به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، اعتبار معاملات غیررسمی مشکلات و معضلات فراوانی برای کشور و مردم به وجود آورده است. در حال حاضر می‌توان مالکیت یک ملک را بدون اطلاع حاکمیت و به صرف تلاقی اراده طرفین منتقل کرد و این روش انتقال در نظام حقوقی کشور معتبر است.

این امر سبب شده است که کلاهبرداران بتوانند یک ملک را به چند نفر بفروشند یا زمین خواران زمین‌های متعلق به منابع طبیعی را تصرف کرده و سپس با معامله غیررسمی آن‌ها را بفروشند.

علاوه بر این موارد می‌توان به کاهش قدرت وثیقه گذاری اموال غیرمنقول، افزایش مخاطرات سرمایه گذاری در حوزه مسکن و پولشویی به عنوان بخشی از تبعات نامطلوب این مسئله اشاره کرد.

جهت حل معضلات مذکور طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. این طرح پس از آنکه از سوی شورای نگهبان واجد ایرادات شرعی و قانون اساسی شناخته شد، با اصرار مجلس شورای اسلامی بر مصوبه خویش، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد و هم‌اکنون در کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع در حال بررسی است.

*اعتبار معاملات غیررسمی منشأ تخلفات

نظارت‌پذیری، امکان صدور مجدد و دقیق بودن اطلاعات از مهم‌ترین تفاوت‌های اسناد عادی و رسمی محسوب می‌شود؛ همین تفاوت‌ها نشان می‌دهد، فارغ از مشکلات قضایی، اسناد عادی موجب چالش‌های بسیاری در زمینه سیاست‌گذاری حوزه مسکن و املاک شده و عملاً زمینه‌ساز تخلفات بسیار با محوریت مسکن و اراضی فراهم کرده است.

‌طبق آمار ارائه شده از سوی رئیس قوه قضائیه، در سال ۱۴۰۱ حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده وارده به دستگاه قضایی، مربوط به اسناد عادی بوده است.

حسن نوروزی، عضو هیئت‌رئیسه کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس در این خصوص ضمن اشاره به تبعات اصالت بخشی به اسناد عادی، گفت: این موضوع موجب شده است تا عده‌ای بتوانند بسیاری از جنگل‌ها و کوه‌ها را به فروش برسانند و «حتی یک نفر می‌تواند به‌راحتی با تدوین یک سند و معرفی دو شاهد به دادگاه، یک سند رسمی را ابطال کند که با اجرای قانون جدید، دیگر شاهد این اتفاقات نبوده و اموال غیرمنقول مردم نیز ضایع نخواهد شد.»

حسین حقگو، کارشناس اقتصادی با بیان اینکه موضوع حقوق مالکیت در بحث توسعه صنعتی اهمیت زیادی دارد، گفت: اگر حقوق مالکیت تضمین نشود، سرمایه‌ها و منابعی وارد حوزه‌های غیررسمی می‌شود که در این صورت سرمایه‌ها برای اینکه دیده نشود، کوچک خواهد بود.

به گفته وی این موضوع یکی از آفات اقتصاد ایران است که شاهد بنگاه‌های اقتصادی کوچک، زیرپله‌ای و بعضا متوسط هستیم. چراکه سرمایه‌گذار به واسطه عدم اطمینان از آینده و تضمین حقوق مالکیت، سعی می‌کند سرمایه خود را به بازار‌های موازی که سودآوری بیشتری دارد ببرد.

حقگو با بیان اینکه به جز بحث مالکیت فیزیکی مرتبط با مکان، بحث مالکیت محصول هم مطرح است، گفت: در این موارد دولت برای محصول قیمت‌گذاری می‌کند و می‌توان گفت مالکیت و مبادله هم مخدوش می‌شود.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه طرح اعتبارزدایی از اسناد غیررسمی بر سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی اثر خواهد داشت، تصریح کرد: در شرایطی که حتی سرمایه‌گذار داخلی میل به سرمایه‌گذاری ندارد، این وضعیت برای سرمایه‌گذاران خارجی بدتر است. از طرف دیگر امر سرمایه‌گذاری یک امر بلند مدت و مبنای آن حقوق مالکیت است. این موضوع در نظام اقتصادی ما سابقه طولانی دارد.

حقگو با بیان اینکه بخشی از وضعیت به آگاهی و ساختار فکری برمی‌گردد، گفت: بحث حقوق مالکیت در کشور ما مغفول مونده و حالا این طرح که در زمینه مالکیت زمین آغاز شده بسیار مهم است.

وی با اشاره به رتبه پایین حقوق مالکیت در ایران در پاسخ به سوالی درباره اقدامات لازم در راستای تغییر این وضعیت، گفت: بحث اساسی همگام با ایجاد یا تقویت حقوق مالکیت، شفافیت است. همگام با تصویب قوانین باید فضای روشن و شفاف و امکان نقد فراهم شود.

*چالش‌های معاملات غیررسمی

در خصوص مصادیق چالش‌های اسناد عادی مثال‌های بسیاری وجود دارد. در همین رابطه می‌توان به زمین‌لرزه ۷.۳ ریشتری کرمانشاه در سال ۹۶ اشاره کرد، در این زلزله هزاران خانه تخریب شد، بنابراین بازسازی مجدد خانه‌ها مطالبه اصلی مردم از حاکمیت بود، بر این اساس، موضوع «مالکیت املاک و اراضی» به عنوان چالش اساسی پیش روی این مطالبه، نگرانی‌هایی ایجاد کرد.

آن زمان، احمد تویسرکانی، رئیس وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در رابطه با بازسازی املاک و اراضی اظهار داشت: «دارندگان سند‌های قولنامه‌ای و عادی، ممکن است مشکلاتی پیدا کنند، اما افراد دارای سند رسمی هیچ نگرانی در خصوص مالکیت‌های خود نداشته باشند. اگر مردم مناطق زلزله‌زده، اسناد مالکیت خود را گم کرده‌اند یا بر اثر زمین‌لرزه، این اسناد از بین رفته باشد، می‌توانند درخواست صدور سند المثنی دهند تا با مراجعه به سوابق موجود در سیستم، سند المثنی صادر شود.»

بعد از این اظهارنظر، حجم بالایی از مراجعان برای دریافت سند رسمی مالکیت املاک تخریب شده خود به اداره ثبت مراجعه کردند؛ اما مشکل مراجعان متقاضی دریافت سند مالکیت این بود که مالکیت بسیاری از آن‌ها ثبت رسمی نداشته و تشخیص صدق یا کذب ادعای آن‌ها بسیار پیچیده بود.

این موارد تنها، گوشه‌ای از چالش‌ها و تخلفات به‌وسیله اعتبار اسناد غیررسمی بود؛ بنابراین به نظر می‌رسد، سیاست‌گذاری در خصوص شفافیت معاملات اموال غیرمنقول و اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی، به جهت کاهش تخلفات در این حوزه ضروری است. جوان