برچسب: سازمان ثبت اسناد و املاک

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، روزنامه شرق نوشت: پس از انقلاب و تفکیک قوا در قانون اساسی و تفویض اختیارات و وظایف وزارت دادگستری به قوه قضائیه، اداره ثبت اسناد و املاک کشور در صلاحیت انحصاری قوه قضائیه قرار گرفت. این امر یکی از دستاورد‌های پیشرفته حوزه قانون‌گذاری پس از انقلاب محسوب می‌شود.

 یکی از موضوعات مهمی که در برنامه هفتم توسعه آمده‌، موضوع جداسازی سازمان ثبت املاک و اسناد کشور از قوه قضائیه و انتقال آن به وزارت دادگستری است. ماده الحاقی به ماده ۱۱۴ برنامه هفتم توسعه کشور (۱۴۰۳-۱۴۰۷) که در آذرماه ۱۴۰۲ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است، مقرر می‌کند: به منظور بهبود حکمرانی اراضی و تسریع و تسهیل در صدور اسناد رسمی و اجرای کامل طرح ملی حد‌نگار (کاداستر) و با توجه به ماهیت اجرائی وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال اول اجرای برنامه این سازمان به وزارت دادگستری الحاق می‌شود. بعد از تصویب برنامه هفتم توسعه در مجلس شورای اسلامی، این قانون، جهت بررسی و تأیید نهایی به شورای نگهبان ارسال شد.

شورای نگهبان در تاریخ ۱۰ دی‌ماه ۱۴۰۲ نظر خود را درباره برنامه هفتم توسعه اعلام کرد و ضمن بیان ابهامات و ایرادات برخی مواد این قانون، الحاق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به وزارت دادگستری را مغایر با اصل ۱۶۰ قانون اساسی اعلام کرد. با تصویب این قانون در مجلس، موضوع انتزاع و منفک‌شدن سازمان ثبت و اسناد کشور و الحاق آن به وزارت دادگستری، به جهت تبعاتی که خواهد داشت، با مخالفت کارشناسان و مسئولان مواجه شد و رئیس قوه قضائیه نیز به این امر واکنش نشان داد و مدنظر قراردادن بعضی ملاحظات را در این موضوع حائز اهمیت دانست.

ایرادات مبنایی و اشکال‌های قانونی انتزاع سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از قوه قضائیه و انتقال آن به وزارت دادگستری

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در بند الحاقی ماده ۱۱۴ لایحه برنامه هفتم توسعه کشور، نسبت به انتقال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به وزارت دادگستری اقدام کرده‌اند. این مصوبه از جهات متعددی ایرادات مبنایی، حقوقی و قانونی دارد که عمده اشکال‌های آن شامل موارد زیر می‌شود:

۱) عدم رعایت تشریفات قانونی در الحاق این بند از برنامه هفتم توسعه: فرایند پیشنهاد تا تصویب این بند از قانون برنامه هفتم توسعه یک فرایند کاملا معیوب و ناقص بوده است. در‌حالی‌که در لایحه پیشنهادی دولت به مجلس چنین موضوعی عملا پیشنهاد و برنامه‌ریزی نشده بود و مطابق نظر رهبر انقلاب باید چارچوب لایحه پیشنهادی دولت حفظ می‌شد، در یک تصمیم غیرکارشناسی، بدون حضور نماینده قوه قضائیه و بدون ارائه پیشنهاد دولت و مرکز پژوهش‌های مجلس یا قوه قضائیه و کمیسیون‌های تخصصی، و بر اساس اظهار لحظه‌ای کارگروهی در کمیسیون تلفیق، در کمتر از چند دقیقه و بدون کسب نظر مقدماتی از دولت و قوه قضائیه به تصویب رسید. این بند بدون سند پشتیبان مطالعاتی، پژوهشی و آسیب‌شناسی توسط مرکز پژوهش‌های مجلس و قوه قضائیه و صرفا با درخواست تعداد محدودی از نمایندگان به تصویب کمیسیون تلفیق رسید و در صحن مجلس نیز صرفا یک دقیقه به نماینده قوه قضائیه فرصت دفاع داده شد که این تعجیل موجب تصویب آن در مجلس شد.

۲) مغایرت با اصل ۱۵۶ و اصل ۱۶۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: این مصوبه با اصل ۱۵۶ قانون اساسی از نظر پیشگیری از وقوع جرم و اصل ۱۶۰ قانون اساسی از نظر تفکیک قوا مغایرت دارد و شورای نگهبان بار‌ها در نظریه‌های تفسیری متعددی این طرح را مغایر قانون اساسی دانسته است. اصل ۱۶۰ قانون اساسی وظایف وزیر دادگستری را در مسئولیت کلیه مسائل مربوطه به روابط قوه قضائیه با قوه مجریه و قوه مقننه و اختیارات تفویضی از رئیس قوه قضائیه محدود کرده است. شورای نگهبان جهت صیانت تقنینی از قانون اساسی، تمامی مصوبات مجلس را که به نوعی در جهت افزایش اختیارات وزیر دادگستری به موجب قانون عادی بوده‌، خلاف قانون اساسی اعلام کرده است.

