برچسب: مجمع تشخیص مصلحت نظام

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، روزنامه هم میهن طی گزارشی به بررسی اظهارات اخیر رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره دستور رهبری برای ممنوعیت معاملات غیر رسمی زمین و مسکن پرداخت.

هم‌میهن نوشت: مجمع تشخیص مصلحت نظام این روزها در کنار سایر مسائل درگیر اختلاف‌نظر میان شورای نگهبان و مجلس بر سر طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» شده است؛ به‌طوری‌که رئیس این مجمع ناچار شده نسبت به آن توضیحاتی ارائه دهد و نسبت به فضاسازی‌های انجام‌شده انتقاد کند. براساس طرح مجلس، اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول سلب شده و این معاملات باید ثبت رسمی شوند. این طرح البته به دلیل مغایرت با شرع، مورد مخالفت شورای نگهبان قرار گرفت و در نهایت تصمیم‌گیری درباره آن به مجمع تشخیص مصلحت نظام سپرده شد. البته مقام رهبری موافقت خود را با این طرح اعلام فرموده‌اند.

یک حقوقدان در گفت‌وگو با هم‌میهن تاکید کرد: «اعتبار شرعی» اسناد مربوط به اموال غیرمنقول محل اختلاف میان مجلس و شورای نگهبان است و الزام به ثبت اسناد مسئله جدیدی در قانون کشور نیست. «سلب اعتبار» از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول طرحی است که از سال ۱۳۹۹ توسط مجلس مورد پیگیری قرار گرفت؛ طرحی که دولت و دستگاه قضایی کشور نیز با آن همسو بوده و حتی توسط مقام رهبری نیز مورد تاکید قرار گرفته‌‌اند.

دراین باره مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی غیرقانونی دانستن اسناد عادی را در راستای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن لازم ارزیابی کرده بود. سید محمدهادی سبحانیان، رئیس سازمان مالیاتی کشور نیز در حساب توئیتری خود درباره لزوم اعتبارزدایی از اسناد عادی نوشت: «به شکرانه این فرمان تاریخی، عرصه را برجریان فرار مالیاتی و پولشویی تنگ خواهیم کرد.» این نوشته سبحانیان احتمالاً به سخنان ۶ تیرماه مقام رهبری اشاره دارد. ایشان در دیدار با رئیس، مسئولان و جمعی از قضات و کارکنان دستگاه قضا تأکید کردند:«باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.»

با این حال طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تاکنون دو بار از سوی شورای نگهبان رد شده است. علت این مسئله را نیز شورای نگهبان خلاف شرع بودن بطلان این معاملات عنوان کرده است. این مصوبه پرچالش اما در سال ۱۴۰۱ برای تعیین‌تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد و در حال حاضر در انتظار تصمیم نهایی مجمع تشخیص مصلحت نظام است. بسیاری از متخصصان بر این باورند که اعتباردائمی معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول زیان‌های اقتصادی بسیاری را متوجه اقتصاد کشور کرده و زمینه مفسده‌های اقتصادی مانند زمین‌خواری، فرار مالیاتی و پولشویی، زمینه فرار مالیاتی و پولشویی و در نهایت ایجاد حجم بالایی از دعاوی در دستگاه قضایی را فراهم کرده است. این موارد البته تنها گوشه‌ای از مشکلات ایجادشده در سایه اعتبار دائمی معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول یا همان قولنامه‌های غیررسمی ثبت نشده است.

آخرین وضعیت طرح مجلس

صفدر کشاورز، معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره آخرین وضعیت این مصوبه در مجمع تشخیص مصلحت نظام گفت:«از دی‌ماه سال گذشته تاکنون ۵ جلسه اصلی با کمیسیون اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام با حضور رئیس قوه قضائیه برگزار شده و قبل از آن هم ۲۵ جلسه با اعضای کمیسیون قضایی و حقوقی مجمع تشخیص مصلحت نظام به صورت کارشناسی برگزار شده است.

در نهایت این طرح به کمیسیون اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شده است که اکنون تا تبصره ۶ ماده ۱۰ طرح بررسی شده و بررسی مابقی طرح ظرف ۲ الی ۳ جلسه دیگر به اتمام خواهد رسید. در مجمع تشخیص مصلحت نظام مخالفتی با این طرح وجود ندارد و فرمایشات مقام معظم رهبری در خصوص اسناد عادی مسیر را هموار کرده است.» سیداحسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی نیز سلب اعتبار از اسناد عادی و قولنامه‌ای را یکی از موانع حل و فصل مشکلات اقتصادی کشور و همچنین مشکلات حقوقی و پرونده‌های کلان توصیف کرده است که چندین ماه است در دستور کار قرار گرفته است. او با ‌اشاره به نقش این موضوع در اثربخشی قوانین مالیاتی بیان کرد:«ما در حوزه وزارت اقتصاد برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، حتماً این موضوع را به‌عنوان یک پیش‌شرط لازم داشتیم و از آن‌جایی که مصوبه مجلس شورای اسلامی با ایرادی از سوی شورای نگهبان مواجه شده بود، از مجمع تشخیص مصلحت نظام تقاضا کردیم که در این زمینه گره‌گشایی کند».

مخالفت مجمع تشخیص مصلحت نظام با نظر رهبری؟

با این حال چند روزیست که ادعاهایی مبنی بر نگارش نامه‌ای از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام به رهبر انقلاب و مخالفت با نظر ایشان درباره بی‌اعتبار کردن اسناد غیررسمی مطرح شده است. صادق آملی‌لاریجانی، رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام اما این موضوع را تکذیب کرد و گفت:«برخی این‌جور القا کردند گویی ما نامه‌ای به رهبری انقلاب دادیم و گفته‌ایم حرف شما را قبول نداریم و بعد رهبری گفتند اگر مجمع تشخیص، مصلحت یقینی مورد نظر من را قبول ندارند، هر چیزی که خودشان تشخیص می‌دهند عمل کنند.»

