمان هایی بدون مجوز اشاره کرد و ادامه داد: در سال ۱۳۶۵ با اصلاح ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، قانونگذار فرایندی پیش بینی کرد که مردم برای ساختمان هایی که در زمین های بدون توجه به قوانین شهرداری، احداث کردند، سند دریافت کنند. درواقع استعلام اصلی را برداشت و اعلام کرد این سند با شرایط ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، بدون استعلام از شهرداری صادر شود(بدون پایان کار). بسیاری از ساختمان های مردم صاحب سند شد و بسیاری از دعاوی آن مقطع کاهش پیدا کرد. از سال ۱۳۶۵ تا سال ۱۳۹۵ که دوباره قانون تعیین تکلیف ساختمان ها برای ساماندهی به اسناد عادی تصویب شد.

تقدیسی با بیان اینکه یکی از پیش بینی ها و تدبیرهای به جای مقام معظم رهبری در هفته قوه قضائیه، بی اعتبار شدن اسناد عادی بود، گفت: صراحتا می گویم که این فرمان باعث ساماندهی به وضعیت اسناد عادی خواهد شد، در کنار آن باید به ریشه قوانین و اصلاح آن ها توجه شود. در حوزه وزارت راه و شهرسازی هم برای شهرک سازی ها و اراضی قابل سکونت و قابل تفکیک بدون خسارت به اراضی زراعی باید تدبیری اندیشیده شود تا صدور سند مالکیت راحت تر شود.

*پرچمدار اجرای طرح الزام سازمان ثبت و بازوی اجرایی آن دفاتر اسناد رسمی است

عضو دادگاه انتظامی کانون سردفتران با تاکید بر اینکه پرچمدار اجرای طرح الزام به ثبت رسمی، سازمان ثبت اسناد و املاک و بازوی اجرایی آن بعد از صدور اسناد، دفاتر اسناد رسمی هستند، افزود: طرح ارتقا اسناد رسمی بدون شک یکی از قوانینی خواهد بود که مشکلات زیادی را حل می کند و تاثیر آن را در کاهش پرونده های قضایی خواهید دید.

*با تشتت و تعدد در قوانین حوزه اراضی و املاک مواجه ایم

حسینی در ادامه بیان کرد: نظر فقهای شورای نگهبان در تشخیص غیرشرعی بودن اعتباربخشی به اسناد ناظر بر معاملات مردم به نحو عادی تنظیم شده، مبنای استدلالی، نظری فقهی مستحکمی است، ضرورت اعتباربخشی به معاملات اشخاص مبتنی بر ادله فقهی مشخص و معینی است که قابل توجه و اعتنا است. اما با توجه به بیانات معظم له در هفته قوه قضائیه که به صراحت اعلام کردند خلاف مصلحت قطعی است، به این اعتبار، چنین مبانی با قاعده نظم عمومی که اهم قواعد در روابط اشخاص است، مزاحمت و مغایرت پیدا می کند از این حیث است که این طرح تهیه شده است که سابقه آن مربوط به چند دهه است. آقای خدائیان رئیس وقت سازمان ثبت و آقای بابایی رئیس حال حاضر سازمان ثبت به جد پیگیر هستند.

وی افزود: با آقای تقدیسی موافقم، متاسفانه با تشتت و تعدد قوانین حوزه اراضی و املاک رو به رو هستیم که اسمی نمی شود روی آن گذاشت.در واقع با یک درهم ریختگی نظام حقوق اراضی و املاک مواجه ایم که ناظر بر اموال و املاک مختلف، اسباب زحمات زیادی را برای مردم و مراجع رسمی گذاشته اند. که ریشه آن تعدد قوانین است.

حسینی به مصداق تعدد قوانین در کشور اشاره کرد و گفت: قانون ثبت اسناد و املاک، قوانین منظمی را برای ثبت املاک و سند رسمی تعیین کرده، از طرفی هم قانون اصلاحات ارضی که اسباب صدور اسناد مختلفی شد. از قانون هایِ کشت موقت، جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها گرفته تا قانون اصلاح شده ثبت در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ که جایگزین قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند شد.

*شدت معامله با اسناد عادی در شهر قدس بسیار بالا است!

رئیس دادگستری شهر قدس، تنقیح قوانین قضایی ناظر بر املاک و اموال غیرمنقول مطابق با سیاست های کلی قوه قضائیه و سند تحول قضا را ضروری دانست و بیان کرد: قانونگذار همواره تلاش کرده است تا معاملات اشخاص را به سمت اخذ سند رسمی و تسهیل صدور آن سوق دهد، اما تعداد این قوانین آنقدر زیاد شده است که فرآیند اخذ سند ناظر به هر ملک یا اموال غیرمنقول، خود اسباب مزاحمت برای مردم است. همین امر، شائبه این موضوع را ایجاد کرده که برای دریافت سند رسمی مراحل پیچیده ای را باید گذراند. با تنقیح قوانین به رویه ثابتی در این حوزه باید رسید تا تکلیف همه مشخص شود.

حسینی افزود: در حوزه قضایی شهر قدس که وضعیت خاصی در توابع استان تهران دارد، ۸۰ درصد عرصه جغرافیایی شهری این شهرستان با پلاک ثبتی ۲۴ است که در دهه های پیش به نام موقوفه معینی به ثبت رسیده و وضعیت موقوفه آن هم خاص است. در این شهر معامله با اسناد عادی بسیار زیاد است، درحالی که معامله مالکیت مال موقوفه ممنوع است.

