به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «مریم مهاجری» در دومین همایش تبیین فرمان تاریخی مقام معظم رهبری درخصوص سلب اعتبار از اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: فقدان بانک اطلاعاتی به روز و جامع از اراضی و املاک کشور، از بین رفتن امکان سیاست گذاری در حوزه اموال غیرمنقول، نبود زیرساخت اعمال حاکمیت و سیاست گذاری در اموال غیرمنقول، عدم شناسایی اموال، تزلزل حقوق مالکیت، از آسیب های ناشی ازاعتباربخشی به اسناد غیررسمی در معاملات اموال غیرمنقول است.

*ایجاد بستر زمین خواری؛ زمین خواری که با سند عادی معامله کرده قابل شناسایی نیست!

وی با بیان اینکه رواج اسناد عادی در کشور منجر به ایجاد بستر زمین خواری شده است، افزود: افرادی‌که مبادرت به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می‌کنند، این امکان را دارند که اراضی متصرفی را با سند عادی به مردم فروخته و یا پس از تغییر کاربری و ایجاد ابنیه یا غرس اشجار، اقدام به نقل‌و‌انتقال آنها به غیر نمایند. در شرایط کنونی، امکان ردیابی زمین خوار اصلی بسیار دشوار و تا حدودی غیرممکن است. زیرا ایادی متعددی در معامله عادی یک زمین وجود دارد و زمین خوار اولیه که با سند عادی معامله کرده، غالباً قابل شناسایی نبوده و ایادی بعدی از زمین‌خواری مطلع نیستند.

*خطر کلاهبرداری با اسناد عادی!

این استاد دانشگاه، کلاهبرداری از طریق انتقال مال غیرمنقولِ متعلق به غیر را از دیگر خسارت های رواج اسناد عادی عنوان کرد و گفت: به موجب ماده (۱) قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب (۱۳۰۸)، کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، به نحوی از انحاء عیناْ یا منفعتاْ بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می‌شود. با توجه به قانون مزبور و رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور، مجازات انتقال مال غیر، تابع مجازات مصرح در ماده (۱) قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری است. است؛ اما سایر آثار جرم کلاهبرداری به آن تسری نمی یابد.

*تزلزل در حق مالکیت افراد؛ سند عادی سند مالکیت دارنده سند را باطل می کند!

مهاجری با بیان اینکه همواره این خطر وجود دارد که افرادی با در دست‌داشتن سند عادی در خصوص یک ملک یا زمین ادعایی مطرح کرده و باعث ابطال سند مالکیت دارنده سند رسمی شوند، تاکید کرد: یکی از آثار مخرب اعتباردهی به اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، تزلزل حقوق مالکیت و تضعیف امکان سرمایه‌گذاری از جانب سرمایه‌گذار داخلی و خارجی است. این خطر موجب تزلزل حقوق مالکیت اشخاص و دولت است؛ زیرا ادعای اشخاص ثالث نسبت به املاک و اراضی پایانی ندارد و در هرحال قابل طرح در محاکم است.

وی ادامه داد: باید توجه داشت تزلزل حقوق مالکیت، موجب سلب امنیت سرمایه‌گذاری خصوصا سرمایه گذاری های کلان نیز خواهد شد؛ زیرا سرمایه‌گذار در پی یک محیط امن برای احداث کارخانه، کارگاه یا ایجاد بنا برای شرکت خود است و امکان معارضه اشخاص ثالث و ادعای مالکیت از جانب آنها، هرگونه سرمایه گذاری را دچار مخاطره کرده و امکان سرمایه‌گذاری امن را از بین می‌برد.

*ایجاد معاملات متعارض با سند عادی!

عضو پژوهشگاه قوه قضائیه همچنین درباره ایجاد معاملات متعارض با استفاده از اسناد عادی گفت: گاهی مالک، ملک خود را به شخصی می‌فروشد و همزمان همان ملک را به شخص دیگری نیز می‌فروشد که این دو معامله با هم تعارض دارند. درصورت وقوع معاملات معارض، شخصی‌که ملک را زودتر خریداری کرده، مالک شرعی و قانونی شناخته می‌شود و اشخاصی‌که بعد از او اقدام به خرید ملک می‌کنند، به‌رغم پرداخت ثمن معامله، هیچ حقی بر مبیع ندارند. ماده (۱۱۷) قانون ثبت اسناد و املاک، انجام معامله معارض را جرم تلقی و برای آن مجازات تعیین کرده است.

*پول شویی و ازدیاد پرونده های قضایی!