او افزود: «برخی‌ها فضاسازی می‌کنند و یکی که تحت سماوات سبع تا تحت ارضین سبع کارشناسی می‌کند، می‌گوید باید خون گریه کرد، اگر این حرف [نامه مجمع تشخیص مصلحت به رهبری انقلاب] درست باشد، دیگری می‌گوید آقای لاریجانی در برابر رهبری انقلاب شرم کن! درحالی‌که ما نه جلسه داشتیم و نه نامه نوشته‌ایم.» آملی‌لاریجانی با انتقاد از فضاسازی‌ها تصریح کرد: «این چه حرف‌هایی است که می‌زنید؟ چرا آنقدر دروغ می‌گویید؟ کسی که ردای پیغمبر پوشیده است، باید دروغ بگوید؟ ما طرح را معطل کرده‌ایم؟

پس این جلسات چه بوده است؟ ما مخالف نظر رهبری انقلاب نامه نوشته‌ایم و جلسه گذاشته‌ایم و مصوبه داشته‌ایم؟ چرا دروغ می‌گویید؟ ما نه جلسه داشته‌ایم و نه نامه نوشته‌ایم. عده‌ای از فضلا در حوزه علمیه قم که متدین و دغدغه‌مند هستند دور هم جمع شدند، طرح مجلس را دیدند، با کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت جلسه گذاشتند، با پژوهشگاه شورای نگهبان جلسه گذاشتند، با خود همین کارشناسانی که این ادعاها را دارند جلسه گذاشتند و خود فضلا هم بحث کردند.

مجموعه خیلی خوبی زحمت کشیدند و برخی از ادعاهای مطرح‌شده را رد کردند. مثلاً اینکه گفته شد هیچ‌ جای دنیا اسناد غیررسمی حجت نیست، این بندگان خدا زحمت کشیدند و گفتند این حرف خلاف است. در ذیل نامه خودشان هم وقتی آن پیشنهاد را دادند [به رهبری انقلاب] نوشتند که با این همه، نظر فقهی و رهنمودهای حضرتعالی (رهبری انقلاب) برای ما و همه مسئولان ملاک عمل است.»رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام گفت:«حتی رئیس قوه قضائیه هم در جلسه با جامعه مدرسین حوزه علمیه قم توضیح داد، هم در کمیسیون حقوقی مکرر گفت که ما کاری به بطلان معامله در واقع نداریم. ما می‌گوییم در دستگاه قضایی اگر کسی سند رسمی نداشت در مقابل اسناد رسمی، دعوی او را نپذیریم. این هم البته به حسب حکم اولیه شرع، مشکل است ولی خیلی فرق می‌کند تا اینکه کل معاملات را که فقها ۱۴۰۰ سال در کتب فقهی حکم کردند صحیح است، بگویید باطل است. وزیر اقتصاد برای من نامه نوشته است اما پیش از اینکه به دست بنده برسد در فضای مجازی آن را منتشر کردند.

در آنجا گفته شده است که به نظر کارشناسان و نظر قطعی وزارتخانه، تنها ضمانت اجرای این مسئله، آن است که معاملات را باطل اعلام کنید. این برادرانی که در قم زحمت کشیدند، نامه محضر رهبری انقلاب دادند، در آن نامه گفتند که به نظر ما بدیل‌هایی هم می‌آید ولی نظر شما [رهبری انقلاب] محکّم است. رهبری انقلاب هم گفتند اگر مجمع تشخیص نظر قطعی من را قبول ندارد، نظر خودش را بدهد. در این فضا، حرف حکیمانه و مدبرانه‌ای مطرح شده است. حرف به این قوت، منطق و حکمت چرا آتش به جان شما انداخته است؟»

اعتبار شرعی محل اختلاف مجلس و شورای نگهبان

مصطفی ترک‌همدانی، حقوقدان و وکیل دادگستری درباره این طرح و اختلاف شورای نگهبان با مجلس درباره این موضوع به هم‌میهن گفت:«در ابتدا اتفاقاتی که بعد از قانونمندتر شدن ثبت برخی اسناد دم‌دستی یادآوری می‌کنم؛ مانند به نام زدن تلفن‌های همراه یا ثابت که با مشکلات بسیاری همراه بود اما بعد از راه‌اندازی دفاتر خدمات الکترونیک شهروندان به راحتی با احراز هویت نسبت به ثبت سند تلفن خود اقدام می‌کنند. طبیعتاً وقتی درباره املاک و اموال غیرمنقول نیز چنین قانونی وجود داشته باشد و اجرا شود مشکلات کمتر می‌شود.»

او ادامه داد:«بسیاری از وکلا معتقدند یکی از بیشترین نوع دعاوی مطروحه دعاوی مرتبط با اختلاف در مالکیت است که این اختلاف نیز به عدم ثبت صحیح یا به موقع یا احراز هویت افراد باز می‌گردد.

