به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، محمدرضا اصلانی در گفت‌و‌گو با شفقنا در خصوص طرح ثبت اموال غیر منقول، اظهار داشت: برابر قانون مدنی، دو نوع سند رسمی و سند عادی داریم. سند رسمی سندی است که همیشه توسعه آن مورد تاکید رهبر انقلاب هم قرار گرفته است و ایشان تاکید داشتند که باید اسناد رسمی کشور توسعه پیدا کند. آخرین بار هم در هفته قوه قضاییه بود که گفتند سند عادی از منشاء فسادهای بزرگ در کشور است و باید به حاکمیت سند عادی پایان داده شود و اینگونه نباشد که دو نفر در یک ورق کاغذ قراردادی را بنویسند که بعد از آن اتفاقات بدی در کشور رقم بخورد.

وی ادامه داد: سند رسمی ویژگی‌ها و مزیت های خاصی دارد و اشخاص ثالث از تنظیم سند رسمی خصوصا در حوزه اموال غیر منقول مطلع می شوند و تمام معاملات مردم به صورت آنلاین از طریق سامانه «ثبت آنی» در اداره ثبت، منعکس می شود؛ دفاتر اسناد رسمی هم به هنگام معامله، استعلام ثبتی به عمل می آورند که در لحظه پاسخ ها داده می‌شود و افراد می توانند مطلع شوند که آخرین مالک این پلاک ثبتی چه فردی است و اگر محدودیتی هم وجود داشته باشد مثلا ملک در بازداشت باشد و یا در رهن شخص حقیقی و یا حقوقی قرار گرفته باشد، افراد به سادگی متوجه می‌شوند.

حجم بسیاری از پرونده ها در مراجع قضایی مربوط به اسناد عادی است

اصلانی با اشاره به معاملات معارض در اموال غیر منقول، اظهار داشت: تمامی اتفاقات بد از جمله معاملات معارض که در کشور ما رقم می خورد، به خاطر این است که سند عادی در کنار سند رسمی اعتبار دارد و بسیار اتفاق افتاده که شخصی ملک خود را به موجب سند رسمی به یک نفر منتقل می کند اما در این میان شخص دیگری پیدا می شود و می گوید که این ملک را دو سال پیش خریداری کرده و به سادگی سند رسمی را باطل می کند که تبعات بسیار بدی هم برای مردم و هم حاکمیت دارد؛ زیرا نارضایتی عمومی افزایش و حجم کار قوه قضاییه هم بالا می‌‌رود چراکه حجم بسیاری از پرونده ها در مراجع قضایی به همین سند عادی باز می گردد.

نائب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران گفت: در قانون ثبت ۱۳۲۰، مواد ۴۶ الی ۴۸ قانونِ ثبت را داشتیم که قانونگذار عنوان کرده بود اگر افراد، معاملات مربوط به اموال غیر منقول را به ثبت نرسانند، هیچ دعوایی راجع به آنها از سوی محاکم پذیرفته نمی شود؛ این قانون بر کشور ما حاکم بود تا اینکه بعد از انقلاب اسلامی، عده ای به این قانون ایراد وارد کردند مبنی بر اینکه نمی توان به سند عادی اعتبار نداد چراکه همخوانی با شرع ندارد؛ تا اینکه شورای نگهبان در سال ۱۳۹۶ نظریه ای را صادر کرد بر این اساس که« مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت در جایی که می‌گوید سند عادی اصلا اعتبار ندارد، مغایر شرع است اما آن مواردی که در دادگاه مورد تایید قرار می گیرد، مشکل شرعی ندارد». در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور هم تصویب و عنوان کردند که افراد، معاملات املاک غیر منقول ثبت شده را از قبیل تعهد به بیع، پیش فروش و صلح همه را باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانند در غیر اینصورت معاملات در برابر ثالث، قابل استناد نیست.

مسکوت ماندن طرح «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول»

وی با اشاره به طرح «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» گفت: اما آثار سوء سند عادی با این ماده ۶۲ هم حل نشد. تا اینکه طرح «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در مجلس مصوب و برای تایید به شورای نگهبان، ارسال شد که مورد ایراد شورا قرار گرفت؛ زیرا در ماده یک این طرح مقرر شده بود که اسناد عادی اگر در سامانه ثبت الکترونیک به صورت رسمی به ثبت نرسند، باطل هستند؛ بنابراین شورای نگهبان آن را خلاف شرع اعلام کرد و کماکان قائل بر این بود که اسناد عادی نمی توانند باطل اعلام شوند؛ این طرح چندین بار بین مجلس و شورا رفت و برگشت داده شد تا اینکه نهایتا به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد و در مجمع هم حدود یک سال مسکوت ماند تا اینکه رهبر انقلاب در هفته قوه قضاییه تاکیدشان را نسبت به اسناد عادی مطرح کردند.

اصلانی افزود: این طرح مجدد در مجمع به جریان افتاد و تغییراتی در ماده یک آن اعمال شد و به جای اینکه بگویند «اسناد عادی باطل است» از عبارت «بلا اثر می باشد» استفاده کردند. ماده یک به گونه ای انشاء شده بود که گویا اگر افراد، معاملات خودشان را در سامانه ثبت الکترونیک ثبت نکنند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آنها کماکان قابل طرح در محاکم است. ما مکاتبات زیادی با مجمع تشخیص و سایر مراجع داشتیم و این موارد را منعکس کردیم که بخشی از آن مورد توجه قرار گرفت و ماده یک این طرح به این کیفیت انشاء شده که فقط دعوای استرداد ثمن معامله در محاکم قضایی ما قابل طرح است که درست می باشد زیرا شخص پولی داده اما چیزی به او منتقل نشده است و طبیعی است که بتواند وجهی که پرداخت کرده را مسترد کند. بنابراین به نظر می‌رسد ایرادات اساسی این طرح کماکان در مجمع تشخیص رفع نشده است. در ماده یک این طرح در مورد اسناد اجاره قانونگذار به این کیفیت قید شده که اسناد اجاره بالای ۲ سال نیازمند این است که در سامانه ثبت الکترونیک به ثبت برسد در حالی که در کشور ما کمتر کسی حاضر است ملک خود را بالای دو سال اجاره دهد.