مهاجری در ادامه به بیان آسیب پولشویی و ازدیاد پرونده های قضایی ناشی از اسناد عادی پرداخت و در این باره توضیح داد: افراد بزهکار برای تبدیل عواید حاصل از جرم به اموال به‌ظاهر مشروع، نیازمند بستر قانونی هستند و یکی از آماده‌ترین بسترها برای این امر، تبدیل وجوه تحصیل‌شده ناشی از جرم به اموال غیرمنقول است. پدیده پولشویی که جلوه های مشروع و قانونی به اموال نامشروع و غیرقانونی می دهد، یکی از جرائم سازمان یافته ملی است که بسیاری از کنوانسیون های بین المللی از جمله کنوانسیون وین و پالرمو بر جرم انگاری و مبارزه با آن تاکید کرده اند.

وی اضافه کرد: در حقوق داخلی هم قانون مبارزه با پولشویی مصوب سال ۱۳۹۷ آن را به عنوان عملی مجرمانه شناخته است.

عدم شناسایی مالک اصلی سند|نمی توان اموال واقعی محکوم علیه را شناسایی کرد!

این استاد دانشگاه تهران با بیان اینکه بخش قابل توجهی از پرونده‌های قضائی اعم از حقوقی و کیفری ریشه در اختلافات ملکی داشته و ناشی از اعتبار اسناد عادی در معاملات است، گفت: این پرونده ها معمولا حساس، پیچیده و با ارزش ریالی بسیار بالا هستند. علاوه بر این، با توجه به رواج و اعتبار معاملات غیررسمی، در حال‌حاضر معاملات اموال غیرمنقول غیر قابل اعتماد است؛ زیرا از یک‌سو، خریدار هیچ‌گاه نمی‌تواند به‌صورت کامل به مالکیت فروشنده واقف شود و از سوی دیگر، حتی نظام ثبتی کشور نیز نمی‌تواند هنگام معامله اطمینان کامل ایجاد کند که صرفاً شخصی‌که نام او در دفتر املاک سازمان ثبت به‌عنوان مالک ثبت شده، مالک است.

مهاجری همچنین به آسیب عدم شناسایی اموال اشاره کرد و افزود: در دعاوی مالی، یکی از مهمترین مراحل، توقیف اموال محکوم علیه است. اجرای احکام مراجع قضایی و احقاق حقوق طلبکاران عملا از مجرای شناسایی اموال بدهکاران یا بزهکاران میسر است. این امر نیز درصورتی امکان‌پذیر خواهد بود که اموال غیرمنقول به‌عنوان مهم‌ترین دارایی هر شخص، به‌صورت رسمی و ثبت‌شده برای مجریان قانون قابل شناسایی باشند. در شرایط کنونی، امکان شناسایی و توقیف این اموال توسط مراجع قضایی تا حد زیادی ناممکن است.

*مهمترین ابزار اعمال حکمرانی اقتصادی در ایران، ایجاد نظام ثبت املاک و اموال فراگیر است!

عضو پژوهشگاه قوه قضائیه، ایجاد یک نظام ثبت املاک و اموال جامع، فراگیر و دقیق را مهم‌ترین ابزار اعمال حکمرانی اقتصادی در نظام جمهوری اسلامی ارزیابی کرد و گفت: باتوجه به عدم ثبت اسناد عادی معاملات نزد حاکمیت، همواره امکان جعل و تغییر مندرجات آنها وجود دارد، بنابراین به دلیل شکل‌گیری معاملات در فضای غیررسمی و عدم احاطه حاکمیت به معاملات و مالکیت افراد باتوجه به اعتبار و رواج اسناد عادی، امکان سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی در این حوزه از حاکمیت سلب می‌شود.

*سند عادی راحت ترین مسیر فرار مالیاتی!

مهاجری همچنین به نبود سیاست گذاری در حوزه اموال غیرمنقول اشاره و اظهار کرد: در موضوعات مختلف اقتصادی، در پاره‌ای از موارد لازم است حاکمیت، سیاست خاصی را نسبت به گروهی از مردم اجرا کرده و سایرین را از آن معاف بدارد. به‌عنوان مثال، اگر حاکمیت قصد داشته باشد نوع خاصی از مالیات را نسبت به سوداگری در بخش مسکن و یا نسبت به برخی از املاک به‌دلیل ارزش یا محل جغرافیایی آنها اعمال نماید. در اینجا به‌دلیل این‌که اسناد عادی در این خصوص به وفور وجود داشته و اعتبار قانونی دارند، امکان وضع این سیاست وجود ندارد و اسناد عادی نیز به‌دلیل قابلیت و سهولت امکان جعل در آنها، مفاد آنها قابلیت دستکاری و تغییر به سود افراد دیگر را دارند و بدین‌سان می‌توان با جعل مبایعه‌نامه به‌نام اشخاص مجهول الحال نسبت به فرارمالیاتی اقدام کرد.

*ضعف نظام آماری در کشور؛ بدون آمار دقیق نمی توان سیاست گذاری کرد!

وی وجود بانک اطلاعاتی و آمار دقیق را بستر اصلی تصمیم گیری و سیاست گذاری دولت ها در همه زمینه ها عنوان کرد و گفت: بدون وجود آمار و اطلاعات صحیح و دقیق، امکان برنامه‌ریزی و قانونگذاری صحیح در بخش مسکن از دولت سلب می شود. تشخیص میزان دقیق املاک موجود در کشور، تعداد خانوارهای ساکن در املاک، تعداد دقیق اراضی کشاورزی و مالکان آنها و تفکیک اراضی ملی و دولتی از مستثنیات، از جمله اطلاعاتی است که هر دولتی به آن نیازمند است. این بستر صرفاً زمانی مهیا خواهد شد که اطلاعات مربوطه در یک سامانه جامع تحت‌نظر حاکمیت شکل گیرد و فضای غیررسمی و خارج آن، امکان ظهور و بروز نداشته باشد.

*راهکار تقویت جایگاه سند رسمی!

مهاجری از بین بردن اعتبار سند عادی در قانون مدنی و سازمان ثبت اسناد را از راهکارهای تقویت جایگاه سند رسمی دانست و اظهار کرد: باید تنظیم سند رسمی تسهیل و از مراحل و زمان آن کاسته شود، به نحوی که متعاملین بتوانند در هر زمان که اراده بر تنظیم قرارداد دارند، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی در همان روز با تنظیم سند رسمی، معامله خود را انجام دهند. همچنین بنگاه ها و مشاوران معاملات ملکی هم با بازگشت به مفاد قانون تجارت به کار دلالی خود خواهند پرداخت و منتفع این نظم و سامان بخشی خواهند بود.

*مزایای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

وی تسهیل تنظیم سند رسمی، درنظر گرفتن دوره گذار(تبدیل اسناد عادی به رسمی)، شمول الزام به ثبت رسمی نسبت به پیش فروش ساختمان، تنظیم و بهینه سازی ارتباط مشاوران املاک با معاملات ملکی، بیمه معاملات رسمی املاک و اراضی را از مزایای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دانست.

*ضمانت اجرای معاملات رسمی اموال غیرمنقول در کلام رهبر انقلاب

مهاجری درباره ضمانت اجرای معاملات رسمی اموال غیرمنقول درکلام رهبر انقلاب گفت: حقیقت آن است که سخنان رهبر معظم انقلاب در خصوص سلب اعتبار از معاملات عادی اموال غیرمنقول، ظهور در بطلان نسبی یا بطلان مطلق یا عدم قابلیت استناد در محکمه و… ندارد. معظم‌له صرفاً رواج اسناد عادی را منشأ فساد و آسیب دانسته و خواستار وضع قانونی شده‌اند که با رواج سند عادی مقابله کند و هیچ‌گونه ورود دقیقی به بحث ضمانت اجرا نداشته؛ لذا اظهارنظر اخیر معظم‌له مغایرتی با اظهارنظر سابق ندارد. طبعاً اگر بطلان مطلق بیشتر بتواند نظم عمومی و منافع اجتماعی را تأمین کند، معظم‌له با آن مخالفتی نخواهند داشت.

*معرفی کتابی شامل انتقادات نهادهای مختلف به طرح الزام

این استاد دانشگاه در پایان با معرفی کتابی با عنوان “آسیب شناسی نظام معاملات اموال غیرمنقول و ارائه الگوی مطلوب ثبت رسمی معاملات در نظام حقوقی ایران” خاطرنشان کرد: کتاب پیش‌رو حاصل چندین‌ماه مطالعه و تحقیق پژوهشگران و نتیجه بیش از سی‌ساعت نشست تخصصی بوده که در پژوهشگاه قوه قضائیه برگزار شده است و از نظرات کارشناسان، پژوهشگران و نمایندگان نهادها و سازمان ها مرتبط، ازجمله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، معاونت حقوقی و امورمجلس قوه قضائیه، معاونت حقوقی ریاست جمهوری، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و معاونت قوانین مجلس شورای اسلامی در آن استفاده شده است. این کتاب حاوی انتقاداتی است که از سوی نهادهای مختلف نسبت به طرح مورد بحث نسبت داده می شد و به آن انتقادات و انتقادات احتمالی دیگر، پاسخ می دهد. در جلسات متعددی که در مجمع تشخیص مصلحت برگزار می شد و همچنان ادامه دارد، مطالب این کتاب تا حد زیادی راهگشا بوده است.