طبق نظرات تفسیری متعدد شورای نگهبان در سال‌های ۱۳۵۹، ۱۳۶۲، ۱۳۷۱، ۱۳۷۳، ۱۳۷۵، ۱۳۷۸، ۱۳۸۰ و ۱۳۸۷ که این نظرات در حکم قانون اساسی است، واگذاری اختیاراتی غیر از موارد مصرح در اصل ۱۶۰ به وزیر دادگستری از‌جمله واگذاری امور تشکیلاتی دادگستری و سازمان‌های تابعه مغایر قانون اساسی است.

بنابراین، طبق نظریات شورای نگهبان، به موجب قوانین عادی نمی‌توان هیچ مسئولیت و اختیاری که به نوعی در محدوده اصول ۱۵۶، ۱۵۷ و ۱۵۸ قانون اساسی قرار می‌گیرد، برای وزیر دادگستری مقرر کرد. در نهایت نیز بند پ ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم توسعه با مخالفت شورای نگهبان مواجه شد.

۳) مغایرت با سیاست‌های کلی و اسناد بالادستی: مجلس شورای اسلامی در حالی موضوع انتقال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اجرای کامل طرح حدنگار به وزارت دادگستری را مطرح و تصویب کرده است که مطابق بند ۲۶ سیاست‌های کلی برنامه هفتم توسعه (ابلاغی از سوی مقام معظم رهبری)، اجرای صد‌درصدی حدنگار در سند تحول قضائی توسط قوه قضائیه تبیین شده و قوه قضائیه مکلف است حدنگاری را به اتمام برساند. بنابراین نمی‌توان با این مصوبه که مغایر با سیاست‌های کلی ابلاغی مقام معظم رهبری و اسناد بالادستی است، این سیاست کلی را تغییر داد. همچنین از آنجا که جایگاه برنامه هفتم توسعه، حل مشکلات مربوط به وضعیت جامعه و رفع موانع حاکمیت است و اصلاح ساختار‌های بین قوای حاکمه عملا در قوانین برنامه‌های توسعه جایگاهی ندارد بنابراین، مصوبه مذکور در قانون برنامه هفتم خارج از صلاحیت تقنینی و قانون‌گذاری برنامه‌های توسعه‌ای است.

ضمن اینکه وجود سازمان‌ها و دستگاه‌های متعدد و موازی در مدیریت اراضی از موانع جدی تثبیت مالکیت است که اگر اصلاح ساختار مدنظر است باید نسبت به وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و سازمان‌های تابعه از‌جمله سازمان ملی و مسکن، سازمان منابع طبیعی، سازمان امور اراضی، شهرداری‌ها، بنیاد مسکن و سایر دستگاه‌ها آسیب‌شناسی می‌شد و اصلاح ساختار باید در بدنه دولت انجام می‌شد تا مانعی از موانع کار ثبت اراضی و اجرای کاداستر برداشته شود.

۴) تحمیل هزینه بر کشور: با توجه به ریشه، غایت و فرایند تکاملی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، این سازمان جزء لاینفک قوه قضائیه محسوب می‌شود و جدا‌کردن سازمان ثبت از قوه قضائیه و الحاق آن به وزارت دادگستری و دولت، هزینه‌های بسیاری را بر کشور تحمیل خواهد کرد.

۵) دولت به‌عنوان ذی‌نفع دعاوی اراضی و املاک نمی‌تواند متولی سازمان ثبت شود: دولت از این جهت که در دعاوی مربوط به اراضی و املاک ذی‌نفع محسوب می‌شود، به دلیل تضییع حقی که ممکن است برای طرف مقابل ایجاد شود، نمی‌تواند در این موضوع به‌عنوان دستگاه متولی ورود کند.

۶) نقش مهم حدنگار در صیانت از مالکیت‌ها و اموال مردم: بیش از ۸۰ درصد اراضی ملی و دولتی با اسناد عادی در هیئت‌های تشکیلی سازمان ثبت سندسازی می‌شوند و همین امر مدافع حقوق مردم بوده و اگر انتزاع عملی می‌شد، قطعا مضرات بالایی برای مردم به دنبال داشت. حفظ محرمانگی اطلاعات و منافع مردم یکی از اصلی‌ترین وظایف قوه قضائیه است. میزان رضایتمندی بالای مراجعان از سازمان ثبت نشان از عملکرد مطلوب سازمان ثبت در صیانت از مالکیت و اموال مردم دارد. بنابراین انتزاع سازمان مغایر با حقوق مردم است.