اما بسیاری از مشکلات با اجباری شدن تنظیم سند مالکیت برطرف می‌شود.» او با تایید این موضوع که عدم ثبت این اسناد زمینه مفاسدی مانند زمین‌خواری،‌ پولشویی یا فرار از مالیات را فراهم می‌کند، بیان کرد:«لازم است یادآوری کنم که ما از سال ۱۳۱۰ یک ماده قانونی در قانون ثبت داشتیم که با وجود قدیمی بودن آن و اینکه گرته‌برداری شده بود از قانون کشورهای دیگر،‌ اما قانونی بسیار کارآمد در گذشته و اکنون بود. این ماده که در واقع ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک است که مقرر کرده:«در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:۱) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است.۲) صلحنامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه.» براساس ‌ماده ۴۸ قانون ثبت نیز سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»

ترک همدانی تاکید کرد:«امروز شاهد هستیم که درباره شرکت‌نامه مردم به‌راحتی به اداره ثبت شرکت‌ها مراجعه می‌کنند و این موضوع خیلی خوب میان مردم رایج شده است اما درباره برخی موارد دیگر رایج‌تر این است که بگویند روی برگ کاغذ معمولی قرارداد بنویسیم مسئله‌ای نیست و اگر هم اتفاقی رخ داد به دادگاه مراجعه می‌کنیم.

علت عدم اجرایی شدن ماده ۴۷ به ادعای شرعیت داشتن یا نداشتن برخی از مواد قانونی مصوب در دوران قبل از انقلاب. البته این ماده قانونی را شورای نگهبان بعد از انقلاب غیرشرعی اعلام نکرده اما مواردی بوده است که با غیرشرعی اعلام شدن توسط شورای نگهبان عملاً در مقابله با این قانون قرار می‌‌گیرد.» او در توضیح این مطلب افزود:«به‌عنوان مثال در ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی تصریح شده است:«در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی‌گردد.»

یعنی اگر دعوایی شد و فردی سند رسمی آورد باید سند رسمی را پذیرفت و براساس شهادت نمی‌توان دعوای طرف دارای سند را ابطال کرد. شورای نگهبان در سال ۱۳۶۷ این ماده را غیرشرعی اعلام کرد و این موضوع فتح بابی شد برای افرادی که برخلاف ماده ۴۷ قانون ثبت اقدام کردند. بنابراین اختلافی که در فرایند قانون‌گذاری ایجاد شده است مربوط به شرعی یا غیرشرعی بودن این رخداد است.»

این وکیل دادگستری اظهار کرد:«مشکلات ناشی از این رویکرد تا جایی ادامه یافت که بالاخره قانون‌گذار به این دریافت رسید که نمی‌توان این موضوع را نادیده گرفت و باید راهکاری یافت. در سال ۱۳۹۵ قانونی تحت عنوان «قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور» به تصویب رسید که براساس ماده ۶۲ آن «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند» این قانون بسیار محکم است اما قسمت آخر که به اعتبار شرعی سند تاکید می‌کند شرایط را تغییر می‌دهد.»

ترک‌همدانی گفت:«موضوع ثبت اسناد غیرمنقول یک مسئله است اما اینکه سند را به کدام مال غیرمنقول وصل کنیم مسئله‌ای دیگر است. قانون‌گذار در سال ۱۳۱۰ می‌دانست که الزام به ثبت سند باید همراه با شماره‌گذاری ملک باشد. بنابراین در همان قانون ارتباط سند و شماره پلاک را مورد تاکید قرار داد. اما تا بعد از انقلاب این موضوع اجرایی نشد. با پیشرفت علم ناچار شدند ماجرای حدنگار یا کاداستر را الزامی کنند. با اجرای حدنگاری توانستند داده‌های جغرافیایی یک نمره از پلاک ثبت‌شده را با سند رسمی انطباق دهند و یکسان شود.» او اضافه کرد:«در حال حاضر چند مشکل در این زمینه وجود دارد. یکی موضوع شرعیت ماجراست به این معنی که شورای نگهبان بنا به تکلیفی که دارد نمی‌تواند زیربار تصویب مصوبه جدید برود زیرا اسناد بار شرعی دارند ولو اینکه آنطور که ما می‌گوییم روی یک برگه نوشته شده باشد. اما شورای نگهبان تاکید می‌کند حتی با اثبات صحت شهادت شهود نیز باید سند را بپذیریم. بنابراین علت مقاومت شورای نگهبان همین مسئله است.»

این وکیل دادگستری در پاسخ به این سوال که با وجود قوانینی که در حال حاضر وجود دارد طرح جدید مجلس چیست و چه تفاوتی با قوانین قبلی دارد؟ گفت:«اگر دقت داشته باشید به‌ویژه بعد از انقلاب هر قانونی که الزام به ثبت سند کرده باشد یک عبارت «مگر به اثبات رسیدن اعتبار شرعی سند» ‌هم وجود دارد اما در طرح مجلس مشکل بر سر همین عبارت است. اگر سند رسمی بگیرید و کاداستر هم درست باشد، اگر دو نفر به اعتبار شهادت شهود علیه شما طرح دعوی کنند دادگاه به اعتبار همین مواد قانونی که درباره اعتبار اسناد رسمی صحبت می‌کند، باز هم دعوی را علیه شما می‌پذیرد. در طرح جدید مجلس، موافقان آن تلاش می‌کنند که به مسئله شرعیت کاری نداشته باشند. این نکته حائز اهمیت است که اگر مصوبه‌ای به شورای نگهبان ارسال شود و شورا درباره آن سکوت کند، بعد از گذشت زمان مقتضی مطرح شده در قانون ،‌ اتوماتیک‌وار مصوبه ارائه‌شده تبدیل به قانون می‌شود که این موضوع مسبوق به سابقه هم بوده است. اما درباره طرح مجلس به نظر می‌رسد شورای نگهبان بر رد آن اصرار دارد و به همین دلیل پرونده به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شده است. مجمع نیز می‌داند که در این‌باره اسناد بسیاری وجود دارد که قابل بحث هستند.»

برای دریافت گزارش در سایت اصلی اینجا را کلیک کنید.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، روزنامه کیهان طی گزارشی به اهمیت طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخت.

کیهان نوشت: یکی از مشکلات ساختاری اقتصاد ایران که عوارض آن در بخش‌های مختلف بروز کرده و از یک طرف موجب سرگردانی و زیان گسترده مردم شده در سطحی مهم‌تر، دست حاکمیت را نسبت به اصلاح امور و انجام وظایف خالی کرده، وضعیت آشفته اسناد معاملات در بازار دارایی‌های مختلف است. از آن‌جایی که نوشتن قولنامه بین دو طرف معامله بدون نیاز به ثبت رسمی از گذشته‌های بسیار دور معتبر بوده، بنابراین بسیاری از افراد برای ثبت رسمی قراردادهای خود احساس نیاز نمی‌کنند. هر چند این موضوع مشروع و قانونی بوده و در ظاهر کار را بر طرفین آسان می‌کند، اما با زیاد شدن اسناد و قولنامه‌های جعلی، سوءاستفاده کلاهبرداران از این موضوع هم بسیار شایع شده است.
از جمله این کلاهبرداری‌ها می‌توان به فروش یک ملک به چندین نفر و فروش مال ‌غیر ‌اشاره کرد که با استفاده از اسناد عادی انجام می‌گیرد و عمده پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص داده است. به گفته حسن بابایی، معاون رئیس‌قوه قضائیه و رئیس‌سازمان ثبت اسناد و املاک کشور «حدود ۹۰ درصد از پرونده‌های تشکیل شده اراضی و املاک در دستگاه قضایی مربوط به اراضی و املاک قولنامه‌ای است که موجب فروش مال غیر و کلاهبرداری‌های زیادی شده است».

مانع اثرگذاری سیاست‌های حاکمیتی

چالش‌هایی که اعتبار اسناد غیررسمی در دعاوی ایجاد می‌کند، شاید گوشه کوچکی از کوه یخ مشکلات این حوزه باشد. در سطحی بالاتر، وقتی حاکمیت قادر به پایش جریان نقل و انتقال اموال نباشد، بستر بسیاری از تخلفات و مفاسد فراهم و برخورد با آنها بسیار دشوار و چه بسا غیرممکن می‌شود.
کارشناسان حقوقی و اقتصادی اعتقاد دارند خلأ قانونی در این زمینه باعث شده است تا اولاً سیاست‌گذار اقتصادی ‌اشرافی بر دارایی‌های واقعی افراد و نهادها نداشته باشد و از طرفی بسیاری از قوانین از جمله قوانین مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر خانه‌ها و خودروهای لوکس و به‌ویژه مالیات بر عایدی سرمایه اثرگذاری خود را از دست بدهند، چراکه ‌اشخاص قادر هستند با اسناد عادی و قولنامه‌ای که در هیچ مرجع رسمی حکومتی ثبت نمی‌شود، دارایی‌های خود را از نظام مالیاتی پنهان کنند و به همین ترتیب بخش زیادی از فرار مالیاتی از این محل رقم می‌خورد.
از طرفی دلالان می‌توانند با استفاده از این خلأ، نسبت به خرید و روش‌های مکرر و برهم زدن بازارها با معاملات مکرر و قیمت‌‌سازی اقدام کنند که بخش بزرگی از نوسانات غیرطبیعی در بازار دارایی‌های مختلف از همین محل صورت می‌گیرد.

مسیر پر چالش یک قانون

بررسی‌ها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۵ تاکنون مجلس طرحی در رابطه با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تصویب و به شورای نگهبان ارسال می‌کند اما با ایرادات این شورا مواجه می‌شود. بر اساس اظهارات نمایندگان مجلس در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ با اصلاحاتی، نام این طرح را به‌عنوان فعلی یعنی «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تغییر داده و دوباره به شورای نگهبان ارسال کرده که می‌توان از آن به‌عنوان یکی از پر رفت و آمدترین طرح‌ها بین مجلس و شورای نگهبان یاد کرد.

پس از ایرادات شورای نگهبان و اصلاح آن از سوی بهارستان‌نشینان، سرانجام به دلیل اصرار نمایندگان بر مصوبه قبلی خود به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد. برخی اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوبه «اعتبار اسناد رسمی» مجلس را دارای نقاط ضعف اساسی دانستند و بنابراین علی‌رغم نامه‌نگاری‌های وزرایی در دولت که برای اثرگذاری سیاست‌های خود به این قانون نیاز مبرم دارند، کار به سرانجام نرسید.

مصلحت قطعی نظام و کشور

این وضعیت مبهم ادامه داشت و هزینه فرصت‌های از دست رفته قابل توجهی به کشور وارد می‌کرد تا این‌که سرانجام رهبر انقلاب به موضوع ورود کرده و از این سردرگمی گره‌گشایی کردند. ایشان روز سه‌شنبه ششم تیرماه در دیدار با رئیس، مسئولان و کارکنان دستگاه قضایی نسبت به این موضوع تذکر داده و یک فرمان تاریخی در این رابطه صادر کردند که هم حجت را بر همه مسئولان تمام کردند و هم راهکار خروج از بن‌بست را ارائه نمودند.

رهبر انقلاب بار دیگر نگاه راهبردی خود به مسائل اصلی کشور را نشان داده و در سخنانی قابل تأمل و کم‌سابقه تصریح کردند: «یک مسئله‌ دیگر که این‌جا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشی فساد است و گفتیم دست قوّه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن ‌اشاره کردند، [یعنی] همین مسئله‌ سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک‌اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است».

