به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، روزنامه جوان در یادداشتی به قلم سجاد آذری نوشت: احتمالاً پیش آمده پای شما یا یکی از اعضای خانواده‌تان حداقل یکبار بابت یک سند عادی یا به قول معروف قولنامه زمین به دادگاه باز شده‌باشد و پله‌های دادگاه را برای اثبات حقتان پایین و بالا کرده‌باشید. وقتی آمار‌های رسمی مقام‌های قضایی می‌گوید ۵۰ تا ۶۰ درصد پرونده‌های کیفری و حقوقی ورودی دستگاه قضایی ریشه در املاک با اسناد عادی دارد کاملاً قابل‌تصور است که حداقل یکی از اعضای خانواده‌های ایرانی بابت این اسناد به دادگاه رفته باشد؛ اتفاقی که الزاماً پایان خوشی در پی ندارد و با توجه به مراجعات بسیار زیاد به دادگاه‌های کشور بیشتر از آنکه خاطره خوب گرفتن حق را برای بسیاری در پی داشته‌باشد، معمولاً وقت و هزینه‌های بسیاری که در این خصوص انجام داده را در ذهن‌ها به یادگار می‌گذارد.

معضلات اسناد عادی املاک منحصر به پرونده‌های دادگستری نیست. احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد و دارایی پیش از این با بیان اینکه اطلاعات مراکز پژوهشی حاکی از آن است که حدود یک‌سوم اموال غیرمنقول، فاقد پلاک ثبتی هستند، کد یکتای شناسایی اموال غیرمنقول ندارند و معاملات در این بخش به‌صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود، یاد آور شد که معاملات غیررسمی حداقل سه مشکل اصلی ایجاد می‌کند. یک اینکه اشخاص ثالث از انجام معاملات قولنامه‌ای بی‌خبرند و به راحتی می‌شود یک ملک یا واحد ساختمانی را به چند نفر فروخت. دوم اینکه به دلیل عدم اطلاع دستگاه‌های حاکمیتی از این معاملات و عدم نظارت بر آنها، دولت نمی‌تواند فرایند تنظیم بازار مسکن، تعهدات مالی اشخاص و شناسایی افراد فقیر و غنی را به صورت درست انجام دهد و فرار‌های مالیاتی را در پی دارد و سوم اینکه اسناد عادی به جهت آنکه راحت قابل جعل و تغییر هستند، همواره موجب بروز مشکل تعارضات و اختلافات حقوقی و قضایی می‌شوند.

همه این‌ها یعنی اعتبار دادن به اسناد عادی اموال غیرمنقول معضلاتی مانند بروز آسیب‌های اجتماعی، کلاهبرداری، پولشویی، عدم ایجاد بانک اطلاعاتی جامع، ایجاد مانع برای اجرای کامل حدنگاری (کاداستر) به همراه دارد و همچنین یکی از دلایل اصلی زمین‌خواری محسوب می‌شود.

تأکید قوای سه گانه بر بی اعتباری اسناد عادی املاک

جمع بندی این مشکلات موجب شد تا مسئله اعتبارزدایی از اسناد عادی اموال غیرمنقول مورد اهتمام مسئولان قوای سه‌گانه قرار گیرد و در این میان بیش از همه رؤسای قوه قضائیه از دوره‌های قبلی تا آقایان رئیسی و محسنی‌اژه‌ای اهمیت این موضوع را فریاد زنند. در کنار آن‌ها رؤسای سازمان‌هایی مانند ثبت اسناد و بازرسی و نیز دادستان‌ها و رؤسای دادگستری کل استان‌ها و همچنین جمع زیادی از نمایندگان مجلس و مسئولان اقتصادی نیز بر لزوم اعتبارزدایی از اسناد عادی تأکید کرده‌اند.

همه این تأکیدات در نهایت مصوبه مجلس برای اعتباری اسناد عادی را در پی داشت که البته بعد از چندین بار رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان به مجمع تشخیص مصلحت نظام فرستاده شد. پس از این اتفاقات بود که حضرت آیت‌الله خامنه‌ای در دیدار خود با رئیس و مسئولان قوه قضائیه که در آستانه سالگرد حادثه ۷ تیر برگزار شد، به مسئله معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول اشاره و آن را از منشأ‌های بزرگ فساد خواندند و در حکمی بسیار مهم تأکید کردند که باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