وی ادامه داد: آنچه معامله می شود معامله حقوق متصور اشخاص (اعم از مالک منافع، اعیان، ذو الحقوقی از زارع صاحب نسق و امثالهم) است اما متاسفانه در شهرستانی همانند شهرقدس براحتی با کاغذهای عادی و معاملاتی که منشا آن معلوم نیست، معامله صورت می گیرد. اما آیا یدِ معاملاتی شخص فروشنده به کسی که ذی حق رسمی است، می رسد یا نه؟! مشخص نیست و همین اسناد، اسباب معاملاتی می شود که منتج به صدور سند رسمی نمی شود چرا که اگر به اداره اوقاف مراجعه کند به دلیل اینکه نوع معامله تا وصول ید به مالک اصلی معلوم نیست منتج به سند رسمی اجاره نمی شود و ممکن است دهه ها بعد از تصرف، خلق ید صادر شود.

*مدرکی که دفترخانه ارائه می دهد مانند حکم دادگاه قطعی است!

تقدیسی با اشاره به اهمیت اعتبار بخشی به اسناد رسمی و اعتبارزدایی از اسناد عادی، اظهار کرد: ما ناچار باید از اسناد عادی اعتبارزدایی کنیم و تنظیم اسناد رسمی را تسهیل کنیم تا ریشه اختلافات را از بین بریم. دعاوی که به ریشه اسناد عادی بر میگردد جز با بی اعتبار شدن اسناد عادی حل نخواهد شد.

وی همچنین از طراحی سامانه ای ویژه درج اسناد عادی مردم خبر داد و گفت: در این سامانه، تمام اسناد عادی درج، ثبت و پس از مدتی رسیدگی می شود. برخی اسناد متعارض هم نیازمند رسیدگی قضایی است و همه اسناد عادی پس از بررسی از سوی مراجع ذی صلاح منجر به صدور سند مالکیت خواهد شد. طبیعی است که این امکان منجر به نقل و انتقالات بسیاری خواهد شد و ما باید این اقدام را تسهیل کنیم. برای این کار، دفاتر اسناد رسمی با سابقه ۸۰ ساله با سردفتران متخصص و قوی وجود دارد اما چه کنیم که قوانین مختلف وظایف بسیاری را با ضمانت اجرای قوی بردوش آن ها گذاشته است.

عضو دادگاه انتظامی سردفتران با اشاره به بند پ ماده ۶۵ آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۴۰۰، افزود: نامه ای از سوی وزارت کشور به سازمان ثبت ارسال و از این سازمان به دفترخانه ها ابلاغ شد که برای مثال، اگر قرار است خانه ای روستایی به بافت روستایی منتقل شود تمام استعلامات لازم از سوی سردفتر اخذ شود و اگر سردفتری استعلام نگرفته و تخلف کند به ۳ ماه حداقل و ۶ ماه حداکثر انفصال از خدمت محکوم می شود، اینکه مردم مراجعه به دفترخانه را تشریفاتی می دانند بخاطر استعلامات مختلف است. در حالی که اثر مدرکی که به مردم ارائه می دهیم نسبت به اشخاص ثالث، همانند حکم دادگاه قاطع است.

*گلایه مردم از حقوق پرداختی در دفترخانه ها| سند رسمی نظم عمومی در جامعه ایجاد می کند

تقدیسی درباره گلایه برخی مردم از دفاتر اسناد رسمی درباره پرداخت حقوق دولتی هنگام تنظیم سند، تصریح کرد: حقوق دولتی باید حتما وصول شود، مراجعه کننده ۵ نوع حق دولتی پرداخت می کند (مالیات بر ارث، مالیات نقل و انتقال، مالیات ارزش افزوده، حق ثبت، حق الزحمه دفترخانه) و اگر تجاری باشد مفاصا حساب تامین اجتماعی هم لازم دارد (ماده ۳۷).

عضو دادگاه انتظامی قضات در پایان برنامه با تاکید بر تنقیح و تسهیل قوانین حوزه صدور سند، گفت: جایگاه آموزش و اطلاع رسانی به مردم درباره خدمات و فواید دفترخانه های اسناد رسمی خالی است. یکی از رسالت های اصلی سند رسمی ایجاد نظم عمومی است که اگر در این زمینه سستی صورت بگیرد، نظم عمومی به هم می خورد.

*ضرورت ایجاد بانک اطلاعاتی ویژه اراضی و اموال غیرمنقول!

حسینی در پایان برنامه گفت: موضوع فرایندها ضرورتا باید تسهیل شود در طرح الزام که در مجمع در دست بررسی است سازو کارهایی در نظر گرفته شده، بنده در مقام دفاع در این طرح نیستم اما هر نوع تصمیم گیری در حوزه حقوق اراضی، نیازمند تنقیح قوانین است و هرگونه اقدام برای اجرای مقررات قانونی نیازمند بانک اطلاعاتی برخط دارد که امکان دسترسی مراجع ذی ربط که منشا اثر در صدور سند هستند وجود داشته باشد، تصمیمات مراجعی که در صدور سند موثر است باید در این سامانه بارگذاری شود، تا زمانی که این بانک اطلاعاتی فراهم نشود باقی مسائل آب در هاون کوبیدن است. این اقدام، نیازمند نگارش آیین نامه های مختلف است تا وضعیت جمع آوری داده های مختلف اراضی و اموال غیرمنقول اشخاص را در خود گنجانده باشد.

رادیو گفتگو بخش اول:

رادیو گفتگو بخش دوم: