به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، روزنامه اعتماد در یادداشتی به قلم علی رضایی نوشت: سعی می‌کنم به‌طور مختصر سابقه موضوع در حقوق ایران، ماهیت طرح اخیر، تقریر محل نزاع و ایرادات فقهی شورای نگهبان را بیان کرده و در نهایت به این پرسش پاسخ دهم که آیا مشکل اساسی در مواجهه با معضلات قضایی معاملات املاک با سند عادی، ناشی از فقدان قانون است یا عدم اجرای قانون؟!

۱-ضرورت تنظیم سند رسمی معاملات املاک، سابقه‌ای بیش از نود سال دارد و موضوع جدیدی نیست.برای نخستین‌بار مقنن ما در سال ۱۳۱۰ با تشخیص این ضرورت مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ را در قانون ثبت پیش‌بینی کرد.به تصریح ماده ۲۲ قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد شناخت.همچنین مطابق ماده ۴۶ و ۴۷، ثبت رسمی کلیه عقود و معاملات راجع به املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد، ضروری است.همچنین سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد ولی به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. پس از پیروزی انقلاب، شورای نگهبان این مواد را غیرشرعی ندانست و صرفا یک‌بار پس از استمزاج آیت‌الله مومن از دبیر شورای نگهبان در خصوص اعتبار اسناد عادی با لحاظ مقررات فوق، موضوع در جلسه فقهای شورا مطرح و چنین استنتاج شد: اگر قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد سند عادی وجود داشته باشد، آن سند دارای اعتبار است.البته فقهای شورا در همان پاسخ صراحتا حکم مقرر در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت مبنی بر الزامی بودن ثبت کلیه عقود و معاملات‌ راجع به اموال غیرمنقول، را مشروع تشخیص دادند و کلیه این مواد کماکان به قوت و اعتبار خود باقی است.

سابقه دیگری که در این خصوص وجود دارد به زمان تصویب قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه بازمی‌گردد. مطابق ماده ۶۲ این قانون کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده، باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اگرچه طبق مصوبه اولیه در قسمت اخیر این ماده چنین مقرر شده بود: «اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند در برابر اشخاص ثالث، غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.» اما با ایراد شورای نگهبان، «اسناد عادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است» از دایره قسمت اخیر ماده ۶۲ خارج شد.تصویب این ماده وضع حقوقی جدیدی را در پی نداشت و تکرار مقررات جاری در قانون‌ ثبت بود، ولی این فرصت را برای شورای نگهبان ایجاد کرد که نظر خود در مورد اسناد عادی را به عنوان متن قانونی بگنجاند.

٢- طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در اردیبهشت ١٣٩٩ در مجلس به تصویب رسید و روانه شورای نگهبان شد.رفت و برگشت این طرح بین مجلس و شورای نگهبان ۵ نوبت تکرار شد و همواره مجلس در جهت تامین نظر شورای نگهبان تغییراتی را اعمال می‌کرد؛ مع‌الوصف در آخرین نوبت (۶آذر ۱۴۰۱) مجلس بر نظرات خود اصرار کرد و تعیین تکلیف این موضوع به مجمع واگذار شد.

مطابق آخرین تصمیم مجلس در ماده ۱۰ این طرح، به سازمان ثبت تکلیف شده است ظرف یک‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن ایجاد کند تا مدعیان بتوانند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در این سامانه و متعاقبا ظرف دو سال از تاریخ درج، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج کنند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست و در صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام مدعیان، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی و همچنین علیه اشخاص ثالث دارنده سند رسمی یا دارنده سند عادی که ادعای آنها در سامانه موضوع این ماده ثبت شده و واهی بودن ادعای آنها اثبات نشده، قابل استناد نیست.با لحاظ ماده ۱۰در ماده ۱ که مناقشه‌انگیزترین ماده این مصوبه است چنین مقرر شده است: شش ماه پس از راه‌اندازی این سامانه، هر معامله‌ای راجع به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ثبت شده و… باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

۳- تقریر محل نزاع؛ اگرچه شورای نگهبان پس از پیروزی انقلاب تاکنون، مواد قانون ثبت دایر بر الزام ثبت معاملات املاک را غیرشرعی اعلام نکرده است، ولی در مواجه با طرح اخیر، از دو لحاظ بر غیرشرعی بودن این مصوبه اصرار دارد.