نامه فضلای حوزه به رهبر انقلاب

پس از این حکم تاریخی رهبر معظم انقلاب در حالی که به نظر می‌رسید باید مسئله بی اعتباری اسناد عادی را تمام شده فرض کرد و به دنبال ایجاد زیرساخت‌ها و مقدمات لازم برای اجرایی‌کردن مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در این خصوص بود، اما اخبار پراکنده‌ای مبنی بر نامه ریاست مجمع تشخیص مصلحت نظام به رهبر انقلاب مبنی بر مخالفت با این نظر حضرت آیت الله خامنه‌ای منتشر شد. پس از انتشار این اخبار پراکنده آملی لاریجانی ضمن تکذیب نامه به رهبری با اشاره به اینکه در قضیه حکم رهبری برای اسناد غیررسمی اصلاً نامه‌ای از مجمع تشخیص مصلحت به رهبری صادر نشده‌است، بلکه نامه از سوی فضلای حوزه بوده‌است، خاطر نشان کرد که نگرانی فضلای حوزه از این بابت بوده که اعتبار اسناد غیررسمی سال‌ها در فقه مورد تأکید قرار گرفته و لغو این اعتبار ممکن است مضر باشد.

رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام همچنین خاطر نشان کرد که رهبری در پاسخ به این نامه فرموده‌اند که «اولاً مقصود اینجانب عدم اعتبار اسناد غیررسمی در مخاصمات و مرافعات است و ناظر به بطلان معامله نیست. پس اگر طرفین معامله مخاصمه ندارند و به قوه قضائیه مراجعه نمی‌کنند، معامله حتی بدون سند غیررسمی هم معتبر است. همچنین اسناد عادی که قطعیت آن‌ها محرز است و مثلاً مهر و امضای مقطوع به علما و معتمدین در ذیل آنهاست از این حکم خارج است.»

تأکید کارشناسان بر لزوم بی اعتباری اسناد عادی املاک

این تأکید دوباره رهبر انقلاب در خصوص مسئله بی اعتبار اسناد عادی حداقل در مخاصمات در شرایطی است که مسئولان و کارشناسان امر نیز مکرراً در فاصله حکم حکومتی ایشان تا کنون لزوم این موارد را مورد تأکید قرار داده‌اند.

حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان متولی اصلی مسئله اسناد ضمن گلایه صریح از اعتبار اسناد رسمی ریشه بسیاری از دعاوی، اختلافات و منازعات و پرونده‌هایی را که در محاکم حقوقی و کیفری تشکیل می‌شود، مربوط به اسناد عادی دانسته و با اینکه این اسناد به راحتی قابل جعل و انکار هستند، تأکید کرده‌است که در مجلس بحث عدم اعتبار اسناد عادی و اعتباربخشی به اسناد رسمی به خوبی مطرح و به شورای نگهبان ارجاع شد و چهار بار در این شورا مطرح شد.

بابایی در خصوص چالش‌های فقهی مطرح شده در این زمینه این نکته را نیز متذکر شده که چیزی که الان مدنظر داریم و محل اختلاف ما با شورای نگهبان است، این است که ما اعتقاد به عدم اعتبار و ابطال اسناد عادی داریم و دلایلی هم آوردیم، این موضوع در مجمع تشخیص نظام مطرح است. یک بحث فقهی باید در اینجا حل شود. از نظر شرعی و فقهی سند عادی محل ایراد نیست، اما ما از نظر مصلحت و شرایط امروز جامعه می‌گوییم در جایی که ۸ هزارو ۵۰۰ دفترخانه اسناد رسمی در اقصی نقاط کشور داریم و امکان تنظیم سند رسمی وجود دارد و دیگر دلیلی برای تنظیم اسناد به صورت عادی وجود ندارد. آنچه ما در جلسات مطرح کردیم و درخواست هم داشتیم که یک بحث کارشناسی از طرف مجمع انجام شود، اعتقاد ما بر این است که درست است شرع بحث اسناد عادی را پذیرفته، اما هدف از مجمع تشخیص مصلحت نظام دقیقاً بحث رعایت مصلحت است.

رئیس سازمان ثبت خاطر نشان می‌کند که اعتقاد داریم، هم در قانون مدنی و هم در شرع مقدس که اسناد عادی مبتنی بر قصد و رضایت طرفین است، مورد معامله مشروعیت دارد. هدف، معامله مشروع است و اعتبار شرعی دارد، اما با توجه به شرایط خاص جامعه ما که منشأ بسیاری از دعاوی مربوط به اسناد است، قطعاً اگر ما سند عادی را از حیث اعتبار مخدوش کنیم و مردم را به سمت سند رسمی سوق دهیم پیش‌بینی بنده این است که حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد از دعاوی حقوقی و ورودی ما به محاکم کاهش پیدا می‌کند.