۷) کارکرد و ماهیت‌ قضائی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: برخی بدون توجه به کارکرد‌ها، اهداف، وظایف و صلاحیت‌های تکلیفی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با ادعای اینکه سازمان کارکرد اداری و اجرائی دارد، سعی در انتزاع سازمان از قوه قضائیه دارند؛ در‌حالی‌که با توجه به کارکرد حقوق ثبت از حیث صدور حکم در مورد شکایات و حل‌وفصل دعاوی، کارکرد قضائی سازمان ثبت مشخص می‌شود.

صدور سند، یک فرایند قضائی است؛ چرا‌که برای تعیین حدود و موقعیت عرصه مدنظر، برداشت‌های هوایی و زمینی و تطبیق و مستندسازی انجام می‌شود و در نهایت نتیجه کار به همراه مستندات و مدارک مالکیت در هیئت‌های تعیین تکلیف یا ساماندهی با حضور قضات منتخب‌ رسیدگی می‌شود و در صورت احراز مالکیت و کفایت مدارک، بعد از صدور رأی، سند صادر می‌شود. علاوه بر صدور سند، اجرای اسناد نیز از دیگر اقدامات مهم واحد‌های ثبتی‌ است که نقش مهمی در کاهش ورودی مراجع قضائی و تحقق قضازدایی دارد. کارکرد قضائی ادارات ثبت از طریق دایره‌های اجرائی در وصول طلب طلبکار از بدهکار، سند شرطی رهنی و انجام تعهدات رسمی با همکاری دفترخانه اسناد رسمی همان کارکرد قضائی محاکم در دعاوی حقوقی راجع به دیون و مطالبات اشخاص جامعه است که در یک فرایند طولانی قضائی انجام می‌گیرد.

همچنین اعتراضات به آرای هیئت نظارت، در شورای عالی ثبت مرکب از دو قاضی دیوان عالی کشور و یک عضو ثبتی، رسیدگی می‌شوند. بنابراین فرایند اجرا هم مانند فرایند صدور سند، امری قضائی است. کارکرد اداره ثبت در پذیرش دعوای اعتراض، تشکیل پرونده، ثبت دعوا و دادخواست و تمهید مقدمات رسیدگی همان تشریفات رسیدگی به یک دعوای حقوقی در محاکم قضائی است.

به صورت کلی، تمام نهاد‌هایی که به تطبیق حکم بر موضوع و حل‌وفصل نزاع و خصومت به‌عنوان کارکرد اصلی خود می‌پردازند، به لحاظ ماهوی نهاد‌های قضائی محسوب می‌شوند. بنابراین نمی‌توان قائل به کارکرد اداری و اجرائی برای سازمان ثبت بود. در‌حال‌حاضر سرنوشت این بند از برنامه توسعه مشخص نیست و با اختلاف مجلس و شورای نگهبان، موضوع جهت بررسی به تشخیص مصلحت نظام سپرده شده است.

روزنامه شرق

 

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، سید مهدی هاشمی در دیدار با اعضای هیئت مدیره مرکز کارشناسان رسمی قوه قضائیه استان کرمان با بیان اینکه حدنگاری و صدور اسناد یک فرآیند متقاضی‌محور است اظهار داشت: برای اقناع و ترغیب مالکین به اخذ سند، اقدامات لازم جهت آگاهی‌بخشی به عموم مردم در خصوص مزایای اسناد مالکیت حدنگار در استان صورت گرفته که این امر رشد ۶۰ درصدی تشکیل پرونده را در پی داشته است.

وی با اشاره به اینکه از دیرباز املاک و اراضی ایرانیان هویت و سند مالکیت داشته و حدود و مساحت آن در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط می‌شده است گفت: علیرغم این موضوع و با توجه به اینکه در زمینه اراضی ملی که تحت اداره دولت است و تا کنون بیش از ۹۹ درصد از این اراضی حدنگاری و اسناد آنها صادر شده است، لکن در صدور اسناد اشخاص حقیقی به علت رواج معاملات عادی و قولنامه ای و عدم توسعه فرهنگ ثبت رسمی در میان عموم مردم، متأسفانه دچار مسائل و آسب های زیادی در جامعه هستیم.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان کرمان افزود: اسناد مالکیت دفترچه‌ای فاقد نقشه و مختصات دقیق جغرافیایی و در بعضی موارد بدون ذکر ابعاد و مساحت هستند و ضرورت دارد مالکین در اسرع وقت نسبت به تبدیل این نوع اسناد به تک‌برگ اقدام نمایند تا از بروز اختلافات در زمینه حد و مرز املاک جلوگیری شود.