قانونگذار ما باید به این نتیجه برسد که باید با سند عادی خداحافظی کند

وی با بیان اینکه قانونگذار ما باید به این نتیجه برسد که باید با سند عادی خداحافظی کند، گفت: اما هنوز اتصالی بین سند عادی و مقننین ما وجود دارد که نمی‌توانند از آن دست بکشند و این مساله برای سیستم قضایی و حاکمیتی ما می‌تواند مشکل ساز شود. مقرر شده است که سامانه ای طراحی شود که افراد، معاملات عادی خودشان را بتوانند بارگذاری کنند و به آنها ۲ سال فرصت داده شده است؛همچنین قانونگذار ۲ سال هم به مردم فرصت داده که کارهای سند رسمی را انجام دهند و اگر این مدت چهار ساله تمام شود، سند عادی قابلیت استناد خودش را از دست می دهد. اینجا هم ایرادی کماکان وجود دارد زیرا در ماده ۱۰ قید شده اگر افراد ادعایی نسبت به پلاک ثبتی داشته باشند، ادعای خودشان را می توانند ثبت کنند؛ و پیش بینی شده که اگر دفاتر اسناد رسمی در مورد یک پلاک ثبتی استعلام بگیرند و ببینند آقا یا خانمی ادعایی در خصوص این ملک دارند، با این حال می توانند این سند را تنظیم کنند!. زیرا صرف ادعا مانع از انتقال ملک نیست؛ ولی این مسایل کاملا باید به اطلاع خریدار ملک رسانده شود اما اگر کسی به عنوان خریدار ملک ببیند ذیل پاسخ استعلام آنها، قید شده که آقا یا خانمی ادعایی در خصوص این ملک دارند، پس خریدار قطعا احتیاط کرده و از خرید ملک خودداری می کند.

اصلانی در خصوص مجازات کسانی که نسبت به املاکی ادعای واهی مطرح می‌کنند، بیان کرد: قانونگذار هم صرفا برای افرادی که بخواهند ادعای واهی مطرح کنند، ضمانت اجرایی حبس مقرر کرده که کافی نیست. الان شما اگر بخواهید ملکی را به موجب دستور موقت در مراجع قضایی توقیف کنید، باید وجهی را به عنوان خسارت احتمالی بپردازید که جلوی نقل و انتقال آن ملک به صورت موقت گرفته شود و معمولا دادگاه ها ۱۰ درصد ارزش واقعی ملک را مطالبه می کنند که در صندوق دادگستری حتما تودیع می‌شود تا به آن دعوا رسیدگی شود و افراد سودجو به یک ادعای واهی می توانند این کار را انجام دهند یعنی ادعایی می گذارند و در عمل ملک قفل می شود زیرا کسی حاضر نیست ملکی که ادعایی روی آن وجود دارد را خریداری کند.

مجمع تشخیص نسبت به ایرادات طرح تامل بیشتری به عمل آورد

وی افزود: از سوی دیگر ضمانت اجرایی کیفری هم ضمانت اجرایی کافی برای پیشگیری از انعکاس ادعای غیر واهی نیست؛ زیرا به سادگی افرادی در خارج از کشور هستند که می توانند این کار را انجام دهند؛ به عنوان نمونه فردی که در هلند است و در سامانه، ادعای واهی ثبت می‌کند چطور می توان او را دستگیر و مجازات کرد!. ما مجرمینی داریم که همین الان در زندان هستند و اگر وارد این سامانه شدند و ادعای خود را ثبت کردند، ضمانت اجرایی کیفری حبس قرار است چه مشکلی را حل کند!. بنابراین باید تامل بیشتری نسبت به این موارد در مجمع به عمل بیاید؛ ما در قانون مدنی تعریفی در مورد سند رسمی داریم مبنی بر اینکه سندی که در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و یا نزد دفاتر اسناد رسمی و سایر افراد ذی صلاح تنظیم شود، رسمی است و هر چیزی غیر از این سند تنظیم شود، عادی است و حتما باید وجود دفاتر اسناد رسمی، ولو در آنجایی که سکو و پلتفرم را می خواهیم در ثبت اسناد غیر منقول دخالت دهیم، محور کار باشد.

دفاتر اسناد رسمی در فرایند تنظیم اسناد دیده شوند/ تنظیم سند از طریق پلتفرم به صلاح مردم نیست

اصلانی در پایان خاطرنشان کرد: یکی از موارد مطرح در مورد ثبت اسناد این بود که معاملات مردم از طریق پلتفرم انجام شود اما با این کار ممکن است فاجعه رخ دهد؛ زیرا وقتی افراد به سر دفتر مراجعه می کنند، وضعیت آنها را از نظر سلامت اراده سنجیده می‌شود؛ مثلا اگر فرد مست و مجنون وارد دفترخانه شود مشخص می شود اراده انجام معامله را ندارد اما در پلتفرم این مسایل اصلا قابلیت احراز ندارد و جابجا کردن ملک با موبایل به صلاح مردم و حاکمت نیست؛ زیرا پلتفرم، اجبار و اکراه افراد را نمی تواند بسنجد. بنابراین دفاتر اسناد رسمی حتما باید در فرایند تنظیم اسناد قطعی غیر منقول دیده شوند.