گره‌گشایی بزرگ رهبر انقلاب

پس از این اظهارات تاریخی، کارشناسان و مسئولان بسیاری امیدوار شده و منویات رهبر انقلاب را بسیار راهگشا دانستند. سید احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی در گفت‌وگو با خبرنگار کیهان، ضمن قدردانی ویژه از رهبر انقلاب که به صراحت این معضل چندین ساله را تعیین تکلیف نموده و تصریح کردند که مصلحت این است که جلوی این دست معاملات گرفته شود، گفت: بالاخره دوران خرید و فروش‌های غیرشفاف و بی‌ضابطه‌ای که قیمت زمین و املاک و مستغلات را در کشور به نفع گروه‌های خاص و زمین‌خواران تغییر می‌داد، خاتمه می‌یابد.

وی با ‌اشاره به نقش این موضوع در اثربخشی قوانین مالیاتی توضیح داد: ما در حوزه وزارت اقتصاد برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، حتماً این موضوع را به عنوان یک پیش‌شرط لازم داشتیم و از آن‌جایی که مصوبه مجلس شورای اسلامی با ایرادی از سوی شورای نگهبان مواجه شده بود، از مجمع تشخیص مصلحت نظام تقاضا کردیم که در این زمینه گره‌گشایی کند.

فی‌التأخیر آفات!

از آن‌جایی که قانون پایه و مهمی همچون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نیازمند تأمل و بررسی‌های زیاد است، دچار مرور زمان شد و از دل همین تأخیر، حرف‌هایی مطرح گردید. از جمله اینکه غضنفرآبادی، رئیس‌کمیسیون قضایی مجلس در یک برنامه تلویزیونی از تعلل مجمع تشخیص مصلحت نظام در بررسی طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گلایه کرد و گفت که «چرا بعد از دستور رهبر انقلاب، هنوز مصوبه بی‌اعتبارشدن قولنامه‌ها معطل مانده؟»

گسترش این واکنش‌ها نسبت به تأخیر صورت گرفته که بعضا منطبق با واقعیت نبود و اتهاماتی را به مجمع تشخیص مصلحت نظام نسبت می‌داد، باعث شد سوءتفاهمات و هجمه‌هایی علیه مجمع شکل بگیرد.

تکذیبیه مجمع

در همین زمینه آیت‌الله صادق آملی لاریجانی رئیس‌مجمع تشخیص مصلحت نظام در واکنش به برخی ادعاها مبنی بر نگارش نامه‌ای از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام به رهبر انقلاب و مخالفت با نظر ایشان درباره بی‌اعتبار کردن اسناد غیر رسمی گفت: برخی این جور القا کردند گویی ما نامه‌ای به رهبری انقلاب دادیم و گفته‌ایم حرف شما را قبول نداریم و بعد رهبری گفتند اگر مجمع تشخیص، مصلحت یقینی مورد نظر من را قبول ندارند، هر چیزی که خودشان تشخیص می‌دهند عمل کنند.

وی با تاکید بر اینکه ما نه جلسه داشته‌ایم و نه نامه نوشته‌ایم، خاطرنشان کرد: عده‌ای از فضلا در حوزه علمیه قم که متدین و دغدغه‌مند هستند دور هم جمع شدند، طرح مجلس را دیدند، با کمیسیون حقوقی و قضائی مجمع تشخیص مصلحت جلسه گذاشتند، با پژوهشگاه شورای نگهبان جلسه گذاشتند، با خود همین کارشناسانی که این ادعاها را دارند جلسه گذاشتند و خود فضلا هم بحث کردند.

رئیس‌مجمع تشخیص مصلحت نظام ادامه داد: مجموعه خیلی خوبی زحمت کشیدند و برخی از ادعاهای مطرح‌شده را رد کردند. مثلاً اینکه گفته شد هیچ جای دنیا اسناد غیررسمی حجت نیست، این بندگان خدا زحمت کشیدند و گفتند این حرف خلاف است. در ذیل نامه خودشان هم وقتی آن پیشنهاد را دادند [به رهبری انقلاب] نوشتند که با این همه، نظر فقهی و رهنمودهای حضرتعالی (رهبری انقلاب) برای ما و همه مسئولان ملاک عمل است.

آملی لاریجانی گفت: حتی رئیس‌قوه قضائیه هم در جلسه با جامعه مدرسین حوزه علمیه قم توضیح داد، هم در کمیسیون حقوقی مکرر گفت که ما کاری به بطلان معامله در واقع نداریم. ما می‌گوئیم در دستگاه قضائی اگر کسی سند رسمی نداشت در مقابل اسناد رسمی، دعوی او را نپذیریم. این هم البته به حسب حکم اولیه شرع، مشکل است ولی خیلی فرق می‌کند تا اینکه کل معاملات را که فقها ۱۴۰۰ سال در کتب فقهی حکم کردند صحیح است، بگویید باطل است.

ضرورت اقدام

همان‌طور که ذکر شد، این قانون پایه نیاز به بررسی‌های عمیق کارشناسی در حوزه فقهی، حقوق و اقتصاد دارد و چون بر همه شئون زندگی مردم اثر می‌گذارد، چیزی نیست که بتوان یک‌شبه درباره آن تصمیم گرفت، اما نباید فراموش کرد که تعلل در تصمیم‌گیری نهایی برای پایان دادن به مفاسد مذکور که هم معاملات مردم را سامان می‌دهد و هم دست حاکمیت برای انجام وظایف خود را باز می‌کند آسیب‌های فراوان دارد.