هاشمی ادامه داد: در حال حاضر بالغ بر ۱۵۳ هزار فقره سند مالکیت دفترچه‌ای در استان کرمان وجود دارد که به موجب تبصره ماده ۱۱ قانون جامع حدنگار، کلیه دستگاه‌ها از ارائه هرگونه خدمات به این اسناد منع شده‌اند و برای دریافت این خدمات می بایست هرچه زودتر این اسناد با مراجعه ودرخواست مردم به سند تک برگی و حدنگاری تبدیل شوند.

وی با بیان اینکه صدور اسناد مالکیت موجب فراهم شدن بستر استفاده از تسهیلات بانکی و توسعه کشاورزی و اشتغال پایدار می‌گردد، خواستار گسترش همکاری های اداره کل ثبت اسناد و املاک استان کرمان و مرکز کارشناسان رسمی قوه قضائیه در این استان شد.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «بهرام حسن زاده» در نشست حقوقی پژوهشکده حقوقی شهر دانش که با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران با موضوع “بررسی ماموریت های غیرقضایی قوه قضائیه با نگاهی بر مصوبه اخیر مجلس درخصوص انتزاع سازمان ثبت از قوه قضائیه” برگزار شد، گفت: اگرچه نشست در یک پژوهشکده حقوقی درحال برگزاری است اما موضوع نشست که بررسی مصوبه اخیر مجلس درباره انتزاع سازمان ثبت از قوه قضائیه است، متاسفانه مسئله حقوقی نیست، چرا که روند مصوبه به ما نشان می دهد لایحه پیشنهادی برنامه هفتم که از سوی دولت ارائه شده، هیچگونه پیشنهادی مبنی بر انتزاع سازمان ثبت از قوه قضائیه نداشته، پس این مورد درخواست دولت نبوده، در کمیسیون های مختلف از جمله حقوقی و قضایی مجلس هم که به مواد مختلف برنامه هفتم اشاره می شد، این پیشنهاد نبوده است.

وی افزود: در یک عصری ساعت ۸ شب زمانی که نماینده قوه قضائیه هم حضور نداشته شخصی از کمیسیون کشاورزی این طرح را مطرح می کند، مبنی بر اینکه ما در حدنگاری کشاورزی مشکل داریم پس بهتر است سازمان ثبت اسناد و املاک را زیر نظر دولت ببریم، اولین پیشنهاد برای انتقال، جهاد کشاورزی بود، پیشنهاد دوم وزارت کشور و پیشنهاد آخر وزارت دادگستری که علت انتخاب وزارت دادگستری هم به این دلیل بوده که قوه قضائیه و دادگستری را در یک مجموعه دیدند تا مخالفتی صورت نگیرد.

مدیر مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه دوستان اشتباه نکنند، دعوا بین صلاحیت ها، اختلافات و اختیارات بین وزارت دادگستری و قوه قضائیه نیست، توضیح داد: پیش از ورود به مبحث، وضعیت مجلس را توضیح دهم که چه آسیب هایی دارد به جامعه حقوقی وارد می شود به این دلیل که برخی نمایندگان هیچ شناختی با مباحث حقوقی ندارند و تصمیم گیری های حقوقی توسط افرادی که اطلاعات حقوقی ندارند صورت می گیرد. حضرت آقا براساس روایتی از امام علی (ع)می فرمایند که العلمُ السُّلطان، هرکس که به سمت علم رفت، قدرت می گیرد و هرکس به سمت علم نرفت به فقر و فلاکت می رسد. متاسفانه فضایی که در مجلس شورای اسلامی بویژه در این دوره مطرح شده با روحیه انقلابی گری بدون پشتوانه باعث فلاکت بحث های حقوقی و قضایی شده است.

وی ادامه داد: مجلس محترم ما هیچ سند پشتیبان و مطالعاتی درباره این بند نداشته است. بنده ۲۲ سال در لایحه تجارت با مجلس کار می کنم، با وجود اینکه چندین طرح پژوهشی و ۱۰ ها کتاب در این رابطه نوشته شده اما هنوز به تصویب مجلس نرسیده درحالی که موضوع به این مهمی را در حد نظر یک نماینده خیلی راحت و سریع به تصویب کمیسیون تلفیق می رسانند، نحوه رای گیری هم که در مجلس مشخص است، به آقای پورسید معاون حقوقی قوه قضائیه فقط یک دقیقه برای دفاع وقت می دهند که ایشان هم نمی تواند در این مدت کم دفاع لازم را انجام دهد.