اول- عدم پذیرش اسناد عادی نقل و انتقال اموال منقول در ادارات و محاکم دادگستری

دوم-اعلام بی‌اعتباری (بطلان) معاملات ناشی از اسناد عادی شورای نگهبان معتقد است که بر مبنای سنت فقهی چند صد ساله، معاملات منعکس در اسناد عادی اگر با بینه شرعی به اثبات رسد، نه تنها از لحاظ شرعی کاملا صحیح و لازم‌الاتباع است، بلکه محاکم نیز مکلف به شناسایی و اعتباردهی به چنین اسنادی هستند. جالب توجه اینکه در گزارش جامعی که تحت عنوان «نظرات استدلالی در بیان مغایرت مصوبه با شرع» در سامانه جامع نظرات شورای نگهبان منتشر شده، فقهای شورا به فتوایی از مقام رهبری استناد کرده‌اند که بر مبنای این نظریه فقهی، صِرف وجود سند رسمی در مورد مالکیت اشخاص، مُثبِت مالکیت شرعی نیست و سند رسمی، تنها در صورتی که موجب حدوث علم یا اطمینان قاضی به مفاد آن باشد، مُثبِت مالکیت است. به عبارتی دیگر، اگر سند عادی به دلالت بینه شرعی، مسلم الصدور باشد، همان اعتباری را دارد که سند رسمی داراست.

۴- بطلان یا عدم قابلیت استناد؛ آنچه در این مصوبه تازگی داشته و سابقه‌ای در قوانین ندارد، پیش‌بینی صریحِ بطلان معاملات اموال غیرمنقول منعکس در سند عادی، به عنوان ضمانت اجراست.بنا بر استدلال برخی مخالفان شرعی این طرح، فرق است میان اینکه یک سند عادی را به‌طور کلی باطل تلقی کرده و آن را منشا هیچ اثری ندانیم یا اینکه بگوییم در منازعات احتمالی بین طرفین، محاکم دادگستری اعتباری به اسناد عادی ندهند و ملاک سند رسمی باشد. به ‌نظر می‌رسد این تفکیک مبنای منطقی و حقوقی ندارد و اتفاقا می‌تواند منشا مشکلات فراوانی در آینده نیز شود؛ زیرا اگر سند عادی (که با تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است) از منظر قانون معتبر و واجد منشا اثر باشد، محاکم نمی‌توانند به آن اسناد، در برابر سند رسمی اعتبار ندهند و چنین برداشتی مغایر منطق حقوقی و قضایی است. صرف‌نظر از این مناقشات که جای بحث فراوان دارد و اکنون مجال پرداختن به آن نیست، به سوال اول این یادداشت برگردیم. آیا معضل حقوقی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول ناشی از فقدان قانون است یا عدم اجرای قانون؟! همان‌گونه که در صدر این یادداشت آوردم، قانون گذار ما در سال ۱۳۱۰ با وجود اینکه نسبت به احکام شرعی احاطه داشت، بدون ورود به چنین مباحث مناقشه‌انگیزی دایر بر صحت یا بطلان اسناد عادی، با لحاظ مصلحت کشور هوشمندانه چنین حکم کرده است که نقل و انتقال املاک ثبت شده، لزوما باید با سند رسمی صورت پذیرد و دولت کسی را مالک خواهد شناخت که به موجب سند رسمی مالک باشد. به عبارتی دیگر به موجب قانون ثبت، معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده، از سال ۱۳۱۰ جزو عقود تشریفاتی است و بدون رعایت تشریفات ثبت سند و به صرف تراضی طرفین آن معامله نفوذ حقوقی ندارد و التزامی به بار نمی‌آورد.در نتیجه محاکم نیز تکلیفی در خصوص استماع دعاوی راجع به مالکیت اموال غیرمنقولی که به استناد سندی عادی اقامه می‌شوند، ندارد. اگر نمایندگان مجلس به جای تنظیم و تصویب چنین طرح مناقشه‌انگیزی، صرفا اقدام به اصلاح ماده ۶۲ قانون احکام دایمی «ولو از طریق نسخ صریح آن ماده» کرده و قوه قضاییه نیز در مورد اجرای مقررات حاکم در قانون ثبت توسط محاکم اهتمام جدی به خرج می‌داد، هم مصلحت قطعی کشور که در بیش از ۹۰ سال پیش به قانون درآمده بود رعایت می‌شد، همچنین نزاع بی‌حاصلی بین مصلحت شرع و مصلحت کشور پدید نمی‌آمد. این یک نمونه از ده‌ها مساله‌ای است که نزاع خودساخته بین مصلحت شرع و مصلحت کشور منجر به نزاعی بیهوده و ایجاد معضل در اداره کشور شده است. قانون‌گذار در سال ۱۳۱۰ به ما آموخت چگونه می‌توان در راستای مصالح کشور و مدیریت صحیح جامعه بدون معارضه با شرع قانونی را وضع کرد که هم مصلحت قطعی کشور باشد و هم با احکام شرع مغایرتی نداشته باشد ولی صد افسوس که ما نیاموختیم.