اجرای این قانون نه تنها شفافیت و امکان رصد جریانات مالی را برای حاکمیت فراهم می‌کند، بلکه اعتماد را به مردم و فعالان اقتصادی و خانواده‌ها برمی‌گرداند تا بتوانند به معاملات خود در این زمینه اتکا کنند و جلوی بسیاری از زدوبندها، مفاسد، رشوه‌ها و سوداگری در عرصه زمین و املاک و مستغلات را که موجب تزاید تقاضا شده و قیمت‌ها را بالا می‌برد و قدرت خرید مردم را در بخش زمین و ساختمان به‌صورت مضاعف کاهش می‌دهد، می‌گیرد.

برای دریافت پی دی اف روزنامه کیهان اینجا کلیک کنید.

پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، مصطفی سرخیل مدرس دانشگاه| مجمع تشخیص مصلحت نظام؛ بازوی رهبری در بوته آزمون تقنین مصلحت قطعی مدنظر معظم له در باب سلب اعتبار اسناد عادی در معاملات اموال غیر منقول

تاخیر در تصویب نهایی طرح الزام پس از صدور فرمان تاریخی رهبری فرزانه انقلاب، در خصوص سلب اعتبار از اسناد عادی در معاملات غیر منقول، تبعات پیدا و پنهان منفی فراوانی خواهد داشت که آحاد مردم، عملکرد نهادهای تصمیم ساز جامعه را درعدم تبعیت کامل از تدابیر والای رهبری فرزانه در  آتیه، قضاوت خواهند کرد. امروز تکلیف یک معضل اساسی در جامعه یعنی اسناد عادی و قولنامه ای توسط رهبری نظام جمهوری اسلامی ایران در چارچوب اصل یکصد و دهم قانون اساسی در قالب تشخیص مصلحت قطعی، بی اعتباری اسناد عادی بر همگان تنویر و تبیین شده است. به طور قطع توام با بررسی، تعمق، تحقیق و مداقه بوده و زین پس میزان ولایتمداری دستگاه های حاکم در نظام تقنینی، سیاسی، اداری و اجرایی کشور درپیش روی دیدگان مردم رقم خواهد خورد.

این در حالیست که قوه قضائیه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی از ابتدای صدور فرمان تاریخی رهبر فرزانه انقلاب در هفته قوه قضائیه سال جاری، آمادگی کامل خود را در انقیاد از این فرمان و حکم حکومتی در جهت حل مشکلات اسناد عادی اظهار واعلام نمودند، حال چگونه است که تردید وجود دارد و تاخیر در عملیاتی شدن آن  صورت می گیرد؟

همانطور که می دانیم در نظام اسلامی مهم ترین ملاک حکم حکومتی، مصلحت اسلام و جامعه اسلامی است. و در واقع، در این حکم اخیر معظم له، سازوکاری برای تأمین مصلحت عمومی و برطرف‌نمودن مشکلات و بن‌بست هایی که در فرآیند اداره جامعه اسلامی و نظام حقوقی و قضایی کشور نمایان شده است را در تصویب طرح الزام تبیین نموده اند.

احکام حکومتی، تصمیماتی است که ولیّ امر در سایه قوانین شریعت و رعایت موافقت آنها به حسب مصلحت زمان اتخاذ می‌کند و طبق آنها تدابیری می اندیشد، و آنرا به مسئولین مربوط اعلام می نماید.لذا همه دلسوزان نظام وکسانی که به سعادت و امنیت جامعه اسلامی می اندیشند، امروز نظاره گر فرآیند اجرایی این حکم حکومتی و مصلحت قطعی هستند. مجمع تشخیص مصلحت نظام بعنوان بازوی رهبری انقلاب در حل معضلات نظام، امروز در بوته آزمایش و آزمونی سخت قرار دارد که با توجه به وضوح کامل و روشن بودن تکلیف نزد همگان، در معرض قضاوت آحاد مردم شریف ایران قرار دارد.

سلب اعتبار کامل از پدیده منفی ترویج اسناد عادی که تنظیم آن موکول به رعایت هیچ نظام و دستور و قاعده حقوقی نیست یا همچنان اعتبار دادن به آن در معاملات و مرافعات مردم، مرزبندی آن در تاثیر گذاری و کم پرداختن به سند رسمی؟ کدام رویکرد مورد توجه و عمل این نهاد حاکم سیاسی و تقنینی در موارد استثنایی خواهد بود که مورد پذیرش مردم در اصل یکصد و دوازدهم قانون اساسی قرار گرفته است؟ بی شک به واسطه شاکله اعضای این مجمع  حزم اندیشی و تصمیم صواب براساس برداشت از نگاه عمیق فقهی و حقوقی رهبری فرزانه انقلاب و درک درست آن انتظار به حق و بجایی است.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، «محمدرضا اصلانی» با اشاره به فرمان «رهبر معظم انقلاب» درباره ضرورت تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: پس از امر مولوی ایشان، مکاتبات متعددی با مراجع مختلف بویژه مجمع تشخیص مصلحت نظام داشته ایم. کانون سردفتران و دفتریاران طی مکاتبات متعدد با مراجع مختلف از جمله مجمع تشخیص مصلحت نظام به تفصیل ایرادات مرتبط با طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول را اعلام کرده است.

اصلانی با بیان اینکه در حال حاضر تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی انطباق کامل با امر شارع مقدس در آیه ۲۸۲ سوره بقره دارد، به تشریح موارد مهم این مکاتبات پرداخت و گفت: ضمانت اجرای بطلان معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول مورد تایید کانون است، چرا که دقیقا با امر مولوی رهبر معظم انقلاب منطبق بوده و مبنی بر سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی است.

نائب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: ماده یک طرح دارای نواقصی مانند عدم ذکر وصیت تملیکی یا عدم شمول آن بر کلیه اجاره نامه ها است، در حالیکه واقعیات اقتصادی بیانگر لزوم ثبت اجاره نامه های کمتر از دو سال است. همچنین در ماده ۲، وکالت نامه ها از جهاتی ناقله تلقی شده اند در حالی که وکالت نیابت بوده و در زمره عقود اذنی است لذا پیشنهاد شده اقلا اقربای درجه اول از شمول ماده ۲ خارج شوند.