حسن زاده تصریح کرد: این رویکرد بدون سند مطالعاتی باعث می شود که ما در این نشست درباره دلایل حقوقی با یکدیگر صحبت کنیم و بگوییم که آیا این مصوبه از اختیارات قانون اساسی هست یا خیر؟ اگر سند مطالعاتی وجود داشت، ۴ مولفه حکمرانی اراضی، اجرای حدنگاری، تسهیل اسناد رسمی، ماهیت اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک درنظر گرفته می شد. در حالی که نمایندگان صرفا به این موضوع اشاره کردند که بخاطر حدنگاری و صدور سند و مدیریت اراضی کشاورزی سازمان ثبت باید جدا شود، در واقع سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را تنها در بعد اراضی و املاک درنظر گرفتند درحالی که این سازمان وظایف و اختیارات متعددی دارد.

مدیر مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه در برنامه ششم توسعه سازمان ثبت به عنوان نهادی قضایی در نظر گرفته شده است، گفت: این سازمان در حوزه مالکیت معنوی، ثبت شرکت ها و موسات غیرتجاری، اجرای مفاد اسناد رسمی که خود یک مجموعه کامل قضایی است فعالیت می کند، از مواد ۱ تا آخر مفاد اسناد رسمی یک فرایند رسیدگی کامل و جامع وجود دارد. در ماده ۱۱۳ قانون برنامه ششم توسعه صراحتا گفته شده در موضوع وصول مطالبات و اجرائیات ثبتی مهریه و امثالهم اول باید به سازمان ثبت مراجعه شود.

وی با اشاره به اینکه حدود ۵ میلیون هکتار از اراضی کشور مشکل تثبیت مالکیت دارند، افزود: اگر مشکل دوستانی که این طرح را ارائه کردند، حدنگاری اراضی و املاک بوده که اشتباه کردند و اشتباه خیلی بزرگی است. ما ۴۰ مجموعه وزارتخانه، سازمان و نهاد داریم که مدیریت اراضی و املاک دارد، همانند شهرداری ها، بنیاد مسکن، بنیاد علوی، بنیاد مستضعفان، وزارت راه و شهرسازی، سازمان ملی و مسکن، سازمان اوقاف. بسیاری از اراضی کشور هنوز که هنوز است معلوم نیست، اراضیِ وقفی است مربوط به بنیاد علوی است یا انفال یا امور اراضی؟!

حسن زاده با تاکید بر اینکه در کشور مسئله مدیریت اراضی وجود دارد، اضافه کرد: به طور مثال جهاد کشاورزی یک مجموعه دارد به نام منابع طبیعی، یک مجموعه دارد به نام امور اراضی که ۲ میلیون هکتار با هم اختلاف دارند، در واقع نه مردم می توانند سند کشاورزی بگیرند و نه ما می توانیم آن را جزء انفال درنظر بگیریم، پس مشکل اصلی حدنگاری این نیست که سازمان ثبت اسناد و املاک می تواند یا نمی تواند این کار را انجام دهد، مشکل اصلی مدیریت اراضی است. اگر قرار است ادغام یا اصلاح ساختار صورت بگیرد باید در مدیریت اراضی باشد.

مدیر مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه مراحل تقنینی برای تصویب این مصوبه به هیچ وجه رعایت نشده است، افزود: این طرح نه در کمیسیون تخصصی مطرح شده نه شرایط طرح درباره این مباحث را دارد. در ابلاغ سیاست های مقام معظم رهبری بند ۲۶ ابلاغیه گفته شده حدنگاری باید از سوی قوه قضائیه صورت بگیرد در سند تحول باز هم حدنگاری را به قوه قضائیه سپرده اند. در سند مطالعاتی که قرار بود این طرح داشته باشد و نداشت، باید این موارد را لحاظ می کردند که متاسفانه مجلس عکس این سیاست ها را انجام می دهد. برای مثال رهبری فرمودند شاکله برنامه هفتم حفظ شود که نمایندگان مجلس سه برابر شاکله آن را اضافه و حذف کردند.

حسن زاده در ادامه به تشریح کارکردهای سازمان ثبت پرداخت و اظهار کرد: در بحث کارکردهای ثبت، در ماده ۱ الی ۶ و ماده ۷۳ قانون ثبت و سایر قوانین از جمله قانون ثبت شرکت ها گفته شده ادارات ثبت اسناد و املاک قسمتی از وزارت عدلیه هستند که وزارت عدلیه الان قوه قضائیه است. آیا می شود ما همه این قوانین را کامل تغییر دهیم؟ و بگوییم ادارات ثبت اسناد دیگر قوه قضائیه نیست؟

وی ادامه داد: اتفاقا بسیاری از مردم عادی از من سوال می کنند تفاوت وزارت دادگستری با قوه قضائیه چیست؟ در تابلو اداره کل دادگستری استان تهران نوشته می شود، اگر می گویید دادگستری، پس قوه قضائیه چیست؟ البته که مجموعه ما با دادگستری تقریبا یک شکل است، چراکه در یک بدنه قرار داریم بحث این است ما با چه کارکردهایی سازمان ثبت را قرار دادیم؟ آیا ما لیبرال هستیم؟ بنابراین باید تکلیف خودمان را مشخص کنیم.