از سوی دیگر مسئله بی اعتباری اسناد عادی اموال غیرمنقول در میان کارشناسان حقوقی نیز مورد تأکید است. محمدمسعود یوسفی رئیس دپارتمان وکالت تخصصی مرکز وکلای قوه قضائیه یادآور شده‌است که یکی از معضلات اسناد عادی این است که در حوزه شناسایی مالکیت‌های افراد، بسیاری از اوقات نمی‌توانیم اموال بدهکاران را پیدا کنیم. از طرفی مالکان املاک و دارایی‌های دارای اسناد عادی، مالیات خود را به درستی پرداخت نمی‌کنند، همچنین نسبت به یک مال ممکن است معاملات معارضی رخ دهد که در نتیجه آن اموال مردم در معرض خطر قرار می‌گیرد و معاملاتی بدون مبنای قانونی انجام خواهد شد. همه این‌ها موجب می‌شود که بگوییم مشکلات سند عادی زیاد است و مجبوریم به سمت سند رسمی حرکت کنیم.

یوسفی همچنین تأکید کرده‌است که دارایی‌های افراد به‌ویژه ملک و اموال غیرمنقول که به عنوان مهم‌ترین سرمایه زندگی مردم محسوب می‌شوند باید مورد صیانت قرار بگیرد؛ این صیانت هم برای سرمایه‌گذاری داخلی و هم برای سرمایه‌گذاری‌های خارجی لازم است و از طریق تنظیم سند رسمی قابل تحقق است.

او راهکار اخذ تأییدیه‌های شرعی برای این امر را این دانسته که به‌جای چوب بطلان در دست گرفتن می‌توان از موارد بینابین مثل قابلیت استناد، عدم امکان استناد و تفکیک بین سند و عقد استفاده کنیم تا هم ایراد شرعی طرح رفع شود و هم از طرف دیگر اگر زمانی قراردادی حتی بعد از ایجاد این قانون بین طرفین منعقد شد که آن قرارداد مبتنی بر این قانون نبود، اطمینان داشته‌باشیم که آن قرارداد آسیبی برای حقوق اشخاص ثالث ندارد.

پیش از این مهدی عبدالملکی، رئیس دفتر حقوقی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در خصوص دلایل مخالفت شورای نگهبان با مصوبه مجلس در این خصوص گفته‌بود که شورای نگهبان این را خلاف شرع می‌داند و معتقد است معاملاتی که بر اساس توافق خریدار و فروشنده انجام شود، صحیح است و اسناد عادی را به‌رسمیت می‌شناسد و این را که دادگاه، سند عادی را نپذیرد خلاف شرع و خلاف قانون اساسی می‌داند.

عبدالملکی البته با بیان اینکه ما فقط احکام اولی نداریم، بلکه احکام ثانوی هم داریم و به‌حسب ظاهر شورای نگهبان احکام اولی را تشخیص می‌دهد و تشخیص اینکه مصلحت چیست با مجمع تشخیص مصلحت نظام است؛ به نوعی در این خصوص ابراز خوش‌بینی کرده‌بود که اگر مجلس موضوعی را مورد اصرار قرار دهد، در نهایت مجمع بر اساس مصلحت تصمیم خواهد گرفت و بار‌ها این اتفاق افتاده‌است.

تشخیص مصلحت کی رخ می‌دهد؟

با همه این تأکیدات کارشناسان و مسئولان اکنون به نظر می‌رسد که مسئله ضرورت و مصلحت بی اعتباری اسناد عادی در معاملات غیرمنقول کاملاً روشن باشد و حتی اگر این مسئله در دیگر کشور‌ها نیز نمونه‌ای نداشت وضعیت فعلی محاکم ما به خودی خود می‌توانست ضرورت این مسئله را پدیدار کند. در این میان موضوعی که جای تعجب است، تعلل نهادی است که اتفاقاً برای شناسایی این مصالح ایجاد شده و قرار است در این نوع مشکلات راهگشا باشد. واضح است که با وضعیت فعلی هر روز که در بی اعتباری اسناد عادی تعلل شود این سوداگران و کلاهبرداران هستند که از آن سود خواهند کرد. با وجود اظهار‌نظر صریح رهبر معظم انقلاب انتظار می‌رفت این مسئله تا امروز تمام شده‌باشد. در مجموع زمان مجمع تشخیص مصلحت برای تشخیص مصلحت به سرعت در حال گذر است و انتظار برای حل یک معضل قدیمی به درازا کشیده‌است.