وی در ادامه به بخش مهم مکاتبات و ایرادات مربوط به تبصره ۲ ماده ۳، همچنین تبصره پیشنهادی کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام اشاره کرد و توضیح داد: عنوان شد تبصره ۲ ماده ۳ طرح الزام در تغایر آشکار با خود ماده ۳ است چرا که قراردادهای درج شده در سامانه الکترونیک توسط مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی منطبق با ماده یک طرح، فقط پیش نویس محسوب و قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی فاقد اثر حقوقی بوده و صرفا پس از ثبت در دفاتر اسناد رسمی اعتبار می یابند در حالیکه در تبصره ۲ بدون رعایت حکم مقرر در ماده ۱ و ماده ۳، نه تنها قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی به قرارداد مربوطه اعتبار داده شده، بلکه بدون دخالت مامور رسمی( سردفتر) و بر خلاف آیه ۲۸۲ سوره بقره و به صرف ثبت در سامانه، “در حکم سند رسمی ” قلمداد شده است.

نائب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران اضافه کرد: این پرسش مطرح است که اولا” اسناد تنظیمی موضوع تبصره چه خصوصیتی دارند که باید در حکم سند رسمی تلقی شوند و پیش نویس های مندرج در خود ماده ۳ قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی بی اعتبار باشند؟! یقینا دلیل حکم صحیح مقرر در ماده ۳ ناشی از ضمانت اجرای مقرر در ماده ۱ بوده که در تبصره ۲ رعایت نشده است، این درحالی است که اینگونه اسناد در واقع با توجه به مواد ۱۲۸۷ و ۱۲۸۹ قانون مدنی و مقررات قانون ثبت اسناد عادی محسوب و باید بی اعتبار و باطل تلقی شوند.

وی همچنین با اشاره به قسمت اخیر ماده ۱ درباره شناسایی مالک در سند رسمی اظهار کرد: برابر قسمت اخیر ماده ۱ طرح، کسی مالک شناخته می شود که ملک مربوطه در دفتر املاک‌ سازمان ثبت، به نام او به ثبت رسیده باشد لیکن با “در حکم سند رسمی” قلمداد کردن سند ثبت شده در سامانه، قبل از مراجعه و ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی، مالکیت وی مورد تایید و شناسایی قرار گرفته و عدم صدور سند مالکیت و عدم امکان انجام معامله بعدی بعنوان یک محدودیت و ضمانت اجرا در نظر گرفته شده است.

اصلانی افزود: ثبت در دفتر املاک و شناسایی فرد بعنوان مالک، مستلزم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی است تا پس از ثبت سند و ارسال خلاصه معامله مراتب در دفتر املاک نیز منعکس شود و چون قبل از مراجعه به دفترخانه امکان انعکاس در دفتر املاک وجود ندارد، برابر قسمت اخیر ماده یک نمی توان قبل از اینکه ملک در دفتر املاک به نام کسی ثبت شود وی را مالک شناخت. در نتیجه تبصره پیشنهادی از این منظر نیز با قسمت اخیر ماده یک مغایرت دارد.

این حقوقدان درباره بند دیگری از مکاتبات و ایرادات وارده به این طرح گفت: درتبصره ۲ ماده ۳ امکان انتقال منافع نیزدر قالب قراردادهای یکسان پیش بینی شده و چنانچه سندی دراین خصوص در سامانه تنظیم شود بنظر محدودیت مقرر در این تبصره در خصوص این قبیل اسناد فاقد کارایی و موضوعیت خواهد بود.

نائب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به اینکه اغلب مردم فاقد اطلاعات حقوقی لازم برای انعقاد قرارداد هستند در حالیکه قراردادهای حقوقی پیچیدگی های فراوانی دارند، بیان کرد: بدیهی است که مردم عادی بواسطه عدم تخصص حقوقی، امکان تشخیص اینکه فرمت های یکسان و نمونه بدون قابلیت ویرایش، برای تحقق شروط و اهداف قراردادیِ آنها کافی هستند یا خیر را ندارند و بعضا با ترجیح استفاده از فرمت ها متضرر خواهند شد. خصوصا اگر یک طرف قرارداد، اطلاعات حقوقی بیشتری نسبت به طرف دیگر داشته باشد در حالیکه وقتی افراد به شخص عادل و بیطرفی تحت عنوان سردفتر مراجعه می کنند با گرفتن مشاوره های رایگان و تبیین موضوع و مفاد و شرایط مقرر در قرارداد، با ظرافت تمام قراردادهای مربوطه را مطابق با اراده و قصد واقعی خود تنظیم می کنند.

اصلانی در ادامه به توضیح بند مهم این مکاتبه در رابطه با احراز الکترونیک متقاضی پرداخت و گفت: در تبصره ۲ پیشنهادی احراز الکترونیک رضایت متقاضی شرط است که لزوم درج چنین شرطی حکایت از اهمیت “رضا” بعنوان یکی از شرایط اساسی صحت معامله دارد اما باید گفت بدون دخالت سردفتر در فرایند تنظیم سند بر خلاف امکان احراز هویت، نمی توان از طریق سامانه رضای متقاضی و سلامت اراده و بعبارتی عدم وجود عیوب اراده نظیر اجبار یا اکراه، فقدان قصد را به نحو متقن و مطمئن احراز کرد. نتیجه ای که بر خلاف امر شارع مقدس در آیه ۲۸۲ سوره بقره مبنی بر لزوم اختیار نمودن شاهد در انجام معاملات است بنابراین هر چند ایجاد سکوهای امن برای تسهیل امور مردم اقدامی مثبت بوده، اما تضمین این امنیت مستلزم دخیل بودن سردفتر اسناد رسمی در فرایند تنظیم سند است تا هدف ماده ۷ قانون جامع حد نگار نیز مبنی بر انکار ناپذیر نبودن سند محقق شود.