حسن زاده همچین به پژوهش ها و سندهای مطالعاتی درباره نظام حقوقی و ثبتی کشورهای مختلف اشاره کرد و توضیح داد: ما نظام حقوقی ۶۲ کشور را بررسی کردیم، سند مطالعاتی با ۲۵ کشور فقط در حوزه ثبت املاک و شرکت را بررسی کردیم، اگر الگوی اراضی و املاک ما شبیه کشور امریکا است، کارکرد سازمان اداری خواهد بود نه قضایی. اما اگر کارکرد سازمان ثبت یک جنبه اثباتی ثبوتی و اجرایی دارد طبق ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک، مثل کشورهای سوییس، بلژیک و آلمان، است. درواقع الگوبرداری قوانین ثبتی ما بیشتر از این کشورها است. در نظام ثبتی ما سندهایی که صادر می شود کارکردهایی که وجود دارد، کارکرد ثبوتی و اجرایی است پس ما باید به همان نظام رومی-ژرمنی روی بیاوریم.

مدیر مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با طرح این پرسش که آیا ما می خواهیم نظام ثبتی مان را از رویکرد کشورهای آلمان و سوئیس به سمت آمریکا ببریم؟ و کارکرد ثبت را به منزله اداری خود تنزل دهیم؟ گفت: در این صورت باید کل حاکمیت هم اینگونه تغییر کند. چون خیلی بحث های مهمی مطرح شده، شما فقط وصول مطالبات اجرائیات ثبت را درنظر بگیرید فقط اجرائیه را درنظر بگیرید، اندازه ۵ وزارتخانه کارکرد دارد. وزارت تعاون در حوزه ثبت شرکت ها، ۲۲۰ هزار تعاونی در سازمان ثبت تاسیس و تعمیرات داشته است.

وی با بیان اینکه در حوزه حدنگاری ۳۰ درصد از برنامه ششم توسعه هم جلوتر هستیم، افزود: در قانون برنامه ششم توسعه صراحتا آمده که ۱۱۰ میلیون هکتار باید حدنگاری شود الان در موقعیتی قرار داریم که ۱۳۴ میلیون هکتار از اراضی کشور حدنگاری شده پس بهانه، بهانه حدنگاری نیست. کمیسیون حقوقی-قضایی مجلس دنبال این موارد نیست و کمیسیون تلفیق برای پیشبرد موضوعات کشاورزی، این مسئله را طرح کرد تا که یکسری منافع دیگر را مطرح کنند.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، روزنامه کیهان طی گزارشی به اهمیت طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخت.

کیهان نوشت: یکی از مشکلات ساختاری اقتصاد ایران که عوارض آن در بخش‌های مختلف بروز کرده و از یک طرف موجب سرگردانی و زیان گسترده مردم شده در سطحی مهم‌تر، دست حاکمیت را نسبت به اصلاح امور و انجام وظایف خالی کرده، وضعیت آشفته اسناد معاملات در بازار دارایی‌های مختلف است. از آن‌جایی که نوشتن قولنامه بین دو طرف معامله بدون نیاز به ثبت رسمی از گذشته‌های بسیار دور معتبر بوده، بنابراین بسیاری از افراد برای ثبت رسمی قراردادهای خود احساس نیاز نمی‌کنند. هر چند این موضوع مشروع و قانونی بوده و در ظاهر کار را بر طرفین آسان می‌کند، اما با زیاد شدن اسناد و قولنامه‌های جعلی، سوءاستفاده کلاهبرداران از این موضوع هم بسیار شایع شده است.
از جمله این کلاهبرداری‌ها می‌توان به فروش یک ملک به چندین نفر و فروش مال ‌غیر ‌اشاره کرد که با استفاده از اسناد عادی انجام می‌گیرد و عمده پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص داده است. به گفته حسن بابایی، معاون رئیس‌قوه قضائیه و رئیس‌سازمان ثبت اسناد و املاک کشور «حدود ۹۰ درصد از پرونده‌های تشکیل شده اراضی و املاک در دستگاه قضایی مربوط به اراضی و املاک قولنامه‌ای است که موجب فروش مال غیر و کلاهبرداری‌های زیادی شده است».

مانع اثرگذاری سیاست‌های حاکمیتی

چالش‌هایی که اعتبار اسناد غیررسمی در دعاوی ایجاد می‌کند، شاید گوشه کوچکی از کوه یخ مشکلات این حوزه باشد. در سطحی بالاتر، وقتی حاکمیت قادر به پایش جریان نقل و انتقال اموال نباشد، بستر بسیاری از تخلفات و مفاسد فراهم و برخورد با آنها بسیار دشوار و چه بسا غیرممکن می‌شود.
کارشناسان حقوقی و اقتصادی اعتقاد دارند خلأ قانونی در این زمینه باعث شده است تا اولاً سیاست‌گذار اقتصادی ‌اشرافی بر دارایی‌های واقعی افراد و نهادها نداشته باشد و از طرفی بسیاری از قوانین از جمله قوانین مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر خانه‌ها و خودروهای لوکس و به‌ویژه مالیات بر عایدی سرمایه اثرگذاری خود را از دست بدهند، چراکه ‌اشخاص قادر هستند با اسناد عادی و قولنامه‌ای که در هیچ مرجع رسمی حکومتی ثبت نمی‌شود، دارایی‌های خود را از نظام مالیاتی پنهان کنند و به همین ترتیب بخش زیادی از فرار مالیاتی از این محل رقم می‌خورد.
از طرفی دلالان می‌توانند با استفاده از این خلأ، نسبت به خرید و روش‌های مکرر و برهم زدن بازارها با معاملات مکرر و قیمت‌‌سازی اقدام کنند که بخش بزرگی از نوسانات غیرطبیعی در بازار دارایی‌های مختلف از همین محل صورت می‌گیرد.

مسیر پر چالش یک قانون

بررسی‌ها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۵ تاکنون مجلس طرحی در رابطه با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تصویب و به شورای نگهبان ارسال می‌کند اما با ایرادات این شورا مواجه می‌شود. بر اساس اظهارات نمایندگان مجلس در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ با اصلاحاتی، نام این طرح را به‌عنوان فعلی یعنی «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تغییر داده و دوباره به شورای نگهبان ارسال کرده که می‌توان از آن به‌عنوان یکی از پر رفت و آمدترین طرح‌ها بین مجلس و شورای نگهبان یاد کرد.

پس از ایرادات شورای نگهبان و اصلاح آن از سوی بهارستان‌نشینان، سرانجام به دلیل اصرار نمایندگان بر مصوبه قبلی خود به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد. برخی اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوبه «اعتبار اسناد رسمی» مجلس را دارای نقاط ضعف اساسی دانستند و بنابراین علی‌رغم نامه‌نگاری‌های وزرایی در دولت که برای اثرگذاری سیاست‌های خود به این قانون نیاز مبرم دارند، کار به سرانجام نرسید.

مصلحت قطعی نظام و کشور

این وضعیت مبهم ادامه داشت و هزینه فرصت‌های از دست رفته قابل توجهی به کشور وارد می‌کرد تا این‌که سرانجام رهبر انقلاب به موضوع ورود کرده و از این سردرگمی گره‌گشایی کردند. ایشان روز سه‌شنبه ششم تیرماه در دیدار با رئیس، مسئولان و کارکنان دستگاه قضایی نسبت به این موضوع تذکر داده و یک فرمان تاریخی در این رابطه صادر کردند که هم حجت را بر همه مسئولان تمام کردند و هم راهکار خروج از بن‌بست را ارائه نمودند.

رهبر انقلاب بار دیگر نگاه راهبردی خود به مسائل اصلی کشور را نشان داده و در سخنانی قابل تأمل و کم‌سابقه تصریح کردند: «یک مسئله‌ دیگر که این‌جا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشی فساد است و گفتیم دست قوّه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن ‌اشاره کردند، [یعنی] همین مسئله‌ سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک‌اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است».

گره‌گشایی بزرگ رهبر انقلاب

پس از این اظهارات تاریخی، کارشناسان و مسئولان بسیاری امیدوار شده و منویات رهبر انقلاب را بسیار راهگشا دانستند. سید احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی در گفت‌وگو با خبرنگار کیهان، ضمن قدردانی ویژه از رهبر انقلاب که به صراحت این معضل چندین ساله را تعیین تکلیف نموده و تصریح کردند که مصلحت این است که جلوی این دست معاملات گرفته شود، گفت: بالاخره دوران خرید و فروش‌های غیرشفاف و بی‌ضابطه‌ای که قیمت زمین و املاک و مستغلات را در کشور به نفع گروه‌های خاص و زمین‌خواران تغییر می‌داد، خاتمه می‌یابد.

وی با ‌اشاره به نقش این موضوع در اثربخشی قوانین مالیاتی توضیح داد: ما در حوزه وزارت اقتصاد برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، حتماً این موضوع را به عنوان یک پیش‌شرط لازم داشتیم و از آن‌جایی که مصوبه مجلس شورای اسلامی با ایرادی از سوی شورای نگهبان مواجه شده بود، از مجمع تشخیص مصلحت نظام تقاضا کردیم که در این زمینه گره‌گشایی کند.

فی‌التأخیر آفات!