اصلانی با ابراز امیدواری از توجه اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام به مکاتبات مذکور، یادآور شد: با عنایت به ایرادات حقوقی ناظر بر این تبصره، بدوا حذف تبصره به جهت تغایر با ماده ۱ و ماده ۳ طرح و هدف اصلی مصوبه از سوی کانون پیشنهاد شده و در صورت عدم حذف نیز پیشنهاداتی در جهت  اصلاح آن که منطبق با ماده ۱ و ۳ است، ارائه شد.

«شهیندخت مولاوردی» در گفت‌وگو با پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، با اشاره به بیانات رهبری انقلاب در هفته قوه قضائیه مبنی بر اینکه “معاملات غیررسمی از منشاهای بزرگ فساد است”، اظهار کرد: ایشان ضمن این بیانات تاکید کردند که «باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود» و ما باید این مهم را به فال نیک بگیریم چرا که راهگشای بسیاری از بن بست هایی است که در این حوزه خودنمایی می کند و این قانون به خوبی می تواند از این مسائل و معضلات گره‌گشایی کند. اگر به تاکیدات رهبری توجه نشود، قطعا وضع نابسامان موجود ادامه یافته و آسیب هایی که با این معاملات مرتبط است و گریبانگیر مردم شده است، بیش از پیش خود را نشان خواهد داد.

معاون امور زنان و خانواده ریاست جمهوری در دولت یازدهم با بیان اینکه رهبری در رابطه با تصویب این قانون با تمام مسئولان اتمام حجت کردند، افزود: با توجه به پیش زمینه ای که راجع به طرح “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” و تلاش های نمایندگان مجلس برای تصویب آن در سال ۱۳۹۹ وجود دارد که در نهایت در سال ۱۴۰۱ بنا به ایرادات شورای نگهبان به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شده است، به نظر می رسد حال که مقام رهبری، مصلحت قطعی کشور و نظام را در تصویب نهایی این قانون می دانند دیگر هیچ بهانه و عذری نباید پذیرفته شود و هر گونه اطاله موضوع و تعلل در تصویب نهایی این قانون، پذیرفتنی نیست.

این حقوقدان با تاکید بر اینکه دفاتر اسناد رسمی نقش اصلی اجرا را در صورت تصویب این قانون بر عهده دارند، بیان کرد: از ابتدا هم بنا بر این بوده که دفاتر اسناد رسمی با ظرفیت های بی بدیلی که دارند به اهداف عالیه قوه قضائیه در کاهش دعاوی و ورودی پرونده های قضایی کمک کنند، اما در طول دهه ها شاهد بودیم که با اتکا و بر پایه برخی نظراتی که اعلام می شده معاملات غیررسمی و مبتنی بر اسناد عادی رواج یافته و منشا بسیاری از آسیب ها همچون زمین خواری، افزایش روزافزون دعاوی و تشکیل پرونده های متعدد بوده است، این روند بر خلاف سیاست های جدید و اخیر قوه قضائیه مبنی بر قضازدایی است، که به کرات بر آن تاکید داشته اند و از محورهای اساسی برنامه تحول و تعالی قوه بحساب می آید.

مولاوردی ادامه داد: در مقدمه طرح الزام تاکید شده “به منظور ساماندهی و ایجاد نظام ثبت رسمی معاملات در حوزه اراضی و املاک و پیشگیری از آسیب های مرتبط با معاملات غیررسمی” این طرح ارائه شده است، بنابراین برای رسیدن به این اهداف و تامین حداکثری منافع جامعه، از ظرفیت دفاتر اسناد رسمی باید نهایت بهره را برد. به عبارت دیگر، این بیانات خاطرنشان کردن، یادآوری و تاکید بر اعتبار سند رسمی و جایگاه والای دفاتر اسناد رسمی است.

دستیار ویژه رئیس جمهور در حقوق شهروندی دولت دوازدهم با اشاره به نقش موثر رسانه ها در آگاهی بخشی و اطلاع رسانی درست درباره اهمیت و ضرورت تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: اصحاب رسانه بویژه رسانه ملی در توانمند سازی فکری و فرهنگی جامعه و افکار عمومی بسیار موثر است، هرچند بعضا عکس این وظایف را عمل می کنند، واقعیت ها را قلب کرده و آنگونه که هست منعکس نمی کنند که در نهایت دود آن به چشم مردم و جامعه می رود.

وی افزود: انتظار این است رسانه ها نقش واقعی و بی نظیر خود را همانطور که در سایر بیانات رهبری ایفا می کنند، پیام این هشدار، اتمام حجت و تاکیدِ بسیار به جا و به موقع ایشان را هم دریافت کرده، جدی بگیرند و به نشر و تحقق آن کمک کنند.

مولاوردی گفت: در واقع اگر نگوییم برای اولین بار؛ باید بگوییم از معدود مواردی است که رهبری در یک موضوع تخصصی که عمومیت هم ندارد و مبتلابه کل جامعه نیست ورود می کنند که نشان از توجه دادن به اهمیت و ضرورت موضوع دارد و اشاره به «از منشاهای بزرگ فساد» بودن اینگونه معاملات بدون تردید با ابتنای به گزارشهای مستند دریافتی و مدارک مثبته بوده است.