از آن‌جایی که قانون پایه و مهمی همچون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نیازمند تأمل و بررسی‌های زیاد است، دچار مرور زمان شد و از دل همین تأخیر، حرف‌هایی مطرح گردید. از جمله اینکه غضنفرآبادی، رئیس‌کمیسیون قضایی مجلس در یک برنامه تلویزیونی از تعلل مجمع تشخیص مصلحت نظام در بررسی طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گلایه کرد و گفت که «چرا بعد از دستور رهبر انقلاب، هنوز مصوبه بی‌اعتبارشدن قولنامه‌ها معطل مانده؟»

گسترش این واکنش‌ها نسبت به تأخیر صورت گرفته که بعضا منطبق با واقعیت نبود و اتهاماتی را به مجمع تشخیص مصلحت نظام نسبت می‌داد، باعث شد سوءتفاهمات و هجمه‌هایی علیه مجمع شکل بگیرد.

تکذیبیه مجمع

در همین زمینه آیت‌الله صادق آملی لاریجانی رئیس‌مجمع تشخیص مصلحت نظام در واکنش به برخی ادعاها مبنی بر نگارش نامه‌ای از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام به رهبر انقلاب و مخالفت با نظر ایشان درباره بی‌اعتبار کردن اسناد غیر رسمی گفت: برخی این جور القا کردند گویی ما نامه‌ای به رهبری انقلاب دادیم و گفته‌ایم حرف شما را قبول نداریم و بعد رهبری گفتند اگر مجمع تشخیص، مصلحت یقینی مورد نظر من را قبول ندارند، هر چیزی که خودشان تشخیص می‌دهند عمل کنند.

وی با تاکید بر اینکه ما نه جلسه داشته‌ایم و نه نامه نوشته‌ایم، خاطرنشان کرد: عده‌ای از فضلا در حوزه علمیه قم که متدین و دغدغه‌مند هستند دور هم جمع شدند، طرح مجلس را دیدند، با کمیسیون حقوقی و قضائی مجمع تشخیص مصلحت جلسه گذاشتند، با پژوهشگاه شورای نگهبان جلسه گذاشتند، با خود همین کارشناسانی که این ادعاها را دارند جلسه گذاشتند و خود فضلا هم بحث کردند.

رئیس‌مجمع تشخیص مصلحت نظام ادامه داد: مجموعه خیلی خوبی زحمت کشیدند و برخی از ادعاهای مطرح‌شده را رد کردند. مثلاً اینکه گفته شد هیچ جای دنیا اسناد غیررسمی حجت نیست، این بندگان خدا زحمت کشیدند و گفتند این حرف خلاف است. در ذیل نامه خودشان هم وقتی آن پیشنهاد را دادند [به رهبری انقلاب] نوشتند که با این همه، نظر فقهی و رهنمودهای حضرتعالی (رهبری انقلاب) برای ما و همه مسئولان ملاک عمل است.

آملی لاریجانی گفت: حتی رئیس‌قوه قضائیه هم در جلسه با جامعه مدرسین حوزه علمیه قم توضیح داد، هم در کمیسیون حقوقی مکرر گفت که ما کاری به بطلان معامله در واقع نداریم. ما می‌گوئیم در دستگاه قضائی اگر کسی سند رسمی نداشت در مقابل اسناد رسمی، دعوی او را نپذیریم. این هم البته به حسب حکم اولیه شرع، مشکل است ولی خیلی فرق می‌کند تا اینکه کل معاملات را که فقها ۱۴۰۰ سال در کتب فقهی حکم کردند صحیح است، بگویید باطل است.

ضرورت اقدام

همان‌طور که ذکر شد، این قانون پایه نیاز به بررسی‌های عمیق کارشناسی در حوزه فقهی، حقوق و اقتصاد دارد و چون بر همه شئون زندگی مردم اثر می‌گذارد، چیزی نیست که بتوان یک‌شبه درباره آن تصمیم گرفت، اما نباید فراموش کرد که تعلل در تصمیم‌گیری نهایی برای پایان دادن به مفاسد مذکور که هم معاملات مردم را سامان می‌دهد و هم دست حاکمیت برای انجام وظایف خود را باز می‌کند آسیب‌های فراوان دارد.

اجرای این قانون نه تنها شفافیت و امکان رصد جریانات مالی را برای حاکمیت فراهم می‌کند، بلکه اعتماد را به مردم و فعالان اقتصادی و خانواده‌ها برمی‌گرداند تا بتوانند به معاملات خود در این زمینه اتکا کنند و جلوی بسیاری از زدوبندها، مفاسد، رشوه‌ها و سوداگری در عرصه زمین و املاک و مستغلات را که موجب تزاید تقاضا شده و قیمت‌ها را بالا می‌برد و قدرت خرید مردم را در بخش زمین و ساختمان به‌صورت مضاعف کاهش می‌دهد، می‌گیرد.

 

برای دریافت پی دی اف روزنامه کیهان اینجا کلیک کنید.